|
LDPD 1487/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2014年第1487宗
________________________
| |
HUNG HON KAU (洪漢球)
HUNG TO MING (洪道明) |
第一申請人
第二申請人 |
| |
及 |
|
| |
CHU KIT MAN (朱傑民) |
答辯人 |
________________________
________________________
覆核判決書
________________________
1. 答辯人在2014年8月22日根據《土地審裁處條例》第11A條要求審裁處覆核本席於2014年7月30日作出的決定:
a. 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還第一及第二申請人; 暫緩執行收樓令至2014年9月7日;
b. 答辯人須支付第一及第二申請人由2014年7月8日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月7,000元計算;
c. 答辯人須支付第一及第二申請人本申請的訟費, 即時評定為365元。
2. 答辯人提交覆核申請的理由, 包括: 1. 雙方確立有兩年的租約, 由2013年至2015年, 即租約未完; 2. 申請人向土地審裁處提供虛假陳述, 虛假文書(證據)等。
背景
3. 本案的涉案處所位於新界上水名都第二座紐約閣18樓C室 (「涉案處所」), 兩位申請人是業主, 答辯人是租客。 他們早於2008年10月20日已簽訂租賃涉案處所的租約, 租期由2008年11月8日起至2010年11月7日止, 每月租金6,000元，答辯人須於每月租期之首日上期繳付。但租約第17條容許雙方有權於租約滿1年後終止合約。此租約完結後, 雙方沒有簽訂新的租約, 但卻以月租形式維持業主與租客的關係。
4. 此定期租賃關係並不融洽, 第一申請人先後三次曾因答辯人欠租向審裁處提出收樓申請，個案編號分別為LDPD 1884/2011, LDPD 2129/2011 及LDPD 2187/2013。第一申請人於2011年8月11日自行中止了LDPD 1884/2011的申請; 至於其後的兩次申請，審裁處兩次都給予答辯人濟助的機會。
LDPD 2187/2013
5. LDPD 2187/2013於2013年10月10日在本席席前聆訊， 當時第一申請人除指答辯人欠租外, 還指於2013年3月4日向答辯人發出了終止租約通知書, 要求租約於2013年4月7日終止。答辯人辯稱於2013年3月28日曾向第一申請人寄出了7,000 元的支票, 作為2013年3月8日至2013年4月7日的租金, 並以此作為新的租賃條件, 其後亦一直以此新的租金付租, 甚至第一申請人於2013年9月5日向審裁處提出收樓申請時, 他已於2013年8月28日把支票寄出, 以支付由2013年8月8日至2013年9月7日的租金。
6. 答辯人又稱, 他於2013年3月28寄出支票的同時, 他有夾附以下之便條(「便條」)在信封之內:
「本人同意你致電要求續租固定兩年之約, 但不同意你加租之幅度。照目前香港社會經濟之發展, 我祇可接受20%內的升幅, 即新約之月租由陸仟圓調整為柒仟圓 (含差餉、管理費), 原首合約之兩月按金可不動。
從今3月起至2015年3月, 我將按新月租柒仟圓, 仍於當月底前寄支票給你。你收到本月支票後, 若有異議, 可不到銀行過數, 並將支票寄回給我再議。如你過了數及無異議的話, 就視作我們双方按照新約執行!
