嘉和園業主立案法團 對 葉桂芳及另三人

LDBM 256/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第256宗

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判案書

1.  申請人為香港九龍牛頭角道15-19號嘉和園 (『該屋苑』)的業主立案法團 (『法團』)，該屋苑由嘉仁大廈、嘉禮大廈及嘉賢大廈所組成，每一幢大廈分別有4個天台屬頂層業主所擁有；而四位答辯人分別為嘉賢大廈 (『該大廈』) 31樓A、B、G及H室連天台的註冊業主，而第一、第三及第四答辯人亦同時擁有平台的業權。 在本判案書中，各答辯人名下的物業，分別稱為31A、31B、31G及31H單位。

2.  申請人在2015年8月27日存檔本案的申請，對四位答辯人作出以下指控﹕

一)  第一答辯人在31A單位的平台及天台上，分別加建了一個搭建物，改變了該大廈的外觀，及在天台的矮牆附建了兩個金屬架，緊釘在該大廈外牆上，佔用了公用地方 (相片見文件冊413-415頁)，屋宇署曾就上述的加建物發出了清拆令 (文件冊208-214頁)；

二)  第二答辯人在31B單位的天台上，加建了一個搭建物，改變了該大廈的外觀 (相片見文件冊417-419頁)，屋宇署曾就這搭建物發出了清拆令 (文件冊215-221頁)。(在申請通知書中，法團亦指控第二答辯人拆除了天台入口的實心木門及在天台加裝了鐵閘，後來在證供中披露該實心木門其實是31B單位的大門，法團一方承認這屬錯誤指控，而天台的鐵閘實為天台加建物的入口，應與加建物視為一體)；

三)  第三答辯人在31G單位的平台及天台上，分別加建了一個搭建物，及在31G天台的矮牆附建了一個花盆架及一個金屬架，由外牆向外伸展，改變了該大廈的外觀 (相片見文件冊421-423頁)，屋宇署曾就上述搭建物發出了清拆令 (文件冊222-228頁)；

四)  第四答辯人在31H單位的平台及天台上，分別加建了一個搭建物，改變了該大廈的外觀 (相片見文件冊425-427)，屋宇署曾就上述搭建物發出了清拆令 (文件冊229-235頁)。

3.  在法團提出了本案的申請後，雙方透過調解，就各答辯人所涉的搭建物或加建物的拆卸達成共識，唯就訟費方面雙方仍存在爭議，因而需由法庭作判決。法團要求各答辯人支付本申請的訟費，但四名答辯人則要求不作訟費命令。

4.  這是就訟費責任的聆訊。第二答辯人爭議31B單位內的搭建物並無違反任何公契條文或法例的規定，亦指控法團提出本案的訴訟不合情、不全理、不合法及不公平。而第一、三及四答辯人則提出他們一直與法團商議拆除搭建物的程序及細節，但法團在未達共識前卻提出了本案的申請。

不爭議的背景事實

5.  法團在2013年7月27日的特別業主大會上，議決通過該屋苑的大維修工程，當中包括天台及地台的防漏工程，亦委任了裕基建築師有限公司 (『裕基』) 為工程顧問。

6.  該屋苑的12個天台業戶也在天台搭建了加建物，裕基在2014年3月31日向該屋苑各座天台的業主，包括所有答辯人發出信件，表示『由於現時各座天台都有不同型式之加建物影響工程進度，另外屋宇署亦將嘉和園納入目標大廈並已對嘉賢大廈發出指示要求清拆各項加建物。因此考慮到大廈防水及結構之完整性，本公司建議有關天台業戶拆除天台現有之加建物以合乎屋宇署之要求及標準後，再由大廈維修工程承建商為天台防水層進行全面翻新，確保工程之完整性及防水效能』(文件冊203-206頁)。所有答辯人也沒有理會。

