區美玲及另一人 訴 德勝大廈業主立案法團及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 245宗

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判 決 書

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1. 二位申請人是位於九龍土瓜灣名為德勝大廈15樓D室（“D室”）的業主，第一答辯人是該大廈的業主法團（“法團”），而第二答辯人

（“MVO”）是該大廈的管理公司。

2. 1999年9月10日，二位申請人向土地審裁處提出訴訟，要求土地審裁處頒令法團及MVO履行該大廈公契的職責，維修D室外牆的牆身部份，以防止水份滲入D室，引致申請人遭受損失。

申請人的証供

3. 1999年7月，二位申請人把D室租予別人。1999年8月22日，D室的租客通知申請人區美玲，表示D室兩個睡房的牆身出現滲水情況。翌日，區美玲與另一申請人陳健明前往D室，查看它的情形。她發現兩個睡房確實有滲水的情形，而其中的細房更出現裂痕，滲水情況嚴重，因此他們即時通知MVO有關D室滲水的情形。在8月22日，天文台懸掛8號颱風訊號。

4. 8月24日，MVO的王先生前往D室查看；他証實是大廈外牆滲水，影響兩個睡房內距離窗邊近1至2呎之牆身。

5. 8月26日，MVO的王先生回電表示，查閱公契後,根據公契的規定，維修（牆身）是業主的責任，他並說他可給她介紹做防漏工程的人。

6. 9月8日，她請求當時該大廈的管理委員會主席龍耀雲或其他委員到D室查証，但無人前往單位視察。

7. 9月14日她與租客一起會見龍耀雲與MVO的代表， 由租客說出有關滲水的情況。

8. 10月8日,“法團”委派工程人員楊先生在10月11日到D室查察。10月11日，楊先生查證後回覆是外牆滲水，原因是大廈在興建時沙石與水泥不平均所致。

9. 9月2日她拍下4幅張照片（証物A7至A10），而在這些照片拍攝後的一個月內，她又拍下4幅照片（証物A11至A14），作為証據。証物A7與A10的箭咀所指之處，顯示牆身剝落的情況。

楊銘的証供

10. 他是啟滔有限公司的專業檢查員。在10月他前往D室視察情況。事後他撰寫了一份報告（証物A1），其內容如下：

“觀察：室內牆角及窗底發現有乾掉後之水漬。

評估判斷：

(a) 外牆部份英泥沙有鬆樸跡像；懷疑從樸起處滲入部份空洞或脫離石屎結構牆而沿有關之空隙滲入屋內。

(b) 現有鋁窗框底部與石屎牆有鬆樸跡像；懷疑水從窗底英泥水抆口樸起處滲入屋內。

11. 他並沒有視察大廈的外牆，故此本席對報告的(a)項不予重視，但本席接受他在(b)項提述的評估判斷。

蘇幼聰的証供

12. 他是卓越工程顧問有限公司（“卓越”）的主任；他是負責公司有關建築物的磡察。2000年2月19日，他磡察D室，以下是他作出的報告：

“- 石屎牆身外牆滲水，主因並非因窗邊漏水所引致

- 鋼筋不斷受到濕氣侵蝕，引致生銹，鋼筋膨漲，石屎剝落

- 牆身積聚濕氣導致油漆及批盪剝落”

13. 他指出大廈的石屎牆身的外牆滲水，外牆有缺陷。証物A4的單箭咀所指的外牆之處顯示該處有濕氣，而濕氣使該處發黴。本席接受他的証供。

第二答辯人（MVO）的証供

14. 鄧海東先生替MVO作証；他是MVO的股東及經理。1999年8月23日，歐美玲致電MVO的王先生。她說她發覺D室有滲水現象，希望他們前往查察。8月24日，王先生便前往D室視察。

15. 8月26日，王先生向申請人說，如果地方涉及裝修，會不會是裝修引致滲水，根據公契，應該申請人負責。因為D室曾經裝修過，滲水似乎應該是D室內部的問題，而與大廈問題無關。

16. 在9月之時他向“法團”提述D室的問題。

針對法團的訴訟

17. 《建築物管理條例》（“條例”）第8條有以下的規定：

“(1) 土地註冊處處長如信納第3、3A或4條以及第7(2)及(3)條的條文己獲遵守，即須以主管當局不時指明的表格發出註冊證書。

(2) 由根據第(1)款發出註冊證書當日起

(a) 當其時的業主即成為一永久延續的法人團體，並即可以註冊證書所指明法團的名義起訴和被起訴，而在本條規限下，亦可進行及容受一切其他作為和事務，猶如法人團體可合法進行及容忍的一樣；”

18. 條例第16條有以下的規定：

"建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部份有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部份有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此

(a) …………

(b) 有關建築物公用部份的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

19. 法團是於1999年11月18日才得以根據條例第8(1)條為土地註冊處處長註冊成為業主立案立團，而二位申請人則在1999年9月10日對法團提出起訴，但法團在當時並不存在，法團是從11月18日才成為法人團體，故此它不須為11月18號 以前之事負責。該起訴是針對一個不存在的答辯人而提出的，故此該起訴對法團而言，並無訴訟因由，本席撤銷申請人針對法團的申請。

