MAXCOLM FINANCE LTD 對 TONG LO MING及另二人

DCMP 955/2023

[2024] HKDC 656

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2023年第955號

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判案書

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引言

1.  是次聆訊為第三被告人於2023年11月29日存檔的傳票（該傳票），要求擱置區域法院暫委法官陳志剛於2023年6月16日作出的收樓及賣樓命令（該命令）。該傳票申請定於2024年3月22日進行正式辯論。

2.  第三被告人於2024年3月14日致函法庭，要求申請延期9個月，原因是他於2024年1月22日在日本遇到意外，左腳韌帶受傷及骨裂。其後回港後再於2024年2月28日跌倒，使右邊膊頭受傷。

3.  本席經考慮相關的醫生證明書後，認為第三被告人的情況並不會導致他不能出席2024年3月22日的聆訊。故此法庭於2024年3月19日以信件通知第三被告人聆訊日期維持不變。

4.  第三被告人缺席2024年3月22日的聆訊。法庭書記致電第三被告人，但他表示他在醫院不會出庭。第三被告人並沒有提供進一步詳情。法庭故此依據《區域法院規則》（第336H章）第32號命令第5條指示聆訊在第三被告人缺席情況下繼續進行。

5.  區域法院暫委法官陳志剛於2023年6月21日頒布的判決理由書（[2023] HKDC 845）已詳細解釋該命令的判決理由。陳暫委法官信納本案的文件已妥為送達與各被告人，而其他有利害關係的人仕亦已獲妥為通知。

6.  簡單而言，第一被告人及第三被告人為1^st Floor, No. 22 Temple Street, Kowloon（該物業）註冊業權人。第一及第二被告人向原告人借貸但並沒有還款。法庭於是頒令第一及第二被告人須向原告人歸還貸款，並根據第352章《分劃條例》命令將該物業出售，出售所得的淨款項平均分為兩部份，第一部份歸第一被告人所有，以歸還欠原告人之款項，第二部份歸第三被告人所有。

7.  第三被告人在2023年11月29日提出該傳票申請。申請的理由為 (1) 第三被告人並沒收到本案中的原訴傳票 (2) 原告人在申請《分劃條例》下的命令時沒有向法庭披露該物業已出租給租客的情況。

法律原則

8.  由於2023年6月16日的聆訊時各被告人均缺席，因此法庭可根據《區域法院規則》（第336H章） 第28號命令第4(1)條就該命令予更改或撤銷。

9.  在Liu Chong Hing Bank Ltd v Union World (HK) Ltd and Ors（CACV 285/2003， 2004年10月25日）一案中，上訴庭指出在審理第28號命令第4(1)條提出的申請時，法庭考慮的因素與根據第13號命令第9條提出的申請相同，即：

(a)  法庭先要裁定該判決是常規判決還是非常規判決，這取決於原訴令狀的送達是否符合規則。

(b)  若是常規判決，法庭依然有將其撤銷的酌情權，但須考慮被告人是否有真實的成功前景。

10.  根據《區域法院規則》（第336H章） 第10號命令第1(2)條，原告人只要將原訴法律程序文件密封於至予被告人的信封內並投入其通常或最後為人所知的地址的信箱後，第10號命令第1(3)條的推定條文將適用，即除非有證據顯示相反的情況，否則在投入有關地址信箱內的日期後的7天須視為送達日期。

11.  當被告人聲稱他實際上沒有收到按上述規定投入其通常或最後為人所知的地址的信箱或郵遞的文件時，提出撤銷申請的被告人負有舉證責任並須提供具說服力的證據。假如被告人透過誓章宣稱他並沒有收到該等文件，除非有其他材料足以質疑被告人證供的可信性，法庭可能沒有太多選項 ，只能接納其說法。但這並不代表法庭必須接受被告人一面之詞，被告人必須提出具說服力的證據支持其說法，而實際上需要多少證據則視乎個別情況而定。見Tse Shiu Hoi v Sun Bo [2020] HKFCI 997，第32-34段。

