億達行物業管理有限公司 對 吳前英

LDBM 152/2018

[2019] HKLdT 58

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2018年第152宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是華明中心A B座（以下簡稱「華明中心」）的經理人。答辯人是華明中心A座2601室的業主。申請人藉此訴訟向答辯人追討維修工程集資費1,302元。

2.  於2014年5月22日，申請人向華明中心各住宅單位（即8樓及以上）業主發出大廈維修集資通告（以下簡稱為「2014年的集資」）。在通告中表示集資金額將用作大廈雨水渠及A座地台、鹹水喉、糞渠及B座鹹水喉的維修和更換工程，其後將會再為其他工程集資或再調整大廈的管理費。申請人在發出集資通告之前，沒有事先給住宅單位業主提供任何關於大廈維修的資料。答辯人認為申請人只選擇性地向住宅單位業主收取大廈公用部分的維修費而不向商業單位（即地下至7樓）業主集資的做法違反公契，故此拒絶繳交集資費1,302元。答辯人願意支付按照公契附表四計算的維修集資費，即669.9元。

3.  2014年的集資備受住宅單位業主爭議。申請人於2015年2月10日進行特別業主大會，議程主要是追認2014年的集資（以下簡稱為「2015年的追認」）。在會議中，商業單位業主 — 宜漢有限公司/嘉詩有限公司[1]（以下簡稱「大業主」）單方面議決通過追認2014年的集資。不少住宅單位業主質疑追認的有效性，拒絕支付集資費。

4.  申請人遂在小額錢債審裁處向部分拒絶支付集資費的住宅單位業主提起訴訟。於2015年2月12日，審裁官因申請人沒有按指示提交文件證據，又因為申索人的代表不能出示授權信而撤銷其申索。

5.  之後，申請人再次在小額錢債審裁處提出申索，但因未能出示有效的經理人合約以證明有合適身份提起訴訟，申索再次被撤銷。

6.  於2016年2月18日，大業主跟申請人簽訂了一份經理人合約，由大業主單方面委托申請人管理華明中心。

7.  申請人再對拒絶支付集資費的住宅單位業主提起訴訟。大部分住宅單位業主陸續支付了集資費，最後只剩下答辯人一戶跟申請人繼續進行訴訟。小額錢債審裁處於2018年7月6日將此案移交至本審裁處。

答辯人的立場

8.  答辯人認為2014年的集資涉及的項目屬於整棟大廈的公用部分/設施。根據公契第4(f)條[2]，經理人須向所有業主按月收取費用支付管理及維修開支，當中包括公契第4(f)(iii)條[3]所指的污水雨水喉等所有公用設施的保養及維修。經理人收取的費用必須按照公契附表四訂明的比例攤分。根據公契第4(j)條[4]，如每月收費不足夠應付支出，經理人亦須依照附表四訂明的比例向所有業主（不分住宅和商業）收取費用。

9.  然而，2014年的集資只向住宅單位業主發出，商業單位的業主（即大業主）則完全無須支付任何維修集資費用。答辯人認為2014年的集資違反了公契條文，沒有法律效力。

10.  答辯人又認為，2015年2月10日的特別業主大會中通過的議決不能有效地追認2014年的集資，理由是：(1) 開會前沒有提供任何工程招標資料及報價單給業主參考；(2) 雨水渠工程在未開會前已經完成；(3) 申請人事實上沒有進行公開招標；(4) 申請人沒有解釋集資金額的攤分方法；(5) 會議當日各住宅業主離場以反對會議的有效性，但大業主單方面以其業權份數投票贊成追認只針對小業主的集資，議決欠缺認受性。

11.  答辯人亦挑戰申請人的身份，認為申請人並不是華明中心的合法經理人，無權提出訴訟。

申請人的立場

12.  於2014年，華明中心公用部分/設施多處出現破損需要進行維修，但屋苑的財政盈餘及每月收取的管理費不足夠支付工程支出，故此申請人於2014年5月22日發出了集資通告，向華明中心住宅單位業主（即8樓及以上的業主）每户收取相等於兩個月管理費的集資費，以作維修工程之用。

