楊壽清及另一人 訴 林順利及另一人

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第4111號

時間：上午9時43分

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判案書

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1. 兩位原告人為楊壽清和李少英，向兩位被告人(林順利和凌嫦燕)追討一筆為數113,280元的賠償金額。這筆賠償金額乃由三部分組成：第一部分是裝修的費用20,400元。第二部分是追討租客退租空置時間的租金，以每月7,100元乘十二個月，共為85,200元。另外，最後的部分追討租客退租空置時間的大廈管理費，每月為640元，追討12個月，總額為7,680元。

2. 兩位原告人乃夫婦關係，為九龍牛頭角道77號淘大花園1期D座2007室的註冊業主。而兩位被告人亦為夫婦關係，是對上單位(即2107室)的註冊業主。原告人方面指稱被告人的單位漏水而導致其單位受損，因此，追討這一筆賠償金額。

原告人的案情：

3. 原告人於98年9月15號購買了有關單位，之後從未搬進去居住。在98年12月1日租給姓梁的一家人，並簽署了租約。租約為期兩年，一年生約，一年死約；租金為每月7,100元，包括了差餉和管理費。

4. 在1999年4月9日，原告人接到租客的投訴，指該單位的天花有滲水，睡房和廚房的天花有滲水，牆壁亦有爆裂。6月30日，又投訴滲水的範圍擴大。原告人於是通知上層的單位(被告人的單位)，當時原告人楊先生見到被告人林先生，通知他前來這個單位視察。林先生亦有前往該單位視察，但視察完之後，並沒有作出任何表示。其後原告人楊先生就那個單位漏水的問題向管理處投訴，管理處於是派人前往調查，並派人將有關的損毀情況拍照下來，以留作紀錄。

5. 事件發展到7月1日，原告人楊先生再與被告人方面的林先生交涉。原告人稱林先生和他太太曾下來視察他的單位的情況，亦見到滲水的現象，牆壁亦有裂痕。原告人楊先生還說當時凌小姐曾對他說「咩嘢咁厲害？」，他們二人隨後便笑著離開，大家雙方並沒有交代這件事情應該如何處理。

6. 到99年9月29日，滲水情況變得更為嚴重，牆壁的批盪剝落，天花頂的批盪亦剝落。原告人楊先生再一次通知林先生和林太太前來查看，他們亦有前來，並說找一間裝修公司進行維修。直至12月13日，被告人方面找了兩名年輕的裝修師傅到該單位報價。雙方洽談價錢約莫為5,000元，如果多過5,000元便由楊先生(原告人方面)負責。楊先生亦同意這個安排。在當時而言，林先生亦向楊先生透露他自己本身的單位有購買家居保險，林先生要求楊先生給他一些證明或報告，以便轉交給保險公司，但要求楊先生將報告的日期推前，以便向保險公司方面追討。對於這一點，楊先生拒絕了他。不過，楊先生仍然做了該份有關報告，並交了一份給被告人方面。其後楊先生亦收到保險公司寄給他的信件，信中聲稱將會代表林先生兩夫婦與楊先生在法庭上見面。

7. 至於滲水和牆壁方面的損毀情況日益嚴重。於1999年11月30日，租客退租，並在當天遷出。該單位沒有進行裝修，一直空置到2001年2月7日。在2月8日才重新將該單位租給一名新租客，租金為6,600元，當中包括了差餉、管理費。

8. 在還未租出去之前，於2000年12月，楊先生聘請了一間裝修公司將有關單位裡的損毀情況裝修好，合共支付了20,400元的維修費用。

9. 楊先生解釋為何要將該單位空置了十四個月後才把單位租出，原因是他在這段期間亦有要求過一些地產經紀放盤，但由於該單位的情況，來睇樓的人士均沒有意思租住。當問及他為何不作修補時，楊先生表示因為他沒有錢，因為修補須支付15,000元，以他當時的經濟而言，他購買該單位後，已沒有多餘錢剩。他雖然自己有一份任職保安員的職業，每月薪金6,000元，但他的太太沒有工作，還有四名子女須要照顧，故家中扣除開支後，基本上已沒有任何積蓄可言。

10. 其後於2000年9月5日，楊先生聘請了一間名為天祥(譯音)的公證行人員前來該單位中作一個評估。原告人的專家是黎文星(譯音)先生，他是天祥公證行的高級公證人。他在2000年9月5日去到原告人的單位視察過情況，亦拍下多幅該單位當時所呈現的損毀情況。主要包括了廳、睡房、走廊上面的天花，均有很多滲水的痕跡，那些灰亦已粉化了，亦見到牆壁呈有裂痕，亦有大範圍的批盪剝落。他視察過情況後，黎先生作出了一個評估，認為與上面單位漏水有最大關係。但黎先生沒有機會進入上層被告人的單位視察。原告人的說法是被告人方面沒有批准他們進入其單位裡進行視察。