分析

12.  根據Yu Tin Yau的第一份送達誓章，原告人代表律師的文員於2023年3月7日把原訴傳票的蓋印副本密封於至予第三被告人的信封內，並投入該物業地址的信箱，亦確認其為第三被告人通常或最後為人所知的地址，及原告人相信第三被告人會於投入該地址的信箱後的7天內得悉該原訴傳票。

13.  第三被告人在誓章中聲稱他不在該物業居住，並指因租客一向交租準時及會把租金直接存入其戶口，因此不用親自去該物業收租。第三被告人亦指稱他一直沒有收到原告人發出的信件、文件及法庭通知等。

14.  本席不接納第三被告人的指稱。由第三被告人呈上的三份租約副本顯示，第三被告人在三份租約均把該物業的地址為其通信地址。再者，三份租約均有條款要求租客在特定情況下向業主作出書面通知。由此推斷，第三被告人理應不會把一個他並不會定期檢查信箱的地址作為通信地址，供租客就該物業的事宜聯絡他。

15.  此外，第三被告人與租客就該物業A室所簽訂的租約租期由2022年11月16日至2024年11月15日。該租約簽訂日期是2023年5月26日，即原告人送達原訴傳票後及2023年6月16日的聆訊之前。 第三被告人理應有機會到該物業處理租約事宜，及檢查信箱並知悉有送達予他的法律文件要處理。

16.  第三被告人聲稱該物業的信箱在該大廈地下大閘門面上，更長期被打開，緊貼住牆身，基本上看不到信箱，所以郵差派信也有一定的難度。第三被告人更聲稱該信箱長期塞滿，根本插不入再多的信件，很多信件插入信箱的時候會掉到地上，現場遍地都是信件。

17.  就此原告人存檔了Yu Tin Yau的第二份送達誓章以反駁第三被告人的說法，並呈上於2023年3月7日當日在場拍攝的照片。從照片可見，該信箱的狀態絕非如第三被告人所說。 本席並不接納第三被告人就該信箱狀態的聲稱。

18.  即使第三被告人確實不曾親自前往該物業收取信件，按第三被告人自己的說法，他有與租客有保持聯繫，並可以透過租客得悉由法庭文件送達至該物業。例如第三被告人在誓詞中稱，租客於大約2023年10月上旬在單位門外地面發現有區域法院紅色蓋章的文件並通知了他。另外租客於2023年11月27日也有通知第三被告人有人上門派遞給佔用人遷出通知書。 

19.  基於第三被告人的說法有眾多不合理之處，本席認為第三被告人不能滿足其舉證責任，證明他在2023年6月16日的聆訊前並沒有收到本案的原訴傳票。在此前提下該命令為一常規判決。

20.  第三被告人的誓章中主要涉及有關送達的問題，就是否有真實成功前景的抗辯理由，第三被告人着墨不多，僅提出了原告人並沒有向法庭陳述該物業是有租客居住的事宜。

21.  本席並不認為這是有真實成功前景的抗辯理由。原訴傳票及給佔用人遷出通知書曾於該物業的當眼位置張貼。當時正在佔用該物業的人，例如租客，理應知道原告人正在申請收回該物業空置管有權的命令、案件的聆訊日期和地點。如租客有意向法庭作出陳述及抗辯，可於2023年6月16日出席聆訊，但當天最終並沒有任何人士出現。   

22.  無論如何，2022年8月22日法庭押記令已於2022年9月26日送交土地註冊處註冊於該物業的土地登記冊。從第三被告人提供的租約可見，所有現存的租約均遲於2022年9月26日簽訂，因此租客在租約上的權益會受制於原告人在押記令的權益。 

結論

23.  本席現作出以下命令：-

(a)  第三被告人於2023年11月29日存檔的傳票被撤銷。

(b)  聆案官於2023年12月1日的命令的第10段作出的暫緩執行命令於本日起失效。

(c)  第三被告人須支付原告人就該傳票的法律費用，簡易評定為港幣55,000元。