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LDPD 1445/2019
[2020] HKLdT 33
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2019年第1445宗
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LI GUANG (李光) |
申請人 |
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及
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JOY WORLD HOLDINGS LIMITED |
答辯人 |
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| 聆訊日期: |
2020年8月12日 |
| 決定日期: |
2020年8月12日 |
| 決定理由書日期: |
2020年8月27日 |
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決 定 理 由 書
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背景
1. 申請人 (業主) 於2019年8月12日提交申請通知書，以答辯人 (租客) 欠交由2019年7月5日起的租金 (每月25,000元) 為由申請收樓。答辯人沒有提交反對通知書，而申請人於2019年8月27日申請在無答辯情況下的得直令。
2. 審裁處於2019年9月3日，在答辯人沒有提交反對通知書下登錄判決，裁斷申請人勝訴。答辯人須交還涉案處所，並須支付申請人欠租 / 中間收益及訟費，但審裁處同時給予答辯人或可恢復租約的濟助，濟助期屆滿日定為2019年9月17日。
3. 其後，申請人遲於2020年6月10日才申請批准發出收樓令狀。申請人代表於此申請書聲稱，答辯人於濟助期屆滿日前只曾交付申請人欠租，但並沒有交付訟費，而答辯人由2020年4月5日起又再次欠租。由於答辯人沒有根據2019年9月3日的命令，於濟助期屆滿日或之前交付訟費，審裁處於2020年6月26日批准有關申請，並於2020年6月30日簽發收樓令狀。
4. 答辯人於2020年7月2日提交第一次非正審申請，要求擱置審裁處於2019年9月3日所作出的命令及暫緩執行收樓。答辯人代表陳志雯女士 (“陳女士”) 於此非正審申請的誓章聲稱，答辯人從來沒有收到應由申請人送達答辯人的申請通知書，因而被剝奪提交反對通知書的權利。再者，答辯人從來沒有收到2020年6月26日聆訊的通知。誠然，批准發出收樓令狀是單方面的申請，審裁處於2020年6月26日沒有進行聆訊。
5. 陳女士於2020年7月13日再以誓章補充，她於2020年7月10日才剛獲悉，申請人是根據原本已由雙方協議取消的原判決 (2019年9月3日的判決) 申請收樓令狀，誤導審裁處於2020年6月26日批准有關申請。另外，答辯人的另一代表曾於2019年8月26日聯絡申請人，並應申請人的要求，答應將於2019年9月17日 (濟助期屆滿日) 前直接支付申請人欠租，而申請人同意免收中間收益 (如有者) 及訟費。申請人也承諾，在原判決有關濟助的條款已被實行後，負責通知審裁處取消原判決。再者，答辯人已於2019年8月27日支付申請人50,000元，又再於2019年8月29日支付申請人25,000元，而雙方於2019年8月28日的通話中，申請人確認已收取這些款項，並再次承諾通知審裁處取消原判決。
6. 第一次非正審申請於2020年7月15日進行聆訊。經聆聽雙方的呈述後，本席於當天作出決定，判令撤銷此非正審申請，但審裁處同時判令擱置審裁處於2020年6月30日發出的收樓令狀，又判令答辯人須於2020年7月22日或以前支付申請人由2020年4月5日至2020年8月4日的租金共100,000元。
7. 答辯人其後於2020年7月23日提交第二次非正審申請，要求批准許可，就審裁處於2020年7月15日所作出的決定上訴。第二次非正審申請被安排於2020年8月12日進行聆訊。經聆訊後，本席決定撤銷這非正審申請，拒絕批准上訴許可。本席同時說明將會頒下書面決定理由。
2020年7月15日的決定
8. 申請人反對答辯人的第一次非正審申請。另外，申請人代表於聆訊中陳述，由於答辯人在原判決後仍有支付直至2020年4月4日的租金，申請人曾將收樓事宜暫停。
9. 答辯人代表陳女士於聆訊中仍然聲稱，答辯人沒有收到申請通知書。但她表示，她不是質疑申請人是否依照申請程序派送申請通知書。至於為何審裁處也不能寄送原判決命令至答辯人於合和中心的註冊地址，陳女士解釋，答辯人於2019年年尾才轉用此註冊地址。但是，根據審裁處的記錄，申請人於2019年8月12日提交申請通知書時，已提交公司註冊處的文件副本，證明答辯人當時已轉用合和中心的註冊地址。
10. 答辯人代表不知道申請人的收樓申請可能有很多原因，但這不代表申請人的申請程序有錯漏。因此，本席認為2019年9月3日的命令是一道正常命令，除非有其他特別原因，一道正常命令不應被擱置。況且，陳女士同意答辯人當時有欠租，亦沒有原因可支持答辯人當時可以欠租，所以就算原判決被擱置後重審，答辯人也會被判敗訴。
11. 答辯人還有另外一個非正審申請理由，就是雙方已於2019年8月26日達成協議，當答辯人於2019年9月17日前交付所有欠租，答辯人可以繼續租約，而申請人同意可免除答辯人交付訟費。本席認為，就算雙方曾有這方面的討論，這只關乎2019年9月3日命令的執行，並不代表原判決有任何錯誤，所以原判決不應被擱置。
