許倚華 對 楊桃

LDPD 816/2026

[2026] HKLdT 48

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2026年第816宗

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判決書
(上訴許可申請)

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1.  答辯人於2026年8月20日提出非正審申請, 要求就本席於2026年8月18日頒下的判案書（「該判案書」）申請上訴許可, 並要求暫緩執行有關之命令。

背景

2.  本案源於一份租賃合約 (下稱「涉案租約」)，申請人把九龍何文田忠孝街1 號朗賢峯IIB期第6A座12樓F室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租約期為兩年，由2025年10月26日開始，但答辯人提出提早終止涉案租約，其詳細情況已於該判案書中論述，不贅。

3.  根據該判案書，本席裁定答辯人在涉案租約的死約未屆滿前擅自悔約退還單位，因此頒令答辯人須賠償申請人:

(1)  由2026年4月26日至2026年7月19日的租金損失共78,400元;

(2)  裝修費共2,000元;

(3)  窗簾的運輸費共1,400元; 及

(4)  電費107.2元。

擬上訴的理據

4.  根據答辯人於2026年8月20日提供的誓章，她擬上訴的理據包括：

(1)  業主的「訂約自由」是否可以取代「減輕損失義務」;

(2)  本席錯誤引用Luxor (Eastbourne) Ltd v Cooper [1941] AC 108及Millar, Son & Co v Radford  (1903) 19 TLR 575作為答辯人未能成功介紹替代租客的理據;

(3)  本席混淆「尚未成立具約束力的新租約」與「不存在可合理減損機會」;

(4)  涉案處所空置損失， 是否會因為申請人追求市值租金而不恰當的增加;

(5)  在計算因租客違約產生的損害賠償, 本席未有考慮申請人取得較高的租金或其他的經濟利益;

(6)  答辯人已支付原租金每月28,000元至2026年4月25日， 但申請人要求潛在新租客自2026年3月31日起租， 存在租金重疊的問題;

(7)  答辯人在判決後經地產中介取得中原地產的朗賢峯的實際成交紀錄，這包括2026年5月1日，朗賢峯6A座F室兩房單位是以每月租金28,000元租出，而不是每月租金33,000元;

(8)  答辯人稱，她現時持有窗簾交還的微信紀錄及有關貨拉拉 （Lalamove），顯示其中一次的實際運輸費為人民幣38.41元 ，而不是申請人於2026年8月6日所稱的港幣700元; 及

(9)  本席裁定答辯人須支付2026年6月18日至7月19日期間的電費港幣107.20元， 但答辯人認為她早在2026年4月已搬離、清空涉案處所並把大門密碼提供予申請人， 此後申請人安排中介及潛在租客看房而引至的電費， 應與答辯人無關。

業主的「訂約自由」是否可以取代「減輕損失義務」

5.  答辯人聲稱，她不否認申請人原則上有權決定是否與特定人士訂立新的租約，但當申請人向違約的她追討賠償時，答辯人質疑申請人是否已合理履行其減輕損失的義務。

6.  在該判案書第28段，本席已清楚表明「答辯人在死約期內不能擅自退租，否則會被視為毀約，答辯人須負責賠償申請人因答辯人毀約而導致的損失。」首先的法律基本原則是合約的一方無責任接受合約的另一方無理毀約: 見 Castle Global Limited v Ip Tai Hoi Paul，CACV 255/2020（無彙報的案例，日期為2021年10月22日）的第19段。

7.  又在Strong Offer Investment Limited v Nyeu Ting Chuang (2007) 10 HKCFAR 529一案, 香港終審法院在其判案書的第46及47段指出，如被告人根據合約未有依時還款，原告人並無責任減少其損失。 該責任只適用於違約損害賠償的申索，而不適用於追討償還合約中訂明的債項 。正如本席在該判案書第31段引用的案例 ，包括Oastler v Henderson (1877) 2 QBD 575等，即使答辯人已把涉案處所騰空，並告知申請人大門密碼，在法律上仍未能算作交回涉案處所予申請人。於本案，當申請人於2026年7月2日向審裁處提出申請收回涉案處所，在法律上才能算作申請人接受答辯人的悔約。申請人減少其損失的責任只是從那時才開始。