13.  華明中心地下至7樓乃商業部分，由大業主持有。當有公用部分/設施在地下至7樓需要維修時，住宅單位業主拒絶集資，因此大業主多年來須自費維修商業部分的公用設施。而這次申索涉及的維修項目是8樓及以上（即住宅部分）使用的設施，該雨水渠只是經過地下至7樓，地下至7樓事實上並沒有使用過雨水渠。申請人認為在這個情況下，只針對住宅單位業主發出2014年的集資是恰當的做法。

14.  自2008年從前任管理公司（新中）接手華明中心的管理工作以來，申請人一直只是沿用舊有的方式收取管理費，即分開住宅部分及商業部分的管理支出。住宅部分的管理費收入只會用於住宅部分的公用部分及管理支出，商業部分的管理費收入則用於商業部分的公用部分及管理支出。若有關的公用部分的支出同時涉及住宅和商業部分，則會由住宅單位業主及商業單位業主根據公契訂明的份數按比例攤分支付。

15.  申請人承認，一直以來的做法並不符合大廈公契的規定。但是這個做法沿用已久，是各方都已經接受了的做法。早於2008年大業主與住宅業主已有共識，商業部分及住宅部分的開支獨立處理。於2008年4月30日的業主大會中也確認了這個做法。申請人認為答辯人一直有支付每月按既定做法而計算的管理費，在行為上已經接受了這個一貫的做法。

16.  申請人倚仗「慣例不容反悔」的法律原則，認為答辯人現在要求按照公契辦事令大業主支付集資費，是企圖偏離行之已久的做法，偏離其他住宅業主及大業主多年來的共識。再加上現在只有答辯人一戶尚未支付集資費，若容許答辯人反悔，將會對其他住宅業主及大業主不公平。

17.  申請人又指出，現時的安排已經是對住宅業主較為有利的安排。舉例而言，商業部分的冷氣費支出相當高，在夏天時冷氣費的支出每月超過六萬元有時更高達九萬元。根據公契，公用部分的電費支出須由各業主根據業權份數支付，公契沒有訂明商場公用部分的電費須由商場的業主支付。假若大業主要求申請人根據大廈公契的規定收取冷氣費用，則所有住宅業主須每月負擔不少於六萬元的電費，比現時每月兩至三萬元的電費多一倍[5]。

18.  申請人又表示，大業主現時持有華明中心超過一半的業權份數，大業主隨時可以召開大會通過任何有利於商業部分之議決，並要求住宅單位業主支付龐大的維修費用[6]。然而，大業主給申請人的「指示」是大業主會根據一直沿用之原則，分開住宅及商業的公用部分的支出，以用者自付的方式處理。大業主認為這是對住宅業主更加公平的安排，但卻因此而招致某些住宅業主的挑戰，大業主不會接受答辯人「輸打贏要」的做法[7]。

審裁處曾命令申請人提供資料

19.  因申情人沒有就以下（及其他）事情提供資料或證據，審裁處於2019年4月18日命令申請人須以誓章方式就以下（及其他）事宜提供資料：

(a) 2014年的集資通告所列工程的招標記錄：申請人以誓章解釋，有就2014年的集資所牽涉的維修工程進行招標。申請人曾收到三份報價，最低價的報價是由新怡工程有限公司（以下簡稱「新怡」）提出，總金額為285,000元。申請人只能提供新怡的報價單作為證據，但遺失了其他公司的報價資料。

(b) 維修工程實際開支總額：申請人表示自從2014年5月22日的集資通告發出後經歷多年的官司，最初有大約100戶住宅單位業主拒絶支付集資費。直至大約2018年，大部分業主支付了集資費，只有答辯人仍然拒絶支付。由於申請人要到2018年才成功取得大部分的集資費用，因此2014年的集資通告上所列的工程至今尚未展開。由於工程沒有展開，沒有實際開支總額可提供。

