廖勤生 訴 何秀琼

LDPE 893/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部份收回管有申請編號2003年第893號

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判 案 書

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1. 本次訴訟申請人廖勤生是以答辯人何秀琼始自1999年3月1日起未有納租為理由，要求土地審裁處頒下命令容許申請人收回沙田田心村96A2號單層石屋及收回自該日迄今所欠租金。答辯人何秀琼拒絕申請人此一要求，表示從未有向申請人租用該稱為96A2石屋，該石屋是其丈夫於1989年8月1日向申請人以150,000元購入 (見證據編號R2)。

2. 申請人故事由1978/79年掀開序幕。據稱，該石屋與毗鄰現稱96A1二層石屋原皆統稱為96A1，有別於另一其親戚所有而現仍存在的96A石屋。除96A1上層仍由申請人佔用外，兩石屋其餘部份俱租予一姓馮及另一稱為張志剛男子 (即答辯人已逝去丈夫) 經營作理髮店。其後為接收信件方便之故，申請人同意現稱為96A2單層石屋稱為96A2。兩造一向相安無事，每次租期期滿後又相互同意再行續約，又或在期滿前，重訂新租約，日子過得似乎十分融洽。至1989年中，平靜日子泛起漣渏。申請人為求將家人從內地順利移往香港，在在需財，窮於應付，遂向答辯人丈夫立下字句，將現稱96A2單層石屋作價150,000元售予答辯人丈夫。申請人強調此簡單協議雖然是以出售形式去融資，實則是借貸協議，事實上借款已在某年悉數還清，只是答辯人持有契約未有如承諾撕違。

3. 申請人承認接獲答辯人於1999年2月初提出租約於二月底完結後不再續租96A1石屋地下 (上層一向是由申請人佔用的，並不包括在租約內) 。雙方對此事並無異議，但好事多磨，結果是答辯人在同年3月底才將現稱96A1石屋地下交回，而現稱96A2單層石屋則仍由答辯人佔據。最令申請人忿忿不平者，是答辯人擅自移動原96A1及96A2之分隔界綫，在其上造了磚牆將96A1及96A2石屋從此完全分隔 (原先是有間隔牆的，但其間是有通道可互通，並非完全隔絕)。無論怎樣，申請人要收回的物業是包括現稱為96A2的單層石屋而不單單是96A1地下。既然96A2仍未歸還，那就是是次聆訊申請的基礎。

4. 申請人於1998年間成為189約 (Demarcation District) 1351地段A段第一分段業權擁有人。其後，他駭然發現96A1及96A2二石屋各有約一半面積座落在這幅私人土地上。因此，他感到96A2石屋是萬萬不能成為答辯人應擁有的物業。

5. 答辯人的故事有一半與申請人的雷同，有一半就南轅北轍，顯然其中有一人是不誠實的。答辯人表示除早期馮與張（答辯人丈夫）是以口頭租約向申請人租用96A1地下及96A2外，自1989年8月1日起，租用96A1地下均立有書面租約（申請人曾在庭上審閱，但表示其中部份租約上的署名不是他簽署的）。她不同意1989年立的買賣石屋契約是借貸協議，答辯人亦沒有退還過150,000元給她的丈夫。但承認在1999年2月底時，未有依期將96A1地下交回，所以不反對申請人收取1999年三月份佔用費用，事實上申請人從未將扣除此欠款後按金發還。答辯人不同意將96A1在1999年3月底交還時，將分隔兩石屋牆築在不正確位置，意圖侵佔96A1空間。現有分隔牆位置實在是可以在結構上清楚及完整地介定二間石屋，如果根據申請人所指位置，反而在結構上不合理，因96A1有部份面積，就在96A2屋頂覆蓋之下。

