YIP CHI CHUNG 對 LEE CHUNG CHEUNG 及另一人

DCCJ 1149/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第1149號

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判案書

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1.  本案是一宗有關物業買賣的合約糾紛，涉案的物業是長洲山邊道26號地下連花園（「該物業」），原告人（「葉先生」）是買方，第一被告人（「李先生」）是賣方，第二被告人（「來姐地產」）是有關該交易的地產經紀。

原告人的案情

2.  葉先生於2014年2月9日與李先生簽訂有關該物業的臨時買賣合約（「臨時買賣合約」），同意以HK$1,920,000向李先生購買該物業，並於簽訂臨時買賣合約時向李先生支付了第一筆為數HK$100,000的訂金。其後，葉先生於2014年2月20日與李先生簽訂有關該物業的正式買賣合約（「正式買賣合約」），並向李先生支付了第二筆為數HK$100,000的訂金。

3.  根據葉先生的案情，在2014年2月9日簽署臨時買賣合約前，葉先生的太太黃一琼女士（「黃女士」）曾代表葉先生向李先生查詢，該物業是否「凶宅」，而李先生在來姐地產的廖英男女士（「廖女士」）面前回答黃女士，表示據他所知，該物業內沒有發生過自殺或凶殺的事件，該物業並非「凶宅」（「有關陳述」）。見申索陳述書第7段：－

“7.     On 9 February 2014 before the Plaintiff’s signing of the Provisional Agreement at the 2^nd Defendant’s Office, the Plaintiff’s wife on behalf of the Plaintiff asked the 1^st Defendant and the 2^nd Defendant if the Property in any way stigmatized.  Then the 1^st Defendant orally represented to the Plaintiff’s wife in the presence of Nam[1] in effect that to the Plaintiff’s[2] knowledge, no suicide or homicide had ever happened in the Property and the Property was not a haunted property （凶宅）(“the Misrepresentation”).  The Misrepresentation was made by or inferred from the oral statements made by the 1^st Defendant to the Plaintiff’s wife.”

4.  葉先生依賴有關陳述簽署了臨時買賣合約及正式買賣合約，並向李先生後支付了兩筆訂金，總數為HK$200,000。

5.  葉先生於2014年3月1日，發現有關陳述是失實的，事實是該物業的前業主羅清妹女士，於2003年5月22日在該物業內蓄意把自己置於過量的一氧化碳中自殺去世（「有關的不幸事件」）。

6.  葉先生指出，李先生是欺詐地作出與事實不符的有關陳述，因為在作出有關陳述前，李先生已明確地知道有關陳述不是事實。葉先生依賴以下的事件支持他的案情：－

(a) 約於2004年中，李先生往長洲的「勵進物業」找在當中工作的楊紹明先生（「楊先生」），告知楊先生他不久前從拍賣行方面買入了該物業（該物業當時為銀主盤），購入後才發現該物業內曾發生有關的不幸事件，李先生要求楊先生代為放售該單位，但不能向有興趣的買家披露有關的不幸事件，楊先生拒絕了李先生的要求。

(b) 於2013年12月7日，李先生作為賣方與梁勝（「梁先生」）及李文雪作為買方簽署了有關該物業的臨時買賣協議（「有關梁勝先生的交易」）。在簽署前，梁先生和李文雪曾明確詢問李先生該物業內有沒有發生過自殺或兇殺事件，李先生表示沒有。李先生特別要求在臨時買賣協議中加入一項額外條款：「必買必賣，買方不得因任何理由向賣方索償」。在簽署臨時買賣合約後，梁先生和李文雪發現該物業內曾發生有關不幸事件，遂向李先生提出以此為由要求取消交易，李先生拒絕要求，表示根據臨時買賣合約的「必買必賣」條款，梁先生和李文雪不能要求取消交易。最後雙方於2013年12月10日簽署取消交易的協議，但條件是梁先生和李文雪須向李先生賠償HK$90,000。

7.  葉先生已於2014年3月6日透過代表他的律師行致函代表李先生的律師行，表示因為有關陳述乃屬失實，據此取消正式買賣合約，並要求退回訂金共HK$200,000。

8.  葉先生亦表示，來姐地產是他聘用的經紀，知道他很在意購買的物業必定不可以是「凶宅」，來姐地產是有責任向他提供準確的資料並在臨時買賣合約中加入條款以保障他的利益，而來姐地產並沒有履行這些責任。見申索陳述書第14至17段：－

“14. At all material times, the 2^nd Defendant well knew that the Plaintiff intended to purchase a property with no suicide and/or homicide happened there.

Particulars

(a) On or about 9 February 2014 before the inspection on the Property, the Plaintiff told Nam that he had attempted to purchase a property but gave up because it was haunted.

(b) Prior to the signing of the Provisional Agreement, the Plaintiff and/or his agent expressly asked the 1^st Defendant and Nam on behalf of the 2^nd Defendant if the Property was haunted.

15. In the circumstances it was an implied term of the Agency Agreement or alternatively it was the duty of the 2^nd Defendant to exercise all reasonable care and skill as a property agent to ensure that the information provided to the Plaintiff by the 2^nd Defendant should be correct and full and the Provisional Agreement was properly drafted to give effect to the Plaintiff’s instructions.

