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LDBM 124/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第124 宗
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| 申請人 |
蘇惜鑾 |
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訴 |
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| 答辯人 |
恆盛大廈(譚公道)業主立案法團 |
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判案 書
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1. 本案的爭議在於：恆盛大廈的業主應如何分攤大廈的管理費。要解決這項爭議，我們必須考慮《建築物管理條例》和適用公契的相關條文。
背景
2. 申請人蘇女士是恆盛大廈8D的業主，答辯人是大廈的業主立案法團。
3. 雙方對下述事實並無爭議：
(1) 恆盛大廈於1965年建成，有一份適用公契。
(2) 2008年，法團按《建築物管理條例》成立；在此之前，大廈的事務由「恆盛大廈互助委員會」處理。
(3) 第一屆管理委員會（「第一屆管委會」）於2008年7月3日舉行會議，當中有以下的討論和議決：
「議程(二)4.: 商討及議決財政預算2008年度
4.1. 在過往兩年內，互委會及其他熱心業主先後已徵詢兩名獨立和專業的律師意見，才獲悉本廈各單位應攤分的大廈開支比例依據如下:
· 應按照公契的條款而釐定，如就某些開支公契沒有說明攤分比例，就應該根據《建築物管理條例》第22條的規定，即攤分的比例應根據每單位所佔的大廈份數比例。
· 根據本大廈公契，整座大廈應分為68份，每住戶（即一至十樓各戶，總數為60戶）各佔一份，而地下每個商舖（總共4個商舖）則各佔兩份。亦因如此，律師叮囑法團將來不得就天台僭建物收取任何管理費用。
經投票後→各出席的管委會委員一致通過確定2008年的財政年度日期:
（贊成：7票 反對：0票 棄權：0票）
· 通過: 本法團之2008/09財政年度起始日為本廈法團成立日期（2008年6月17日）；及其終止日為2009年3月31日。
4.2. 是次會議上已呈交2008年度的財政預算，為期由2008年7月1日至2009年3月31日止。其管理費收取金額乃依據公契條款釐定，即攤分的比例根據每單位所佔的大廈份數比例。換言之，每住戶各佔一份（1/68），而地下每個商舖各佔兩份（2/68）。
經決議後→各出席的管委會委員一致通過以下安排:
（贊成：7票 反對：0票 棄權：0票）
· 把2008年度的財政預算，提交下次業主大會投票處理。」
(4) 2008年7月30日舉行的業主大會，其中一項議程是「財政預算」，會議記錄是這樣寫的：
「議程(二)2.: 財政預算
· 主席黃瑞芳女士宣佈管理委員會於2008年7月3日已釐定業主就2008年8月1日至2009年3月31日期間須繳付的管理費款額，管理委員會並議決將預算交由業主在大會投票確認。
· 在討論該預算前，司庫張嘉賢先生說明各業主要繳付的管理費金額如下:每住宅單位每月$500、每地舖每月$1,000；此收費比例是根據大廈公契訂明每單位所佔的份數比例計算出來的。
· 司庫張先生向會解釋公契有關條文，而會中有多名E座及F座單位業主卻認為公契條文對每單位須繳付的管理費金額另有規定。經過在場多名業主、業主授權代表及一名業主代言人表達意見後，大會以過半數通過該財政預算。
經投票後→
（贊成：13票 反對：6票 棄權：0票）」
(5) 其後，第一屆管委會向業主發出以下通告：
「致：恆盛大廈 各業戶／商舖
按照昨天業主大會議決通過：每月份之管理費，將被修訂為如下，由2008年8月1日起
→各業戶為HK$500；及
→各商舖為HK$1,000。」
(6) 2010年12月9日舉行業主大會，第一屆管委會辭職，業主選出第二屆管委會。
(7) 2011年1月1日，第二屆管委會主席向業主發出下述信函：
