溢寶有限公司 對 謝雄光

LDPD 2578/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第2578宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人於2013年10月23日提出申請，要求審裁處作出命令收回本案處所的管有及追收處所的借用費或中間收益, 每月1,500元, 由2013年9月1日至答辯人交還空置管有權為止。申請人提出的理由為該處所的前業權人將該物業連同答辯人的口頭形式之按月計定期住宅租賃的權益轉售予申請人, 而申請人已經由其代表律師胡關李羅律師行於2013年5月14日發出一份終止租賃通知書, 終止該按月續期的口頭住宅租賃, 終止日為2013年6月30日。

2.  申請人是該處所的業主, 答辯人是租客。

申請人的證供

3.  申請人傳召申請人職員李錦英女士作供, 她呈堂下列證物:

 證物A1 - 土地登記冊副本

 證物A2- 申請人致答辯人的2013年5月14日的律師信副本,通知答辯人終止處所的租賃

 證物A3 - 借用協議副本

 證物A4 - 申請人致答辯人的2013年10月3日的律師信副本

 證物A5 - 處所2013年4月17日的買賣合約副本

4.  申請人代表律師指出雙方在簽署借用協議 (證物A3) 後, 答辯人未有繳付2013年9月1日起每月1,500元的 “借用費”, 亦沒有履行借用協議的條款, 於2013年9月30日交回借用的處所。

答辯人的證供

5.  答辯人提交反對通知書, 內容如下:-

“本人是一名領取綜援的獨居長者 (76 歲) 居住上址已逾7年長, 視它為安居晚年之所。不幸, 今年4月申請人以極廉的樓價並聲言無需交吉購入上址後, 不出30天即命令要答辯人搬出。現時租金高漲, 短時間內難覓得廉價如月租1,500元的住所。現懇請申請人除瘋狂追逐金錢外, 千萬不要擾乱社会安穏。希望申請人負起一點點社會責任, 不要步步逼死老弱兼有長期病患的長者。(估計像我一樣遭受申請人逼遷的長者逾千名)。本人現希望申請人能給答辯人延長多一年搬出時間,租金會按月繳付。”

6.  答辯人於審訊時, 提交三份證物:-

 證物R1- 2013年4月的租單副本;

 證物R2- 2006年9月20日的租約副本;

 證物R3- 兩頁的致申請人的書面回應書副本;

7.  答辯人在證物R3, 強調以下幾點:

(1) 申請人沒有證據證明答辯人是以月租形式租賃處所, 事實上, 答辯人自2006年9月25日起與前業權人 (以故的陳燦) 先生以 “長期租約” 租賃處所, 一直居住到今天。

(2) 申請人是以不交吉(包括答辯人在內有多位租客)及極低價的條件, 購入本案物業 “香港卑路乍街34號保發大樓二樓(1/F)8室連平台(Flat Roof)3號房, (Room 3, Flat No.8, 1st Floor(二樓)including Flat Roof, Po Fat Building, No.34 Belcher's Street, Hong Kong)”。

(3) 申請人多次派人向答辯人迫遷, 要求答辯人在2013年6月30日搬離住所。再者, 答辯人指責申請人代表在2013年7月8日, 壓迫答辯人簽署 “借用協議” (證物A3)。由於答辯人當日是被迫簽該 “借用協議”, 答辯人要求審裁處裁決該協議無效。

申請人的回應

8.  申請人回應是:

(1) 根據土地註冊處查冊, 申請人是從上手註冊業主以不交吉的條件購入本案物業, 詳情見證物A1, 並不是與陳燦交易, 亦不認識他。

(2) 雖然申請人否認答辯人所指稱的答辯人在2013年7月8日是在申請人代表壓迫下簽署該 “借用協議”, 答辯人同意審裁處裁決該協議無效。因此, 審裁處只需裁決 (i) 申請人與答辯人之間的固定期租賃是否已完結; (ii) 申請人是否已有效地終止按月計的口頭租賃, 終止日期為2013年6月30日; (iii) 答辯人是否沒有繳交2013年9月1日以後的中間收益、借用費或任何費用予申請人。

討論

9.  根據證物A1、A5及證人證供, 本席同意申請人證人的證供及陳詞, 申請人是本案物業 (包含本案處所) 的註冊業主。

10.  根據證物R2, 本席同意答辯人所持有的租約 (日期為2006年9月20日) 實為一份兩年期的租約, 由2006年9月25日起至2008年9月24日, 並不是答辯人所聲稱的 “長期租約” 。

11.  根據證物A2及證人證供, 本席同意申請人已終止了申請人與 (i) 上手業主及/或 (ii) 答辯人之間的按月計口頭租賃。

12.  雙方的共同證據是 (i) 答辯人仍然管有本案處所及 (ii) 答辯人未有繳交2013年9月1日以後的中間收益。

13.  因此, 本席裁定申請人的收樓申請勝訴。

暫緩執行及訟費

14.  申請人同意不要求答辯人繳付予申請人本案的訟費。

15.  申請人祇同意給予暫緩執行收樓令至2013年12月31日, 條件是答辯人要繳付2013年12月1日至2013年12月31日的中間收益1,500元。

頒令

本席頒令以下:

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2013年9月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月1,500元計算;

(3) 不頒訟費命令;

(4) 暫緩執行收樓令至2013年12月31日;

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。