你最好能擬備新的書面合約相互簽署, 并經政府厘印, 好過總是口頭合約, 我亦好凭新約向公司申請補貼, 以免日後糾紛麻煩。
祝合作愉快!」
7. 第一申請人堅稱他是於2013年9月5日向審裁處提出收樓申請後才收到答辯人所說於2013年8月28日寄出的支票, 而案件於2013年10月10日聆訊時, 答辯人才交出一日期為2013年9月28日的支票及信封, 說準備支付由2013年9月8日至2013年10月7日的租金, 但是要等待當日之聆訊有結果才繳付。
8. 至於答辯人所說之便條, 第一申請人說他是於庭上才第一次看到, 他更從未有準備與答辯人簽訂新的租約, 答辯人只曾於2013年3月在電話中建議每月增加租金至7,000 元; 在他於2013年4月收到答辯人的支票時, 答辯人已欠租多時, 所以已急不及待把支票存入銀行。
9. 在衡量雙方證供後, 包括答辯人竟備有沒有寄出的日期為2013年9月28日的支票及信封, 本席接納第一申請人的證供, 即他是於2013年9月5日向審裁處提出收樓申請後才收到答辯人所說於2013年8月28日寄出的支票。觀乎第一申請人於庭上的表現, 答辯人又同意沒有就便條跟進, 包括要求第一申請人「擬備新的書面合約相互簽署」, 本席亦相信第一申請人在較早前沒有看到便條。
10. 又即使第一申請人於2013年4月有收到便條, 在合約法上, 答辯人之加租反建議已等同拒絕了第一申請人的加租建議, 此反建議有否兩年的租期要求亦不盡清晰 (equivocal)[1]; 又正如第一申請人所說, 鑑於他與答辯人過往的嫌隙, 他曾多次希望與答辯人解除租約, 枉論有準備與答辯人簽訂新的兩年期租約;在他收到答辯人的支票時, 答辯人已欠租多時, 他只是受到脅迫 (duress), 在迫於無奈的情況下接受新的租金安排, 他是有「異議」的, 而因脅迫手段而訂下的合約是可使無效的。
11. 可是, 答辯人自從2013年3月開始一直每月以7,000 元繳付租金, 而第一申請人亦已接受, 並無異議, 這在法律上已構成一週期性月租租約, 其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時, 未經通知, 租約不視為屆滿, 亦不會在每期間的初始時構成續租, 但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書才可終止[2], 或更改租賃條欵。因此第一申請人必須給予答辯人不少於一個月的終止租約通知才可終止租約, 早前於2013年3月4日向答辯人發出的終止租約通知書已不適用。
12. 因此, 本席於2013年10月10日作出以下判決:
a. 撤銷申請人由於租約期滿, 申請收回管有處所的申請;
b. 除以下第e段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
c. 答辯人須支付申請人由2013年9月8日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月7,000元計算;
d. 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為365元;
e. 如果答辯人在2013年10月18日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第c段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益), 連同以上第d段所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;
f. 除非另有命令, 審裁處在本判決申命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
LDPD 1487/2014
13. 第一及第二申請人於2014年7月8日再次向審裁處提出收樓申請及追收中間收益，理由是第一申請人已於2014年5月23日向答辯人發出了終止租約通知書, 租約已於2014年7月7日終止, 要求答辯人於當日遷出。[3]
14. 答辯人於2014年7月14日提交的反對通知書, 只寫著:「申請者劣技重演, 不知所云!」
15. 此申請於2014年7月30日在本席席前聆訊, 答辯人說沒有收到第一申請人於2014年5月23日發出的終止租約通知書, 於此第一及第二申請人提交了郵局發出的「投寄非掛號郵件證明書」作為呈堂證供, 因為根據《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)第119Y條:
「(1) 根據本部需送達的通知書、申請書、證明書或其他文件，或就屬本部適用的定期租賃而發出的遷出通知書，可用以下方法送達─
面交送達；
用郵遞寄至收件人最後為人所知的業務地址或住址；
如需向租客送達，將通知書、申請書、證明書或其他文件留給在租客所居住、並與此等文件有關的處所內的一名成年佔用人；或
將此等文件的副本張貼於有關的處所的顯眼處。
(2) 凡有證明書述明某人已根據第(1)款送達文件並看來是由該人簽署的，即屬證明書上所述與該項送達有關的事實的表面證據。」(後加强調)
