鄧勝誠 訴 地政總署署長

LDGA 38 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴編號2003年第38宗

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覆判書

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1. 上訴人傳召多位証人、呈堂一些文件，以說明當年政府要他們搬村時，與地政署談判補償的過程。答辯人對上訴人所依賴的事實，是沒有爭議。上訴人原居大埔華安里祖業，是［鄧永裕堂］16位成員之一。早在1982年，地政署便開始與［鄧永裕堂］商議收地賠償事宜，雙方並在1983年11月達成書面協議。補償方案有多項，其中一項是覓地批给［鄧永裕堂］重建村落。1988年2月25日遵從協議批予［鄧永裕堂］涉案租契。

2. 上訴人認為地政署長不應該向其所持有的一幅土地徵收地租，向本審裁處提出上訴。上訴理由有多個，可歸為两大類，（一 ） 換地過程受到不公平對待、（二）據地租（評估及徵收）條例，他應受豁免。

3. 上訴人提出多項不公平之處，如原居村民一向都不須缴地租、地政署違反提供停車場用地的承諾、沒有補償足够搬遷費用等等。凡此種種所謂不公平之處，都不足以成為上訴理據，蓋此等事情公平與否、是觀點與角度的問題，皆與本上訴無關。

4. 涉案租契由政府在1988年批出，藉新界土地契約（續期）條例第6條的實施而續期至2047年，因此地租（評估及徵收）條例第3（a）條適用於此租契，須要根據同一條例第6條繳交相等3%應課差餉租值的租金，受第4條豁免除外。上訴人認為根據該第4條的詮釋，他應該受豁免，不用繳交地租。他的論點簡單來說， 就是他持有的土地權益在1984年6月30日時已存在，也從沒有轉移過。

5. 代表答辯人的政府律師周先生，詳述條例有關可用來豁免地租的細節，並逐一指出此等細節不適用的理由，有條不紊，無懈可擊。最後本席接納了周律師的觀點，駁回上訴。本席後來發覺周律師的論據，只從上訴人的法定權益為出發點，沒有就上訴人可能擁有衡平法權益，作出回應。這當然不能怪責周律師，只能怪責上訴人，他沒有聘請律師代表，又未能清楚表達其法律觀點。

6. 為公平起見，本席召回雙方，表示願意覆判，但須上訴人表明立場，是否會採納衡平法權益從未轉移過這論點為覆判理由，並告之若然在此審裁處或最終在較高法庭敗訴，要負担的訟費一定不菲。上訴人考慮後，堅持要求本席覆判。為了節省訟費和聆訊時間，本席除接納周律師所提議，雙方以書面陳詞代替在庭上辯論，亦給與雙方權利在指定限期內申請聆訊以作口頭辯論。

7. 周律師論點有三：（一）就算上訴人轉讓前在有關租契上有衡平法權益，在法定權益轉到他名下時，所得到的權益有別於前者，轉讓後所持有的權益也有別於根據租約（遷置屋宇）批出時所持有的權益，而此後得的權益因為不是以合法繼承人身份獲得，所以不能根據第4（1）條獲得豁免；（二）作為祖堂成員之一，是上訴人出生時所持有的權利，不是由合法繼承的方式獲得，所以不獲第4（1）條豁免；（三）每一位祖堂成員是與其他成員對祖堂所持有的每塊土地都是分權共有，沒有一塊可以由任何一名成員實益享有，轉讓後上訴人才單獨持有涉案土地權益，而此權益不是以合法繼承方式獲得，所以不獲第4（1）條豁免。

8. 地租（評估及徵收）條例第2條對'權益'一詞的解釋是：指某地段...的法定或衡平法權益。而第4條的綱目是'繳交地租的法律責任的豁免'，其第1（c）（i）及1（ii）款的規定是，除本條其他條文另有規定外，如----根據...遷置屋宇批租約而持有的權益是由該原居村民繼續持有，則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。政府的立場是第4（1）條根本不適用，因為租約是批予［鄧永裕堂］，不是批予上訴人，所以只可以根據第4（2）條豁免，第4（1）條則不適用。上訴人當然不符合第4（2）條，但本席認為任何人，不論是祖堂或原居村民，只要符合第4條任何一項豁免資格便可，所以不能說因為租契原先批予祖堂，上訴人就不能以原居村民身份根據第4（1）條受豁免。第4條1款和2款不是相互牽制，而是共存的。需要豁免地租，祖堂可引用第2款，原居村民可引用第1款，而後者更可以以其衡平法權益為豁免基礎。

9. 上訴人能否引用第4條1款豁免地租，要看（一）當批租契予［鄧永裕堂］時，有否持有衡平法權益、（二）當［鄧永裕堂］將租契轉到他名下時，他是否繼續持有本來的衡平法權益。周律師的論點是適用一般情况，但上訴人的案情特殊。［鄧永裕堂］與政府達成遷村協議時，祖堂有16個成員，政府承諾批出16幅土地，所有成員同意每人一幅，自資重建。及後選址成功，涉案那幅土地歸上訴人，斥資依批租契條款建成村屋也是上訴人。當政府依協議批出16幅土地的租契時，法定權益雖在［鄧永裕堂］，但［鄧永裕堂］只是以信託人身份持有這16幅土地（見案例 Kan Fat-Tat V Kan Yin Tat[1987] HKLR 516），亦正因為此信託所有受益人都一致同意涉案的一幅歸上訴人，所以上訴人便是唯一的一位祖堂成員，持有這幅土地租契的全部衡平法權益。當租契轉到他名下時，只不過是合併了法定和衡平法權益，［鄧永裕堂］沒有轉移給上訴人任何衡平法權益，上訴人也是繼續持有當初政府批約時的衡平法權益，所以根據第4條1款可獲豁免地租。

10. 本席裁定上訴人得直，不須繳付地租，並應得此案訟費1500元。此訟費命令，雙方須在6星期內提出修改申請，否則作實。