被告人的案情：

11. 被告人於94年4月1日搬入上址居住，而當時搬入時已有裝修。關於那個單位曾做過一些甚麼裝修，他們聲稱只在95年1月，在廚房中曾經將一條暗喉截斷，然後換上一條明喉；其他的裝修並沒有改動過。

12. 在99年4月9日收到下層原告人的投訴，被告人沒有理會，因為他們所持的理據是根本他們沒有進行過裝修，任何問題均應該與他們無關。到了6月，原告人又前來投訴。他稱他曾告訴下層單位的業主他們只換了一條明喉，沒有可能再有漏水情況出現。

13. 至於原告人方面沒有進入過被告人的單位視察，這純粹是因為原告人方面沒有作出有關的要求，並非被告人方面不允許他們進入單位視察。

14. 在99年7月1日，被告人方面林先生的確曾經去過原告人的單位視察，並聲稱見到廚房天花的燈位處有水漬，對下的位置亦放著一個桶，桶中盛載有水。他們沒有替他們重鋪過廚房的電線。

15. 9月29日，他們又收到滲水的投訴，被告方面亦找了師傅前去視察，曾說找不出原因，所以沒有進行過任何事情。

16. 事件發展到2001年2月1日，被告人方面自聘一間公證行黃信泰(譯音)先生作出一個評估報告。黃先生當時亦有往下層單位進行視察和作出報告。主要而言，被告人公證行的專家報告指出他當時進行檢驗，但沒有任何證供顯示2107室(被告人的單位)有漏水的現象。換言之，他的結論是：若果下層單位(原告人的單位)有滲水情況，應該與被告人的單位無關。他亦提及關於2107室(被告人的單位)，從他們過往的水費單可以見到，很明顯他們在遭到下層單位投訴漏水的那一段時間，他們在那一段時間的用水量及水費反而比以前較少。根據被告人公證行黃先生的意見，若果是這種情況，似乎並非漏水的情況。如果是漏水，用水量應該會增加，而並非減少。他亦有機會量度過被告人單位的地腳線、天花等，但測試不到有任何潮濕的現象，亦看不到有任何水漬。

17. 上述便是原告人和被告人方面的主要證供。

證供的分析：

18. 在民事訴訟方面而言，法庭現在面對兩方的說法時，究竟是信誰人而不信誰人，其標準是誰人的說法較為可信便可以。

19. 本席聽取過所有證供後，認為原告人方面的證供較為可信。被告人方面，本席認為他們的證供並不可信。

20. 首先，被告人方面聲稱沒有讓原告人方面進入他們的單位視察，原因是他們沒有提出要求。本席認為這一點非常之不合情理，若果樓上樓下的單位對一些漏水問題有爭拗時，依照被告人方面的說法，稱根本與他們毫無關係，「我們沒有裝修過，沒有任何可能會漏水。」既然沒有問題，縱使不需要對方要求，一般常理而言，亦應該要求對方前往視察，讓對方進入自己單位中視察，而這並不需要花很多時間，最好可以叫公證人或管理處的人員一起前往，可以讓他們做證人。視察後，若他們滿意，事情便得以解決，不需再拖延下去，可以一了百了。但他的解釋是「非也，人家沒有要求。」對於這一點，本席認為不合情理，若人家有要求的話，反而合理。如果你認為自己的單位並沒有問題的話，而你主動去叫人家前來視察則更加合理。

21. 第二、聲稱找師傅前往視察過該單位，稱找不到任何原因，所以沒有進行任何維修工程。對於這一點，本席亦認為十分不合理，若果有往下層視察過，正如被告方面聲稱，他們自己於7月1日有往下層視察過，在廚房中，對方已放置一個桶在該處，上面有水漬，桶中又盛有水，若果是這種情況，這是被告人方面自己所說的，若然如此，唯一的推論便是該處有漏水。若果有漏水，下面的單位一定有那些問題出現。若果師傅真真正正考慮這件事，沒有理由找不到其原因。而這個解釋稱因為找不到原因，所以不進行維修，本席認為不可信，反而本席認為原告人方面的說法較為可信。因為大家雙方傾談維修價錢方面未能達成一個協議，因此，那個處理沒有得到解決。

