FAST RAINBOW LTD 對 LEUNG YING NGAI

DCCJ 4361/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第4361號

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判案書

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簡介

1.  本案是一宗漏水引致損失的案件。原告人彩迅有限公司為九龍廣東道868號地下及閣樓的業主（“該單位”），被告人Leung Ying Ngai則是2樓E室（“2E室”）的業主。

2.  原告人是一間香港註冊的有限公司，於2010年11月3日購入該單位，地下部份分別租予一間地產公司及一間洗衣店，閣樓部份則出租作住宅之用。約於2011年8月初，原告人收到閣樓租客的投訴，指單位天花出現嚴重漏水，原告人通知1樓業主有關情況，1樓業主指1樓單位同樣出現漏水情況，並指漏水的源頭是2E室。原告人於是多番聯絡被告人，反映漏水情況，但被告人一直沒有理會，而漏水亦一直持續。

3.  原告人最初於2012年3月12日在小額錢債審裁處向被告人提出申索，於2012年12月4日，案件被移交區域法院處理。與此同時，1樓業主亦向被告人於區域法院提出訴訟（即DCCJ 4062/2012），現兩宗案件一併進行審訊。

被告人缺席

4.  被告人缺席本案所有的法庭聆訊，法庭滿意所有有關本案的文件均已送達被告人，被告人必定是在知悉審訊的日期的情況下選擇缺席，法庭會在被告人缺席的情況下進行審訊。

原告人案情

5.  審訊中原告人傳召了兩位證人。第一證人梁惠芳女士（“梁女士”）為被告人的僱員，負責處理租務事宜。於2011年8月初，梁女士接到閣樓的租客投訴，指單位天花出現嚴重滴水引致石屎剝落，而牆身亦出現滲水。梁女士立即聯絡1樓單位的業主，1樓的業主指1樓單位同樣出現漏水情況，懷疑2E室才是漏水源頭。梁女士嘗試聯絡2E室業主，初時對方只表示漏水與他們無關，後來對方沒有再接聽電話。

6.  在有關時間，閣樓租予一位陳劍青先生（“陳先生”），租約為期兩年，由2010年12月10日至2012年12月9日，當中第一年為死約，第二年為生約，月租4,000元。由於漏水問題一直未解決，陳先生以此為理由，於2011年11月10日中止租約並遷出單位。

7.  陳先生遷出後閣樓一直未能租出，直至2012年5月1日，在第二證人唐笑琼女士介紹下，才由另一位租客彭浩恩先生（“彭先生”）租入，租約為期2年，第一年為生約，第二年為死約，月租5,500元。彭先生入住不久便投訴漏水問題嚴重，要求原告人跟進，否則拒絕繳交租金及考慮中止租約。由於被告人不合作，漏水問題一直未有解決，最終彭先生於2013年3月尾遷出，合共欠交了5個月的租金。

8.  為了查證漏水的源頭，原告人僱用了專業證量公証行（“公証行”）進行調查。根據公証行的報告，2E室浴室及廚房外牆加建了一個僭建物，而原有的外牆則被拆除，估計由於僭建物沒有做好地台防水，因此沐浴產生的水透過地台滲到1E室，再往下流進閣樓及地下的單位。公証行的結論是2E室是漏水的源頭。

9.  另外，公証行作出評估，若要維修閣樓及地下單位因漏水引致的損毀，費用應為44,500元。

10.  在提出本訴訟時，原告人亦同時入禀區域法院向1樓業主周中美女士（“周女士”）申索（DCCJ 4360/2012），其後雙方達成和解協議，由周女士向原告人支付50,000元，解決該訴訟。

討論

漏水的源頭

11.  根據原告人提出的證據，包括公証行的報告，法庭相信該單位的確存在嚴重滲水問題。當然，在法律上法庭不會假定漏水的源頭必定是上層的單位，但根據公証行報告所說，被告人在2E室的浴室及廚房外牆加建僭建物，該僭建物非常可能被建成浴室或廚房的一部份，因此，雖然公証行未能實地調查，但法庭認為其所作的推論非常合理，尤其在沒有其他證據反駁下，法庭同意公証行的結論，裁定2E室為漏水的源頭，水是從2E室地台漏進1樓單位，再漏至閣樓及地下單位。

12.  此外，根據梁女士的證供，漏水發生後她多次嘗試接觸被告人，但不獲理會。法庭裁定，被告人是明知2E室是漏水源頭，但依然不採取任何行動解決問題，因此被告人必然可以預見樓下的單位，包括原告人的單位會受到漏水影響，因而蒙受損失。

13.  基於以上原因，法庭裁定原告人成功在相對可能的標準下，證明被告人疏忽及向原告人造成滋擾，被告人須為此負上法律責任。

賠償金額

14.  由於漏水問題，閣樓的租客陳先生提早中止租約，閣樓被空置了5個月才有另一位租客承租，原告人因此損失了5個多月的租金，合共22,667元。此外，第二位租客彭先生同樣以漏水為理由中止租約及拒絕繳交5個月的租金，令原告人再損失了27,500元。

15.  至於維修費用，原告人在漏水仍未停止時曾多次作出小規模的裝修，合共花費了10,000元。另外，根據公証行報告，要完全復修漏水引致的損壞，總維修費用預計為44,500元。

16.  法庭認為被告人的疏忽令原告人損失租金收入，因此被告人應向原告人作出賠償。維修費用方面，法庭認為被告人須負起維修的責任，但原告人不應在漏水問題未解決前先行作出多次維修，這些維修工程是不必要及沒有實效的，因為漏水持續，新造的維修必會再被損壞。法庭認為被告人不應為多做的維修負責。至於公証行評估的維修預算，在沒有相反證供反駁下，法庭同意44,500元是一個合理的維修費用。

結論及命令

17.  法庭裁定被告人須賠償原告人租金損失共50,167元及維修費用44,500元，總金額為94,667元，扣除已收1樓業主賠償的50,000元後，被告人須賠償原告人44,667元。此金額附帶利息，由訴訟展開當天起計，直至款項付清為止。

18.  原告人勝訴，被告人須支付原告人的訟費，包括公証行報告的費用。經簡易評定後，法庭命令被告人須支付原告人訟費20,286元。