7.  法團在2014年5月16日委託律師向所有答辯人發出警告信件，要求各答辯人在14天內清拆其天台上的加建物及還回原狀(文件冊257-264頁)，否則法團將採取進一步法律行動。

8.  第一答辯人在2014年6月7日回信法團 (文件冊102頁)，表示『由於受防水層所影響的建築物部份 (即天台以及天台對下的單位)，均屬本人的業權地方，故本人願意自行安排影響到上述範圍的有關防水工程，並承擔相關費用』。而其他答辯人對法團的警告信並無任何回應。

9.  2014年8月20日法團再向所有答辯人發信 (文件冊266-273)，再次要求他們在14天內拆除天台上的僭建物，否則法團將採取進一步法律行動。

10.  在答辯人要求下，法團在2014年10月24日與一眾答辯人召開了座談會 (『1024座談會』)，在會上法團及業主分別表達各自的訴求，法團表明『會執行大廈公契，有責任要全面取締所有嘉和園各座大廈違規加建物。會聽取業主在移除加建物事宜，盡量協助解決各種技術性的困難，包括可以安排現時顧問公司及承辦商講解，拆除加建物時需要注意事項。若有單位業主將天台加建物出租，可以商討寬限清拆加建物時間』(文件冊105頁)。而答辯人方面則表示『有關加建物已經落成多年，希望延遲至屋宇署最終命令才處理。希望可以聯絡其他各座天台單位業主，一起配合移除加建物工程，望能減低有關工程費用會大大減低。由於現時只有嘉賢大廈收到屋宇署發出的第二次清拆命令，覺得不公平。若法團要取締違規行動，要求一視同仁 (包括停車場)』(文件冊105頁)。最終座談會總結由管理處聯絡3座天台業主，再次進行座談會，了解各業主對於清拆加建物所面對的困難，尋求解決方法以求達到清拆目的。

11.  2014年12月12日，法團與該屋苑各座的天台業戶舉行了另一個座談會 (『1212座談會』)，會上法團及業戶再次表明了在1024座談會上的立場，而業主方面又指出『既然屋宇署已經處理本大廈有關加建物事宜，法團無須加快清理行動』。1212座談會的總結是『出席部份業主表示，若法團一視同仁處理違規個案會配合法團的行動，亦有業戶要求等待屋宇署採取行動時才作出決定。法團會將今次座談會各業戶的訴求，在即將舉行的管委會中討論，之後法團會致函各座頂層單位業主，要求填寫移除加建物意願書，以便法團作出跟進行動』(文件冊276-277頁)。

12.  法團的管委會在2014年12月19日的會議上，議決通過向各座頂層單位業主『收集有關移除加建物的意向書後，交由內務會議中討論，在設定一個合理的期限內，若有違規業主仍然不合作拆除有關的加建物時，法團必定會採取法律行動』(文件冊364頁)。

13.  法團在2015年1月7日向所有天台業戶發出通告 (文件冊108頁)，要求業戶就其單位內的僭建物表態，意向書內分兩部份﹕

『(一) 本人願意與嘉和園業主立案法團合作拆除該等僭建物，在拆除僭建物事宜，本人有下列事項需要法團給予協助，以便順利進行拆卸工程；

(二) 基於下列理由，本人申請延期___個月拆除有關的僭建物』(在下文分別稱為『問題一』及『問題二』)。

14.  四位答辯人也在期限內將填妥的意向書交還法團 (文件冊頁281-285頁)。

15.  第一答辯人就意向書的問題一的回覆是，『本人同意由法團統籌及安排清拆有關僭建物，包括天台、平台、停車場及地鋪的僭建物』，及『希望...安排多一次座談會，邀請有僭建物業戶一同商討清拆事宜，尋求解決方法達至清拆目的及安排』(文件冊281-282頁)。就問題二則填上『業戶共識』。

