潘雯英 訴 潘敏英

DCCJ 4440/2007

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2007年第4440號

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判決書

1.  原告人(“雯”)和被告人(“敏”)是親姊妹，與母親同住於香港皇后大道西386號4字樓C室。雯是該物業之註冊業主。她於2007年10月提出本訴訟，要求收回敏所佔用該物業部份之空置管有權。

2.  案件經歷多次非正審及清單覆核聆訊，雙方亦已披露文件、存檔了為正審準備的證人陳述書、和該物業的租值評估專家報告等。

3.  本年3月31日，雯提出今次申請，要求簡易判決。

4.  就本申請，法庭須考慮案中是否存在一些可爭議而須以審訊決定的事宜，或因任何其他理由案件應進行審訊。原告人須證明其申索，舉證支持抗辯的責任則落在被告人身上。法庭並非按雙方誓章進行等同審訊的程序，而只須考慮被告人所指是否可信(believable)。：見Hong Kong Civil Procedure 2009, Vol.1 第14/4/2至14/4/10；雯所依賴上訴法庭案例Mass International Limited v Hillis Industries Limited & Anor, CACV 192/1995 (1995年12月12日)第12段。

背景

5.  該物業是面積小於400平方呎的兩房單位，自六十年代已是潘父母聯權共有。2000年8月父親去世後，潘母擁有該物業的所有業權。敏曾在1995年搬離該物業，在2003年才搬回居住，並佔用其中一房。

6.  2004年8月4日，潘母以港幣200,000元將該物業售予雯。明顯地姊妹時有爭拗，雯欲敏搬出該物業，並曾在2005年6月透過社工提出和解建議，惜未有達成協議。

7.  2007年8月，雯以業主身份透過律師，正式通知敏終止其就該物業部份的佔用，並要求敏於2007年8月28日或之前搬出。敏未有理會。

抗辯理由

8.  雯是該物業的註册業主的事實不容爭議。

9.  根據敏在2007年12月存檔的答辯書，抗辯理由如下：

(1)  雯只是名義上持有該物業，實際上是潘母的托管人。

(2)  2004年11月，潘母在雯及幼妹面前承諾敏可免租居住該物業直至終老。

10.  敏在2008年11月修改其答辯書，進一步指潘母簽署買賣該物業文件時精神狀態並不理想，及不明白文件内容，是雯錯誤引導潘母簽署的。

信託

11.  敏指該物業轉讓予雯具信託成份，潘母仍然擁有該物業的權益。

12.  敏在其誓章附夾了她較早前存的證人陳述書，當中指出過去多年一些家事，包括曾與雯共同管理家庭財産及户口。又提及潘母2000年立下遺囑，打算去世後將該物業留給她兩姊妹、幼妹、及弟弟共4人名下，而未得各人同意下不能出售等。敏指這反影了潘母的意願，是希望子女有居所容身。

13.  若敏指的是潘母轉讓該物業其實是因所指的託管而産生，則難明為何當時會透過律師以買賣方式安排所擬託管。

14.  敏指將該物業完全轉讓予雯，將有違潘母2000年遺囑的意願。首先，在轉讓之前，任何子女在該物業上談不上有甚麼權益。在潘母去世之前，任何子女亦不能憑潘母的遺囑指自己在該物業有任何既得權益。所以任何子女在該物業居往皆因潘母准許而已。

15.  法庭不會假定潘母在生之時將該物業售予其中一名子女本身是不尋常的。事實上，潘母在轉讓該物業之後，已在2005年4月再訂立新遺囑，取消了2000年的遺囑。因弟弟在2002年去世，所以這至令最後的遺囑不再包括他的份兒。雖然潘母打算將遺産給予潘氏姊妹三人平均分配，但明顯已經剔除了2000年遺囑包括的，但在2004年已售予雯的該物業。