16. The 2^nd Defendant wrongfully and in breach of the Agency Agreement failed to exercise reasonable care and skill and failed to give effect to the Plaintiff’s instructions.

Particulars

(a) Failing to take any or any adequate or effective step to ensure that the said information was true and correct.

(b) Giving or permitting to be given the wrong information of the Property that there was no suicide and/or homicide happened in the Property.

(c) Failing to insert into the said Provisional Agreement a reasonable and crucial term that if the Property was discovered to have any suicide and/or homicide happened there, the Plaintiff was entitled to cancel the transaction and to have all deposits so placed returned forthwith.

(d) In the premises, failing to exercise reasonable care and skill in the preparation of the said Provisional Agreement.

  17.     In reliance on the information given by the 2^nd Defendant that there was no suicide and/or homicide happened in the Property, the Plaintiff signed the said Provisional Agreement with the 1^st Defendant and paid the said Deposits to the 1^st Defendant which he would otherwise not have signed and paid.”

第一被告人的案情

9.  李先生表示由葉先生和黃女士由視察物業直至簽署臨時買賣合約的時候，從來沒有問過他該物業是否「凶宅」。

10.  簡言之，李先生的案情是他沒有向葉先生作出過「有關陳述」。

第二被告人的案情

11.  來姐地產同意他們是葉先生聘請有關涉案交易的地產經紀，但其於2014年3月1日前並不知道該物業內曾發生有關的不幸事件，而於2014年2月9日前，廖女士曾代表其他對該物業有興趣的客人詢問李先生該物業是否「凶宅」，獲李先生回覆在其購入後，沒有任何事故發生。廖女士亦曾於2014年2月9日前查閱「凶宅網」的資料，在當中沒有發現該物業為「凶宅」。廖女士表示，目前沒有任何法定途徑可查冊以知道物業是否「凶宅」。

12.  簡言之，來姐地產的案情是已履行應向葉先生履行的責任。

爭議事項

13.  本案的爭議事項如下：－

(a) 在雙方簽署臨時買賣合約前，李先生曾否向葉先生或其代理人作出有關陳述；

(b) 有關陳述是否虛假；

(c) 葉先生有否依賴有關陳述而簽署臨時買賣合約和正式買賣合約；

(d) 李先生是否欺詐地向葉先生或其代理人作出有關陳述；

(e) 來姐地產是否已履行向葉先生提供有關該物業的準確資料的責任；

(f) 來姐地產在起草臨時買賣合約時是否已履行對葉先生所負的責任

(g) 倘葉先生的申索成立，葉先生應得到甚麼濟助？

證供

原告方的證人

14.  葉先生方面傳召了7位證人作供，他們的證供要點如下。

15.  葉先生：－

(a) 葉先生作供表示，經來姐地產的廖女士安排於2014年2月9日與太太黃女士往視察該物業，並與李先生見面。

(b) 葉先生在他的證人陳述書中提到：－

“3. 大約在2014年2月9日，廖英男打電話給我說第一被告人已回港可以睇樓，於是我和我太太一齊入去長洲睇樓。我和我太太坐2點45分船，大概下午3點幾左右到達長洲。因為約了第一被告人下午4點半，所以大約下午4點我們就去第二被告人的公司找廖英男閒聊，期間我見到對面街一橦物業，我就對廖英男說大約在4年前我想向教會買入對面街那橦物業，協議樓價港幣460萬，沒有經地產的，當時我跟業主到金冠酒樓2樓預備簽臨時買賣合約，我太太聽說那橦物業曾經死過人，叫我不要買。本來已簽臨時買賣合約，落訂的支票都寫好，最後我們決定不買，取回支票，份約都即刻撕掉。

4. 之後廖英男就帶我們去睇該物業。這次是我們第一次入內視察該物業。進入該物業後，第一被告就說該物業地方大，在長洲很少找到這樣大的地方。我就四處觀看，有一個小花園，房間都有單邊窗，我覺得個環境無間題。但位置比較偏僻，於是我太太就說要度尺寸，他說有600多呎，量度後證實只有400多呎。返回客廳後我太太問第一被告間屋乾唔乾淨呀，有沒有事情發生過呀。他當時無正面回答，只說他住得好舒服。

5. 跟住講到價錢方面，第一被告原本開價港幣198萬，結果最後說好港幣192萬，因為要簽臨時買賣合約，我們返回第二被告公司。我們先行前一步，第一被告可能要關門，後來才到達第二被告公司。當時廖英男開始備擬臨時買賣合約。我因為有事要去帆船餐廳辦理，於是我叫我太太繼續和他們傾談合約的細節，談妥後我就會回來簽約。我太太後來給我打電話，告訴我合約談妥，亦已問清楚該物業乾淨，不是凶宅，於是我叫我太太到帆船餐廳繼續處理未完的事情，我就回去第二被告人公司簽了由第二被告廖英男備擬的臨時買賣合約。並支付了港幣10萬作為臨時訂金。在簽約前我有閱讀合約條文，但並沒有再問兇宅的問題。等我簽完約後，我就到帆船餐廳跟我太太會合，之後就去了睇舖，然後就離開長洲了。”