答辯人有否成功介紹替代租客

8.  首先，答辯人在死約期內不能擅自退租，如上文所述， 在申請人未有接受其悔約前，申請人是沒有法律責任減少其損失。

9.  正如該判案書第10及11段所述，申請人曾同意答辯人尋找新租客作為讓她提前退租的條件，但正如答辯人自己承認，申請人原則上有權決定是否與特定人士訂立新的租約。 答辯人光是介紹她認為合適的人選並不足夠 。這正如Luxor (Eastbourne) Ltd v Cooper [1941] AC 108及Millar, Son & Co v Radford  (1903) 19 TLR 575兩案所說，答辯人所介紹的人選必須成功與申請人簽訂新的租約。

「未成立具約束力的新租約」與「不存在合理減損機會」

10.  本席已在上文第8段解釋，在申請人未有接受其悔約前， 申請人是沒有法律責任減少其損失。

11.  又即使申請人有法律責任減少其損失，答辯人介紹的人選， 也可以因為申請人有某種原因未能與該潛在租客簽訂租約，申請人沒有因此違反減少其損失的責任。申請人作為涉案處所的業主，可有與任何租客簽約的最後決定權，這正如申請人於2026年2月17 日的微信向答辯人說:「你找到租客要我過目，可能我到時候要重新跟新租客簽了。你負責找到了之後，我要過目，要要看他人人怎麼樣，正不正式的這樣。這個正經。」[1]

申請人追求市值租金

12.  至2026年3月19日, 涉案租約的死約期可能會於2026年10月25日屆滿[2]，即涉案租約的死約期只剩下約7個月的時間，申請人如要與新租客簽訂新的租約，合理的死約租期必定會至少有一年的時間。當申請人發現市值租金已達每月33,000元時，她沒有理由必須接納每月28,000元的租金作為減少答辯人違約應負擔的空置損失。

申請人取得的經濟利益

13.  申請人在追求市值租金的行為，即使因此而延長涉案處所的空置時間，這不能算作取得過度的經濟利益，因此申請人也不會從答辯人方得到過度補償。

租金重疊的問題

14.  本席已在該判案書第26段闡釋，申請人於2026年3月20日私下聯絡潛在租客Oohyo，進一步要求其起租日期由2026年3月31日起計，這即使答辯人已交付租金至2026年4月25日，但如果答辯人能如她於2026年3月10日在微信所說般於2026年3月25日搬出，本身並無不妥之處，也不會構成同一處所租期重疊的問題，因為正如本席在該判案書第24段闡釋，申請人提出《轉租同意書 + 三方協議》，即申請人會簽署同意答辯人退租，涉案租約再不復存在，申請人與潛在租客Oohyo簽下新的租約（如有），這便是一份全新的租約，其起租日期可以由雙方自由確定，租期亦不會重疊。

15.  這正如申請人在2026年3月20日的微信所說，是答辯人於涉案租約的死約期內「要提前退租」，沒有對答辯人造成不公平，提前起租日期更會減低申請人及答辯人因答辯人「要提前退租」的損失。

朗賢峯6A座F室的市值租金

16.  根據申請人於2026年3月20日下午向答辯人發出的地產代理資料及證物A4，申請人當時確有資料顯示朗賢峯6A座F室的市值租金可達每月33,000元。不論這資料是否正確或是申請人是否被誤導，申請人絕對有權向潛在租客要求市值租金。