16.  第二答辯人在意向書中的問題一留白了，而就問題二，則填寫了『上址現由親友居住，由於收入微薄，未能租住其它樓宇。現正等候公屋上樓 (應該快，因已排期多年)，待遷出後再作安排，希望法團基於人道，高抬貴手，暫緩處理』(文件冊283頁)。

17.  第三答辯人在意向書中的問題一填寫了『有關清拆事宜，本人希望全屋苑 (3幢) 一並處理，因本人年事已高，已過八十多，居於屋苑已三十多年了，一切的生活費用支出，由兒子負擔，而近期維修大廈之十多萬元費用，也是由兒子籌集，而要再支付清拆之費用，實難應付，敬希貴業主法團能協助』；而問題二則留白了(文件冊284頁)。

18.  第四答辯人在意向書問題一寫下『希望聯絡12個業主一齊維修，可以減輕成本』，而問題二下則要求延期24個月拆除，『因我租給人家租約未到期』(文件冊285頁)。

19.  法團的管委會在2015年1月28日的會議上議決通過，將有關的意向書交予法律顧問審閱及提供法律意見，然後法團才作相對的跟進行動 (文件冊372頁)。法團在收到法律意見後，管委會在2015年3月19日的會議上議決通過，向三座大廈違章的12個頂層單位採取法律行動，入稟土地審裁處提出集體訴訟，要求該等單位業主拆除有關的僭建物 (文件冊379頁)。

20.  法團的管委會在2015年4月30日的會議上，滙報了律師列舉的添喜大廈個案，指法團明知天台業戶已經收到屋宇署的清拆令，但法團未有採取行動，最後發生意外，法團也須付上一定程度的責任，及律師建議可先向已收到清拆令的單位作出法律行動。最終管委會議決通過，『先行向嘉賢大廈違章的4個頂層單位 (A、B、G、H單位) 訴之法律行動』(文件冊388頁)。

21.  在得知法團決定先向他們採取行動後，答辯人曾要求與法團管委會對話，最終法團派出該屋苑的助理物業經理馬先生 (『馬先生』)，在2015年5月21日與一眾答辯人進行了另一個座談會(『521座談會』)，會上答辯人要求『法團能統一就3座加建物清拆事宜，再安排一次會商討及業戶發表清拆事宜及訴求，不是單單清拆嘉賢樓4戶單位』，亦表示『嘉賢樓4戶願意與法團商討及安排有關清拆事宜，而不是要告嘉賢樓4戶，法團應該將告嘉賢樓4戶的資源去告其他不願意合作的業戶才是，不是本末倒置』(文件冊120-121頁)。

22.  馬先生在2015年5月28日的管委會會議上，向管委會匯報了521座談會上答辯人的訴求，管委會在討論後，『認為就有關事宜已經在第24次管委會會議中曾經作出詳細討論，參考律師意見才作出有關決定。法團同時會分階段向其他各座大廈違章的頂層單位訴之法律行動，故此並不會出現不公平情況。經討論後，出席委員一致認為該等單位業主以此藉口拖延法律行動，現階段暫時不適宜安排會議，如有關單位及早自行安排清拆僭建物，法團便可以免除有關法律行動的安排』(文件冊395頁)。

23.  法團的代表律師在2015年8月27日代表法團存檔了本案的申請通知書 (文件冊1-19頁)。

24.  第一答辯人在2015年10月26日存檔了反對通知書 (文件冊20-25頁)，指稱在1212座談會已表明同意清拆所有相關的加建物，這立場在意向書中也再重申，一直只等待法團統籌和協助，由於加建物的物料含有石棉物質，故此希望法團能妥善統籌整個拆卸工程，也可有助減低各答辯人的財政負擔，故此在1212座談會上提出要求法團統籌包括三座大廈12戶天台、停車場及地下商舖的加建物拆卸工程，法團在會上也承諾在拆卸工程上提供協助；但這承諾的協助卻未有兌現，更甚者法團拒絕與答辯人會面商討。而法團只針對四位答辯人提出訴訟，有違公平、公正、公開的原則。

