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LDPD 3032/2009
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2009年第3032宗
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CHUNG HON WAH |
第一申請人 |
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TSUI YUET CHUN |
第二申請人 |
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及 |
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CHEUNG LAI KUEN |
第一答辯人 |
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陳湧 |
第二答辯人 |
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主審法官： 土地審裁處法官黃一鳴
審訊日期： 2010年3月16日，4月13及14日
頒下判案案日期： 2010年5月14日
判案書
背景
1. 第一及第二申請人為兩夫婦，是香港新界大嶼山東涌映灣園2座19樓C室（“該單位”）的業主。第一及第二答辯人亦為兩夫婦，是該單位的租客。
2. 申請人原先只就第一答辯人提出申請，原因是最後的一份書面租約是由第一答辯人與申請人簽訂。不過，在審訊時，申請人確認在之前第二答辯人也曾經與申請人簽訂過租約，而在最後一份書面租約完結之後，即由2009年8月1日開始，第一及第二答辯人均是該單位的租客，以口頭月租形式租用，月租為6,300元。第一及第二答辯人對此並無爭議，而且第二答辯人是自動申請加入成為本案答辯人之一。
3. 申請人的申請主要是因為答辯人由2009年12月1日起開始欠租，所以申請收回該單位的管有及追收租金和中間收益。中間收益亦是以每月6,300元計算。此外，申請人也有追討水費及電費。
4. 在2010年2月3日的過堂聆訊中，雙方同意申請人可在當天之內收回該單位的空置管有權及答辯人須支付水費122.80元及電費210元給申請人。本席已在當天頒發有關命令。因此，現時雙方只就欠租和中間收益有所爭議，需要本席作出裁決。
申請人的案情
5. 根據申請人的證供，第一答辯人於2009年10月中旬，向第一申請人表示有可能會於11月中遷出，但由於第一答辯人經第一申請人多番要求下仍不能提供確實遷出日期，第一申請人要求第一答辯人在確定遷出日期後再行商討。
6. 第一申請人於2009年11月6日收到第一答辯人存入11月份整月的租金6,300元。由於第一申請人未知答辯人將會遷出還是續住，第一申請人在2009年11月8日寄出11月份租金收據時，夾付一張便條，書面詢問答辯人的決定及去留。
7. 2009年11月10日左右，第一申請人與第一答辯人再通電話，亦再次要求第一答辯人提供確實的遷出日期，但第一答辯人只表示需要大約多住一個月，但並無提出任何確實遷出日期。於是第一申請人再次要求第一答辯人盡早通知確實的遷出日期。
8. 2009年12月10日，第二答辯人致電第一申請人，表示映灣園C.C. Club會所的會員證快將到期，要求第一申請人寄出授權書及身份證副本以便續領2010年的新會員證。當時第一申請人求證第二答辯人會否於12月內遷出，第二答辯人則表示由於新居的文件問題，12月內應該未及遷出，可能於1月才能遷出，因此需要使用2010年的新證，以乘搭穿梭巴士前往巿區。第一申請人只可再要求答辯人盡早通知確實的遷出日期，並於當天寄出授權書及身份證副本。
9. 2009年12月16日，第一答辯人突然致電第一申請人，通知第一申請人他們將於2009年12月18日遷出，並提出4項要求如下：-