(c) 維修工程的承建商名稱及支付承建商的銀行出帳記錄：申請人表示由於工程到現在還沒有展開，因此並沒有承建商的名稱可以提供。假若於2014年及2015年業主能按時支付集資費用及工程得以開展，申請人會委聘新怡進行工程。

爭議點

20.  答辯人在這訴訟中挑戰申請人的身份，認為申請人並不是華明中心的合法經理人，無權提起訴訟。與此同時，答辯人的立場是倘若申請人所計算的集資費是按公契計算，答辯人願意支付集資費給申請人，不會以申請人沒有身份這一理由而拒絶支付。考慮到答辯人的真正立場，在審訊展開時雙方同意無須就申請人的身份此一議題尋求審裁處的裁斷。雙方同意的爭議點為：

(a) 2014年的集資及2015年的追認在法律上是否有效；及

(b) 若2014年的集資和2015年的追認均屬無效，是否基於「慣例不容反悔」的法律原則 (Estoppel by convention) ，答辯人仍須支付有關的維修集資費。

21.  在結案陳詞的階段，申請人的代表律師表示申請人事實上同意2014年的集資和2015的追認本身在法律上均屬無效。但基於「慣例不容反悔」的法律原則，答辯人仍然須要支付集資金額。申請人的代表律師進一步表示在日後的管理費及集資費的收取上，申請人會糾正過往錯誤的做法，依照公契所訂明的方式去徵收、攤分和計算。

22.  故此，到了結案陳詞的階段，本案的議題被進一步收窄為 — 「慣例不容反悔」的法律原則是否適用於本案，以致答辯人須要支付集資費用。

分析部分

23.  因雙方對公契内的適用條文（主要為第4條及附表四）的理解和詮釋沒有爭議，該等條文在此不贅。

24.  在Chartpack Machinery Company Limited 訴達之路 32，32A, 34及34A 號業主立案法團（未經法律彙編報導）LDBM 249/2014，15/3/2017一案，黃敬華法官在判案書的第110段引述了香港終審法院在Siegfried Adalbert Unruh v Hans-Joerg Seeberger & Eganagoldpfeil (Holdings) Limited 對「慣例不容反悔」 (Estoppel by Convention) 的法律原則的解釋如下：

“... an estoppel founded on an “assumption [which] formed the conventional basis upon which the parties entered into contractual or other mutual relations, such as bailment” as a distinct species of estoppel in pais (by conduct) at common law, ...”

（中文大意翻譯：這普通法下其中一類不容反悔，是建基於一個假設 (assumption) ，而這個假設是成為雙方進入一個合約關係或其他相互關係依循的基礎）

25.  黃法官在判案書第111段又引述李義終審庭常任法官就「慣例不容反悔」的原則包含的必要元素之分析如下：

「(i) 雙方依據一個共同的假設 (Common Assumption) ，進入一個法律關係，這共同假設的發生，可能是締約雙方分別（並通常是錯誤地）向對方作出一些表示，而雙方然後按一些假設繼續與對方交易，這個令對方最終依賴而進入關係的行為，應是相當清晰的，重點是雙方進行交易/交往是基於這個共同的假設，而這假設不一定是真實 (true) 又或是最終法律正確 (correct) 的，換句話說，這是一個雙方都一同接納為行事基礎的誤會或錯誤理解；

(ii) 雙方假設的事情是清晰的，以致法庭能最終判予它有效的；

(iii) 這共同的假設可以關乎事實性的 (fact) ，又或是法律性的 (law) ；

(iv) 雙方基於這共同的假設，最終進入一個法律關係(legal relationship)，或進入一個交易(transaction)，例子包括：

(a) 甲乙雙方錯誤相信，乙方的擔保，可以有效涵蓋甲方子公司及乙方子公司的貸款，基於這個錯誤的共同假設，甲方繼續貸款給其子公司，以容讓其可貸款給乙方的子公司，由此而引發甲方的負債並利息的不斷累積，按這原則，乙方不能反悔，主張其擔保無效；

