隋玉珍 對 姚志豪及另一人

LDPD 40/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第40宗

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判 決 書
(上訴許可申請)

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1.  此非正審申請是由兩位答辯人提出，要求：(1)擱置審裁處於2016年3月3日所發出的收樓令狀；(2)就審裁處於2016年2月12日所發出的收樓令的判決提出批准上訴許可；及(3)暫緩執行收樓令狀直至上訴結果出現為止。

背景

2.  申請人是新界大嶼山梅窩梅窩大廈306室(「涉案處所」) 的業主，兩位答辯人是租客。

3.  根據一份日期為2015年6月1日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2015年6月5日至2017年6月4日止，每月租金6,500元 (不包括政府差餉、管理費等)，於每月租期之首日以上期形式繳納。

4.  又根據涉案租約附表二第3項, 「租客可給予業主或業主可給予租客不少於2月的書面通知提早解除此租約; 唯此租約的終止日期不得早於由租期開紿日計12個月...」

5.  申請人於2016年1月6日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2015年11月5日至2015年12月4日期間的租金差額4,690元及其後的租金, 因此要求申請收回處所的管有權及追收租金。

6.  兩位答辯人於2016年1月13日向審裁處遞交反對通知書，內容指兩位答辯人於租賃涉案處所後, 曾花費18,000元裝修, 但於2015年8月初雨季時, 廚房地上出現大塊水跡, 對電器及木製傢俬造成損壞。他們其後得悉是廚房地下食水水管破裂, 他們經申請人的地產代理與申請人交涉其間, 他們甚至要遷離涉案處所。

7.  及後, 於2015年10月初, 他們向申請人的地產代理展示涉案處所不適宜人居住的情況: 廚房星盤去水慢, 熱水爐失效, 電掣耗損等。

8.  其後申請人親自造訪, 表示水管修理妥當, 並向兩位答辯人展示維修水管的收據, 並追收維修水管後的租金, 同時間她暗示水管破裂是答辯人不小心所致。當時答辯人支付了10月的租金, 但涉案處所不適宜人居住的情況依然存在, 而在答辯人試圖維修不果後, 答辯人才拒絕繼續支付租金, 並要求向申請人追討損失。

9.  本案於2016年2月12日在本席席前聆訊，申請人否認涉案處所是不適宜人居住的, 並指兩位答辯人是經地產代理視察涉案處所後, 認為滿意才簽訂涉案租約。

10.  本席引用區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

...

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第235.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。」

11.  經本席再三向第一答辯人闡釋他就陳健康對宋麗兵一案的疑問後, 第一及第二答辯人沒有再提出其他問題, 本席遂作出以下頒令:

(1)  除以下第(3)段所述外, 第一及第二答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  第一及第二答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(i)   由2015年11月5日至2015年12月4日的欠租餘額4,690元；

(ii)  由2015年12月5日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月6,500元計算；

(3)  如果第一及第二答辯人在2016年2月22日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則第一及第二答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令第一及第二答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5)  不頒訟費命令。

答辯人的非正審申請

12.  第一及第二答辯人於2016年3月9日提出是次上訴許可申請，根據他們提交的誓章，其理據主要是認為申請人應該為一個不適合居住的地方負責；在食水水管破裂期間，水喉匠更指浴室熱水器是依數十年前的標準接駁安裝，會有爆炸的風險，這致令第一及第二答辯人一家另外租住別處，他們交付租金的責任應予完全免除。

13.  第一及第二答辯人表示, 既然申請人同意他們在維修水管期間(2015年8月中至9月下旬)不收取租金, 此舉顯示業主出租涉案處所是為提供適合居住的處所才可收取相應租金。

14.  第一及第二答辯人更引用《業主與租客(綜合)條例》第70B條, 指申請人漠視涉案處所不適宜人居住情況的態度, 是干擾租客或其住戶成員的安寧或舒適生活，或經常截停或不提供處所佔用作住宅所合理需要的服務。