「致各位業主:
關於恆盛大廈管理費的爭拗
近日各位業主收到一張類似恆盛大廈的公契一段條文，發出此訊息的人並沒有簽名，內容是叫各位業主去找義務律師解答有關管理費的分攤問題。
其實兩年前管理委員會訂立劃一徵收管理費$500後，業主之間一直爭拗到現在。在過去的日子裡，上屆管理委員會的主席、秘書和司庫亦曾經徵詢了律師們的意見，包括義務律師，民政署的律師和最後的法團律師盧興先生。律師們從沒有書面提出法律理據去支持徵收劃一管理費$500是對的。律師們亦沒有書面或口頭解釋，依照大廈公契條文第十的比例計算去徵收管理費是不恰當的。由此證明律師們沒有法律的膽量去為我們的管理費分攤方法下一決定。
早年前本人亦曾擔任過恆盛大廈的主席。當年大廈管理費的數額不是同一樣的；按大細單位和單位不同位置繳交不同的管理費。這樣的分攤正是符合公契條文第十所訂的原則。當時各業主和洽相處，相安無事，並無爭拗。很可惜，前任主席誤信民政署職員的「點紅點綠」，致令前任主席犯大錯，沒有依公契辦事。
今日本人被選出做主席，不能讓大廈管理費爭拗繼續陷於沒完沒了的環境。這樣會損害大廈的運作。其實公契條文第十的文字「英文」解釋很簡單，說明如何分攤大廈管理費的增加方法。本人正是依照公契條文第十去處理這問題，稍後各業主會收到繳文管理費通知書。如果有業主採取不合作的態度，今屆的管理委員會唯有別無選擇，控告不依照規定繳交管理費的業主，我們只是對事不對人，希望各位合作，多謝。」（加上强調）
(8) 第二屆管委會於2011年1月5日舉行會議，有以下的討論和議決：
「一、商討／議決取消於2008年7月30日已通過的劃一收費$500議案:
主席周先生：在08年7月30日業主大會已通過的劃一收費$500議案，根據建築物344條例第22條，業主大會不能通過管理費，通過是不合理的，所以要取消，管理費需由管理委員會，根據建築物344條例，按照大廈公契第10條管理費分擔，根據建築物344條例第22條（1,2）管理費由管理委員會決定。
管理公司李先生：管理費的加減需由業主大會決定。
出席各委員投票，7票贊成，一致通過取消2008年7月30日已通過的劃一收費$500議案。
二、商討／議決本大廈單位依照公契條文第10重新釐定大廈管理費:
主席周先生: [鑑]於大廈管理費歷年來增加，現按每月總收費$34,000，按照大廈公契第10條比例增加，新收費如下:
地舖$417.2、
1樓大單位$417.2、1樓細單位$312.9
2至10樓大單位$625.8、2至10樓細單位$417.2，由2月1日起實施。
出席各委員投票，7票贊成，一致通過新收費，及2月1日起實施。」
(9) 2011年1月14日又再舉行管委會會議，有以下的討論和議決：
「一. 商討／議決取消於2011年1月5日管理委員會會議之第一項及第二項議程:
發言者：周主席、李光大先生（美明惠管理服務有限公司）及其他委員。經過一番詳細討論及引用《建築物管理條例》第29及條文第18及有關的案例（LDBM00058/2001）。各委員一致同意取消2011年1月5日管理委員會會議之第一項及第二項議程。
二. 重新議決應否取消於2008年7月30日通過的劃一收費$500議案。
各位出席委員均有為此事發言，經過一番討論及參閱其他案例，出席委員一致同意周主席的動議，取消2008年7月30日通過的劃一收費$500議案，因為違反公契條文第10。
三. 重新研究應否依照公契條文第10條釐定調整大廈管理費。
主席說：「[鑑]於本大廈的管理運作費，經過[歷]年來的增加，到目前為止，大廈的管理運作費，已達平均每月$34,000。因此各單位每月管理費必需要增加，以符合大廈管理運作的支出。」
周主席邀請司庫劉麗鏞解釋公契條文第10有關管理費的分攤方法。司庫劉麗鏞解釋公契（DMC）條文第10的原文是如下:
“10. Each of the parties hereto shall pay to the Agent monthly service charges as follows:
(a) Owner or owners of each of Nos. 2, 4, 8 and 10 (Ground Floor) Tam Kung Rod shall pay $20.00 each monthly.
