張佐姣 訴 徐世進

DCCJ5265/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第5265號

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判案書

1.  原告人張佐姣指被告人違反了雙方所簽訂之臨時買賣合約，因而向被告人追討一筆港幣112,000元的賠償。原告人及被告人雙方面的案情並無太大爭議，現將無爭議的事實列出如下。

2.  （一）原告人於有關時間為新界大埔林村寨乪77號地下連花園（以下稱「該物業」）的合法擁有人。

3.  （二）於04年7月原告人透過豐源地產有限公司（以下稱「該公司」）把該物業在市場發售。

4.  （三）04年7月12日上午被告人從該公司的廣告得知該物業在市場上出售，其後由該公司的一位經紀董小姐帶往睇樓，最後在該公司簽了一份臨時買賣合約（以下稱「該合約」）。

5.  （四）在簽訂該合約的同時，被告人和董小姐亦簽訂了一份附加條款，聲明「如買家提供足夠真實的資料和必須親身到銀行申請按揭，在未能成功的情況下，此買賣則取消。賣方需把已收取的訂金退回予買方，雙方各不追究。」（以下稱「該附加條款」）。

6.  （五）其後在同日下午，被告人親身到中國銀行鑽石山分行申請按揭，在下午3時30分左右，銀行方面通知被告人因被告人未能符合銀行的要求，所以申請不獲批准。

7.  （六）被告人便致電董小姐，要求取消該合約。

8.  （七）在這之前，原告人已在該合約上簽署，在簽署該合約時，原告人亦清楚知道被告人的要求，因此在今次買賣過程中，原告人要求被告人落一成訂金，這跟一般簽訂臨時買賣合約時一般落三至五萬訂金比較多，因原告人也考慮到這買賣有可能在被告人未能成功申請按揭時取消。

9.  （八）被告人於7月12日所發出的支票是一張7月13日的期票，原告人於7月13日到銀行入票時，銀行通知原告人該票已被取消。

10.  以上是雙方沒有爭議的事實。至於有爭議的事實包括：

11.  （一）被告人說在簽該合約和該附加條款前，清楚向董小姐說明，若在7月12日下午5時前收不到雙方簽妥的該合約的文本，該合約便會自動取消，而董小姐亦口頭承諾了這一點。以下稱「該口頭承諾」。根據被告人的證供，董小姐是遲於7月13日下午4時27分才將雙方簽妥了的該合約的版本傳真給被告人。

12.  （二）被告人在同日，即7月12日下午，除了到中國銀行申請按揭外，亦有向永亨及渣打銀行透過電話查詢，最後永亨及渣打亦通知被告人未能為她安排有關按揭。

13.  本案第一個爭議點是，該附加條款可否成為該合約的條款之一。本席認為可以，理由是：一、它是白紙黑字的條款；二、它得到原告人的代理簽名同意；三、在商討該附加條款時，原告人亦清楚被告人的要求；四、雙方亦就該附加條款而作出相應的行為，即原告人要求及被告人亦願意落比一般情況較多的訂金，即樓價的一成。

14.  第二個爭議點是，該口頭承諾可否成為該合約條款之一。該口頭承諾並沒有白紙黑字的證明，而且根據被告人的證供，在7月12日下午3時30分左右，她已致電董小姐說取消該合約。在此情況下，董小姐未有在同日的5時前呈交雙方已簽妥的該合約的版本給被告人是可理解的。本席認為，該口頭承諾並非該合約的一部分，就算是該合約的一部分，亦已在被告人告知董小姐取消合約時失效。

15.  第三個爭議點是，被告人有否符合該附加條款的要求，因而可以倚賴該條款而取消該合約。原告人指被告人並沒有使用其應盡的合理努力去申請按揭。就這點，被告人有兩個說法，一個是被告人在呈交法庭的證人供詞中的陳述，另一個是被告人在法庭宣誓作供時的陳述。法庭必須就這一點的事實基礎作出一個裁決，即究竟被告人在她呈交的證人供詞中的陳述，是正確的版本還是被告人在法庭上宣誓下作出的陳述是事實呢？本席在細心考慮過有關證供後，認為原告人大律師的說法是正確的，即被告人在法庭上的說法不盡不實，被告人沒有理由不在呈交給法庭的證人供詞中對曾向永亨銀行及渣打銀行查詢有關按揭事宜隻字不提。所以本席認為，被告只曾向中國銀行作出申請。

16.  在這基礎上，被告人是否已應盡其合理努力去申請按揭呢？根據該合約，最終成交期為04年8月12日，換句話說，被告人由7月12日簽訂該合約起計算，被告人可以有差不多一個月時間向不同的銀行或財務公司作出有關的申請。但好明顯，被告人只在7月12日下午向一間銀行作出申請，而申請失敗後便完全沒有再作出任何其他的嘗試，包括接觸其他銀行或財務公司。

17.  另一方面，就算法庭接納被告人在庭上的說法，即曾致電永亨和渣打查詢，這點也不符合該附加條款的要求，即被告人必須親身到銀行申請。被告人有沒有考慮其他方法，如找親人或好友作為申請按揭的擔保人呢？因而增加申請的成功機會，又或有沒有嘗試向銀行申請無抵押借貸去完成這項買賣呢？本席認為被告人並沒有應盡其合理努力去申請按揭，所以被告人並未符合該附加條款的要求，所以在這情況下不能取消該合約。

18.  最後要考慮的是該合約第五條是否懲罰性的條款呢？本案牽涉的訂金為樓價的一成，根據有關案例，第五條並非屬於懲罰性的條款，所以是有效的。

19.  結論：

一、	原告人的索償得直；
二、	被告人須向原告人交還港幣$112,000元，另加利息，利息以年息10.88計算，由7月13日開始計算；
三、	原告人應得堂費。
（與訟雙方就訟費事宜陳詞）

20.  大律師費用嗰方面，法庭係批准嘅。

（法官向敗訴方解釋訟費、上訴事宜及與與訟雙方討論訟費等事宜）

21.  即另加利息，由04年7月13日起計算，以法庭利率計算，直至被告人支付清該欠款。