16. 此外, 根據《釋義及通則條例》(香港法例第1章) 第8條:
「凡條例授權、規定以普通或掛號郵遞方式送達任何文件或發給任何通知，不論用的是"送達"、"發給"、"送交"或其他詞句，只要寫明正確地址、付足郵資、按有關規定以普通或掛號郵遞方式將該文件或通知寄往最後所知的收件人通信地址，即當作完成送達該文件或發給該通知；而且，除非相反證明成立，否則該項文件的送達或通知的發給須當作已在該文件或通知經一般郵遞程序應寄達收件人時完成。」
17. 答辯人未有提出任何相反證明, 只能提供第一申請人於2014年5月23日發出有關2014年5月8日至2014年6月7日的租單, 下面寫有: 「4月份加租為7 ,500 元」。
18. 第一申請人解釋曾於2014年2月7日向答辯人發出了加租通知書, 要求由2014年4月8日起加租至7,500元。同樣, 答辯人否認有收到此加租通知書。儘管如此, 本席認為此加租通知與第一及第二申請人現時提出的收樓申請沒有衝突, 此加租通知書亦不是這趟收樓申請的理由, 本席不作考慮。
19. 答辯人亦舊事重提, 指他於2013年3月28寄出的便條, 道明申請人在收到他的7,000元支票後, 如過了數及無異議的話, 就視作有新的租約至2015年3月。 本席為此再向答辯人闡釋,即使第一申請人有曾經向答辯人提出要約, 答辯人之加租反建議已等同拒絕了第一申請人的要約。第一申請人重申他是於2013年10月10日庭上才第一次看到便條, 他更從未有準備與答辯人簽訂新的租約, 在他於2013年4月收到答辯人的支票時, 答辯人已欠租多時, 所以才急不及待把支票存入銀行, 他是有「異議」的。(見上文第8段)
20. 本席基於上文第9段及第10段的分析, 已於2013年10月10日裁定便條不構成申請人與答辯人間有新的租約至2015年3月。
21. 答辯人最後堅持他自己的承諾, 會於2015年3月才搬出涉案處所, 否則他要求申請人賠償他自2013年3月8日開始多付的每月1,000元, 但本席亦裁定, 第一申請人已於2014年5月23日向答辯人發出了有法律效力的終止租約通知書, 雙方行為所構成的週期性月租租約於2014年7月7日已經終止。
申請人對答辯人申請覆核的回應
22. 第一申請人於2014年8月26日提交了書面回應, 主要重申他和答辯人從來沒有口頭租約, 租約是答辯人單方面自說自話的。 第一申請人所提供的文件均為真實的。
討論
23. 答辯人沒有提供實質的覆核理由, 只是重復他於聆訊時的觀點。另外, 當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時, 適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱逾嚴重, 證據必須逾強力, 但那不代表舉證準則較高, 因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576 第602頁第65段,終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minors) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586B-G 李啟新勳爵(Lord Nicholls of Birkenhead)的判詞:
「相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生, 則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時,法庭會留意一點,越嚴重的指稱就越少可能發生, 而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要越強, 適當的程度則因個別案情而定。」
總結
23. 本席按適用的實務指示 (LTPD: Review No. 1/2009覆核的程序), 經審閱答辯人提交的文件後, 本席認為答辯人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會, 因此決定不接受覆核申請。本席判決撤銷答辯人在2014年8月22日的覆核申請, 維持審裁處於2014年7月30日的決定。司法常務官以普通郵遞方式, 將審裁處的決定以書面形式通知各方。
24. 覆核申請是憑審閱文件來作出決定的, 因此本席認為, 適當之訟費命令, 乃是不頒訟費命令。
申請人：無律師代表。
答辯人：無律師代表。
[1] 在 Law See Chun 對 Yu Kin Keung 及另一人[1995] 2 HKDCLR 65一案, 土地審裁處只判定該涉案主租約是一週年定期租約, 但受每5年才可加租不超逾30%的限制。
[2]見高等法院上訴法庭法官張澤祐在譚玉霞訴趙竹芬[2010] 2 HKLRD 1164 的判案書第6段。
[3]根據既定的法律原則,單一或任何的聯權共有人,皆可以單獨或以各自的身份發出有效的終止租約通知書,此可參考Doe & Aslin v Summersett (1830) 1B & Ad 135。
|