(c) 葉先生在接受廖女士盤問時，同意他在證人陳述第3段提到與廖女士的閒聊，是在大家前往該物業途中所發生的。

(d) 葉先生在接受李先生盤問時表示，他在證人陳述書第4段提到他太太黃女士與李先生在該物業的客廳中的問答，他並非親耳聽聞，因為他當時在該物業的花園。在林大律師覆問時，葉先生表示他是獲他太太黃女士告知該段在該物業的客廳中的問答，他相信黃女士所言屬實。

(e) 2014年2月20日，葉先生簽署了正式買賣合約，並向李先生支付了第二筆HK$100,000的訂金。

(f) 2014年3月1日，葉先生和他的一位朋友 － 柯智勇先生（「柯先生」）一起去看看該物業，看過之後各自離開。約半小時後，柯先生致電給葉先生，告知葉先生該物業內曾有人燒炭自殺，並且早前柯先生的朋友因此原因在簽署了買賣合約後決定取消交易。葉先生馬上聯絡廖女士，要求弄清楚事情。

(g) 同日下午約5時，葉先生與他的另一位朋友葉謀樹先生一起到該物業找李先生，當時李先生和李先生的太太，並廖女士都在該物業。葉先生就他所聽聞的事質詢李先生，李先生否認這些事情，葉先生遂要求李先生寫一份書面聲明，李先生寫了以下的聲明書（「聲明書」）：－

“本人李宗祥茲聲明本人由二００四年三月十七日購入位於長洲山邊路26號地下直至二０一四年二月九日止，上述單位並無發生自殺及凶殺案。如在該段時間內有發生自殺及凶殺案，本人願意取消此買賣合約並同意退回所有訂金。”

李先生在上面簽了名，廖女士以見證人身分在上面也簽了名。

李先生向葉先生表示，他只能聲明他購入該物業後，在該物業內沒有發生過自殺或凶殺的事情，在他購入該物業之前的事情，他不知道，所以他不能保證。

(h) 葉先生其後聯絡了勵進地產的楊先生，從楊先生處得知李先生其實是明確知道在該物業中曾發生有關的不幸事件。

(i) 楊先生告知葉先生，楊先生的朋友朱健先生認識一位梁勝先生，也曾被李先生欺騙。

(j) 葉先生在2014年3月5日在生死登記處找到一份有關羅清妹的死亡登記紀錄副本，上面的資料支持有關的不幸事件確實於2003年5月22日在該物業內發生。

16.  黃女士：－

(a) 黃女士在她的證人陳述書中提到：－

“2. 2014车2月9日我同我丈夫坐下午2點45分船入長洲，大概下午3點幾左右到達。因為約咗業主下午4點半，所以大約下午4點我們就去第二被告人的公司找廖英男，未去睇樓之前我們跟廖英男閒聊，因為我們見到對面街一橦物業，我丈夫就對廖英男說，大約在4年前，我們想向教會買入對面街那幢物業，因為聽聞有人自殺才沒有買成。

3. 之後廖英男就帶我們去睇該物業。這次是我第一次睇該物業。進入該物業後，該物業業主李宗祥即本案的第一被告就說該物業地方大，在長洲很才找到這樣大的地方。我就四處觀看，見到該物業有一個小花園，房間都有單邊窗，我覺得個環境無問題，但位置比較偏僻，於是我就說要度尺寸。他說有600多呎，量度後證實只有400多呎。返回客廳後我問第一被告該物業乾唔乾淨，有沒有事情發生過。他當時無正面回答，只說他住得好舒服。

4. 跟住講到價錢方面，我心中認為合理價是190萬，但廖英男說第一被告開價198萬。結果最後說好192萬。因為要簽臨時買賣合約，我們便返回第二被告公司。我們先行前一步，第一被告可能要關門，後來才到達。

  5.     我們大約下午4至5點左右返回第二被告公司，第一被告到來時，我丈夫因商討買舖的事情要去帆船餐廳一趙，廖英男開始備擬臨時買賣合約，我坐在她對面。就在這個時候，我再問第一被告，該物業乾唔乾淨，沒有事情發生過。第一被告說沒有，廖英男都說沒有，他們既然這麼肯定地說沒有，我就覺得放心。第一被告又不停說他住得很舒服，間中來度假，有個親戚有隻遊艇會間中來游水。之後第一被告就一直打電話，到文件備擬得差不多，第一被告要我叫我丈夫回來，於是我給丈夫打電話，叫他回來。我丈夫說他馬上回來，叫我去帆船餐廳繼續傾埋買舖的細節，我告訴我丈夫我已經問過第一被告和廖英男，他們都確認該物業乾淨，沒有事情發生過。”