(b) Owner or owners of each of the first floor of Nos. 6A, 6B, 6C and 6D, Tam Kung Road shall pay $20.00 each monthly.
(c) Owner or owners of each of the first floor of Nos. 6E and 6F Tam Kung Road shall pay $15.00 each monthly.
(d) Owner or owners of each of the floors from the second floor to the tenth floor (both floors inclusive) of Nos. 6A, 6B, 6C and 6D, Tam Kung Road shall pay $30.00 each monthly.
(e) Owner or owners of each of the floors from the second floor to the tenth floor (both floors inclusive) of Nos. 6E and 6F, Tam Kung Road shall pay $20.00 each monthly.
Provided that if the total contributions shall at any time be insufficient for such costs and charges then each of the parties hereto will make a further contribution towards such cost and charges in proportion to his share of and in the whole of the said premises.”
譯成中文這樣的:
「10. 締約各方每人須每月繳付給代理人（管理公司）下列服務費（管理費）:
(a) 譚公道2、4、8、10號之地舖業主們，每戶每月須繳付清$20.00。
(b) 譚公道6A、6B、6C及6D號1樓（FIRST FLOOR）之業主們，每戶每月須繳付$20.00。
(c) 譚公道6E及6F號1樓（FIRST FLOOR）之業主們，每戶每月須繳付$15.00。
(d) 譚公道6A、6B、6C及6D號2樓（SECOND FLOOR）至10樓（TENTH FLOOR）之業主們，每戶每月須繳付$30.00。
(e) 譚公道6E及6F號2樓（SECOND FLOOR） 至10樓（TENTH FLOOR）之業主們，每戶每月須繳付$20.00。
但如果在任何時候管理費收入總額不足以支付大廈管理成本或費用，屆時締約各方須要進一步分擔款項用於支付大廈管理成本及費用，按照他的分擔量（SHARE）與所述居住處所（said premises）之全部總額的比例。」因此依照公契條文第10條的計算分攤，本大廈各單位的每月管理費分攤應該是如下:
司庫劉麗鏞並說：當年（1996年）恆盛大廈開始之時，大廈的管理費總開支是$1,630, 而當時的各單位管理費的分配是$15、$20、$30，因此今天我們要依照這個比例計算。用現時大廈管理費要每月薪$34,000計算分攤。
按2008-2009年度財務算支出是每月總額$34,000。
每戶按總額的比例分擔量應該是:
A) 地舖 #2、4、8、10 <$20>：$34,000 X (20/1630) = $417.2
B) 一樓之A、B、C、D <$20>：$34,000 X (20/1630) = $417.2
C) 一樓之E、F <$15>：$34,000 X (15/1630) = $312.9
D) 二樓至十樓之A、B、C、D <$30>：$34,000 X (30/1630) = $625.8
E) 二樓至十樓之E、F <$20>：$34,000 X (30/1630) = $417.2
各出席委員一致通過決議，決定2011年2月1日開始，本大廈各單位須要依照上述計算，繳交上述管理費。
管理委員會並即席指示美明惠管理公司執行此項決議，通告各業主。
為會計運作方便起見，將管理費尾數變作整數收取。」（加上强調）
(10) 2011年4月15日舉行業主大會，會議記錄有以下的紀錄：
「(二)、議決因最低工資需增加大廈管理費30%或35%：
主席周先生說查閱有關財務文件，前屆管理[委]員會早於2008年7月已提出本大廈的總支出預算（Budget）已是每月$34,000。由於在攤分方法產生爭拗，至今仍未依照公契的比例執行。法庭訴訟仍在進行中，一切有待法庭判決，但是現在大廈錢財短拙，每月收得的管理費未夠支付日常管理運作支出。適逢政府已訂出最低工資每小時$28，由5月1日開始生效，現時唯有按照當年已提出的總支出預算每月$34,000作為基數計算增加30%或35%。
等待法庭判決後才釐定分攤方法。有業主贊成此建議。
但前任正副主席反對此提議，她們認為應以每戶$500的管理費作為基數計算增加30%因為每戶劃一徵收$500已在業主大會通過。
在爭拗的聲音中，有些業主認為每戶$500亦不能用作基數，因為細單位並不是繳交$500，而大單位現時並不是繳交着應該繳交的數額。
經過一[番]眾業主各持己見的發言和爭論，大多數業主同意，現時各業主自願繳交的管理費數額增加30%以應付5月1日生效的最低工資規則，等待法庭訴訟判決後，才以「多除少補」的方法攤分大廈管理運作的總額支出。
* 例如 你現時自願繳交$500的：500 + (500X30%) = $650