22. 至於專家方面，雙方均有傳召公證行的專家上來講及雙方的意見。本席認為原告方面專家的證供較為可以倚賴。被告方面的專家，在他的報告方面來說，有他自己的困難存在，因為被告人的專家在2001年2月時才被邀請去有關的單位(2007室的單位)視察。當時就2007室(原告人的單位)來說已經裝修妥當，依理問題已獲解決及處理。如果在已獲處理好的問題方面而說該單位根本沒有問題，沒有漏水，測試不到有任何漏水的現象，這是應該符合情理的。因為當時本席亦相信如果2007單位的漏水、滲水是源自2107室的話，2107室應該已經處理好那個問題才會叫公證行來處理。若然不是的話，為何要等到2001年2月1日當下層單位已經裝修妥當，自己亦處理妥當，然後才叫公證行來視察呢？根本他那份報告亦幫不到法庭，因為所有問題已經獲解決後，他才告訴給法庭知道根本兩個單位的問題沒有存在任何關連。

23. 至於原告方面的專家，本席接納他所提供的意見。當時在2000年9月原告人找了這間公證行的黎先生協助他們作出一份報告，當時那個單位的損毀程度，從照片中可以很清楚地看到那個情況非常嚴重，天花上有大部分批盪剝落、粉化，亦可看見牆壁有裂痕。原告人的專家告訴法庭這些不應是潮濕天氣所造成的損壞，應該與樓上單位漏水有關。不過，他沒有機會進入上層單位視察，作一個更加肯定的結論。但本席認為這個問題並不大，因為首先本席接納是因為上層單位的業主不容許他人對進他的單位視察，故此，這個問題是由被告人方面造成的。在此情況下，原告人的專家只能夠在原告人的單位中作出這個評估。本席認為這個評估符合情理，亦有證據支持，這並非僅從原告方面，而被告自己方面的證供亦顯示有這個情況存在。他們自己肯承認的那部分，即在7月1日他們曾往下層原告人的單位視察過，並發現有一桶水放置在該處，廚房天花燈位位置有水漬。除非這是原告人方面刻意製造出來的情況，若然不是的話，唯一的推論便是因為上面漏水才會出現這種情況。

24. 而原告人方面自己製造這種情況的可能性，被告方面一直均指稱可能是租客與原告人方面有租務的糾紛，又或者他們為了某一些理由自己將單位弄成這樣。根據被告人專家的說法，應該是由大量的水或者有人將水澆上去才會造成那種損毀程度。但本席考慮過所有的證供，本席認為這個可能性並不大。首先，證供顯示租客退租時是剛剛完成一年死約，是他自己離開這個單位的。本席看不到有甚麼理由這名租客需要作出這些破壞性的行為。如果他是因為欠交租，而業主又肯讓他離開，那麼，他應該十分開心。故此，本席看不到有甚麼理由他還須要做出這些破壞性的行為。

25. 所以本席不認為這個可能性是由原告人或者原告方面的人士蓄意製造出這些破壞行為。本席裁定原告人單位的損毀情況是由上層單位(被告人的單位)的漏水問題所造成。

賠償問題

26. 在法例上而言，若果有人導致你(原告人)有所損失，原告人在法例上有一個責任要將損毀的情況減到最低，不能夠因為是別人的疏忽或者別人的事情而導致我有所損失，於是我便可以袖手旁觀，坐著讓事情日趨惡化，最後等了一段長時間，而讓情況變得極為惡劣時，便全數向對方追討，是不能夠這樣的。

27. 法例上來說，原告人有一個責任將那個損毀減到最低。現在的問題是若要被告人負責的話，那麼，他應該負責多少？

28. 首先談一談裝修的損毀情況，根據原告人所講，他這一次裝修總共花了20,400元，他亦呈交了一份文件給法庭，其中包括修補天花牆壁和批灰油乳膠，另一部分是廚、廁門口、走廊補楓木地板打蠟。在原告人作供時，本席已經問過他為何要補楓木地柀打蠟，他稱這樣可以易於出租。但法庭要看的是究竟這些事情是否與被告人的問題有關。如果上層漏水，應該只令天花、牆壁有問題而已，並不關乎地板方面，況且本案中亦沒有證供顯示漏水導致地板產生問題。在這一方面而言，本席認為這個項目並不能要被告人方面負責。

29. 但原告人方面所呈交的文件只是一項，包括了兩件事情，便是本席剛才所說的維修項目，但沒有將它細分出來，究竟每一項的項目為多少錢。這一位替原告人裝修的裝修師傅沒有出庭作供，讓法庭知道究竟那個銀碼應如何分配。在此情況下，法庭便要看有否其他的證供可以協助法庭去找出究竟那一個是較為合理的維修費用。在證供方面，剛才已說過了，原告人需要在盡快的時間將他那個損失降到最低。法庭認為雙方在當被告人找那兩位年青的裝修師傅前來視察單位報價時，在未能夠達成協議時，原告人應該要採取一些補救的措施，應該另請其他裝修的人士前來將有關的單位維修妥當。

