MIDLAND REALTY (COMM.) LTD 對 ROYAL SHINY DEVELOPMENT LTD

DCCJ 4798/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第4798號

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判案書

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背景

1. 原告人是一間地產代理公司，主要處理工商物業的買賣及租賃事宜。

2. 直至31/3/2011之前，被告人是香港北角英皇道390-394號亞洲大廈地舖A、一樓及二樓部份包括二樓平台（“該物業”）的業主。

3. 被告人於25/8/2010左右與高力國際物業代理有限公司（“高力”）簽署獨家代理協議，有效期至30/11/2010，意圖出售該物業。

4. 約於2010年10月尾左右，被告人同意經由原告人協助推售該物業。最後被告人經原告人介紹及協助下成功與一家名為Max Bright Asia International Limited的公司簽訂了一份日期寫上2010年11月11日的臨時買賣合約（“臨約”），並同意以HK$95,500,000的價錢將物業出售。

5. 與訟雙方對下列事情均沒有爭議：－

(1) 被告人在3/12/2010與Max Bright Asia International Limited 所指派的另一家公司，即順益亞太有限公司（Well Easy Asia Pacific Limited）簽訂了正式買賣合約；

(2) 雙方隨後在31/3/2011就有關該物業的買賣成交。

6. 在臨約中的第9段列明：－

“9a. 基於代理在促成該物業買賣中所提供之服務，代理有權向賣方收取港幣955,000並向買方收取港幣955,000作為佣金。（分別為“賣方佣金”及“買方佣金”）

9b. 賣方佣金及買方佣金之繳付不得遲於31 March 2010。”

7. 由於臨約的日期在獨家代理協議期內，高力及後發現被告人的交易，向被告人追討佣金。雙方達成協議，被告人支付了HK$800,000佣金予高力。

8. 被告人不同意支付臨約第9段所協定的佣金HK$955,000（“佣金”）予原告人，原告人以此案向被告人追討。

爭議事項

9. 被告人聲稱約在2010年11月3日左右，原告人與被告人有一口頭協議，協議的內容為如果簽訂買賣合約的日期是在獨家代理期內，致令被告人要向高力支付1%佣金的話，則不須要支付原告人的佣金。

10. 本案有一份2010年11月11日的買賣物業服務費用確認書（“確認書”），內容包括「此佣金已包括上述臨時買賣合約中所顯示之賣方佣金。但如因臨時買賣合約上之日期有誤，而令賣方須向其他經紀支付佣金，賣方將不會向美聯物業發放任何佣金。」，被告人聲稱該文件為原告人的代理何銳熙（“何先生”）草擬及簽名。被告人的答辯理由包括因為該協議及該文件，原告人亦不能反悔（estopped），不能向被告人追討佣金，佣金的責任亦已豁免（waived）。此確認書亦更改了（varied）臨約的有關條文。

11. 原告人聲稱無此口頭協議。原告人亦依賴臨約中的一條條文：予買方及賣方之通知。內容為「除本合約內所載列之事項外，任何代理之低於分行經理職級之職員均無權代表代理作出任何承諾、保證或陳述（Save and except those mentioned in this Agreement, any staff of the Agent ranking below branch manager has no authority to give or make any promise, warranty or representation for and on behalf of the Agent.）」

12. 原告人指稱何先生的職位低於分行經理，無權作出以上承諾。此外，在確認書上何先生只是簽收，上款為致原告人的伍賢明，這文件的法律效力成疑。

原告人的案情

13. 原告人的證人包括伍賢明（“伍先生”），伍先生現職為原告人的助理營業董事。他的書面證供內容如下：－

“4. 於2010年11月10日左右，Elvis Ho向本人表示其客人對該物業有興趣，並可出價港幣90,000,000元正邀約購入該物業，並要求本人協助與被告人商議有關出售該物業之事宜。於同日下午，大約3至4時左右，本人與Elvis Ho到達被告人位於九龍官塘瀝洋工業大廈鴻圖道71號1樓的辦公室，拜訪被告人用意和他商談出售該物業。當時，我們帶備一份填上以港幣90,000,000元作為成交價的臨時買賣合約及附頁（下稱“該臨約”）及一張該買家交予美聯用作支付臨時訂金的支票。