你現在繳交$417的：417 + (417X30%) = $542.10
你現在繳交$312的：312 + (312X30%) = $405.60」
(11) 2011年4月30日，法團向業主發出以下通告：
「致 恆盛大廈各業主／住戶：
修訂：管理費通知
鑑於2011年5月1日政府實施法定最低工資條例，各大廈之保安員工資相應於法定日起調升。本大廈為平衡日常運作開支，法團已於2011年4月15日舉行業主大會議並通過於2011年5月1日整體管理費調升30%。
* 例如 你現時自願繳交$500的：500 + (500X30%) = $650
你現在繳交$417的：417 + (417X30%) = $542.10
你現在繳交$312的：312 + (312X30%) = $405.60
現時暫定的管理費將直至本大廈之管理費訴訟案明朗後，才確實公佈各單位之管理費計算基準及調升金額，屆時並作出適當的調整。
上述新修定管理費金額，並於2011年5月1日隨着最低工資條例生效日而實行以上的收費，如有垂詢，請致[電]2333 1773與本司會計聯絡。」
(12) 2011年7月20日，法團再發出下述通告：
「致 恆盛大廈各業戶
管理費繳付修訂通告
鑑於政府實施最低工資$28的影響，業主立案法團於2011年4月15日之業主大會通過之新管理費決議：一律性增加30%管理費以應付大廈管理運作，因此原定繳付管理費$625之業主現在需要繳交每月$812、原定繳付管理費$417之業主現在需要繳交每月$542、原定繳付管理費$312之業主現在需要繳交每月$406，由8月1日起生效。
8月1日起需繳付之管理費如下
地舖 #2、4、8、10: $417 X 30% = $542
一樓之A、B、C、D: $417 X 30% = $542
一樓之E、F: $312 X 30% = $406
二樓至十樓之A、B、C、D:$625 X 30% = $812
二樓至十樓之E、F: $417 X 30% = $542」
(13) 2011年7月21日，法團又再發出下述通告：
「致 恆盛大廈各業戶
管理費繳付（日期修訂）通告
在8月20日之通告，更正為5月1日起生效
鑑於政府實施最低工資$28的影響，業主立案法團於2011年4月15日之業主大會通過之新管理費決議：一律性增加30%管理費以應付大廈管理運作，因此原定繳付管理費$625之業主現在需要繳交每月$812、原定繳付管理費$417之業主現在需要繳交每月$542、原定繳付管理費$312之業主現在需要繳交每月$406，由5月1日起生效。
5月1日起需繳付之管理費如下
地舖 #2、4、8、10: $417 X 30% = $542
一樓之A、B、C、D: $417 X 30% = $542
一樓之E、F: $312 X 30% = $406
二樓至十樓之A、B、C、D: $625 X 30% = $812
二樓至十樓之E、F: $417 X 30% = $542」
蘇女士的案情
4. 蘇女士認為， 2008年7月30日業主大會議決的分攤方法，是經過第一屆管委會徵詢兩名律師的意見及業主的公開討論，並由業主大會投票通過，符合《建築物管理條例》的要求及有法律效力。
5. 作為一名小業主，她對第二屆管委會的通告感到無所適從。她認為管委會應以管理好物業為原則，盡力調解業主之間的爭議，但第二屆管委會卻沒有再尋求專業意見，自行解釋公契，處理手法令人混亂，缺乏可信性。她又投訴第二屆管委會沒有按法定程序聘請律師便向業主發出32封律師信追收管理費差額。她認為第二屆管委會處事草率、議決混亂、自行解釋公契不公正、要業主繳交的管理費款額不公平、聘請律師又不公開。
6. 她希望土地審裁處能就她對管理費分攤方法的疑問，作出合理的裁決及頒令如何執行。
法團的案情
7. 法團表示，第三屆法團是在2011年11月18日接任，對前兩屆法團對公契的不同詮釋、不同的管理費收費方式，甚感無奈！為平息前兩屆的紛爭，現屆法團暫用2011年4月15日由第二屆法團主持的業主大會議決的管理費徵收方案，待土地審裁處判決後，將向業主追討由2008年8月起所欠的管理費。
8. 回應蘇女士的申請，法團對依那個準則收費及如何追收業主所欠管理費無從決定。不同的觀點在過去4年多一直困擾業主，法團認同將公契交由土地審裁處審理，由法官在不偏不倚的情況下作出獨立、公平、公正的裁決，結果如何法團都會接受。
9. 法團表示將遵從及全力執行審裁處的裁決，並寄望大廈業主儘快消除芥蒂，守望相助，共見一個融和的社區。
討論
10. 蘇女士和法團均同意，本案所討論的「管理費」，是公契第3和10條的費用。
11. 恆盛大廈的公契第3，4和10條訂明：
“3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-
(a) The Crown rent, the rates for water consumed on the said premises and insurance premium payable on the policy (if any) for insuring the said buildings against loss or damage by fire.