(b) 黃女士在接受廖女士的盤問時表示，她在證人陳述書第2段提到他們夫婦與廖女士的閒聊，可能是在大家往該物業的途中談的。

(c) 黃女士在作供時澄清，她在證人陳述書提到在來姐地產公司詢問李先生該物業是否乾淨，有沒有事發生，李先生回答沒有，而廖女士是沒有回答的。

17.  楊先生：－

(a) 楊先生是一位地產經紀，於1984年開始在長洲從事地產經紀的工作。

(b) 楊先生在他的證人陳述書中提到：－

“4. 有關長洲山邊路26號地下連花園（“該物業”）的買賣歷史我是非常清楚，因為該物業是由匯豐銀行放盤給我們，賣了給羅清妹即後來自殺的上手業主。該物業是在羅清妹死去之後匯豐銀行收回後變成銀主盤。因為羅清妹是在馬會工作，這件事當時在長洲很多人都知道。

5. 我所知李宗祥即本案的第一被告人是經拍賣行買入該物業的。第一被告人買入該物業後，有一天他來到我公司，當時我完全不認識他，他跟我說他經拍賣行買入了該物業，後來發現原來曾經有人在裡面自殺過，他還問我在這種情況下他可不可以把該物業退回去，但他沒告訴我他是從什麼途徑知道。我跟他說我知道該物業有人自殺過，即該物業是凶宅，連自殺的那個上手業主我都認識。我問他買之前難道沒有人告訴他。他說銀行跟拍賣行都沒有跟他說清楚。我跟他說應該無法退，拍賣銀主盤銀行永遠都只保障他們自己的。後來他就口頭讓我盡快替他把該物業賣出去，但他就只留下他的電話，不肯簽放盤紙。他要求我不要告訴買家該物業是凶宅，我說作為地產代理這些事我一定要告訴買家的。總之因為佢沒有簽放盤紙，所以我就沒有幫他放盤。

6. 當天第一被告人離開之後，我就很久都沒有見過他。直到大約2013年12月尾至2014年1月初，我在帆船餐廳對出路上撞到第一被告人正在踏單車。他還埋怨我不幫他把該物業賣出去。我就跟他說不知道他是否真的要放盤，況且該物業是凶宅要賣也不容易。就在這個時候，我的一個朋友叫朱健的經過，朱健就在街上指著第一被告人說，他是騙子不要相信他，明明該物業是凶宅也不說清楚。跟住第一被告人什麼也沒說就踏單車走了。

7. 後來3月1日晚上大約7點，原告人打電話聯絡我，說他在長洲買了該物業，是經第二被告人買入的。我聽到之後就跟他說，該物業的上手業主是在該物業燒炭自殺死的。原告人原來都已經知道，但我不知道他是怎麼知道的。我跟他說他可以要求取回訂金，還有要即刻通知第二被告人。我知道原告人對這種事情很在意，因為他委託我在長洲買過好幾次物業。每一次都會問我間屋有冇發生過事，就算原告人不問我我都會第一時間跟他說。因為我有責任要說清楚，我會做好準備工夫，即先做土地查冊先，看業權有沒有問題。接著就是查清楚是不是凶宅，好像有一次原告人想買興隆街成橦舊樓，我提醒原告人那裡有死過人，聽完以後原告人就即取消買賣。

8. 在2014年3月2日上午11時30分，原告人到達勵進地產找我，我再次告訴原告人第一被告對於有人曾在該物業自殺是一定知道的，我和該自殺上手業主是相熟，因為該自殺上手業主是老街坊，於長洲馬會上班的，所以很多長洲人都知道這宗自殺事件。

9. 當日下午3時至4時左右，原告人再來到我舖頭找我，向我尋求進一步的意見。我當時才想起了之前朱健說亦曾有人被第一被告人欺騙，就馬上將這件事告訴原告人。原告人要求我去找朱健，看看可不可以再深入了解事情的經過。於是我就去找朱健，並將朱健介紹給原告人認識。”

(c) 楊先生在接受李先生盤問時表示，他在證人陳述書第5段提到的事情，應是在2004或2005年發生。

(d) 李先生向楊先生指出，他曾約於2011年10月在勵進地產向楊先生就該物業問價，楊先生表示不記得此事。

(e) 楊先生表示，從事了地產經紀的工作多年，憑他的經驗，他指出當一位有興趣的買家問業主有關的物業「乾唔乾淨，有冇事發生過」，意思就是問業主有關物業內是否發生過自殺或兇殺的事情。

(f) 楊先生接受廖女士盤問時，同意（i）地產代理監管局並無要求地產經紀向放盤的業主查問物業是否「凶宅」；（ii）物業即使是「凶宅」，這並不影響業權；（iii）物業是否「凶宅」，未必能在土地註冊處查冊得知；（iv）物業是否「凶宅」，亦未必能從網上的「凶宅網」得知。

(g) 楊先生提到，他在2015年10月2日查閱網上的「凶宅網」，在當中找不到該物業。

18.  柯先生：－

(a) 柯先生在1975年從福建來香港後，在長洲居住至今，他約於2007或2008年認識葉先生。

(b) 柯先生於2014年2月中聽葉先生說買了該物業，便有興趣往該物業看看，後來與葉先生約了2014年3月1日往看該物業。

(c) 柯先生與葉先生在2014年3月1日下午大約4時到達該物業，遇見李先生和他太太，李先生邀請柯先生和葉先生入內參觀。

(d) 當時柯先生完全記不起該物業內曾發生有關的不幸事件，參觀完該物業後便離開。回到他太太的店舖後，柯先生跟他太太說剛去了參觀該物業，當時有很多長洲街坊也在場，有一位街坊陳海文聽到後說該物業內曾發生有關的不幸事件，並且說有一位叫梁勝的朋友，早前買入該物業後因此放棄了訂金取消交易。柯先生請陳海文查證一下，他所說的事情是否真的就是關於該物業的事情，陳海文打了電話給梁勝，之後告訴柯先生真的就是有關該物業的事情。於是柯先生便打電話告訴了葉先生這些資料。