16.  在該物業轉讓後，潘母擁有的是從轉讓而得的樓價。文件顯示，代表該轉讓樓價的港幣200,000元，的確是雯以個人支票支付，再存入了潘母與雯新開的聯名户口。若說有信託因而產生，似乎是因為存入户口中的該樓價屬潘母所有，所以雯雖為此聯名户口其中一名持有人，但實際上只是託管該存款而已。敏在庭上指其後雯有從該户口提款，但無論這指稱是真是假，都是潘母與雯之間的事，與之前潘母是否完全轉讓該物業予雯無關。

17.  敏又提及雯披露的和解建議。該建議書日期為2005年6月24日，即該物業轉讓及潘母訂立新遺囑之後。建議書由雯簽署，並由社工見證。利用該建議書，雯提出願意再支付港幣100,000元，作為轉讓該物業付給潘母的後加樓價。該後加樓價將由潘母決定是否立即平均分給敏及幼妹。如潘母決定如此而被敏及幼妹接受，則潘母百年歸老時才再將其餘(即已付)的樓價，平均分給敏及幼妹兩人。换言之，雯將放棄這部份潘母的遺産。建議書清楚指明，這建議條件之一，就是敏搬離該物業。

18.  敏指雯有這建議，反影了雯承認敏在該物業之居住權。言下之意，敏是指若雯所言正確的話，根本不會亦無須向敏提出如此建議。就敏這種將雯願意和解視為承認理虧的看法，本席並不認同。

19.  敏又指若雯是真正業主，根本無需潘母同意才將建議支付的後加樓價分給敏及幼妹。敏指這反影雯只是託管人。本席認為敏這質疑欠缺邏輯。很明顯雯當時建議的，並非是她直接支付敏或幼妹以從她們換取甚麼。雯建議的是再支付潘母一筆作為後加樓價的金額。既然這金額將是潘母所得，當然將由潘母決定是否及如何運用。

20.  本席認為，敏指該物業的轉讓是信託安排在法律及事實上並不成立。

潘母的精神狀態

21.  就2004年的物業轉讓，雯提供了當時委托律師辦理買賣手續的文件。相信是由於兩人母女的特殊關係及該物業是以低於市價交易，所以除合約及轉讓契外，還有:

(1)  律師予潘母2004年6月的中文信，解釋是次買賣是以港幣200,000元並低於市價交易，建議潘母應先諮詢獨立的法律意見才作出售該物業的決定;

(2)  潘母於2004年8月4日簽約時，同時簽署中文備忘文件確認清楚明白及自願同意上述交易；及

(3)  陳伯行醫生於2004年8月4日(即簽署買賣文件當日)所作書面證明，紀錄了當天觀察潘母的精神、警覺、清醒、行為、理解、表達等狀況及能力皆正常。

22.  敏指稱潘母簽署上述買賣文件時精神狀態並不理想，理由是:

(1)  潘母70多嵗，2004年5月剛完成割膽手術，又多病纏身，身體及精神狀態“應該”並未完全恢復；“當然”未能完全了解及明白文件;

(2)  陳醫生只是家庭醫生;

(3)  懷疑潘母簽署文件時是否忘記了2000年立了遺囑，或有否被誤導以為居住現況不會改變。

23.  陳醫生或不是精神專科醫生，但不代表他不可以從醫生角度作出他的觀察。在質疑潘母在簽署轉讓文件時的精神狀態和當天醫生的觀察時，敏所指的卻無醫學證據支持，與猜測無疑。

24.  作為轉讓該物業的立約方，潘母應最能確認當時是否明白交易。姊妹與潘母同居於該物業，敏則不斷聲稱曾得潘母確認不清楚當時的安排。如敏所指屬實，何以在當初抗辯書中未有提及，而在其後才修改答辯書提出有關指稱？既然潘母有如此確認過，何以沒有潘母的誓章為證？

25.  在附夾較早前的誓章及補充證人陳述書，敏解釋是潘母不願意作供。但事實上，潘母在2009年2月卻替雯作了誓章，除否認敏的指稱，更支持雯向敏收回佔用該物業部份。潘母這誓章已隨雯於本年3月16日為較早前另一個非正審聆訊存檔的誓章附夾為證物。該誓章其實只得兩段，是在民政事務處監誓員前宣誓確認的，但敏又質疑潘母並不明白這誓章。