(b) The cost of keeping in good and tenable repair and condition of the lift or lifts, the foundation, the side walks, rain walls, supports, beams, gutters, fences and all external parts of the said building and all the drains, well, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damages caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants agents, tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings and passages thereof.
(c) The costs of rebuilding or re-instatement of the said buildings or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.
4. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises as set out in the Second Schedule hereto.
…
10. … Each of the parties hereto shall pay to the Agent monthly service charges as follows :-
(a) Owner or owners of each of Nos.2, 4, 8 and 10 (Ground Floor) Tam Kung Road shall pay $20.00 each monthly.
(b) Owner or owners of each of the first floor of Nos.6, 6B, 6C and 6D, Tam Kung Road shall pay $20.00 each monthly.
(c) Owner or owners of each of the first floor of Nos.6E and 6F Tam Kung Road shall pay $15.00 each monthly.
(d) Owner or owners of each of the floor from the second floor to the tenth floor (both floors inclusive) of Nos.6, 6B, 6C and 6D, Tam Kung Road shall pay $30.00 each monthly.
(e) Owner or owners of each of the floors from the 2nd floor to the 10th floor (both floors inclusive) of Nos.6E and 6F Tam Kung Road shall pay $20.00 each monthly.
towards the costs of cleaning the staircases halls common passages and all other parts of the said buildings used in common by the parties hereto and operating maintaining repairing and replacing the common well pumps and tanks for domestic and flush water and fire fighting equipment and inspecting cleaning greasing and oiling and carrying out all necessary adjustments to the lifts in the said building including the supply of the necessary oils and grease rope preservatives and cotton waste but excluding the supply of gear oils or any kind of spare parts or replacements as well as expenses for repairs. Provided that if the total contributions shall at any time be insufficient for such costs and charges then each of the parties hereto will make a further contribution towards such costs and charges in proportion to his share of and in the whole of the said premises…” （加上强調）
12. 《建築物管理條例》第20、21和22條分別規定：
「20. 基金的設立
(1) 法團須設立並維持一項常用基金─
(a) 以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的費用；及
(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包括與保養及修理有關的支出)。
…
21. 基金的繳款