19.  葉謀樹先生：－

(a) 葉謀樹先生與葉先生是同鄉，在長洲做裝修的工作。

(b) 2014年3月1日下午5時左右，葉謀樹先生接到葉先生的電話，獲葉先生告知早前葉先生買入了該物業，但後來發現該物業是「凶宅」，葉先生想葉謀樹先生與他一起去質問該物業的業主是否有隱瞞事實。葉謀樹先生逐與葉先生一起前往該物業。

(c) 到達該物業後，經過一番爭論，李先生在廖女士見證下寫了並簽署了聲明書，李先生說在他買入該物業之前的事情，他無法保證。

20.  梁先生：－

(a) 有關梁勝先生的交易，臨時買賣合約是於2013年12月7日簽訂。

(b) 梁先生是長洲的原居民，在長洲出生，但80年代遷離長洲到市區居住。於1993年在長洲置業，但因工作關係經常不在香港。大約於2008年搬返長洲以長洲為主要居所。

(c) 該交易的中間介紹人是陳漢。梁先生是託他的一名街坊即朱健先生（「朱先生」）聯絡陳漢。

(d) 在與李先生簽約前，梁先生曾請朱先生查證該物業有沒有問題，包括有沒有人曾在當中自殺，朱先生後來回覆梁先生說沒有問題，梁先生便請朱先生約李先生安排簽約。

(e) 在2013年12月7日簽約前，梁先生當面問李先生如果該物業內曾有人自殺便不會買，李先生回答住了十多年也很舒服。梁先生問了三次，李先生都是給予相類似的回覆。之後，梁先生和李文雪便與李先生簽訂了一份臨時買賣合約。

(f) 李先生要求在合約中加入一項「必買必賣」條款，表明「買方不得用任何理由向賣方索償」，李先生解釋是怕梁先生用不同藉口去取消交易，例如說地台不平、石屎剝落、水喉生繡、水壓或電力不夠等等。梁先生因為李先生已保證該物業不是「凶宅」，便同意了加入「必買必賣」條款。

(g) 簽約後的第二天晚上，朱先生通知梁先生查得該物業內曾發生有關的不幸事件。梁先生叫朱先生聯絡陳漢，要求陳漢轉告李先生因該物業內發生過有關的不幸事件，希望取消交易。

(h) 後來陳漢告訴梁先生，已把梁先生的要求告訴李先生，但李先生表示因為合約訂明「必買必賣」，要求梁先生作出賠償才可取消交易。

(i) 最後雙方在2013年12月10日簽了一份協議書，梁先生向李先生賠償HK$90,000，雙方同意取消交易，各不追究。

21.  朱先生：－

朱先生作供，支持梁先生的證供。

第一被告人的證人

22.  李先生親自作供：－

(a) 李先生表示，他是於2004年3月17日從拍賣行購入該物業，在收到原告方於2014年3月6日發出的律師信之前，不知道該物業內曾發生有關的不幸事件。

(b) 他與楊先生的唯一一次接觸，是他約於2011年10月到勵進地產向楊先生詢問該物業的市價，當時楊先生聽到李先生是從拍賣行購入該物業後，便說一般而言，從拍賣行購入的物業都會有很多問題。楊先生從來沒有告訴李先生該物業內曾發生有關的不幸事件。

(c) 有關梁勝先生的交易，李先生否認梁先生曾向他查詢該物業內曾否有自殺事件，在合約中的「必買必賣」條款，是因為他怕梁先生因該物業殘舊而在簽後反悔，該條款梁先生是同意加進去的。後來梁先生要求取消交易，梁先生沒有告訴他原因，他也沒有問梁先生原因。

(d) 有關在這次訴訟中爭拗的交易，李先生表示在2014年2月9日簽署臨時買賣合約前，葉先生或者黃女士從來沒有問過他該物業「乾唔乾淨，有沒有事情曾發生」。

(e) 2014年3月1日，葉先生來到該物業就該物業是否凶宅向他查詢，他在廖女士見證下寫了聲明書給葉先生，他當時向葉先生表示，他只能向葉先生保證自他購入該物業後，該物業內沒有發生過自殺或凶殺的事情，在這以前的事，他不知道，不能保證。

(f) 李先生表示，任何一個有興趣的買家問物業「乾唔乾淨」，都是問在物業內有沒有發生過自殺或兇殺的事情。如果葉先生或黃女士這樣問過他而他又是知道有關的不幸事件，他一定會據實相告。

