德昌大廈業主立案法團（炮台街） 訴 唐偉德及另一人

CACV 367/1999

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴案件1999年第367號

(原本案件編號: 建築物管理申請編號 1999年第104號)

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判案書

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由高等法院上訴法庭法官胡國興宣讀上訴法庭判案書 :

1. 本案申請人為德昌大廈業主立案法團（炮台街 ）（後簡稱“業主法團”）。德昌大廈是一座多層大廈，位於九龍炮台街及甘肅街交界。第一答辯人唐偉德（後稱“唐偉德”）為德昌大廈3樓D座單位的業主，而第二答辯人成龍工程有限公司（後簡稱“成龍公司”）為唐偉德所控制之公司。訴訟之主因是因唐偉德及成龍公司在該3樓D座單位外牆興建了一幅廣告招牌。

2. 1998年1月15日，業主法團向土地審裁處作出申請，聲稱兩名答辯人無權在3樓D座的窗門外向着大廈外天橋位置豎立了一廣告招牌，要求審裁處頒令答辯人等拆除該廣告招牌，及要求禁制令，禁止答辯人等於拆除後再建新招牌。該案是土地審裁處案件編號1998年第6號（後簡稱“BM 6/98”）。

3. 業主會在審裁處勝訴，但其後答辯人等向上訴法庭上訴，為1998年民事上訴案件第147號（後簡稱“CACV 147/98”）。答辯人等上訴得直。上訴法庭撤銷審裁處的命令，又撤銷業主法團向審裁處的申請。

4. 上訴法庭判決答辯人等勝訴的主要原因，是因為該廣告招牌於德昌大廈外牆的所在地並不是該大廈的公用地方，故外牆的用途明顯不是業主有共同權益的事務，又因雙方並不爭論前管理公司“恆益物業管理有限公司”（後簡稱“恆益”）擁有該外牆業權，故上訴法庭認為：“既然「恆益」是外牆業主，它便獨自享有外牆業權，因此業主法團無權就此事興訟。”另外上訴法庭又認為，豎立該廣告招牌是與德昌大廈公契第22條及該公契第3附表的第12條並無抵觸。

5. 上訴法庭的以上判決，是在1998年11月13日頒發。數天後，即1998年11月20日，業主法團從恆益手中得到大廈外牆業權的轉讓。1999年3月25日，業主法團再向審裁處提出訴訟，控訴答辯人等設立該廣告招牌，此即為土地審裁處案件編號1999年第104號(即本案)。除了倚賴德昌大廈公契第1及第11條之外，業主法團亦倚靠上述從恆益所得的外牆業權為訴訟因由的基礎。答辯人等向審裁處申請撤銷業主法團的申請、終止本案。答辯人之申請共有兩次。第一次是以1999年9月3日之傳票提出。在1999年9月9日被區域法官周兆熊否決。第二次是在1999年11月4日，答辯人向李何禧蓮暫委法官作出同樣申請，因當天不能審峻，故法官把聆訊押後至1999年12月6日繼續。1999年12月6日，答辯人等的申請為李法官及W.K.盧委員所組成的審裁處拒絕。現答辯人等就該拒絕提出上訴。另外，答辯人等欲就周兆熊法官的否決進行過期上訴，但上訴許可的申請已因他們申請取消而被上訴法庭於2000年2月28日所撤銷。

6. 故今天之上訴，為答辯人等要求推翻李法官及盧委員拒絕答辯人等申請撤銷此案件的命令的上訴。

7. 在本庭中，唐偉德代表成龍公司進行上訴。在上訴文件中，兩名答辯人提出很多上訴理由，包括很多唐偉德與業主法團主席霍尚寧女士的私人恩怨，及霍女士如何處理德昌大廈的事宜等等。很多的上訴理由都與本上訴無關。本庭認為本上訴所需要考慮者是業主法團的申請有沒有披露合理的訴訟因由及在其他方面而言，是否濫用法庭的法律程序。綜觀多份上訴理由及答辯人等的陳詞，主要的上訴理由，為下列數點：

（1） 本案所提出之申請與BM 6/98無異，該案件已經被上訴法庭在CACV 147/98 1998年11月13日所撤銷，故業主法團不容再另起本案。

（2） 業主法團雖聲稱它已從前任外牆的業主，即恆益，買下了外牆的業權，但是根據答辯人等提出的證據及論點，該外牆的轉讓並無法律效力。答辯人等提出的主要證據及論點為:

（i） 恆益是從前任業主，即澤泰建業有限公司（後簡稱“澤泰”），在1981年9月22日買入外牆，而業主法團於1998年11月20日從恆益買入外牆。答辯人等稱在恆益買入的外牆轉讓契約上，沒有蓋上澤泰及恆益的印章；

（ii） 在1981年9月22日的轉讓契約上，恆益以李敬裕及呂創觀簽署該契約，但在1998年11月20日，恆益把外牆賣給業主法團時，卻由李敬裕及馮李煥瓊（而不是呂創觀）簽署；及