(b) 甲乙雙方共同相信（錯誤的），甲方在法律上向乙方的代理人送達文件，是有效的（但其實是錯的），但基於雙方的相信，甲方向乙方的代理人送達文件，而沒有在限期內直接向乙方送達（這才是法律容許的），按這原則，當送達時間已過，乙方是不能反悔說甲方並無有效向他送達；

(c) 甲乙雙方，相信有一仲裁條文有效，但其實這條文於法律是無效的，基於此條款，雙方已進行仲裁，最後乙方發現，這條款無效，進行另外的程序又過了時限 (time-barred) ，按這原則，乙方是不能稱這條款無效；

(v) 進入關係之其中一方，如企圖脫離 (depart) 雙方共同的假設或放棄 (abandon) 這假設，會對另一方造成不公平，因為另一方是基於這個共同的假設而進入這關係的，並且，這另一方會因反悔方另外採取其他立場而引發虧損。引用在 (iv) 的例子，最後兩個例子是甲乙雙方基於共同的假設而直接發生關係，但第一個例子則不是，該例子有共同假設的是甲乙雙方，但進入關係的是第三方，這都是法律在這個「慣例不容反悔」的原則可引用和涵蓋的，因為容讓反悔會引發對另一方不公平。」

在維修集資上是否有共同的清晰的假設/一貫做法

26.  雙方沒有爭議的是，自申請人於2008年接手管理華明中心以來，2014年的集資是第一次的維修費集資。雙方亦不爭議，在申請人向住宅單位業主集資之前，沒有通知業主須要進行維修工程、沒有任何討論或議決、亦沒有就相關事宜（是否有進行招標、如何招標、投標的承建商名稱和價錢等）提供任何資料。2014年的集資備受眾住宅單位業主爭議。

27.  大業主於是召開2015的大會以追認2014年的集資。答辯人的證人楊愷青[8]是其中一名出席會議的住宅業主的代表。作供時，她表示即使在這次大會，申請人仍然沒有提供關於工程招標的任何資料。出席的各業主認為會議很有問題，全體離埸以示反對。然而，大業主無視住宅單位業主的反對，繼續進行會議並單方面通過追認。之後大批住宅單位業主感到不滿，拒絶支付集資費。

28.  於2014年9月，申請人針對37個住宅單位的業主提出申索（當中不包括答辯人）。於2014年10月，申請人針對20個住宅單位的業主提出申索（當中不包括答辯人）。於2015年4月，申請人針對14個住宅單位的業主提出申索（當中不包括答辯人）。於2016年3月，申請人針對10個住宅單位的業主提出申索（當中不包括答辯人）。於2018年2月，申請人針對6個住宅單位的業主提出申索，當中包括答辯人。

29.  答辯人表示，原先很多業主也不認同申請人的做法，拒絶支付集資費而引起多宗訴訟。但在訴訟展開後，因不少業主都要上班謀生，不能應付訴訟的金錢和時間開支，另外有些業主也因上了年紀不能承受打官司的沈重壓力，考慮到集資費金額不高（相等於兩個月的管理費），到最後都放棄爭持，即使內心不同意也付款了事。

30.  答辯人由2007年底購入單位成為華明中心的住宅單位業主之一。她一向準時繳交管理費因為她相信經理人會按公契妥善地去收取費用。答辯人承認她一直沒有注意公契的條文，只知道業主是有責任交管理費便按時繳交。答辯人沒有出席2015年2月10日的追認大會，她當時正在內地照顧年屆90多歲的叔叔，無暇出席會議。

31.  答辯人在2014年及2015年期間雖然沒有積極參與其他業主對有關議決的爭議和反對行動，但是也曾聽到不少住宅單位業主的反對聲音。當時答辯人認為既然有這麼多的業主反對這次集資，他們應該也有一定的理由，作為住宅單位業主之一，答辯人便跟着大隊走看看事情如何發展。後來，當只剩下答辯人一人跟申請人繼續進行訴訟時，答辯人與丈夫認真研究公契條文，亦諮詢過免費律師的法律意見，答辯人得出的結論是申請人的做法違反公契。