12. 但是，根據雙方面的陳述，無論申請人是否已豁免收取訟費，申請人也不可以依據原判決申請收樓令狀。本席認為，雙方其後長時間的交租及收租行為已構成新的租務關係，新月租租賃或是延續原租約。申請人的行為，明顯地可被視為已放棄執行原判決，他不能因答辯人再次欠租而依據原判決執行收樓。因此，雖然本席拒絕擱置2019年9月3日的命令，本席認為2020年6月30日的收樓令狀應合適地被擱置，而由於答辯人當時仍未繳交由2020年4月5日起的租金，本席同時判令答辯人須於2020年7月22日或以前支付申請人由2020年4月5日至2020年8月4日的租金共100,000元，否則申請人可再次以答辯人欠租提出收樓申請。
答辯人申請上訴許可之理據
13. 答辯人的另一代表陳偉燊先生 (“陳先生”) 存檔確認書，並於2020年8月12日代表答辯人應訊。陳先生認為2019年9月3日的命令也應被擱置，所以申請上訴許可，推翻審裁處2020年7月15日的決定。同時，陳先生要求撤銷申請人於2019年8月12日提出的申請。又由於答辯人將會對申請人採取法律行動，申索申請人誤導審裁處的懲罰性賠償，而這賠償金額大於答辯人現時的欠租金額，陳先生也要求審裁處頒令申請人暫緩追討欠租及藉此申請收樓。
14. 陳先生的確認書陳述他本人和申請人於2019年8月26日、8月30日及9月6日的對話，並再確認答辯人已於2019年8月27日支付申請人50,000元，及於2019年8月29日支付25,000元預付9月的租金。
15. 在比對陳女士的誓章和陳先生的確認書後，本席發覺有以下明顯不同的陳述: -
(1) 關於雙方於2019年8月26日的對話，陳女士陳述答辯人將於2019年9月17日 (“濟助期屆滿日”) 前直接支付申請人欠租，而陳先生陳述答辯人將於2019年8月31日前支付申請人7及8月的欠租共50,000元；
(2) 關於雙方於2019年8月30的對話，陳女士聲稱的對話日期是2019年8月28日，申請人當時承諾通知審裁處取消原判決，而陳先生則聲稱，申請人當時承諾取消2019年8月12日的申請；
(3) 陳女士並沒有陳述雙方曾於2019年9月6日對話，而陳先生則陳述，雙方在2019年9月6日的通話中，他曾質問申請人為何不遵守承諾，取消2019年8月12日的申請，從而導致審裁處於2019年9月3日作出判決，對答辯人造成不公及損害；陳先生也陳述，申請人當時再三承諾負責通知審裁處，取消2019年8月12日的申請和2019年9月3日的判決。
16. 陳先生於聆訊中呈述，由於2019年9月3日的命令應被擱置，審裁處2020年7月15日的決定錯誤。當本席查詢他是否知道2020年7月15日的決定理由時，他表示他不需要知道有關理由，因為更重要的是2019年9月3日的命令應被擱置。
討論
17. 按香港法例第 17 章《土地審裁處條例》第 11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。按第 11(2) 條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由向上訴法庭提出上訴。
18. 該條例第 11AA(6) 條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
19. 本席認為，答辯人的非正審申請未能確立審裁處於2020年7月15日的決定在法律論點上有何錯誤。答辯人只是重申2019年9月3日的命令應被擱置，並試圖於擬上訴中要求法院考慮答辯人更新的案情。
20. 如答辯人於擬上訴時才增補案情，答辯人須符合 Ladd v Marshall[1]案的要求: -
(1) 新的證據必須是經合理的努力後仍然未能在審訊時使用;
(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;
(3) 有關證據必須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。
21. 答辯人明顯地未能符合以上第 (1) 項要求。再者，即使審裁處接納陳先生的確認書之內容，本席認為其新證據也不會對訴訟結果有重要影響。根據陳先生對2019年9月6日通話的陳述，答辯人的主要爭議是申請人沒有遵守承諾，於答辯人已交付當時的所有欠租後仍沒有取消2019年8月12日的申請，及其後2019年9月3日的命令。本席認為這些陳述只關乎2019年9月3日命令的執行，並不代表原判決有任何錯誤。
22. 根據陳先生的陳述和答辯人提交的交款記錄，答辯人原先是預計於2019年8月31日前交款，但答辯人於2019年8月27日下午已直接支付申請人2019年7及8月份的欠租，並於2019年8月30日與申請人確認有關交款。但是，申請人於2019年8月27日下午已提交申請在無答辯情況下的得直令，並提供當時被他認為正確的申請內容，而審裁處是根據此申請才於2019年9月3日作出裁決。
23. 就算陳先生的陳述屬實，申請人沒有兌現承諾，在答辯人已交付欠租後即時取消收樓申請，其後又錯誤地以原收樓申請申請收樓令狀，本席認為2019年9月3日的命令是依據申請時正確的申請內容之正常命令，所以不應被擱置。即使答辯人在此情況下有所損失，並對申請人提出申索，這也不可被接受為暫緩交付新欠租的理由。
24. 另外，如審裁處現再審視陳女士的誓章及陳述，本席認為其內容也充滿矛盾，不可盡信。雖然審裁處於2019年9月3日才作出命令，但陳女士陳述2019年8月26日及28日的通話時已提及此裁決，包括訟費、濟助期屆滿日和裁決已被實行等。
總結
25. 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人的上訴許可申請。
26. 申請人不要求本非正審申請的訟費，本非正審申請不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，由梁焯峰先生代表應訊。
答辯人: 無律師代表，由陳偉燊先生代表應訊。
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