5. 由於該臨約是以港幣90,000,000元作為成交價，因此，在買賣雙方需支付佣金的一項填上港幣900,000元作為買賣雙方應支付之佣金。

6. 當Elvis Ho與本人到達被告人的辦公室後，由被告人董事總經理陶敏樞先生（下稱“陶先生”）的私人助理楊蔭滔先生（下稱“楊先生”）引領我們與陶先生會面。在會面時，陶先生提出由於已經委任高力國際物業代理有限公司（下稱“高力”）為獨家代理，因此，如被告人同意透過美聯出售該物業，除需向美聯支付佣金外，亦需同時向高力支付佣金。有見及此，陶先生當時表明只會考慮成交價不少於港幣95,500,000元。由於當時並未能取得該買家進一步指示，於是我們便離開。

7. 及後本人要求Elvis Ho聯絡該買家說明被告人的叫價不少於港幣95,500,000元正。而本人並沒有參與Elvis Ho與該買家的商討過程。

8. 翌日Elvis Ho向本人表示該買家同意出價港幣95,500,000元購入該物業，更表示已經把該合約內成交價、加付訂金、餘款及買賣雙方應付佣金的地方更改，以反映成交價為港幣95,500,000元（下稱“該經修改臨約”）。

9. 於同日即2011年11月11日下午6時左右，本人與Elvis Ho帶備該經修改臨約再到被告人辦公室，打算與被告人轉達該買家之最新邀約。在我們與陶先生會面時，本人向陶先生提出該買家同意以港幣95,500,000元購入該物業，並告知陶先生我們已準備該經修改臨約給被告人簽署。當陶先生表示同意接納該買家的邀約後，Elvis Ho在本人在場的情況下向陶先生詳細解釋該經修改臨約的內容，包括但不限於被告人須支付美聯佣金港幣955,000元，陶先生表示明白及同意後，要求我們在會議室等候他安排被告人代表在該修改臨約上簽署。

10. 大約在兩個小時後，陶先生將經由被告人代表簽署及在有修改和增刪地方加簽的該經修改臨約交還給我們。由於該經修改臨約有關修改、增刪的地方並未有該買家加簽，故我們向陶先生提出待該買家加簽後，我們才將一份該經修改臨約送回給他，他表示同意後，我們便攜同一式三份該經修改臨約離開被告人的辦公室。

11. 離開後，本人把該經修改臨約一式三份交予Elvis Ho着他安排該買家加簽，並在辦妥後，交回一份予該業主。據本人所知，Elvis Ho在2010年11月12日已經把該經修改臨約送回予被告人。

12. 大約在2011年3月底及4月初期間，該物業買賣已經完成，同事告知本人該業主尚未支付佣金港幣955,000元予美聯，本人着令同事打電話予楊先生追收佣金。起初楊先生並未有提出任何無須支付佣金之理由，但經二、三次電話催收後，楊先生把一份日期為2010年11月11日，由Elvis Ho代表美聯簽收及蓋上被告人公司印及簽署的一份名為「買賣物業服務費用確認書」（下稱“該確認書”）傳真予同事轉交本人，並指稱不須支付全數佣金給美聯。

13. 由於，本人從不知該確認書存在，因此便立刻致電Elvis Ho，向他查詢他有否簽署該確認、何時簽署及為何沒有向本人滙報有關該確認書一事。當時，他支吾以對，並未有作出任何正面回覆。本人更向他查問是否保存該確認書的正本，他當時說遺失了，本人便向他解釋如美聯沒有該確認書正本，便不能與被告人持有的該確認書作比對，可能對他不利。在數天後，他把該確認書的正本交回給本人。

14. 本人確認在2010年11月10日及11日，本人與Elvis Ho和陶先生商談有關買賣該物業的過程中直至被告人簽妥該經修改臨約期間，被告人未有要求本人或Elvis Ho免收佣金或簽署該確認書。直至大約在2011年4月初，本人才得悉該確認書的存在。

15. 根據該經修改臨約最後的一條條款訂明，「除本合約內所載列之事項外，任何代理之低於分行經理職級之職員均無權代表代理作出任何承諾、保證及陳述。」（下稱“該權限條款”）。經本人向美聯查問，本人或美聯其他分行經理或以上職級的職員從未有授權或同意Elvis Ho代表美聯簽署該確認書。再者，直至約在2011年4月初被告人首次出示該確認書前的任何時段，被告人的楊先生及/或陶先生及/或被告人的其他代表從未有要求本人提出免收佣金的要求。