（1） 於2009年12月19日交收鎖匙，而租金則計算至2009年12月18日；
（2） 水、電費於第一申請人收到正式繳費單後方按日數比例攤分；
（3） 答辯人保留信箱鎖匙，以便日後自行取信件；及
（4） 第一申請人必須於地下大堂將租約按金餘款交予第一答辯人後，方可進入該單位及取回鎖匙。
10. 當時， 第一申請人認為第一答辯人的第（2），（3）及（4）項要求極不合理，故提出以下反建議：-
（1） 水、電費以當天抄錶方式即時對數；
（2） 第一申請人可代收答辯人的信件，再另行安排交回第一答辯人；及
（3） 當天一同進入該單位進行檢查，如無損壞可即時退還按金。
11. 由於第一答辯人一一拒絕第一申請人的所有建議，故雙方未能於該次電話中達成任何共識或協議。此外，第一申請人表示會將事件交由他的女兒（即在審訊時代表申請人出席的鍾慧珊女士）處理，並將由其女兒（“鍾女士”）稍後致電第一答辯人再作商討。
12. 當晚11時左右，鍾女士致電第一答辯人，並就上述反建議作出解釋，但第一答辯人堅持其要求，並突然掛斷電話。鍾女士即時再致電第一答辯人，但第一答辯人以時間已經不早為理由，著鍾女士明天再致電商討。
13. 2009年12月17日午飯時間，鍾女士再次致電第一答辯人解釋按金交收建議，但第一答辯人未聽罷後，便態度惡劣地說：「咁即係無得傾啦」，之後便將電話交與一名男子。該男子態度更為惡劣，並警告鍾女士不要再煩他，大喝：「你收就收，唔收就算，鍾意就去告我」。鍾女士同時向該男子表示第一答辯人的要求絕不合理，由於雙方未達成提早退租的協議，故要求答辯人交回12月的租金，否則會入禀申索及收回單位。申請人並於2009年12月21日寄出一封日期為2009年12月17日的信件給第一答辯人，通知第一答辯人須繳交由2009年12月1日起的租金，否則會用法律途徑追討。
14. 2009年12月25日晚上大約11時左右，第一答辯人致電第一申請人，要求第一申請人退回七千多元的按金。此外，第一答辯人更以以下事項要脅第一申請人接受她“先收按金後交收鎖匙”的要求：-
（1） 答辯人會將該單位出租予他人；
（2） 指第一申請人手上的租約沒有打厘印，如要控告答辯人，申請人需先繳付高昂的厘印罰款；及
（3） 經法庭收樓需時半年。
15. 當時，第一答辯人表示已將事件交予鍾女士代表處理，並解釋由於他們一家人將於2009年12月26至29日離開香港，鍾女士將於當晚11時45分左右回家後立即回電第一答辯人。第一答辯人表示同意。不過，當鍾女士回電第一答辯人時，第一答辯人卻反口說：「我唔同你傾」，之後便掛線。
16. 2009年12月29日，申請人一家回港，第一答辯人於晚上11時左右致電第一申請人，再次要求取回按金餘額。鍾女士接過電話後向第一答辯人重申申請人十分樂意在合理的交收安排後退回按金餘額，但第一答辯人的態度即時變得十分惡劣，不停以粗言穢語喝罵，多次掛線後又再致電。第一答辯人說話的其中內容包括「我知你住邊，我聽日嚟揾你」，並大聲讀出申請人地址後掛線。
17. 由於第一申請人及鍾女士認為事態嚴重，便立即前往觀塘警署報警。在申請人前往觀塘警署期間，第一答辯人仍然多次致電。於觀塘警署報案室報案時，第一答辯人再繼續不停多次致電，當值沙展提議鍾女士接聽電話以通知第一答辯人經已報警及要求停止滋擾，有關租務事宜應交由租務法庭處理。及後，鍾女士以揚聲器方式接聽第一答辯人電話，但第一答辯人仍然惡言相向。
18. 2009年12月30日上午，第一答辯人多次致電鍾女士，不斷以粗言穢語表示會來找她及要求還錢。大約中午12時，第一申請人接到其住所，即麗港城的管理處通知，指第一答辯人於住所大堂吵鬧，並要求第一申請人還錢及到第一申請人住所單位內對質。第一申請人透過保安員拒絕第一答辯人上樓，表示只可到公共地方商談，第一答辯人一口拒絕，情緒變得失控，並來電漫罵及於大堂內不斷滋擾其他住客，最後由管理處報警處理。
19. 同日下午，申請人委派代表到土地審裁處入禀本案之申請。