針對MVO的申請

20. 根據公契第6.2.1條的規定，經理人在管理德勝大廈的方面負有各種職權及責任，其中之一是載於(ah)款內。(ah)款的內容如下：

"To repair and keep in good repair and condition the structure of the Building and the Common Areas and when necessary to enter into any part or Units of the Building upon reasonable notice (except in case of emergency) for the purpose of effecting necessary repairs to the structure of the Building and the Common Areas"

按照公契的釋義部份，住宅單位的外牆是公用部份之一；條例的附表1的第1段亦將外牆列為公用部份。

21. 本席接受區美玲的証供。MVO並沒有傳召王先生反駁她的証供。她拍下的照片包括A7至A14。照片A7上箭咀所指之處，是D室細房的窗台對下的牆面，牆上有一條長約200至300毫米、濶約1至2毫米的裂縫。該裂縫是被玻璃膠所堵塞；裂縫對下牆身的部份的油漆及批盪已剝落。照片A11顯示D室細房的外牆。該外牆窗台對下之處（單箭咀所指之處）顯示出一塊顏色糢糊的地方。該地方是差不多位於上述室內裂縫位置對出的外牆部份。明顯地該處顏色糢糊是因為它發黴以致顏色有所改變。批盪剝落之處 很接近裂縫,但縫裂、批盪剝落之處與窗邊之間, 並沒有水份乾掉後的痕跡，故此水份不會是源於窗框或窗子，而一定是從裂縫之處而來，而裂縫為何會有水份?發黴之處是不會在短期之內形成，它需要一段時間才構成發黴的痕跡，本席推斷來自裂縫之水，既無可能源於窗子或窗框，一定是來自外牆之處，而這外牆之處必定是外牆發黴之處。毫無疑問，1999年8月22日，當下大雨的時候，雨水是從這地方滲入D室內牆面裂縫之處，而水份跟着滲入裂縫對下的牆面，引致該牆面的油漆及批盪剝落，正如証物A10所顯示一樣。

22. 區美玲的照片（証物A11）與卓越的照片（証物A4第4幅照片）同樣顯示出上述D室外牆發黴之處，而兩張照片拍攝之日是相隔半年，這亦即是說此發黴之處已存在半年，這証明該處是長期受濕氣所影響，而不是偶然受濕氣才產生發黴的痕跡。即使這不是雨水滲入D室之處，這處的外牆牆面決不是在良好的狀態中。蘇幼聰說D室的外牆有缺陷。他的証供是正確的，這發黴的地方必須被修補以免又進一步惡化，影響外牆的功能。

23. D室的外牆既有缺陷，而MVO受公契第6.2.1(ah)條的朿縛，它有責任將D室外牆的缺陷消除，以維持其良好狀態，但根據MVO代表鄧東海先生的証供，MVO的職員王先生於8月24日視察D室之後，便在8月26日告訴申請人，因為D室曾經裝修，滲水應該是該室的內部問題，並不是大廈的問題, 故此在8月26日MVO已將滲水問題定性為申請人本身的問題，與大廈的問題無關，亦即是說與MVO無關。

24. 鄧東海說MVO已盡適當的努力（due diligence）以處理此事，因此MVO無須負責，但MVO在8月26日已決定滲水的責任在於申請人，己盡適當努力之辯說，根本上並不適用。

25. 在10月 ，他把D室的問題告訴“法團”的主席龍躍雲，以待“法團”解決。既然MVO己決定責任在於申請人，他又何需這樣做？ MVO的作為，前後並不一致。

26. 本席裁定申請人針對第二答辯人的申請得直。第二答辯人須維修D室外牆的牆身部份，以阻止雨水滲入該單位。

27. 申請人亦要求第二答辯人作出賠償，原因是於1999年7月分他們將D室以7,000元的月租租予別人，而該租客以D室的外牆遲遲沒有被維修為理由，於2000年1月31日退租，而直至審訊之時，D室仍是空置。該租客沒有出庭作証，只有陳健明轉述該租客搬離的理由，本席對這方面的証供不予重視。租客可以有不同的理由退租。租客必須出庭作供，以使其証供的可信性得到測試。即使租客退租的原因確實是由於D室的外牆缺乏維修，申請人亦可以在這方面採取補救的行動。根據租約第二條的規定，租客如欲退租，他須給予業主一個月的書面通知，故此在得知租客有退租之念時，申請人應盡速與二位答辯人協商，進行外牆維修的工作，或向法庭提出有關的申請，以減低或免除答辯人的損失，但申請人並沒有這樣做。故此，本席撤銷他們的“賠償”申請。

訟費

28. 在與訟各方同意之下，就2000年1月7日的聆訊，本席不作出該日訟費的命令。除此之外，本席頒下臨時訟費的命令：二位申請人需付予第一答辯人本案的訟費，如雙方未能就訟費的金額達成協議，則訟費金額由法庭評定；第二答辯人需付予二位申請人本案的訟費，如雙方未能就訟費的金額達成協議，則訟費金額由法庭評定。如與訟各方在14天內不向本席提出有

關上述臨時訟費的申請，則此臨時命令變為永久性的命令。