16. 由於美聯對該確認書內提及免收佣金的安排從不知情及未同意有關安排，美聯繼續向被告人追收佣金，並多次向被告人發出追收通知書，但被告人並未作出任何回應。

17. 直至2011年5月11日，被告人才首次向美聯發出書面回覆，指稱Elvis Ho承諾若被告人需向高力支付佣金，美聯便不會收取被告人任何佣金，更附上該確認書副本以證明Elvis Ho的承諾。由於美聯從未同意或授權任何代表同意有關安排，美聯便指示其代表律師否定被告人的說法及重申該權限條款對被告人說法的限制。但被告人仍堅持己見，拒絕支付全數佣金予美聯。＂

被告人的案情

14. 被告人的證人包括被告人當時的董事總經理陶敏樞（“陶先生”）及當時任職私人助理的楊蔭滔（“楊先生”），兩位作出書面口供時已離職。

15. 陶先生與楊先生的書面口供大同小異。陶先生在審訊前才同意作證，書面口供內容參考楊先生的書面口供內容。下面引述楊先生的書面口供，內容如下：－

＂(1) 於2010年年中開始，被告公司開始放售該物業，在2010年8月20日與高力國際物業代理有限公司（Colliers International Agency Limited）（“下稱高力”）簽訂了獨家代理委託書，有效期為由2010年9月1日至2010年11月30日，但高力一直都沒有找到買家。

(2) 於2010年10月尾左近，原告公司美聯物業商舖部（“下稱美聯”）的物業代理何銳熙（Elvis）主動用電話接觸我們，要求我們將該物業也給予他們作為代理放盤，並建議我方意向價錢為$98,000,000，並說他們有客人有興趣買，我方當時表示有興趣。但我方向美聯的代表表明我方已與另一物業代理高力簽署了買賣物業的獨家代理委託書，有效期至2010年11月30日，如在期內經美聯賣出該物業，我方是需要付出買賣價錢的1%作為代理佣金給予高力，因此我方不能於2010年11月30日以前經美聯出售該物業，而美聯的代理時間只可以由2010年12月1日才可開始。

(3) 於2010年11月3日左近，何銳熙（Elvis）及其上司伍賢明（Elvis）（“美聯的代表”）來到我們鴻圖道瀝洋大廈的寫字樓，再次要求我們委託美聯作為代理並說有客人介紹給我們，美聯代表並承諾如果簽訂買賣合約的日期是在高力獨家代理期內，致令我方要向高力支付1%佣金的話，我方是不需要再向美聯支付任何佣金的，於是我方便同意美聯可以和有興趣的買家作出商討。

(4) 於是美聯的代表便開始與我方及買家進行討價還價的階段，至2010年11月11日左近，美聯的代表帶來一個訊息說有個誠意買家希望購得該物業，於是我方便相約美聯的代表到鴻圖道瀝洋大廈的寫字樓商議價錢。當晚美聯的代表帶來的一份預先填好的物業臨時買賣合約No ICI/CM/S0011147（“下稱該臨約”）內顯示的買入價錢只是$90,000,000，但我方並不同意以此價格賣出該物業，因此並沒有即時簽署該臨約。

(5) 之後美聯的代表再與買家商討，到最後議定好的賣價為$95,500,000，我方才考慮簽訂該臨約及一份附頁訂明德爾斯在成交日要和新業主簽署租約及租約詳情，我當時影印了該臨約，買家資料是給美聯遮蓋了的。

(6) 但當我方見到臨約內的第9a段寫上要向美聯支付$955,000.00作為佣金，我方拒絕簽署，因為這和美聯之前的承諾不符，我方要求Elvis刪去該部份，Elvis聞言馬上打出一通電話，我相信是打給他的上司，與電話中的人討論應該如何處理，他打完電話後便將該臨約上簽署正式買賣合約日子由“30 NOV 2010”改為“3 DEC 2010”，但Elvis不肯定簽署該臨約日子是否也可以寫上2010年12月3日或是當日，即2010年11月11日，因此他便把臨約的日子留空，之後我的老闆許明順先生便在臨約上簽名及所有要加簽的地方上加簽，但因為更改了簽署正式買賣合約日子的部份要姶買家再作加簽，Elvis便帶同該臨約離開，當時我也有影印了一份副本顯示所有簽名，但臨約的日子還未填上。