17.  答辯人於判決後經地產中介取得的租賃資料，即使與申請人所得的資料不符，這不代表申請人不可依賴她在2026年3月取得的資料，何況答辯人事後取得的租賃資料的起租日期是2026年5月1日，而根據申請人於2026年3月取得的租賃資料，其出租日期是2026年3月16日, 起租日期是2026年3月19日，兩者明顯有別。物業市場的訊息是不對稱的，而市場本身亦不是完美的 (imperfect market)。

18.  無論如何，申請人最後經利嘉閣地產於2026年7月19日成功把涉案處所以每月33,000元租出[3]。

窗簾運輸往反香港及深圳的費用

19.  一般來說， 但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，她必須符合三個條件，缺一不可:

(1)  她雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

(2)  如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3)  有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

20.  根據答辯人提供的資料，本席認為答辯人的新證據應可符合上述第(1)及第(2)點的要求，但本席不認為答辯人聲稱的運輸費用，即把窗簾運往深圳只需人民幣38.41元，這絕不可信，因此並不符合上述第(3)點的要求。

21.  在這上訴許可的聆訊中，答辯人提交了中介與一名叫「豪 Mm」的人士的微信訊息紀錄[4]:

日期	發訊息人		內容
2025年12月3日		豪 Mm	我就拿回去我家了，我可能明天會去寶安。如果有過去的話，我就幫他送過去。沒有的話，就幫他叫個貨拉拉吧
	中介		好，快遞也行，費用業主給 , 到時候你和我說
			你開車慢點
2025年12月4日		豪 Mm	（語音訊息）
	中介		好的
			辛苦啦
			快遞也可以，你幫忙安排下
			請快遞到，深圳市寶安區 ……許小姐
		豪 Mm	（語音訊息）
	中介		好，貨拉拉可以
			多少錢哈
		豪 Mm	我選了到付
	中介		好的
			辛苦啦

22.  根據上述對話紀錄，那中介的朋友於2025年12月4日應是委託貨拉拉把貨物（可能是案中的窗簾）送往申請人在深圳市寶安區的住所，費用則由業主（即申請人）支付。申請人回應她是付錢予那中港牌車司機的，但不肯定是否與貨拉拉有關。

23.  另答辯人又提供了一張發貨收據，內容如下[5]:

2025年12月 1個訂單，共38.41元   四輪小件-小拉快送 已完成 鵬華工業園 廣東省深圳市寶安區深業新岸綫 12月04日 18:34 38.41元

24.  但正如本席在上文第20段所說，把窗簾運往深圳的運輸費用，絕不可能只是人民幣38.41元。而且費用是由申請人所付，該單據既不應該是發給「豪 Mm」或那中介，而那發貨收據顯示的竟是有關貨件的裝卸費用，並不是貨件經由香港至深圳的運輸費用。

25.  綜觀以上所述，答辯人未能舉證推翻申請人曾支付港幣約700元予一中港車司機的說法。

答辯人搬離涉案處所的電費

26.  既然本席已裁定答辯人單方面把涉案處所騰空，並告知申請人大門密碼，在法律上仍未能算作交回涉案處所予申請人，涉案租約在當時仍然有效。期間申請人安排中介及潛在租客看房或許產生電費，但這與答辯人曾安排潛在租客Oohyo看房無異。

27.  答辯人在2026年8月6日中承認， 涉案處所有兩處牆身須作修補，因此即使答辯人把涉案處所騰空，並告知申請人大門密碼，申請人仍需為此進入涉案處所進行有關工程，而有關的費用，包括所引致的電費，理應也要由答辯人承擔。

拒絕上訴許可申請

28.  根據《土地審裁處條例》第11(2)條，「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

29.  但土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

30.  基於以上的分析和理由，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。本席因此拒絕答辯人的上訴許可申請。

訟費

31.  最後，由於答辯人於本非正審申請不被本席接納，答辯人須支付申請人有關本非正審申請引致的費用/支出等訟費。經聆聽申請人有關她早上需從深圳趕過來審裁處應訊的陳述，本席現裁定答辯人須支付申請人的訟費為800元。