(1) 除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額─
(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及
(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定。
…
22. 業主繳款的追討
(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─
(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
…」（加上强調）
13. 綜合上述條文，恆盛大廈法團須設立並維持一項常用基金，以支付包括公契第3和10條的費用，管委會有責任釐定業主需繳付的款額，但須按照公契確定。
14. 就於公契第 3條的費用，公契第 4條規定，業主須按公契附表2所列他在恆盛大廈所佔份數的比例來分攤﹝即 “in proportion to his share of and in the said premises as set out in the Second Schedule hereto” ﹞。
15. 公契的附表2和前言是首尾呼應的。公契前言題到：
“WHEREAS the premises more particularly described and set out in the Second Schedule hereto (hereinafter referred to as “the said premises”) are held from the Crown for the residue now to come and unexpired of the term of years with such right of renewal (if any) or in such manner as set out in the Second Schedule hereto by the parties hereto in such shares or proportions as set out in the Second Schedule hereto
AND WHEREAS there is now constructed upon the said premises known as Nos.2, 4, 6, 6B, 6C, 6D, 6E, 6F, 8 and 10 Tam Kung Road Kowloon, a block of six 11 storeyed buildings comprising four shops with cocklofts on the ground floor and sixty flats on the 10 upper floors (such block of buildings to be hereinafter referred to as “the said buildings”)
AND WHEREAS for the sale of the flats and shops of the said premises and the said buildings the said premises have been divided into 68 undivided parts or shares whereof 2 shares have been allocated to each of the 4 shops and cocklofts on the ground floor and one share to each of the 60 domestic flats on the ten upper floors (from 1st to 10th floors inclusive) of the said buildings.”（加上强調）
16. 簡而言之，公契將恆盛大廈的權益分為68份不可分割份數，地下的4間商舖每舖佔2份，樓上的60個住宅每戶佔1份。所以公契附表2列出：
(1) 擁有 “First Floor of No.6 Tam Kung Road” ﹝即其中1個住宅﹞的業主﹝即公契定義為 “the Second Owners”﹞ ，佔68份不可分割份數的1份；
(2) 擁有在 “Seventh Floor of No.6 Tam Kung Road” 的住宅的業主﹝即公契定義為 “the Third Owners” ﹞ ，亦佔68份不可分割份數的1份；及
(3) 擁有恆盛大廈其餘商舖和住宅的業主﹝即公契定義為 “the First Owner” ﹞ ，佔68份不可分割份數的66份。
17. 因此，公契第 3條的費用，須按個別業主在恆盛大廈所佔份數的比例來分攤。
18. 至於公契第 10條的費用，業主須先按該條款每月支付款項以支付部分費用，其餘的費用須按個別業主在恆盛大廈所佔份數的比例來分攤﹝即 “in proportion to his share of and in the whole of the said premises” ﹞。其實，公契第4和 10條的分攤方法是一樣的。