(7) 之後，Elvis到達我方位於鴻圖道瀝洋大廈的寫字樓，並將買家已加簽好的臨約及美聯物業臨時買賣合約附頁交給我方，臨約及附頁上的日期已經寫上2010年11月11日。Elvis解釋買家要在臨約寫上2010年11月11日，但Elvis同時也帶來一份“買賣物業服務費用確認書”要求我方簽署，該份“買賣物業服務費用確認書”上已經加入“此佣金已包括上述臨時買賣合約中所顯示之賣方佣金。但如因臨時買賣合約上的日期有誤，而令賣方須向其他經紀支付佣金，賣方將不會向美聯物業發放任何佣金”。Elvis解釋這樣的安排可以確認我方的責任只限於給予高力或美聯任何一方1%的佣金，而這安排並不需要在臨約上9a段寫上，免得要向買家再作解釋及要買家加簽，因為這安排只是我方和美聯所關注及須要確認的。我方認為這樣都可以接受，便同意安排並簽署了確認書2份，我方及美聯各執一份，之後Elvis便離開。＂

16. 另外楊先生在庭上指出，其實何先生與被告人大約在2010年11月11日時有一共識，即是將臨約的日子，訂在獨家代理期之後，以便原告人可獲得被告人的佣金；亦是這個原因，他們將正式買賣合約的簽署日期由2010年11月30日改為2010年12月3日，以方便將臨約簽署的日子訂在2010年11月30日之後。

證據的分析及討論

17. 本席並不接受原告證人伍先生的證供，他在庭上作供時的口供明顯與書面口供不一致。例如在作供時，他清楚的說不會叫同事口頭上追佣，原因是怕尷尬。但他在書面口供第12段上寫明「本人着令同事打電話予楊先生追收佣金。起初楊先生並未有提出任何無須支付佣金之理由，但經二、三次電話催收後，楊先生把（確認書）傳真予同事轉交本人 ……」。按文件顯示，原告人2011年4月21日發信向被告人追討。被告人於2011年5月11日回信，附上該確認書。即在第一次收信之後。原告人在2011年5月12日發出最後通知追討佣金。文件亦沒有顯示在原告人再三追討後，才將確認書的副本給原告人，亦並無提及電話催收。

18. 此外，伍先生作供時，說希望何先生能「收埋」這份佣金才離職，何先生在2011年5月1日離職，第一封追收佣金的信件在2011年4月21日發出。伍先生說沒有叫何先生追被告人佣金，本席覺得奇怪。一般來說，負責之代理為最合適追討佣金的人選，能在離職前收到佣金，對代理來說最為理想。如成功收到，何先生可得10多萬元，何先生為伍先生的下屬，本席奇怪為何在追收佣金的事情上，何先生與伍先生沒有溝通，只在收到確認書後才聯絡。

19. 在伍先生的2012年12月18日的書面證供中，完全沒有提及約在2010年11月3日左右的見面。被告人在2012年3月12日的答辯書，已提出該口頭協議就是在11月3日左右的會面達成。但在庭上作供時，伍先生說有該會面。本席並不接受原告代表律師的解釋，即那些資料並不重要，所以沒有在書面口供內提及。被告人的重要答辯理由，就是在該次會面時雙方有一口頭協議，亦已在之前的答辯書內提出。最低限度，如當日有會面，但並無上述協議，他也應該在口供內提及。本席認為他的證供並不可靠。

20. 在被問及與何先生在5月的對話時，他問何先生有否該確認書，他說何先生最初回答是他沒有該確認書，並回覆是因愚蠢而簽了該文件。但在庭上被追問下，他回答何先生的答覆是何先生原本是說「不記起」有沒有該文件的正本。但在原告大律師澄清下，他又確認何先生的答覆是何先生「沒有」該確認書。他說他曾要求何先生返回公司做自白書，說清楚發生經過。但在口供內全無提及。

21. 就被告證人的口供，本席認為兩位均是誠實可信的證人。兩位證人在作證人口供及審訊時均已離職，他們的身份也較獨立，但亦可能因為他們與此案的結果並無利益關係，他們對一些細節都忘掉了。兩位證人當中，楊先生職位較低，也是直接處理此交易的人，他直接與何先生聯絡，他所記得的，較陶先生為多，也較清楚。如楊先生在庭上作供的內容與陶先生有不一致的地方，本席接受楊先生證供。