案情分析

6. 申請人所申述事情，有令人懷疑地方。答辯人提供由1989年8月1日起書面租約（見證據編號第R3，R4，R5，R7及R8），全部都有寫下是租用96A1石屋字句（申請人供稱其中有部份租約的署名並非他簽署，這個說法令人匪疑所思，雖然並無專家證人給予意見，但無論從署名字體及造形都找不到啟人疑竇地方），而1989年8月1日所簽下石室買賣契據，則寫明是買賣96A2石屋的。從這幾份文件中完全找不到答辯人的故事有茅盾地方。

7. 申請人辯稱1989年8月1日簽下的是借據並非買賣96A2石屋，此說法與契約內容不符。答辯人亦否認這個說法。申請人是未有提供證據證明那不是買賣96A2石屋契約。單憑申請人所告訴法庭那是借據並已還清款項，而接納申請人說法是極其危險決定。

8. 申請人強調96A2石屋並不存在，是子虛烏有的。96A1石屋其實是包括兩間石屋統稱為96A1，有別於隣近另一間稱為96A石屋。如果這個說法是對的話，那麼買賣石屋契約，各不同期租約及差餉單（見證據編號A4及R9）所指96A2石屋，究竟是那一間？申請人提不出答案。申請人是需要提出答案的，因他是這些契約的一方，也是其中編號A4證據的地租繳納人仕。

9. 申請人持有並繳付了由1997年6月28日至2002年3月31日，2002年4月1日至2002年6月30日，2002年7月1日至2002年9月30日，2002年10月1日至2002年12月31日，2003年1月1日至2003年3月31日，及2003年4月1日至2003年9月30日地租繳費單，無疑是對申請人有利的證據，但不能就此據下斷語，說成是申請人未有賣出96A2石屋，因為建於政府公共土地上建築物是毋須繳納地租的。他極其量是繳納落在189約1351地段第A段之第一分段的土地或其上建築物。事實上該等繳費單上的而且確是寫下189約1351地段第A段（96A2）的字句於物業地址一欄內。

10. 申請人又聲稱即使96A1石屋不包括現稱96A2石屋，答辯人仍有佔用部份96A1石屋樓面。因答辯人在1999年3月時，將間隔牆築在錯誤位置上 (申請人聲稱原分隔牆地腳仍在)。就此爭議，雙方曾於2003年8月27日將96A2石屋地板掘開，但從拍攝照片所得（證據編號第R13），並未能證實申請人所聲稱原分隔牆的地脚。另一方面，雙方曾將現96A2石屋在屋內外量度，計得內部面積（即不包括外牆及間隔牆厚度）為128.63平方呎，而外部面積（即連外牆及間格牆厚度）達160.41平方呎（見證據編號R10）。如果將間隔牆中間分界線量度，即將10吋間格牆一半厚度所佔面積剔除（即5吋乘177吋 = 855平方吋或作6.15平方呎），則外部面積成為154.26平方呎。此面積與石屋買賣契約所指面積（150平方呎）相去不遠。雖然差餉物業估價署曾有信件指出96A2石屋內部面積是15平方米或作161.45平方呎（見證據編號R14），除非差餉物業估價署提供量度資料，否則不能將雙方實地量得上述面積數據拋諸腦後。

結論

11. 申請人實在是理屈辭窮，他是未能夠證明96A2石屋是96A1的一部份，於1997年3月1日（或之前書面租約所訂租期）連同96A1出租予答辯人。即是說，就96A2石屋而言，申請人未能證明雙方是有業主與租客關係的（即使有，雙方亦已同意租約在1999年2月28日終止，而答辯人亦已交回96A1石屋地下，土地審裁處已再沒有司法管轄權去處理不具備租約的侵佔業權事件）。如果申請人因部份96A2石屋落在其私人擁有土地上而梗梗於懷，竭力希望透過其2003年7月7日申請書及透過土地審裁處拐過彎去達其所願，毋疑是緣木求魚，他實在有需要另闢適當法律蹊徑去尋他的公義。

12. 判令

1． 撤銷申請人2003年7月7日追收欠租及收回樓宇申請；

2． 申請人須向答辯人繳付訟費，如雙方未能達成協議，則交由法庭裁決及以區域法院標準計算。