32.  答辯人至今仍然有每月繳交管理費，她只是拒絶繳交集資費。答辯人認為自己有責任繳交每月的管理費，以跟廣大業主共同維持大廈的正常管理開支。若果所有業主都不繳交管理費，那麼申請人便不能管理大廈，甚至連最基本的倒垃圾和保持衛生也不能進行。故此，衡量過利害和大家的利益，答辯人決定仍然要支付每月的管理費。

33.  然而，答辯人認為即使她按照慣常做法繳付每月的管理費，這並不代表申請人無須糾正錯誤，更不代表答辯人已經同意以錯誤的基礎支付集資費。答辯人認為維修費和管理費是兩碼子的事情，兩者不能混為一談。華明中心的樓齡已經超過30年，許多公用設施都必須維修。如果不按公契訂明的方式攤分集資費，此例一開，將來龐大的維修費用勢必落在小業主身上。

34.  本席同意，每月的管理費收取和非定期性的維修工程集資費是截然不同的事情。按月收取的管理費用是一個有限的數字，而大廈的維修費可牽涉十分龐大的金額。即使住宅業主同意每月按申請人不依公契計算的金額繳交管理費，而且不過問申請人（甚或同意/默許申請人）將每月的管理費用於管理住宅部分，跟商業部分每月的管理費收入和支出分開處理，這並不等同於住宅單位業主也同意了申請人使用同一個不按公契而行的方法去進行大廈維修工程的集資和攤分。

35.  雙方不爭議的是2014年的集資是申請人第一次向住宅單位業主集資進行維修工程。明顯地，在集資進行大廈維修這一事情上，並不存在長久以來的一貫做法。而且，各住宅單位業主在2015年的大會中亦明顯沒有同意讓申請人以違反公契的方式去進行大廈維修費集資。

36.  本席從文件證據及證人證供中看到的做法是住宅單位每月的管理費收入和支出跟商業單位每月的管理費收入和支出分開處理。但是，本席看不到有任何文件證據，顯示在集資維修大廈的公用部分這個事情上有任何清𥇦的一貫的做法存在，足以讓法庭判予為有效。

37.  申請人聲稱該一貫既定的做法於2008年4月30日的業主大會獲得確認，但本席留意到該會中所得的共識只是：

「6. 不可分割的公眾設施

與會者一致同意：大廈公眾設施維修、保養及更新費用，按商業、住宅的業權份數攤分，公眾電費以分錶讀數計算。」[9]

38.  上述的所謂共識的真正意思十分含糊。公契内就「公眾設施」並無「可分割」或「不可分割」的區別。即使撇除這點不談，上述文字的字面意思，也不可能被理解為出席會議的業主同意了大廈公用部分/設施的維修費將按「用者自付」的方式去收取，更不可能被理解為華明中心在大廈維修集資上有這樣的一個「一貫做法」存在。

39.  綜合上文分析，本席裁定就大廈公用部分/設施的維修工程的集資，華明中心事實上沒有清晰的假設/一貫做法。

除了攤分方法不符合公契外，答辯人可否以其他原因挑戰集資的有效性

40.  申請人在要求各住宅單位業主支付集資金額之前，沒有事先通知各業主擬為大廈進行維修、沒有交代是否有/會進行招標、沒有提及集資總金額和解釋攤分/計算方法，沒有表示大業主是否須要支付，亦沒有安排業主大會去讓業主就集資一事取得資料和進行討論。

41.  申請人的證人潘德明在作供時亦承認在發出集資通告前沒有給住宅單位業主提供任何資料。本席問潘先生集資金額是如何計算，潘先生表示新怡的報價是285,000元，申請人計算過，只須向住宅單位業主每戶收取相等於兩個月的管理費的集資費，便足夠支付新怡的工程費有餘，這就是申請人釐定集資費的方式。