30. 追討歸追討，責任歸責任。法庭在此情況下，本席認為原告人應該採取維修責任的時間是在那個時間，而在那個時候那兩名師傅亦曾經說過有關的裝修費用(楊先生亦有講過)為4,500至5,000元。如果在這種情況下，本席認為應以最低的價錢作準，即4,500元。換言之，本席認為原告人在那個時間應該採取維修行動，若果他再找另外一些師傅，那些師傅所作的價錢亦應該相若。所以本席認為對於第一項賠償方面，被告人需要負責4,500元的裝修費用。

31. 至於第二及第三項的賠償，本席認為被告人不需要負責。首先，根據證供顯示，在原告人與租客所簽的租務合約(租約)中訂明一年生約一年死約，他們簽約的時間是在98年12月1日，一年之後，即99年11月30日，換言之，在11月30日之後便是生約。在租約而言，並沒有訂明在何時可以提早退租。換言之，可以住夠十二個月後便可退租。證供顯示那名租客是在99年11月30日，即第一年的死約完結之後搬出。根據原告人與那名租客所簽的租約協定，一年後他可以搬出，而他事實上亦是在一年之後才搬出。這並非代表因為滲水問題而導致租客不能夠繼續住下去，而需要另找其他的單位。而在那份合約來說，他又要多住一年才可以搬出，情況並非如此。而是他只需住滿一年便可以隨時搬出而不需要任何理由。既然如此，那名租客只是行使他在租約中的權利，他住滿一年便搬走。他住滿一年後搬走，並不代表原告人方面有任何損失，因為他已經與那名租客訂明他只須要住足一年，之後他喜歡繼續住下去便住下去，不住下去便不住下去，只不過今次這名租客選擇不繼續住下去。

32. 另一方面，原告人遲遲未能夠將該單位出租，他自己亦要負上責任。因為該單位，本席剛才已說過，首先，發生這個問題時，你要採取補救方法。如果你不採取補救方法，讓損毀情況繼續，當然一定會惡化。如果是這樣情況，如果你不再重新裝修、維修有關的問題，如果讓它惡化到如相片所展示般的情況的話，根本沒有可能可以出租。所以本席認為在這方面來說，能否將物業租出，原告人是需要負責任，因為他沒有在適當時候採取補救措施，加上本席剛才所說，租客是在生約期間搬走，你們本身自己的合約之間都已訂明了他只需要住滿一年。所以如果是這樣的話，你這一方面的損失則與被告人方面並沒有關係。

33. 至於管理費用方面亦一樣，首先，你的租金已包括了管理費。既然已包括了管理費的話，在考慮上亦一樣，法庭認為你應該可以獲取租金時，你亦可以獲取管理費。若果法庭認為你不可以獲取租金的話，那麼，亦不可以獲取管理費，是相同的考慮。

34. 在此情況下，第二及第三項追討關於空置時間所失去的租金和管理費，本席不打算作任何命令要被告人負責，理由已說。因此，本席裁定原告人在今次事件中勝訴，但賠償金額方面，被告人只需要支付4,500元。

35. 在民事訴訟而言，勝訴方面可以獲取堂費，但現在要考慮你所獲取的金額比小額錢債的上限為低，縱使比較在更改有關的法例之前的15,000元，你亦是低於15,000元。在此情況下，法庭一般均不會批准原告人可以獲取區域法院的堂費標準。換言之，只以小額錢債案審裁處的標準作計算，一般而言，便是由法官作出一個評估，認為多少錢才合理而作出批准。你所索償的金額，現在法庭批准給你的是4,500元，當然你的堂費以小額審裁處的標準來說，沒有可能會多過4,500元。在未作出最後決定之前，本席想聽一聽原告人楊先生關於堂費方面，你有甚麼說話想說呢？

(法官與雙方商討訟費事宜)

36. 考慮過所有有關的陳詞，本席裁定被告方面須支付原告人2,000元堂費。另外，被告人亦須要支付4,500元利息，是由2001年2月27日開始計算至今日的裁決日為止，以12.5厘年利率計算，之後以裁決的利率計算至支付為止。上述的賠償金額和堂費是由兩位被告人共同或者個別負責。

37. 現在可以計算出來的是4,500元和2,000元，即總共為6,500元。而4,500元的賠償金額可以有利息計算，關於這一點，法庭將會有人計算給你們，屆時被告人如果通知了法庭你在何時支付款項，法庭便計算到該日日子。