蘇振文及另二人 訴 置安大廈業主立案法團

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1998年第377號

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判 決 書

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1. 三位申請人是置安大廈（“大廈”）之業主。答辯人是大廈之業主立案法團（“法團”）。在1997年4月1日，答辯人之管理委員會（“管理委員會”）召開大廈業主週年大會，與會者通過將每戶業主之每月管理費，從1997年5月1日起，由600元增至660元。在1998年11月26日，管理委員會召開業主特別大會（“第二次會議”）。與會者通過一項決議，即確認上述增加管理費之決議。三位申請人要求法庭頒令聲明該兩次之決議為無效之決議，不可予以執行。

有關通過“議案三”之議決過程

2. 第二次會議其中一個議案（“議案三”）是“追認於一九九七年四月一日之業主週年大會中所提出的增加管理費之問題，即由一九九八年五月一日起生效(六佰元加至六佰六十元正)。" 三位申請人在1998年11月29日致答辯人的函件中指稱在大會期間並無與會者舉手表態贊成該議案，但根據當日會議錄音帶謄本（“謄本”）之紀錄，這並不符合事實。下列謄本之節錄，可予以証明：

“黃浩昌：…………………………而家再講番第三項，追認番個管理費，如果你地係贊成嘅請舉手。反對嘅，請舉手。

…………………………………………………………………

宋景輝：……………………………………………主席話如果反對呢個確認，請舉手。（……）請舉手，反對的。鄧生再提醒我，有兩票唔投票的。反對的，請舉手。棄權的，請舉手。（……）如果冇的話。哦，有一票棄權。我再問多一次。

……………………………………

宋景輝：呢個議程，我想，頭先係表決過程裹面，有3位業主表示棄權唔投票，有2票唔投票；有3位棄權，2位唔投票，其餘係贊成確認呢個管理費的加幅。…”

3. 根據黃浩昌（管理委員會之主席）之証供，當他說“如果你地係贊成嘅請舉手”的時候，有很多人舉手，但沒有人舉手反對。証人馮念恩說當時有九成業主舉手。另一証人宋景輝亦說大部份人舉手贊成通過追認增加管理費（之決議），但無人舉手反對。本席接納他們的証供。本席裁定，大會是以大多數的票數通過議案三之決議。

增加管理費之決議是否有效之決議？

4. 管理委員會並無按照《建築物管理條例》附表3第3(7)段的規定，將 增加管理費之決議，列載於送達業主的通知內，故此它是“無效”之決議。

議案三之決議是否有效之決議?

5. 議案三之決議是否有效之決議?這視乎《建築物管理條例》與大廈公契是否賦予法團通過具有追溯力決議之權力，與及它是否符合大廈公契有關之規定。答辯人辯稱《建築物管理條例》之第8、18(1)(c)及34J(2)各條款賦予法團通過具有追溯力決議之權力，但追溯力可製造各種不合理之現象：追溯力可能導致有關業主喪失已經得到的權利，或將他們原本合法的行為轉變為不合法；追溯力又可帶來不穩定的因素，因為今日之決議，可被其後之決議所推翻；由於樓宇業權之轉讓，舊業主可在全不知情的情況下，被具有追溯力的決議所約束。故此除非上述之條例清楚顯示它們賦予法團會議通過具有追溯力的決議之權力，否則本席不應作此裁定斷。上述各條款並無賦予法團該種權力，因此答辯人之論據並不成立。

6. 本席亦需要考慮大廈公契是否賦予法團上述之權力。大廈公契第16(K)條是有關之條款。該條款有關之部份列載如下：

"Except as hereinafter mentioned, any resolution on any matter concerning the said premises and building passed at a validly convened meeting by a majority of the owners present in person or by proxy and voting shall be building on all the owners of the said premises Provided that : -

(i) the notice convening the meeting shall have specified the intention to raise and/or discuss and/or propose a resolution or resolutions concerning the matter in respect of which the resolution is passed.

(ii) any resolution purporting to he passed at such meeting concerning any other matter not specified in the notice shall not be valid."