2004年11月的承諾

26.  敏所指這承諾是否存在，屬事實上的爭議。但在這方面，敏的説法存在茅盾，難以理解。

27.  敏的答辯書指這是陳母在2004年11月向她作的承諾。但在她的證人陳述書，她一方面指雯沒有事前通知她及幼妹潘母轉讓該物業一事，另一方面卻指當時轉讓該物業的其中一個條件，是雯口頭答應敏可在該物業居住，享用至敏放棄或死亡為止。在她的補充證人陳述書，敏又指這口頭承諾是雯在轉讓該物業交易前或交易中作出的。

28.  無論如何，若敏指的是潘母向她作的承諾，那麼除非潘母在該物業轉讓予雯後仍在該物業保留有權益，否則潘母根本再沒有權給予敏佔用該物業任何部份的特許。陳母在轉讓物業後仍繼續居於該物業，即使假設她真的不想敏搬走，潘母似乎也只可寄望雯的決定。

29.  即使假設雯曾向潘母承諾在轉讓物業後將容許敏繼續居於該物業，這極其量只是潘母與雯之間的事，並非敏有權直接要求雯履行的承諾。

30.  假設敏指的是雯自己或透過潘母向她作出的承諾，敏沒有指稱她就當天此等承諾提供了任何代價，所以不存在合約形式的特許。雯同意給予的此等特許，極其量只屬可隨意終止的特許。換言之，雯將有權於其後終止此特許並要求敏交回她佔用部份的地方。

31.  無論在抗辯書、誓章、或證人陳述書，敏沒有舉證顯示她因所指雯的承諾作出過任何引致她立場受損的付出。換言之，不出現因所謂不容反悔的法律原則而構成敏在該物業上有任何權益。

其他

31.       敏指她對該物業及家庭有捐獻。但該物業自六十年代已為父母擁有，無論雯或敏都不可能於購入該物業時作出任何貢獻。敏又承認該物業並無抵押，無須供款，所以亦不存在她於該物業購入之後會有這方面的貢獻。即使假設她在過往支付過部份日常家居開支、費用、或供養潘母，這些並不可以與購入或維持該物業的業權掛鈎，亦無指稱這是因何承諾敏才付出的。

32.  敏又提到她既有該物業的鎖匙；即使在該物業轉讓後也住上了3年才收到雯透過律師發的信要她搬走。鑑於上述分析，這些與雯、潘母、及敏就該物業在轉讓時及後來的權益，並無印證的關係。

結論

33.  訴訟展開至今已經歷相當時間，期間並經過多次聆案準備聆訊，但致令敏實在仍只得一面質疑、猜測、及指稱而已。敏不斷重復，只是暫時未有證人而已，又指只要潘母及其他證人出庭作供，便有機會證明她提出的質疑。可是這並非抗衡本申請及法庭着令審訊的足夠原因。

34.  在申索陳述書中，雯就因而被剝奪佔用該物業有關部份而受的損失向敏索償。經過法庭較早前的有關指令，如今依然只得雯一方提供的租值評估專家報告。據該報告，該物業於2007年10月8日狀況下的市值租金為每月港幣4,259元；敏佔用部份的市值租金為每月港幣1,470元。敏並無任何反指稱或反證。

35.  可是，雯的索償基礎並不是該被佔用部份原應可為她帶來收益。事實上，雯指收回部份亦只會與潘同住而已，而雯指的損失亦非因敏的佔用而令她或母親需要在外另覓住所因而花費。衡量過後，本席認為沒有適合理據判給有關佔用賠償。

36.  本席判雯得直。敏須於合理時間内交還該物業有關部份(即2007年10月8日申索陳述書第2段及其附圖中的標的部份)之空置管有權予雯。若雙方未能就這合理時間達成共悉，可向法庭申請指示。作出暫准命令：敏須支付雯因本訴訟之訟費。若雙方未能協議訟費，則由聆案官評定。如任何一方未有在今天起計14天内要求爭辯訟費，此訟費命令作實。