22. 楊先生說當時有一共識，即將臨約的日期訂在獨家代理期之後，以便原告人可得佣金。這種做法，其實是有欺騙高力成份的，楊先生也坦誠道出，本席認為，這說法可信。這說法也解釋了為何將正式買賣合約日期延遲了3日。一般來說，賣方在簽署正式買賣合約時可收取大訂，日期越早越好。這亦解釋了為何臨約的日期遲遲沒有寫上，即使在被告人已簽署及加簽了所有更改條款之後，因為寫遲臨約日期的做法要得買方同意。最後買方不同意並不出奇，買方不會因賣方代理的佣金問題，而令合約的有效性成疑，甚至牽涉做假的問題，或將買賣懸空，不寫上臨約的日期。這亦解釋了在確認書上何先生字句的意思，即「如因臨時買賣合約之日期有誤，而令賣方須向其他經紀支付佣金，賣方將不會向美聯發放任何佣金。」照理臨約的日期是2010年11月11日，亦寫上同日的日期，不可能有誤，那句子便毫無意義。但在上述的背境下，那句子便有意義，即本來的意圖是訂在2010年11月30日之後的，但現在訂在2010年11月11日，基於這個「錯誤」，如被告人要支付高力佣金，則不用支付原告人佣金。

23. 本席接受被告人的證供，即2010年11月3日左右，雙方在一協議，即如要支付高力佣金，則不須要再向原告人支付佣金，原告人及被告人的證供均指出當日伍先生在場，所以即使臨約中有「任何承諾均要分行經理職級的職員作出」的條文，本席亦裁定此協議對原告人有法律效力。

24. 該確認書的產生，正是證明了口頭協議的存在，不然何先生不會放棄這豐厚的佣金。

25. 基於上述的裁定，原告人爭辯權限的問題再無意義。但如果本席錯誤，本席也裁定原告人不可（estopped）追討佣金，即是在交易過程中，原告人均承諾在獨家代理期內買賣，如果支付高力佣金，則不用支付原告人佣金，換句話說，被告人只用支付1%的佣金。有關被告人是否清白（come with clean hands），以便依衡平法之補償，雖然被告人承認有意隱瞞高力，甚至在回覆原告人的信件上，也沒有直言只是支付了$800,000予高力，但本席認為，整個設計，原告人為始作俑者，負最大責任，被告人仍可依賴衡平法的補償。

26. 本席亦裁定該確認書更改了（varied）佣金協議。就原告人代表律師提出有關此更改有否代價的問題，即該確認書的代價是否過時（past consideration）。本席裁決臨約及確認書均在同日生效。臨約成為有效的合約的日期為2010年11月11日，即買家確認臨約的日子為2010年11月11日，並知會被告人的時候，所以確認書與臨約同時生效，並不存在過時代價的問題。

27. 有關確認書的「簽收」字樣問題，本席認為該文件為何先生所草擬，內容為一協議，而不是一份申請書，本席裁定仍是一有效協議，不是一免佣申請書。

28. 如有需要，本席亦裁定何先生有權作出佣金的協議。臨約中有「除本合約內所載列之事項外(Save and except those mentioned in this Agreement)」的字樣，佣金協議是在合約內所載列的事情，所以何先生有權簽署。正如代表原告人簽署臨約的胡寶星，也不是一職位高於分行經理的職員。

29. 有關原告人並沒有傳召何先生作供，法庭應否作出對原告人不利的推論（adverse inference）一事。被告人在總結陳詞並無提及，雙方亦無在結論陳詞中討論有關之法律觀點，所以本席不作任何推論。本案的判決不依靠上述的推論。

結論

30. 本席撤銷原告人追討$955,000 的佣金申索。不過，本席認為最初之設計是被告人只須支付1%的佣金。如被告人可保存佣金餘數$155,000並不公平，亦違反了該協議的意思。被告人亦曾公開的表示願意支付此數以作和解，所以本席判決被告人須支付佣金餘數$155,000予原告人。利息由判決日以判定利率計算。

31. 本席亦頒下原告人須支付被告人訟費之暫准命令。如數目不能協議，則由法庭評定。本席亦頒發大律師證書。除非任何一方在14天內作出申請，此命令成為絕對命令。

32. 本席鳴謝兩位大律師的協助。