第二被告人的證人

23.  廖女士親自作供：－

(a) 廖女士在長洲從事地產經紀約5年。

(b) 廖女士表示，在2014年的1月份，她曾帶一位客人往看該物業，當時她在客人面前問過李先生，該物業「乾唔乾淨」，李先生回答於其購入期內，沒有事情發生。

(c) 在2014年2月9日前，她曾在網上的「凶宅網」查索，並未有發現該物業為凶宅。

(d) 2014年2月9日，廖女士與葉先生和黃女士前往該物業的途中，葉先生和黃女士曾向廖女士提及，他們先前曾購入一物業，後來知其為「凶宅」，便取消了交易。

(e) 在前往該物業途中，黃女士詢問廖女士該物業是否乾淨，廖女士表示業主已購入該物業有一段長時間，有10年之久，是自己用來渡假和借予親友在假期時來住，肯定沒有事。廖女士告知黃女士，有甚麼問題，可以直接問業主。

(f) 在該物業的客廳內，黃女士問李先生該物業是否乾淨，有沒有事發生，李先生回答住了很久，住得很舒服。

(g) 後來在來姐地產的公司，廖女士在用電腦草擬臨時買賣合約的時候，當時只有黃女士和李先生在場，黃女士問李先生該物業是否乾淨，有沒有事曾發生，李先生有回答，但廖女士沒有留意李先生回答甚麼。

(h) 2014年3月1日，葉先生去到該物業與李先生就該物業是否「凶宅」的事情與李先生對質，李先生在廖女士見證下寫了聲明書給葉先生。

有關事實的裁決

24.  葉先生方面出示了羅清妹女士的死亡登記證副本，本席裁定根據這份文件，於2003年5月22日，在該物業中確實發生了有關的不幸事件。

25.  本席裁定原告方傳召的證人及廖女士皆為誠實可信的證人，就一些事情的細節，葉先生和黃女士的記憶與廖女士的記憶稍有出入（例如葉先生和黃女士在他們的證人陳述書中提到2014年2月9日是剛到長洲後在來姐地產內跟廖女士說，以前嘗試買了物業後因發現是「凶宅」而取消交易，但廖女士說是當日大家一起前往該物業的途中，葉先生和黃女士提起此事），這些出入均無關宏旨；為了完整起見，本席表明認為廖女士對事情的描述比葉先生和黃女士更清晰及仔細，就這些出入的地方，本席會採納廖女士的證供。

26.  本席裁定李先生並非誠實可信的證人，本席拒絕信納他的證供。

27.  本案中的「聲明書」，是一份重要的文件證據。倘若如李先生所言，在簽署臨時買賣合約前，葉先生和黃女士根本沒有問過李先生任何有關該物業是否「凶宅」的問題，李先生也沒有就這方面向葉先生和黃女士說過任何話，那麼李先生是沒有理由在2014年3月1日寫這份「聲明書」給葉先生的，因為在這情況下，即使在任何時間該物業內曾發生自殺或兇殺的事情，葉先生也無權取消交易和取回訂金。事實必然是在2014年3月1日之前，李先生曾向葉先生方面作過該物業並非「凶宅」的口頭陳述，葉先生發現該陳述與事實不符，質詢李先生，李先生在這情況下寫「聲明書」給葉先生。

28.  廖女士的證供清晰直接，完全支持黃女士所言，即在2014年2月9日在該物業的客廳內與及在來姐地產公司內，黃女士曾詢問李先生該物業是否乾淨，有沒有事情曾經發生，李先生在該物業的客廳內沒有直接的回答這問題，但後來在來姐地產公司內直接回答了說「沒有」。廖女士與葉先生沒有任何關連，沒有理由要偏幫葉先生。

29.  楊先生的證供同樣是清晰直接的，楊先生的證供清楚證明，早於2004或2005年，楊先生已告知李先生該物業內曾發生有關的不幸事件，最少由該時開始，李先生是完全知道有關的不幸事件。

30.  有關梁勝先生的交易，李先生說當梁先生提出取消交易的要求時，梁先生沒有說任何理由，他也沒有問梁先生是因為甚麼理由要求取消交易，這有違常理。該交易既然是「必買必賣」的交易，那麼李先生作為業主理應希望可以順利賣出物業套取現金，買家提出取消交易，自然會問買家是甚麼理由，看能否說服買家完成交易。本席裁定事實正如梁先生和朱先生所言，是梁先生通知李先生因為該物業內曾發生有關的不幸事件，所以要求取消交易。本席無意裁定在有關梁勝先生的交易中是誰是誰非，事實上梁先生一方與李先生一方已就該項交易達成了互不追究的協議；有關梁勝先生的交易的重點，在於梁先生和朱先生的證供證明了最少由2013年12月10日開始，李先生明確知道該物業內曾發生有關的不幸事件。

31.  本席裁定：－

(a) 廖女士作供所述的均屬事實；葉先生和黃女士所說的與廖女士所述有出入之處，以廖女士所述的為準。

(b) 在上述(a)項的前題下，本席信納原告方的證人所述的是事實。

(c) 李先生所說的不是事實。

葉先生針對李先生的申索

32.  本席認為，於2014年2月9日在該物業客廳內，李先生對黃女士所提問題的回答，不構成有關陳述。李先生當時只是回答在該物業住了很久，住得很舒服，並沒有直接回答黃女士的問題。