19. 回顧恆盛大廈就於管理費分攤方法的爭拗，本席認為第一屆管委會於2008年7月3日決定的分攤方法﹝即「攤分的比例根據每單位所佔的大廈份數比例 … 每住戶各佔一份（1/68），而地下每個商舖各佔兩份（2/68）」﹞，符合《建築物管理條例》和公契的要求。第一屆管委會釐定出管理費如何分攤後，再決定將分攤方法連同2008年度的財政預算提交業主大會投票處理，本席認為未嘗不可。如前述，《建築物管理條例》第22(1)條規定，管委會有責任釐定業主需繳付的款額，但鑒於第一屆管委會採納的方法，可能與大廈沿用的方法不同，管委會於是決定在業主大會向業主解釋，讓業主有機會討論及投票，既可加深業主對相關條文的認識，又可增加新分攤方法的認受性。第二屆管委會不應以第一屆管委會的決定曾經付諸業主大會表決，就認為該分攤方法「不合理」及須要「取消」。畢竟，業主大會所採納的分攤方法，不就是第一屆管委會2008年7月3日的決定嗎？倘若業主大會決定不採納第一屆管委會的決定，那麼，管委會便需再開會考慮業主大會的意見及研究相關條文，重新釐訂管理費的分攤方法。其實，第二屆管委會自己也是將他們2011年1月14日的決定，提交2011年4月15日的業主大會討論。
20. 第二屆管委會主席在2011年1月1日的信函中主張「按大細單位和單位不同位置繳交不同的管理費」，本席認為並不符合《建築物管理條例》和公契的要求，因為公契沒有這樣的要求。第二屆管委會其後於2011年1月14日的決定，亦犯上同一錯誤。
21. 第二屆管委會曾於2011年1月14日的會議中，考慮The Incorporated Owners of Wah Lai Mansion, Marble Road v Lau Moo Ching, LDBM 58/2001和「其他案例」，認為第一屆管委會付諸2008年7月30日的業主大會投票通過的分攤方法違反公契。本席不同意Lau Moo Ching適用於本案。
22. Lau Moo Ching的案情與本案不同。該案的管委會主席在案中承認，管委會沒有就業主需繳付的款額作出決定（參看判決書第28.1段），因此法官在判決書第30段寫到：
「本席必須指出各業主需繳付的款額，必須由管理委員會確定；這是他們所負的法律責任。該職責不能由法團的大會所代行。如果法團的大會代行其職，這將會帶來嚴重的後果。舉例來說，按條例第18(1) (b)條的規定，法團遵照辦理在公職人員或公共機構基於行使任何條例所賦予權力而頒佈的命令，就大廈的公用部份進行某項工作，而各業主須攤分有關該工作的費用；如果管理委員會確定業主所應支付的費用，而由法團的大會去進行此事，其結果可能並無[原文如此]是與會者拒絕通過繳付費用的決議，以致工程缺乏施工的費用，整個法團因此就會違反進行工作的命令，而這類工程，往往是有關大廈需要緊急維修的地方，故此第22(2)條的規定，必須嚴格遵守。」
就本案而言，業主大會於2008年7月30日採納的分攤方法，早已在管委會2008年7月3日的會議中通過，所以本案不存在管委會的法定職權由業主大會代行。
23. 會議記錄沒有提到第二屆管委會參考了甚麼「其他案例」，本席無從進一步研究。
24. 本席認為第二屆管委會的「致命傷」，在於他們忽略了公契第 4條，以及錯誤地翻譯公契第 10條的英文條文。他們把 “in proportion to his share of and in the whole of the said premises” 錯誤地翻譯成「按照他的分擔量（SHARE）與所述居住處所（said premises）之全部總額的比例」，導致他們理解錯誤。其實，公契就於 “the said premises” 是有定義的（參看上文第15段節錄的公契前言），而 “share” 一詞，亦應按公契的上文下理，解作恆盛大廈的不可分割份數。如前述，“in proportion to his share of and in the whole of the said premises” 應被解作按個别業主在恆盛大廈所佔份數的比例來分攤。
結論
25. 蘇女士在經修訂的申請通知書提出以下須予裁定的法律問題、釋義及強制執行的事項：
「(A) 解釋公契中，管理費分攤方法；
(B) 2008年7月30日業主大會決議的管理費分攤方法是否有效；
(C) 2011年1月5日及14日管理委員會中修改管理費分攤方法是否無效；
(D) 依據審裁處裁決的管理費分攤方法，敦促法團追討自2008年7月30日後，業主沒有繳付管理費的全部或部分差額，及可能的附加費用。」
26. 就於（A）項，本席基於以上原因，裁定公契第3條的費用和第10條的進一步供款，須按各業主在恆盛大廈所佔份數的比例來分攤。
27. 至於（B）至（D）項，本席認為問題並不在於2008年7月30日業主大會的議決有效，還是2011年1月5日及14日管委會的議決有效。本席已在上文第19至24段討論過各項議決是否符合《建築物管理條例》和公契的要求。雖然第一屆管委會符合要求的決定獲得2008年7月30日的業主大會採納，但被第二屆管委會取消了；而第二屆管委會的決定，又不符合要求。本席認為現屆管委會應盡快開會，根據《建築物管理條例》和公契的要求，取消第二屆管委會2011年1月14日的決定，並按照各業主所佔不可分割份數的比例來確定需繳付的款額，並訂定繳付的時間和方式。既然法團願意執行裁決，本席無需頒令。因此，本席就於（B）至（D）項不作命令。
28. 蘇女士的申請，旨在解決恆盛大廈多年來就於管理費分攤方法的爭拗，蘇女士和法團都採取務實的態度處理本案，沒有在法律程序中提出無謂的爭拗，他們都不向對方要求訟費，本席決定就本申請的訟費不作命令。
29. 恆盛大廈管理費分攤方法的爭拗得到解決，本席希望業主可如法團的期望「儘快消除芥蒂，守望相助，共見一個融和的社區」。
申請人：由陳漢中先生代表應訊。
答辯人：由郭小惠女士代表應訊。
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