25.  第二答辯人在2015年9月17日存檔的反對通知書中 (文件冊32頁)，提出的抗辯理據包括﹕

一)  否認加建物違反公契條文及佔用任何公用部份；

二)  加建物早在法團成立以前已搭建，無從取得其批准；

三)  屋宇署的清拆令尚未有定案，且法團在二樓平台的僭建物仍然存在；及

四)  曾要求居於加建物內住客遷出，但因經濟困難無法負擔高昂租金，不忍心催迫而希望法團體諒。

26.  第三答辯人的兒子代第三答辯人在2015年9月12日提交了反對通知書 (文件冊33-36頁)中，指稱第三答辯人年事已高，只靠兒子供養，去年該屋苑的大維修中兒子已代為繳付了超過十一萬，在收到屋宇署及法團的清拆信件後，不知如何處理。法團曾表示收集意向書後再聯絡12名天台業主商議，但一直未有收到通知，卻忽然表示會向該大廈的業戶提出訴訟。在521座談會上已表態希望全屋苑3幢12戶一同處理清拆以減輕負擔，但管委會一直未有回應。

27.  第四答辯人在2015年9月17日提交的反對通知書 (文件冊37頁) 中指稱，『已知會租客遷出，租客回覆待另找到合適地方隨即搬遷。法團口頭承諾聯絡12戶一齊開會商討，但尚未執行，等待回覆處理』。

28.  在本審訊中，法團方面傳召了馬先生作供；而第一及第二答辯人也作供自辯。

第二答辯人的加建物是否違規？

29.  就第二答辯人的加建物，法團的指控是違反了該屋苑的公契條文第8(a)(i)條的規定，改變了該大廈的外觀；而第二答辯人則指稱，公契條文第7、8(a)(iii)及第21條容許她在獨有擁有的天台內，豎立任何加建物。

30.  相關的公契條文抄錄如下﹕

第7條

『除第8(a)條另有規定的情況外，每一業主均可以在自行承擔費用的情況下，在該大廈其專屬部分內設置、豎立各種增添物、改良物和傢俬和對該專屬部分作出各種改造，並有權自費將該改造拆除。』

第8(a)(i)及(iii)條

『8．在不違反第19條規定的前提下，本契約的每一立約方茲向其他立約方承諾如下﹕

(a)(i) 不會對該大廈的外牆或當中任何部分的外牆重新油漆、粉飾或改變其外貌。

(ii)   ...

(iii)  除擁有該大廈天台的業主可將該天台空間用作晾曬衣物...，任何人不得在該大廈的外牆、外部、公共地方和/或其任何部分晾曬衣物和設置任何棚架、鐵籠及其他不論是否以木、金屬、三合土和/或其他物料製成的結構物。』

第21條

『首業主在此保留其本身以及其受讓人和其授權的一切人士獨家使用、佔用和享用該大廈主要天台的權利，該大廈現時的其他業主一概無權使用、佔用和享用該大廈主要天台。』

31.  本席認為，第二答辯人在其所屬天台內加建了一個類似天台屋的結構物，將原為空曠的天台改變了，這明顯有違該公契條文第8(i)及(iii)條的規定，在天台設置結構物及改變了該大廈的外觀。而第二答辯人指其他公契條文容許她可在天台加建結構物，這全然是第二答辯人對公契條文詮釋的謬誤。

32.  公契條文第7條表面上是容許業戶，在其獨有擁有的部分內，設置或豎立各種增添物，但該條文開宗明義已述明，第7條須受制於公契條文第8(a)條的規定，即業戶在依據第7條加建任何增添物時，必須同時考慮第8(a)條的規定，業戶在行使第7條的權利時，必不能作出任何違反第8(a)條規定的舉動，由於第8(a)(i)條另有規定業戶不能改變大廈的外觀，故此第二答辯人在其專屬的天台內設置加建物時，也不能造成任何改變大廈外觀的情況，否則第7條條文中首句的規定，便形同虛設。