42.  《建築物管理條例》第344章第20A條訂明：

「(1) 法團在根據公契（如有的話）或本條例行使權力或執行職務上所需的供應品、貨品或服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。

(2) 除第(2A)款另有規定外，第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過 —

(a) $200,000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額；或

(b) 相等於法團每年預算的20%或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的百分率的款額，（兩者以其較小者為準）即須以招標承投方式取得。

(2B) 如任何供應品、貨品或服務根據第(2)(b)款須以招標承投方式取得，為此而提交的投標書是否獲接納，須取決於在法團業主大會上通過的業主決議。

(4) 法團所管有的與供應品、貨品或服務的取得有關的一切招標文件、合約文件、賬目及發票以及任何其他文件，均須由法團保存一段由法團決定但不少於6年的期間。」

43.  雖然申請人聲稱有就是次維修工程進行招標，但除了新怡的報價單以外，申請人不能夠提供其他承建商的投標書或報價單作為證據，亦沒有提供任何其他文件以顯示申請人事實上有邀請承建商進行投標。簡而言之，除了數頁由新怡發出的報價單外，申請人不能提供任何文件證據。上述條例第20A(4)條訂明，有關招標的文件均須被保存不少於6年的時間。2014年的集資時至今天仍未夠6年，但申請人卻表示文件已經遺失。事實上，自2014年的集資後，事件很快已經進入法律程序，維修工程是否有進行招標一直備受爭議，亦將會是法律程序中的爭議點之一[10]，若然申請人真的有就維修工程進行招標，本席難以理解申請人為何會不妥善保存有關招標的重要文件證據。本席不信納申請人有依例就200,000元以上的合約進行招標。

44.  至於2015年的追認會議，當日的情況在上文第27段已經交代過，不再重覆。即使暫不考慮2015年的會議是否程序不當，本席也不認為大業主可單方面在2015年的會議通過議決追認2014年的集資，一個違反公契和法例的集資。公契第(12)(j)(iii)條訂明“No resolution shall be valid if it is contrary to the provision of this Deed.”[11]。

45.  總括而言，即使本席接受（但本席事實上不接受）住宅單位業主必須因為之前已經同意/默許了申請人將每月的管理費收入用於管理住宅部分，跟商業部分的每月管理費收入和支出分開處理，於是在大廈公用部分的維修工程的集資上，便得接受同一個不合乎公契的做法，這也不代表住宅單位業主也必須接受一個違反法例和極之不透明甚至近乎武斷的集資行為。

容讓反悔是否會引致不公平

46.  申請人的代表律師引用The Incorporated Owners of Beauty Court 訴Hon Ping-kay and Lau Oi-wah，（未經法律彙編報導）LDBM 29/2001，16/7/2001一案第26段，林文瀚法官在應用「一貫既定做法，不容反悔」的原則時，已經考慮到（不論1990年的議決是否有效），如果讓該案的答辯人在該案的那時那刻反悔，推翻一貫的做法，對法團和其他業主不公平。

47.  本席認為本案的案情與Incorporated Owners of Beauty Court很不同[12]。本案牽涉的案情並不是在多年前通過了議決，各業主按照議決行事，多年後才有業主挑戰多年前的議決的有效性以逃避付款責任。相反，本案是在集資通告發出和追認議決通過之時已經備受眾住宅業主反對和爭議，並引發起多宗訴訟至今。

48.  雖然，在訴訟的過程中，大部分的住宅業主最後付款了事，本席不認為答辯人必須跟隨其他業主的做法放棄訴訟，接受她認為違反法例和公契的集資，否則便被視作「對其他業主不公平」。

49.  根據上述第19段申請人以誓章形式提供的資料，申請人根本沒有展開集資的工程項目，沒有與新怡或其他承建商達成合同，亦沒有就集資工程有任何支出。既然，申請人沒有因為所謂的「一貫做法」而進入任何合約關係，亦未動用過已收取的集資費（這意味著金額可被退回予付款人或以其他合適的方法處理），即使在維修工程集資這事宜上有「一貫做法」存在，本席也看不到法庭此刻讓答辯人「反悔」，或用更恰當的字眼 — 「撥亂反正」，會對其他住宅業主或申請人造成不公平。