（iii） 上述兩張轉讓契約均沒有附上轉讓物業的圖則，故土地註冊處（俗稱田土廳）不應註冊該等契約；

因以上三項理由，該等轉讓並無法律效力，因此業主法團不是外牆的業主。

（3） 答辯人等聲稱業主法團這次訴訟，並沒有得到業主會有效地開會通過。

（4） 答辯人等又稱，涉訟廣告招牌是建於官地上，不包括在該外牆業權的範圍。

8. 就上述第（1）項上訴理由，審裁處的判詞有如下的說話：

“申請人（即業主法團）指出，雖然申請人曾以BM6/98興訟，但因現實環境有變，申請人已自一九九八年十一月二十日成為外牆業主，所以申請人並不需上訴法庭批准提出新的申請。”

9. 本庭認為，所需注意者，是上訴法庭在CACV 147/98的判決是在1998年11月13日頒下，而業主法團從恆益轉讓之外牆業權，是在1998年11月20日才獲得。就此業權方面，並非當時CACV 147/98案件的判決所包含者，故本庭認為審裁處的裁決，並無犯法律的錯誤。答辯人等以「既判案件」（res judicata）為反對理由，並不能成立。而且，業主法團這次向審裁處作出申請，並無法律規定需 得上訴法庭或任何法庭的預先批准。

10. 然而，「既判案件」的範圍很廣，據日通投資有限公司（譯音）對道亨銀行有限公司¹一案，若然在後一案件中提出前一已裁決案件所應該或可以提出來給法庭判決的事情，就是濫用法庭程序。在本案中所提出的大廈公契第1及第11條雖與在BM 6/98所提出公契條欵不同，但是如該 第1及第11條原可在BM 6/98提出者，則業主法團在本案中就不能提出。

11. 就上訴法庭在CACV 147/98的判決，雙方亦有另外的爭論，就是恆益是否德昌大廈外牆的業主。在該上訴法庭的判詞中，提及“雙方並不爭論前管理公司「恆益」擁有德昌大廈外牆業權”和“既然「恆益」是外牆業主，它便獨自享有外牆業權，因此業主法團無權就此事興訟”。答辯人等否認上述之兩段判決，使他們不能就外牆業權的問題，再作爭論，而代表業主法團的陳大律師卻辯稱，在該上訴案中，雙方已承認，而上訴法庭亦已接納恆益為外牆的業主，根據「不可自駁」或「已裁定爭論點不容反悔法」（issue estoppel）的原則，答辯人等不可在現在的訴訟中提出恆益不是外牆的業主。陳大律師援引陶地（譯音）對陶地（譯音）² 一案以支持他的論調。在陶地一案中，狄陪樂（譯音）上訴法官（Diplock L J）在198頁中，指出不容反悔法的原則，亦可用於訴訟一方因他承認的事實而該事實成為法庭裁決的基礎；但在同頁中，狄陪樂法官亦指出如果法庭所裁決之存在事實，並不是該案件就判斷訴訟因由是否成立所需裁決的條件，而只是有關証明該條件的存在，那麼訴訟雙方就不需被法庭已裁決該事實之存在或不存在而受束縛。本庭認為，雖然在CACV 147/98案中，上訴法庭指出雙方並不爭論恆益擁有該外牆業權，但此不爭論之事不能成為使答辯人等受該不容反悔法的原則所管轄，原因如下。上訴法庭的裁決上訴的理由不需要基於(i)恆益擁有該外牆業權，而只需要基於(ii)業主法團沒有該外牆的業權或租用或使用權。該雙方不爭論的事情只不過是有關又可証明上述第（ii）點。在法理上，據狄陪樂法官的判詞來看，這只是一項“事實的不容反悔”而不是“爭論點的不容反悔”，故該不容反悔法的原則對與訟雙方並不適用，答辯人等可於本案中提出恆益沒有外牆業權。

12. 但是，本庭已說過，答辯人等不能以「既判案件」為由，反對業主法團就新買入的外牆業權向審裁處作出本案之申請。

13. 上述第（2）、（3）及（4）項上訴理由涉及多項證據及論點。而論點之成立與否，則需先決於證據之是否為審裁處所接納。總括來說，該三項上訴理由及答辯人等所提出的種種其他理由，都不能使本庭滿意業主法團在本案的申請並無成功機會，又或業主法團的申請必定失敗；亦不能滿意本庭，業主法團的申請沒有披露合理的訴訟因由或於其他方面是濫用法庭的程序。故此本庭認為，答辯人等並沒有足夠的理由，在本案未聆訊各方證據之前，即嚐業主法團以閉門羹，立即不准它提舉證據而裁決它必定敗訴。

14. 土地審裁處在1999年12月6日裁決答辯人等的申請後，因他們進行此上訴，致使審裁處沒有就業主法團之申請作出判決，也正因如此，本庭不擬就雙方之論點及證據作出不必要的裁決或評論，以免影響審裁處之獨立判斷。

15. 基於上述理由，本庭駁回答辯人等的上訴，維持原判。

上訴法庭法官梁紹中：

16. 經聆聽雙方後，本庭亦命令，答辯人等須支付業主法團本上訴的訟費。

1 Yat Tung Investment Co. Ltd. v Dao Heng Bank Ltd [1975] AC 581

2 Thoday v Thoday [1964] P 181