20. 同日晚上7至8時左右，第一答辯人再多次致電鍾女士，不斷以粗言穢語漫罵，以及於申請人住所大堂吵鬧，故第一申請人再次報警處理。期間第一答辯人要求鍾女士立刻跟她到映灣園，鍾女士基於安全理由拒絕。第一答辯人離開後仍然致電鍾女士說：「你食飯小心硬親，我食完飯再同你玩過」。其後，負責警員表示基於安全理由及申請人已入稟土地審裁處提議不要再跟第一答辯人商討，一切交由法庭定奪。
21. 2010年1月1日凌晨零時左右，第一及第二答辯人又再到申請人的住所大堂， 透過對講機要求第一申請人到大堂。第一申請人基於夜深時份及警察的忠告，拒絕到大堂。第一及第二答辯人於大堂擾攘一輪後離開。
22. 同日早上，第一申請人在住所信箱收到第一答辯人發出的一封信件的影印本，日期為2009年12月31日。由於該信件內容與事實不符，第一申請人遂於2010年1月4日向第一答辯人寄出一封日期為2010年1月1日的信件作書面澄清。
23. 2010年1月4日中午，差餉物業估價署的高級租務主任布李碧琪女士（“布太”）致電申請人，指第一答辯人要求布太協助調停。之後，鍾女士致電布太了解詳情。布太轉達第一答辯人之要求，包括租金要計算至2009年12月18日及交收時立即退回按金。同時，布太亦詢問鍾女士的要求，鍾女士表示租金要計算至交鎖匙當日，由第一答辯人支付有關土地審裁處的費用及按金於驗樓無問題後立即退回。之後，布太通知鍾女士指第一答辯人拒絕鍾女士的所有要求，但未有提出其他方案。鍾女士便主動提出先交收單位鎖匙，租金及按金問題則交由土地審裁處定奪。
24. 同日下午5時45分，由於鍾金士仍未收到布太來電，便主動致電布太了解最新進展。第一答辯人透過布太要求鍾女士及申請人於同日6時30分前到達布太的辦公室，然後再到映灣園交收，但未有提及詳細按金交收安排。鍾女士當時仍在上班，同時亦考慮到布太的建議，希望聯絡映灣園管理處及其他獨立第三者協助交收，可惜，當時已非常接近下班時間，時間太過倉猝未能安排。鍾女士遂提議改於翌日任何合理時間或其他第一答辯人認為方便的日子進行交收，但第一答辯人以翌日需要前往土地審裁處提交答辯書為理由拒絕，至於其他日期或時間則不置可否，表示翌日晚上再考慮回覆。
25. 2010年1月5日早上，鍾女士再次聯絡布太，希望她向第一答辯人轉達申請人樂意於任何合理的時間交收，並且提出雙方各自分擔一半爭議金額，但第一答辯人堅持2009年12月18日為退租日，認為她無必要多付任何費用，並且必需先給她按金支票，方會交出鎖匙。
26. 2009年1月6日中午，申請人收到第一答辯人的反對通知書，其中附件8中指第一答辯人會郵寄鎖匙給申請人。由於申請人從未有收過任何鎖匙，鍾女士立即致電布太，希望布太向第一答辯人轉達申請人從未收過任何鎖匙，並建議於布太的辦公室當面交收鎖匙。布太回覆指第一答辯人表示如果申請人要到單位驗收，必須先交出按金餘額，第一答辯人方會交出鎖匙。鍾女士拒絕此安排，並希望第一答辯人能提出一些較公平的安排，布太雖不斷致電第一答辯人，但第一答辯人表示工作煩忙，不作回覆。
27. 2009年1月7日，鍾女士再次透過布太通知第一答辯人，申請人仍未收到鎖匙，第一答辯人則迴避回答以什麼方式寄出或根本有否曾經寄出鎖匙。第一答辯人只表示如申請人未收到鎖匙，可以寄信到映灣園地址給第一答辯人查詢。此外，如果申請人要求交收多一套鎖匙，則需要繳付“誠意金”，即按金餘額。
28. 由於申請人一直沒有收到鎖匙，申請人分別於2010年1月11及20日寄出日期為2010年1月10日及19日之信件給第一答辯人通知她仍未收到鎖匙。
29. 在2010年2月3日的過堂聆訊，答辯人同意申請人可於同日收回單位管有，而本席亦就此頒下收樓令。可是在當天晚上，當管理處職員向答辯人求證申請人是否可以收樓，第一答辯人要求管理處職員需取得有關證明文件及按正常程序處理。由於當時申請人未有任何證明文件，管理處職員未能讓申請人收樓。申請人認為答辯人是故意不合作，不向管理處職員確認當天法庭已頒令給申請人收樓，導致申請人不能在當天收樓。
30. 其後，申請人要到2010年3月26日經執達主任的協助才可收回該單位的管有。由於答辯人沒有給予申請人一個月的通知，雙方亦沒有在收樓的安排達成協議，及答辯人一直沒有交還鎖匙，所以申請人認為答辯人須要繼續繳交由2009年12月1日起的欠租/中間收益，直至他們可以收回該單位的管有為止。