33.  而公契條文第8(a)(iii)條的內容，只是容許擁有天台的業戶可在天台空間內晾曬衣物，這與在天台內加建結構物不能同日而語；而除了晾曬衣物外，天台業戶也須依據第8(a)(iii)條餘下的條文規定，不能在該大廈的任何部分加建任何結構物。

34.  而該公契條文第21條，只是賦予天台業戶就天台的獨有使用、佔用及享用權，而其他業主無權使用或享用，但條文中並無容許天台業主在使用天台的過程中，可以搭建加建物，因為業戶仍須受公契的其他條文規定，如第8(a)條的規定，不能只因公契賦予了獨有使用權便可漠視公契其他條文的規定。

35.  本席裁斷第二答辯人在其所屬天台內的加建物，確實違反了公契條文第8(a)條的規定。

法團提出本案的訴訟不合理

36.  一眾答辯人指控法團向他們提出訴訟並不合理，因為他們一直以來也表示願意拆除天台內的加建物，只是一直等待法團的協助及統籌，而法團不單未有提供協助，相反地拒絕與他們對話，及即時提出了本案的申請。

37.  法團一方則指稱，一眾答辯人從未真箇同意拆除其加建物，而只是一再拖延，在意向書內的表態也只是有條件性的清拆，從2014年5月法團發出首封警告信開始，至法團作出法律行動已達一年之久，答辯人仍無任何清拆的實質行動，在這情況下法團訴諸法律並非不合理。

38.  本席認同法團的說法，法團在2014年5月至2015年8月提出本案的申請期間，已多次嘗試協助各天台業戶處理清拆的問題，包括三次的座談會及意向書等，但答辯人的態度一直也是有條件的清拆，事件拖延了近一年，法團管委會成員拒絕再與答辯人對話實在無可厚非，但其實法團也派了馬先生與答辯人商談，並非完全拒答辯人於門外。

39.  就答辯人有條件清拆的態度，列舉如下﹕

一)  所有答辯人對裕基的信件全無回應，法團才發出警告信；

二)  第一答辯人在回覆2014年5月16日的信件時，只是提議自費進行防水工程，而從未表示願意清拆。而其他答辯人仍然沒有任何回應；

三)  在1024座談會上，答辯人也沒有同意即時清拆，而只是要求法團容讓至屋宇署最終命令，及必須就屋苑內所有僭建物同時處理，意味著天台的業戶根本不同意清拆，以及只在有條件下才會配合清拆；

四)  在1212座談會上，包括答辯人的業戶只是同意，在法團一視同仁地處理所有僭建物的情況下才會配合，意味著天台的業戶根本不同意清拆，以及只在有條件下才會配合清拆；

五)  第一答辯人在意向書內仍重申，法團須安排所有僭建物的清拆，明顯地只是同意在所有的僭建物也清拆的情況下，才會清拆其天台內的加建物，這只是有條件性的清拆；

六)  第二答辯人在意向書內，要求法團暫緩執行清拆，這也只是有條件的清拆；

七)  第三答辯人在意向書內要求三幢一併處理，同樣地是有條件的清拆；

八)  第四答辯人在意向書內也是要求三幢一併清拆，還要求待租約完成後才清拆，同樣地是有條件的清拆；

九)  在521座談會上，答辯人堅持法團須同時要求其他兩座的天台業戶清拆，同樣是有條件的清拆。

40.  本席認為，法團對一眾答辯人已非常容忍，一年下來答辯人未有任何實質承諾或行動的情況下，法團才提出訴訟，實屬合理。而法團在521座談會後拒絕再與一眾答辯人面見商談，也無可厚非，在此之前法團已給予答辯人多次機會，但答辯人一直未有任何落實行動，法團認為他們只是拖延策略也未為過，本席認為法團拒絕與他們再作面談而訴諸法律，並非不合理。