33.  然而，本席裁定在同日較後的時間，在來姐地產公司內，廖女士在草擬臨時買賣合約時，黃女士問李先生該物業是否乾淨，有沒有事情曾發生，李先生回答沒有，這構成有關陳述。根據楊先生的證供，一名有與趣的買家問業主物業「乾唔乾淨，有沒有事情發生」，是問該物業內曾否發生自殺或凶殺事件，而李先生在自己作供的時候也同意這一點，所以本席裁定，當時李先生是清楚知道黃女士是問該物業內有沒有發生過自殺或凶殺的事情，而李先生回答沒有，這正正就是申索書第7段的有關陳述。

34.  本席裁定有關陳述是虛假的，因為在該物業內曾發生有關的不幸事件。

35.  本席裁定葉先生依賴有關陳述簽署臨時買賣合約和正式買賣合約。在2014年2月9日前往該物業的途中，黃女士向廖女士查詢該物業乾唔乾淨，其後兩度親身向李先生查詢該物業「乾唔乾淨」，，在獲李先生告知有關陳述後，把有關陳述告知葉先生，葉先生才簽署臨時買賣合約，足見有關陳述是影響葉先生簽署臨時買賣合約的重要因素。葉先生約於2014年2月20日簽署正式買賣合約，當時葉先生尚未發現有關陳述乃虛假，葉先生必然是在仍然相信有關陳述的情況下簽署正式買賣合約。

36.  本席裁定李先生是欺詐地向葉先生的代理人黃女士作出虛假的有關陳述，因為在2004或2005年，李先生已獲楊先生告知該物業內曾發生有關的不幸事件，他是明知有關陳述乃虛假，仍然向黃女士作出有關陳述的。

37.  本席留意到，葉先生和李先生簽署的正式買賣合約中的第23.01條如下：－

“23.01 This Agreement comprises all the terms agreed between the parties hereto and supersedes any other commitments agreements, warranties or understanding, written or verbal, that the parties hereto may have had with respect to the subject matter of this Agreement.”

38.  這項條款，本席認為不能成為李先生的抗辯理由，原因如下：－

(i) 《失實陳述條例》第4條規定：－

“如合約載有條款免除或限制－

(a) 立約的一方因在立約前作出失實陳述以致可能承擔的法律責任；或

(b) 立約的另一方因該項失實陳述而可獲的補救，

則該條款即告無效，但如該條款符合《管制免責條款條例》（第71章）第3(1)條所述的合理標準，則不在此限；而任何人如聲稱該條款符合合理標準，須負責證明如是。”

(ii) 李先生在他的抗辯書中從來沒有提及依賴正式買賣合約的第23.01條作為抗辯理由。

(iii) 李先生也從來沒有舉證證明正式買賣合約的第23.01條符合《管制免責條款條例》第3(1)條所述的合理標準（「法定的合理標準」）。

(iv) 李先生可否依賴正式買賣合約的第23.01條以作抗辯，與這條文是否符合法定的合理標準有關，而是否符合法定的合理標準涉及事實爭拗，李先生沒有在抗辯書中提及正式買賣合約的第23.01條，故而葉先生未有機會提出證據證明該合約條文不符合法定的合理標準，在這情況下，倘若李先生仍能以正式買賣合約的第23.01條抗辯，是對葉先生不公平。

39.  本席裁定葉先生針對李先生的申索勝訴。

葉先生針對來姐地產的申索

40.  葉先生針對來姐地產的指控，在申索陳述書的第16段列出，歸納起來，有兩大方面：－

(a) 第一，是來姐地產沒有採取合理和足夠的措施確保提供給葉先生有關該物業的資料是準確的，並且是許可李先生提供了錯誤的資料給葉先生，即該物業內從來沒有發生自殺或兇殺事件。

(b) 第二，是來姐地產在草擬臨時買賣合約時，沒有加入適當的條款（「合適的凶宅條款」），以保障葉先生的利益，即倘若葉先生發現該物業內曾發生自殺或兇殺案，葉先生可以此作為理由取消交易及取回所有訂金。

有關提供資料

41.  本席看不到有證據顯示，在2014年3月1日葉先生聯絡廖女士要求弄清楚事情以前，廖女士是知道或者聽聞在該物業內發了有關的不幸事件。

42.  在有關梁勝先生的交易中，梁先生約於2008年搬回長洲並以長洲為主要居所，而朱先生長久居住長洲，然而在梁先生簽署該交易中的臨時買賣合約之前，他們都不知道有關的不幸事件，可見有關的不幸事件，在長洲並非人盡皆知；再者，廖女士在長洲從事地產經紀只有大約5年的時間，而有關的不幸事件是發生於2003年。本席認為，並沒有理由支持在2014年3月1日之前，廖女士應該知道有關的不幸事件。

43.  沒有證據顯示，在2014年3月1日之前，來姐地產的任何人（包括廖女士），知道或應該知道有關的不幸事件。

44.  廖女士於2014年1月在帶一位客人去看該物業的時候，曾向李先生查詢該物業內曾否發生自殺或兇殺事件，也在2014年2月9日之前在網上的「凶宅網」搜尋，這些查詢都沒有發現有關的不幸事件。