答辯人的案情
31. 答辯人原先提出他們與申請人並無協議需要一個月通知才可中止租約，但其後同意由於租約是月租形式，所以他們是須要給予申請人一個月通知才可中止租約。不過，答辯人指稱已經給了申請人超過一個月的通知。根據答辯人的證供，第一答辯人於2009年10月13日致電第一申請人，通知他於2009年11月18日（第二答辯人的生日）退租。答辯人又指稱根據雙方於2009年7月的口頭協議，第一申請人是同意11月份租金在按金11,560元中扣減，按金餘款於退租日退還給第一答辯人。
32. 不過，由於答辯人飼養的小狗患有白內障和癌病，病情日趨惡化，獸醫估計它只有2至3個星期壽命，為免搬屋使它情緒不安和加添它的痛苦，答辯人決定多住一個月。由於取消在11月份搬遷的計劃，第一答辯人遂指示第二答辯人於2009年11月6日支付11月份租金。
33. 2009年11月8日，第一申請人來信問及為何繼續交租。第一答辯人便於2009年11月10日致電第一申請人，通知他退租日期更改為2009年12月18日（第一及第二答辯人的結婚紀念日）。第一申請人表示知道了，也沒有提出任何異議。
34. 2009年12月10日，第二答辯人致電第一申請人，通知他以下三件事：-
（1） 因為2009年12月18日要搬屋，所以不會支付12月份的租金；
（2） 答辯人會清繳所有的水費和電費；及
（3） C.C. Club的2010年新證需要更換，但由於C.C. Club的辦公室已搬到映灣園的商場內，答辯人可以幫申請人換證。
35. 2009年12月16日，第一答辯人致電第一申請人商討退租和退訂事宜。在商討中，第一答辯人有要求保留信箱鎖匙至12月底，而第一申請人原則上是同意。第一答辯人提出按金為11,560元，減去2009年12月1日至18日的租金3,658元，按金餘額為7,902元，但第一答辯人同意實收7,900元，而第一申請人提出可以以現金支付。第一答辯人邀請第一申請人於2009年12月18日晚上6時至7時前來收樓，並於住所大堂見面，但第一申請人表示這樣的安排不合理。第一答辯人只好建議第一申請人與家人商量。
36. 同日晚上零晨12時，第一申請人致電第一答辯人，說她女兒鍾女士要與她傾談。鍾女士介紹自己是做地產的，又指第一答辯人欺負第一申請人，收樓條件極之不合理，12月份又不交租，更指6年前租出該單位時，該單位是全新的。由於第一答辯人感到鍾女士的介入會令事情更加複雜，所以要求與第一申請人直接對話， 但鍾女士拒絕，而電話亦斷了線。
37. 2009年12月17日大約下午2時15分，鍾女士致電第一答辯人，再次提及6年前該單位是全新的，答辯人提出的收樓條件不合理，及答辯人又不支付12月份的租金。鍾女士通知第一答辯人會經法庭收樓。第一答辯人立即致電第一申請人，但由第二申請人接聽。第一答辯人通知第二申請人2009年12月18日是退租日，亦是樓宇交吉日子，請申請人到映灣園收樓，但第一申請人一直沒有回覆。
38. 2009年12月18日，答辯人如期搬遷，但申請人沒有聯絡答辯人，也沒有到映灣園收樓或收鎖匙。不過，第一答辯人其後於2009年12月31日從電力公司得悉第一申請人曾於2009年12月18日中午時份致電映灣園管理處要求讀水電錶。
39. 2009年12月24日，由於第一申請人一直沒有聯絡第一答辯人，第一答辯人感到事情有點不對勁，便到灣仔民政事務處約見租務主任李先生求助。李先生向第一答辯人解釋如果業主不收回鎖匙，可經法庭向她追付中間收益，又建議第一答辯人盡快聯絡業主收樓及收鎖匙。
40. 2009年12月25日晚上9時，第一答辯人致電第一申請人，要求他退訂及收樓。第一申請人向第一答辯人說第二答辯人於2009年12月10日通知他1月中才搬遷，因為第二答辯人要求更換2010年度C.C. Club會員證，還強調寄出10元作換證之用。第一答辯人再約第一申請人到該單位驗樓和收鎖匙，但第一申請人表示2009年12月26日至29日要出外旅行，沒有時間收樓。第一申請人又表示租金計算不是至2009年12月18日為止，因為第一答辯人還沒有交鎖匙，而租金要計算到他收到鎖匙為止。第一申請人還表示己寄出了一封信給第一答辯人，問第一答辯人有沒有收到。第一答辯人回覆沒有收到。