41.  答辯人又指稱，法團曾作口頭承諾，讓他們12個天台業戶一起清拆，又指法團承諾協助他們尋找承建商，故此他們一直在等待，但法團從未兌現這些承諾，最後卻只對他們4戶提出訴訟。本席並不接納答辯人這方面的證供，法團在所有座談會上也明言其立場，是天台業戶必須清拆，而法團可提供技術性協助，『包括可以安排現時顧問公司及承辦商講解，拆除加建物時需要注意事項』(文件冊276頁)，從沒任何紀錄顯示法團曾作出答辯人所指稱的承諾，第一答辯人在盤問下也承認，法團並無作出此承諾；如法團曾作出此承諾，答辯人在多次的座談會上為何從沒提出? 即使在第一答辯人就521座談會自行撰寫的紀錄中也從沒提及這些承諾 (文件冊121頁)。

42.  第二答辯人又指，法團以屋宇署已對答辯人單位發出兩次清拆令為由對他們提出訴訟，第二答辯人認為該等清拆令仍在處理中，並未有任何定案，不應構成提訴他們的理由。本席認為屋宇署的清拆令與法團是否提出執行公契的條文無關，法團提出本案是因為答辯人有違公契條文的規定，法團並非執行該等清拆令，清拆令的存在，可能是法團決定先告這四位答辯人的其中一個考量因素，但最終答辯人在天台的加建物的確違反了公契條文，法團便有責任提出訴訟以執行公契，故此第二答辯人此一說法是本末倒置。

訴訟不公平

43.  第二答辯人又指，法團在該大廈的2樓平台上也有加建物，包括加建法團會議室、管理處、儲物室作出租予該屋苑裝修業主作臨時擺放工程物料、公眾及員工洗手間、清潔物料儲存間及房間出租予電訊公司並收取特許權協議費；而在該屋苑的大維修後，法團亦容許業戶安裝晾衣架，卻對第一及第三答辯人天台內的金屬架提出訴訟。第二答辯人指稱在這情況下，法團向他們四人的加建物展開訴訟並不公平。

44.  法團一方對答辯人所指2樓平台加建物的存在並無爭議，但解釋這些加建物全為屋苑全體業主利益而加設，收取的租金也全數歸納管理費基金；再者，此等加建物從未接獲任何業主或屋宇署的投訴。而晾衣架是在大維修後，按照顧問公司的建議處理，乃合情合理。

45.  本席認為，答辯人在其獨有享有的部分加建搭建物，改變了大廈的外觀，這與法團在2樓平台的加建物或容許業戶加建晾衣架不能同日而語，一個是在獨有擁有的物業內，而另一則是在公用地方上。根據建築物管理條例第34I(1)條的規定﹕

『(1)  任何人不可-

(a)  將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b)  使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致-

(i)不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii)  對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。』

故此法團為屋苑各業戶的利益，而在2樓平台加建該等搭建物，必定是在獲得法團議決批准下進行的，否則如此龐大的加建不可能存在多年；在法團利益考量下及在議決批准下，並不存在將公用地方改作自用，或不合理地干擾答辯人使用平台的權利。本席認為法團的加建物並不存在違規的情況。

46.  至於大維修後加裝晾衣架的情況，與第一及第三答辯人的加建金屬架情況不同，本席認為上文就建築物管理條例第34I條的套用，亦適用於晾衣架的情況，如法團在大維修過程中經業主大會商議下，同意業戶加裝晾衣架，則這並不存在違反公契規定的情況。

結論

47.  本席認為答辯人就訟費責任的爭議中，所提出的抗辯理據全不成立。

48.  就大律師證書而言，本審訊只涉及訟費的爭議，當中並無任何艱深的法律觀點爭拗，而需要大律師的專業協助。

命令

49.  本席頒令答辯人須付申請人本申請的訟費，但不包括大律師證書。如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定。