15.  最後, 第一及第二答辯人指本席引用陳健康對宋麗兵一案並不恰當, 因為涉案租約有列明連傢具出租, 並承諾提供適宜人居住的住宅dwelling而非一般處所premise。

討論

16.  第一及第二答辯人的上訴理據, 主要是重複他們在其反對通知書內的陳述及第一答辯人於2016年2月12日聆訊中的提問, 本席已引用陳健康對宋麗兵一案的判決一一解答。而這判決的內容亦與Halisbury’s Laws of Hong Kong第36冊「業主與租客」第[235.203]段末句, 第[235.214]段頭段及第[235.354]段相脗合。尤其在第[235.358]段:

“The covenant (for quiet enjoyment) is not broken ...; nor by an invasion of vermin where the landlord has done nothing which might attract them or let them escape onto the demised premises; nor by impediments to access or use which cause merely temporary or limited inconvenience. The covenant is not a warranty of fitness or habitability or a covenant to repair so does not oblige the landlord to alter or improve inadequate soundproofing fitted at the premises, nor to remedy design defects in refuse facilities where the defects existed at the date of the grant of the tenancy.”

17.  即使申請人主動或願意維修水管, 甚至在維修水管期間不收取租金, 這亦不等同她放棄她法律上的權利或賦予兩位答辯人新的法律權利。

18.  涉案租約亦沒有如第一及第二答辯人所說的列明連傢具出租, 即使第一及第二答辯人所說屬實, 根據陳健康對宋麗兵一案的判決第21段:「...是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件, 在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的, ... 此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況, 而並非繼續適用於租約的期間, 或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。」(後加強調)

19.  此外, 第一及第二答辯人引用《業主與租客(綜合)條例》第70B條並不恰當，因為這條款是屬於《業主與租客(綜合)條例》第Ⅰ部，即不適用於1945年8月16日之後獲建築事務監督根據《建築物條例》(第123章)第21(2)條首次發出佔用許可證(包括臨時佔用許可證)的建築物內的處所；涉案處所是屬於《業主與租客(綜合)條例》第Ⅳ部的。

20.  又既然兩位答辯人指涉案處所是不適合居住的地方, 他們的損失只是不能繼續享用涉案處所, 但既然他們直至現在仍然保留運用涉案處所的權利，拒絕交回涉案處所，這抗辯理由不能成立。(Henstridge Limited 及 K-Mart Motor Services Company Limited DCCJ 5563/2004，(無彙報的案例，日期為2009年6月15日）) 。

上訴許可

21.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

22.  又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱第一及第二答辯人提出的上訴理由，並經聆聽第一答辯人所作的證供及雙方的陳述後，本席認為第一及第二答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

23.  基於上述分析和理由，本席拒絕第一及第二答辯人要求批予上訴許可的申請。

擱置收樓令狀及暫緩執行收樓令

24.  另外，就擱置收樓令的事宜，本席曾考慮了拒絕收樓命令可否會造成不能彌補的事實，而第一及第二答辯人說要向申請人追索她未能提供涉案處所作住宅所合理需要的服務造成的損失。

25.  可是, 高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

26.  此外, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及其他對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

27.  本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

28.  因此, 即使兩位答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 兩位答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控, 兩位答辯人應循其他法庭處理他的申索。

29.  又本港上訴法庭在陳燕群對黃金海 [2008] 1 HKCLRT 27一案中已對同類要求作出判決:

「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。

35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」(後加強調)

30.  第一及第二答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理理由，以支持兩位答辯人可以免租方式繼續佔用涉案處所的立場, 否則第一及第二答辯人應付未付的租金只會越滾越大。屆時, 第一及第二答辯人能否有能力繳付金錢給申請人尚屬疑問。

31.  反之, 第一及第二答辯人若已準備向申請人提出申索,倘若法院信納答辯人的理據並判決第一及第二答辯人勝數, 第一及第二答辯人亦理應獲判其損失的賠償, 所以不會因收樓令而造成不能彌補的事實。

32.  本席認為沒有基礎暫緩執行收樓令狀。

訟費

33.  最後, 由於第一及第二答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為500元。