41. 2009年12月28日，第一答辯人收到第一申請人於2009年12月17日發出的來信，寄信日期為2009年12月24日。信中提及第一答辯人於2009年12月10日致電給他說2010年1月中才搬出。
42. 2009年12月29日，第一答辯人致電第一申請人，但鍾女士指第一答辯人騷擾她家人及正在觀塘警署報案。於是，第一答辯人致電租務主任求助。
43. 2009年12月30日，租務主任余小姐致電第一答辯人及建議她以書面形式通知業主收樓及退訂。同日中午時份，第一答辯人兩次到麗港城要求第一申請人退訂及收回鎖匙，並請他到映灣園驗樓。申請人拒絕與第一答辯人面議或通過對講機通話，安排保安員驅趕她，甚至報警。
44. 2009年12月31日，下午4時余小姐再次建議答辯人以書面通知業主。答辯人其後寫了一封信給第一申請人，並於夜深時份到麗港城請第一申請人到大堂傾談，但遭第一申請人拒絕。答辯人只好留下信件離去。
45. 2010年1月1日，答辯人得悉該單位的門外已貼了兩天收樓通告，並且信箱內有表格22，即申請通知書。
46. 2010年1月4日，答辯人經布太建議第一申請人與答辯人面談和收鎖匙。不過，鍾女士提出一些條件，要第一答辯人同意才會面談。第一答辯人不同意鍾女士提出的條件，但仍要求第一申請人或家人/代表可前來簽收鎖匙，並一起到映灣園驗樓，不過申請人沒有一個人到。
47. 2010年1月5日，第一答辯人向土地審裁處提交反對通知書，並將2009年12月31日至2010年1月4日發生的事以書面通知第一申請人。同時，第一答辯人將有關鎖匙連同反對通知書及信件一起寄出給申請人。
48. 2010年1月6日至7日，雙方經布太提出各自的條件商討和解，但最終不能達成和解。
49. 2010年1月10日及19日，第一答辯人分別收到第一申請人的來信，聲稱已收到申請通知書，但沒有收到鎖匙。
50. 2010年2月3日，第一答辯人應鍾女士的要求，於大約晚上6時45分到映灣園處理收樓事宜，但第一答辯人否認有阻礙申請人收樓。
51. 因此，答辯人不同意支付申請人2009年1月18日之後的租金/中間收益。答辯人同意申請人可在按金中扣除2009年12月1日至18日的租金，但要求土地審裁處頒令申請人將餘額發還給答辯人。
52. 此外，答辯人提出申請人在提出本案申請之前，未有按《業主與租客（綜合）條例》第119L條的規定，向差餉物業估價署署長提交表格CR109，所以不能向答辯人追討租金。
答辯人是否已給予有效的通知
53. 雙方的案情有很多不同的地方，不過就本案而言，最重要的一項爭議點就是答辯人是否已經給予申請人有效的通知來中止租約。
54. 申請人認為答辯人一直沒有給予他們確實的遷出日期， 直至2009年12月16日才通知2009年12月18日遷出，不是一個月的通知。答辯人則認為他們已於2009年10月13日通知申請人2009年11月18日遷出，其後，於2009年11月10日再通知申請人更改遷出日期為2009年12月18日，所以己經給了多過一個月的通知。
55. 首先，雙方同意她們之間的租約是月租形式。根據普通法，如果雙方沒有其他協議，月租的租約是需要一個月的通知來中止。這點雙方並沒有爭議。致於答辯人是否已經通知了申請人確定的遷出日期，這是一項事實的爭議，取決於本席是否接納申請人還是答辯人的證供。
56. 本席已考慮過雙方的證供及陳詞， 亦可在庭上觀察他們作證時的表現。本席認為申請人的證人是誠實可信的證人，並接受他們的證供為事實之真相。相反，本席認為答辯人的證供並不可信，所以不接納他們指稱已給予多過一個月通知的說法。