50.  至於大業主，申請人認為現時的安排已經是對住宅業主較為有利的做法。申請人舉例説商場的冷氣費支出龐大，假若大業主要求所有業主根據大廈公契的規定按業權份數支付商場公用部分的冷氣費用，所有住宅業主將須每月分擔不少於六萬元的電費，即比現時每月二萬元至三萬元的電費多一倍。另外，申請人又以商場內設有的公用廁所的水費為例，每月水費高達三萬元。若根據公契，公用廁所的支出亦須由所有業主根據業權份數按比例支付，則住宅業主每月的支出亦將會再增加萬多元。

51.  然而，本席注意到公契第4(i)(v)條[13]訂明冷氣系統的支出包括電費和保養維修費須由“First Owners”支付而“First Owners”可向商舖業主收取冷氣費。明顯地，商場部分的冷氣費用本來就不是住宅業主的責任，根本不存在着大業主為了住宅業主的利益而自行支付商場冷氣費這回事。

52.  申請人表示當有公用部分在地下至7樓（即商業部分）需要維修時，住宅業主拒絶集資，因此大業主多年來須自費維修商業範圍內的公用設施。然而，申請人沒有提交任何文件證據顯示曾經為商業部分的維修進行集資，亦沒有提交任何證據顯示住宅業主曾拒絶支付集資費，以致大業主須獨力支付有關費用。

53.  答辯人在作供時表示從來沒有收過申請人就地下至7樓（即商業部分）的公用部分維修的集資要求，亦未曾試過拒絶支付有關的費用。答辯人的證人楊愷青作供時亦表示除了2014年那次集資外，她的公司從沒有被要求為地下至7樓的維修進行集資，故此她的公司亦沒有拒絶支付任何有關商業部分的維修集資費。

54.  申請人提供了少量的賬目文件[14]，顯示大業主每月支付的管理費中有部分用作商業部分的維修/保養開支。但按照申請人的説法，根據「一貫的」做法，住宅單位業主也有支付住宅部分的維修/保養開支。雙方呈交的文件證據根本不足以讓本席作出有意義的比較，去評估在過往的做法下，到底是大業主得益抑或是住宅業主得益。

55.  答辯人亦提供了一些文件證據[15]，認為該些文件顯示申請人已經私自動用了過百萬元的住宅單位的儲備盈餘去更換外牆渠，然而根據公契，該些費用實應由所有業主（包括大業主）一起承擔。本席無法亦無須就申請人有否動用住宅業主的管理費盈餘在大廈的公用設施上作出裁斷，但至少綜觀雙方提供的所有證據，本席不能作出結論認為在一貫做法下，一向以來都是住宅業主得益，以致現時要大業主參與集資會對大業主不公平。

56.  總括而言，即使華明中心就維修工程集資的做法有清晰的共同假設或一貫做法（本席不認同），又假設2014年的集資和2015年的追認本身在法律上有效（本席亦不同意），本席也看不到有足够的證據顯示此刻讓答辯人「反悔」會對任何一方造成不公平。

結論及訟費

57.  基於以上分析，本席撤銷申請人的申請。作為盡責任和合理的經理人，申請人應妥善執行公契條文，盡快糾正錯誤並按照公契訂明的方式收取維修工程集資費和每月的管理費用。

58.  雙方在審訊時同意依從訟費的一般原則 — 即訟費隨訴訟結果而走 (Costs to follow the event)，而本席亦聽取過雙方就訟費金額的初步陳詞。本席現作暫准命令，令申請人支付答辯人本案的訟費10,000元。若訴訟任何一方沒有在此判案書宣告後的14天内向本審裁處申請更改此訟費暫准命令，此命令將會成為絶對命令。