上述細則並無賦予法團通過具有追溯力決議之權力。即使法團有此權力，法團所確認之決議，祗是無效之協議，故此決議三之決議是無效之決議。

7. 議案三之決議，必須符合大廈公契第16(k)條之規定，才為有效及有約束力之決議。如該決議並不涉及有關大廈之事項(a matter concerning the said premises and building)第16(k)條不適用。大廈公契並無“事項”一詞之釋義，但將第9(c)(d)條與第16(k)條一併分析，便知該詞之義並不涵蓋“決議”一詞之義。第9(c)條部份內容列載如下：

"............. the Managers shall have the following powers and duties, namely : -

(1) ..........................................................

(2) To arrange for refuse disposal from each unit and the common parts of the said building.

..........................................................

(8) To replace any glass in any windows or doors of the common parts of the said building that may be broken.

..........................................................

(23) To do all such other things as are reasonably incidated to the management of the said premises and building."

8. 第9(d)條之內容列載如下：-

"All acts and decisions of the Managers in accordance with the provisions of this Deed in respect of any of the matters aforesaid shall be building in all respects on all the owners ............."

9. 第16(k)條與第9(d)條皆有採用“事項”一詞。此詞在大廈公契不同條款不應有不同之義。詳列於第9(c)條之23項事項，皆為大廈日常管理工作之具體事項；而該些事項亦是大廈管理人之職責所在。故第16(k)條所指及之“事項”，亦應為大廈日常管理工作之事項。於本質上該些“事項”並不涵蓋會議之“決議”，故增加管理費之“決議”，並不屬於第16(k)條內所指“事項”之範疇；即使該“決議”是一項“事項”，但“決議”必須為有效之決議，才可算是“決議”。該決議是無效之決議，這等於沒有任何決議被通過，亦即等於沒有“事項”可被議決。故此第16(k)條不適用於會議三之決議。

10. 基於上述之理由，本席裁決議案三之決議為無效之決議。

基於衡平法之抗辯理由

11. 答辯人提出就行使權利方面的疏忽延誤(laches)、默許(acquiescence)、放棄(waiver)等抗辯理由，去証明申請人之申請不能成立。

辯方律師說， "Acquiescence is an equitable doctrine and amounts to a waiver of a party's right and raises an equitable species of estoppel, preventing him from later enforcing those rights. The modern approach of the courts is to determine whether it would be unconscionable for a party to deny that which, knowingly or unknowingly, he has allowed or encouraged the other party to assume, to his detriment." 自第一次會議後，每位業主每月要多付的管理費是60元。答辯人祇是通過管理公司從各業主收取管理費，去為他們支付大廈的日常管理費用。本席難以看到答辯人有任何金錢上或其他的損失。

12. 辯方律師又說 "The doctrine (of laches) applies where it would be practically unjust to give remedy, either because the party has, by his conduct done that which might fairly be regarded as equivalent to a waiver of it, or where, by his conduct and reflect has, though perhaps not waiving that remedy, yet put the other party in a situation in which it would not be reasonable to place him if the remedy were afterwards to be asserted, in either of there cases lapse of time and delay are most material." Halsbury's Laws of England 的編者在第829頁說， "A court of equity refuses its aid to stale demands, where the plaintiff has slept upon his right and acquiesced for a great length of time." 從第一次會議至1998年10月蘇振文知道增加管理費之決議無效，繼而採取行動為止，期間祇有大約18個月的時間。這並不是一段長的時間。本席裁定申請人從無放棄他們的權利或默許他們的權利受到侵犯。

13. 基於上述的理由，答辯人所提出基於衡平法的抗辯理由，不能成立。

14. 本席裁決增加管理費的決議及議案三的決議皆為無效之決議，不可予以執行。於1997年5月1日之前每戶業主每月需付之600元仍為有效之管

理費金額。

答辯人： 由M/S Josip Ma & Co., Mr. Kwong Kin Ning大律師代表進行訴訟。