45.  本席認為廖女士已進行了合理及足夠的查詢，嘗試確認該物業是否「凶宅」。

46.  本席亦認為，在2014年2月9日的時候，廖女士不知道，也沒有理由應該知道，該物業內曾發生有關的不幸事件。

47.  林大律師表示，他同意本案的證據不支持申索陳述書的第16(a)段，也不支持第16(b)段中有的“permitting”；然而林大律師表示，有證據支持第16(b)段中的“Giving”，該證據是廖女士在其證人陳述書中提到，於2014年2月9日她與葉先生及黃女士前往該物業途中的時候，有以下的對答：－

“之後黃詢問本人上述單位是否乾淨。當時我答：“而家呢個業主買咗好耐，都有10年，一路都係自己用，愛黎渡假，同埋借俾親戚朋友假期住，肯定冇事。一陣我地都會見到業主，有咩問題可以直接問佢。””

48.  林大律師表示，當中的「肯定冇事」，是不準確的資料。

49.  本席仔細考慮後，不同意林大律師的論點：－

(a) 「肯定冇事」這句話，要從上下文當中理解其真正的意思。

(b) 廖女士整句回答的上半部份，即由開始直到「肯定冇事」的部份，是覆述之前李先生給廖女士的資料，即在李先生購入後的期間，沒有自殺或兇殺的事件發生，這點林大律師同意。

(c) 廖女士整句回答的後半部份，是請黃女士在與業主會面時，直接向業主提出問題。

(d) 本席認為廖女士在這個回答中並沒有提供了任何不實的資料給黃女士。

有關草擬臨時買賣合約

50.  林大律師表示，廖女士在草擬臨時買賣合約時，並沒有加入合適的凶宅條款以保障葉先生的利益，從而沒有履行該向葉先生所負的責任。

51.  在Chiu Wai Ling v Chan Yau Chi [2002] 2 HKC 154一案中，區域法院陸啟康法官（當時的官階）指出，香港的地產經紀對客戶所負的責任，並不包括處理複雜的法律的事務，因為地產經紀沒有法律方面的專業資格，也沒有接受深入的法律培訓。本席同意。

52.  本席認為，來姐地產對葉先生所負的責任，不包括在臨時買賣合約中加入合適的凶宅條款。所謂合適的凶宅條款，並不是簡單的事情，在草擬有關的條文時，需要考慮：－

(a) 是否只要有關陳述乃虛假，葉先生便可取消交易並取回所有訂金，無需考慮有關陳述是否欺詐地作出？

(b) 倘若李先生並非欺詐地作出有關陳述而只是疏忽地作出有關陳述，葉先生是否仍然可以取消交易並取回所有訂金？如果在合約中定義「疏忽」？

(c) 倘若李先生有合理理由真誠地相信有關陳述乃真實，然而有關陳述乃虛假，在這情況下，葉先生是否仍可取消交易並取回所有訂金。

53.  上述的考慮，並不是要把事情複雜化，而是根據申索陳述書第7段，有關陳述包括一項重要內容，就是「據第一被告人所知」；換言之，要公平地在臨時買賣合約中反映李先生所作的有關陳述，是需要作以上的考慮。

54.  這些事情，是要專業的律師才可以周詳的考慮並草擬出合適的凶宅條款，這些責任不應加於來姐地產身上。

55.  本席不認同葉先生對來姐地產的這項指控。

小結

56.  基於上述，本席裁定葉先生針對來姐地產的申索敗訴。

結論

57.  本席裁定葉先生針對李先生的申索勝訴，頒令如下：－

(a) 聲明葉先生已合法地撤銷臨時買賣合約及正式買賣合約；

(b) 命令李先生歸還葉先生HK$200,000，該HK$200,000為葉先生在臨時買賣合約及正式買賣合約下支付給李先生的訂金；

(c) 李先生須就上述的HK$200,000向葉先生繳付利息，由2014年3月6日起至本判案書的日期為止，利率以香港滙豐銀行最優惠利率加1%計算，其後的利率為判定利率。

(d) 聲明葉先生對該物業享有留置權（lien），作為就上述的HK$200,000、利息、與及本案訟費的保證。

58.  本席裁定葉先生針對來姐地產的申索敗訴，頒令撤銷該申索。

59.  本席認為，本訴訟中大約85%的時間用於處理葉先生針對李先生的申索，而大約15%的時間用於處理葉先生針對來姐地產的申索。

60.  本席頒發以下的暫准訟費命令：－

(a) 葉先生在本訴訟中的訟費（包括所有保留待決的訟費，如有的話）的85%，由李先生支付；

(b) 就本案的審訊，葉先生獲發大律師證書；

(c) 來姐地產在本訴訟中的訟費（包括所有保留裁決的訟費，如有的話），由葉先生支付；

     若各方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。除非有任何一方申請更改此暫准訟費命令，否則此命令於14天後即成為絕對訟費命令。

61.  最後，本席感謝各方向法庭提供了協助。