57. 首先，本席認為答辯人不可能在2009年10月13日便已經通知申請人於2000年11月18日遷出。如果這是屬實的話，答辯人不會在11月6日支付11月份整月的租金，而不預先跟申請人商量。再者，根據第一申請人於2009年11月8日給予答辯人的便條內容，亦清楚顯出申請人在當時只知道答辯人將會在11月中退租，沒有確實日期。本席相信這便條的內容反映當時的真實情況，即是說，答辯人只提及11月中退租，而沒有給予確實日期為11月18日。
58. 不過，這個通知並不是關鍵所在，因為答辯人也同意更改了遷出日期，所以不論如何，10月份的通知已經不再有效。最重要的是2009年11月10日的通知。答辯人指稱已通知申請人遷出日期為2009年12月18日，但申請人則指稱答辯人表示太約要多住一個月，沒有提及確實日期。
59. 本席亦不相信答辯人已於2009年11月10日通知了申請人確實的遷出日期。原因是第二答辯人於2009年12月10日致電第一申請人時，還要求續領C.C. Club 2010年的新證。這很清楚顯示答辯人是有意一直住至2010年，所以才需要換領新證。答辯人的解釋是說要幫忙第一申請人，免他要到映灣園換證的說法，完全不可信。如果申請人須要在2009年12月18日到該單位收樓，他大可自己到映灣園換證，何必要第二答辯人幫這個忙。
60. 再者，如果答辯人在2009年12月18日遷出的話，申請人還有很多時間可以換證，不需要第二答辯人在還有8天便要遷出的時候幫這個忙。第一申請人可能對於是否寄出10元記得不清楚，但本席相信第一申請人不會是貪方便才同意第二答辯人幫他換證，而是因為第二答辯人表示要到2010年1月才能遷出，所以才讓第二答辯人換證。
61. 日期為2009年12月17日的一封信，亦可證明答辯人於2009年12月10日的來電中是說將於2010年1月中才搬出。雖然申請人說這封信是2009年12月21日寄出，而答辯人說申請人是2009年12月24日才寄出，但答辯人確認於2009年12月28日已收到這封信。這顯示這封信並不是假的。本席亦不相信申請人在當時還沒有訴訟的時候，會揑造信中的內容。
62. 本席認為如果申請人在當時有收過多過一個月的通知，申請人絕對不會在信中指出答辯人只在12月10日來電中謂將於2010年1月中搬出及突然間又於12月16日下午來電通知申請人於12月19日收回該單位。
63. 答辯人認為申請人揑造這些事實是要答辯人支付多些租金或中間收益。不過，本席相信當時的租金正在上升當中，如果申請人早些收回該單位，可再租出去，賺取更高的租金，這對申請人來說，比起繼續向答辯人收取舊租金有利得多。因此，本席不相信申請人在發出上述信件時會揑造事實。
64. 基於上述理由，本席裁定答辯人並沒有在2009年11月10日通知申請人於2009年12月18日遷出。本席亦不相信第二答辯人在2009年12月10日有再通知第一申請人他們會在2009年12月18日搬屋。本席同意申請人只在2009年12月16日才得悉答辯人將在2009年12月18日遷出。因此，答辯人並沒有給予申請人一個月的有效通知。
租約是否中止
65. 由於本席裁定答辯人並沒有給予申請人一個月通知，租約並沒有正式被中止。
66. 當然，如果申請人不堅持一個月的通知及雙方可達成收樓協議的話，租約一樣可以在雙方協議下中止。不過，根據雙方的案情，雙方並沒有達成共悉或任何協議。申請人清楚指出答辯人要求的條件，特別是先退還按金才可收樓的條件，完全不能接受。即使根據答辯人的案情，亦不能顯示申請人同意過於2009年12月18日收樓。
67. 因此，本席裁定申請人與答辯人之間的租約並沒有被有效的通知或在雙方協議下中止。
申請人的申請是否正確
68. 答辯人雖然已在2009年12月18日搬離該單位，但在租約未被有效中止之前， 答辯人仍然有責任繳交租金，直到租約中止為止，而答辯人亦沒有任何權利使用按金抵銷租金。
69. 由於答辯人未有繳付由2009年12月1日開始的租金，申請人絕對可以以欠租為理由申請收樓。因此，申請人的申請完全正確 。
退還鎖匙
70. 同樣，在租約未被中止之前，答辯人不可單方面要求退還鎖匙來截止繳付租金的責任。因此，在申請人提出本案申請之前，即使答辯人有試圖退還鎖匙也好，申請人也不一定須要接受。不過，在本案提出之後，如果答辯人退還鎖匙，而申請人又同意接受的話，計算租金/中間收益便要計算至收到鎖匙為止。
71. 答辯人指在2010年1月5日寄出反對通知書的同時，夾附有關鎖匙在文件中寄出。申請人則不同意有收到鎖匙。本席不接受答辯人這方面的案情。
72. 本席不相信答辯人會將鎖匙連同反對通知書及其他文件寄出。在第一答辯人發出日期為2010年1月5日的信件中，第一答辯人只是說：「因此，我會郵寄鎖匙給你」。這很明顯是指他將會郵寄鎖匙給申請人，而不是已經夾附在文件中。如果第一答辯人已經將鎖匙夾附於文件內，本席相信她不會寫上「我會郵寄」，而只會寫上「我已隨函寄回」或同類之文字，以清楚表示鎖匙已在文件中附上。
73. 再者，申請人確認有收到反對通知書，如果文件中有鎖匙，本席相信申請人不會否認這事情。當時，申請人已經提出申請，他們的目的，便是要收回該單位。正如上述一樣，本席不相信他們會以此來延遲收樓，以求答辯人支付多些租金/中間收益。
74. 因此，本席裁定答辯人並沒有在2010年1月5日寄回鎖匙。
欠租/中間收益應計至何時
75. 雙方在2010年2月3日過堂聆訊時已同意本席頒令給申請人在當日收樓。不過申請人認為由於第一答辯人要求管理處職員需取得有關證明文件及按正常程序處理，才導致管理處不容許申請人在當天收樓。其後，申請人亦因要以防答辯人有詐，所以要經執達主任的協助才收回該單位。
76. 不過，本席認為在2010年2月3日的收樓過程中，即使第一答辯人有提出申請人所指的要求，這亦不等於答辯人拒絕申請人收樓。決定不給申請人到該單位收樓的人不是答辯人，而是管理處職員。其實管理處職員並無任何權力阻止申請人到該單位收樓。雖然答辯人並不合作，但答辯人並沒有阻止申請人收樓。管理處職員並不需要任何證明文件，也知道申請人是業主，理應讓申請人到該單位收樓。
77. 因此，本席認為如果管理處不在2010年2月3日阻止申請人到該單位的話，申請人是可以到該單位收回物業。
78. 再者，即使申請人一定須要提供證明文件，申請人亦可在翌日向土地審裁處申請緊急發出書面命令，申請人並無必要經執達主任才可收回該單位。
79. 因此，本席裁定欠租/中間收益應計算至2010年2月3日為止。
CR109
80. 《業主與租客(綜合)條例》第119L條規定業主無權採取法律行動，以追收租賃協議下的租金，除非差餉物業估價署署長已批署與該協議有關的通知書。
81. 雖然申請人在提出本案申請前，並沒有有關的通知書，即CR109，但不爭議的事實是申請人已於2010年1月20日獲差餉物業估價署署長批署CR109。本席認為這方面的批署並不一定要在提出申請前獲得，申請人才可獲得頒令收回租金，只要申請人在法庭作出裁決前獲得批署，也可追討租金，因為該條例並沒有指明在作出申請前，便須獲得批署。
82. 因此，本席裁定申請人可在本案中追討租金。無論如何，CR109也不會影響有關中間收益的申請，因為該條例只適用於租金。
反申索
83. 答辯人要求本席頒令申請人退還按金餘額。其實這方面的申請並不屬於土地審裁處的司法管轄權。因此，本席無權頒發這方面的命令。
84. 不過，即使本席有權頒發這方面的命令，由於本席已裁定答辯人須要支付申請人2009年12月1日至2010年2月3日之欠租/中間收益，兩個月按金已不足夠支付這些款項，所以答辯人也不可能獲得退還按金。
總結
85. 基於上述裁決，本席現頒令如下﹕-
(1) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益，每月為6,300元，由2009年12月1日計至2010年2月3日為止。
(2) 撤銷答辯人之反申索。
(3) 臨時訟費命令﹕答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。
第一及第二申請人：由鍾慧珊女士代表應訊。
第一答辯人：親自應訊。
第二答辯人：親自應訊。
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