歐燕媚 對 地政總署署長

LDLR 1/2021

[2022] HKLdT 23

香港特別行政區

土地審裁處

收回土地申請編號2021年第1宗

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判案書

背景事實

1.  申請人是九龍土瓜灣銀漢街34A號三樓 （2字樓）（『涉案處所』）， 佔九龍海旁地段第52號B分段第29小分段餘段不可分割份數的 1/128 份的前註冊業主。

2.  香港特別行政區政府（『政府』）根據《收回土地條例》(香港法例第124章)收回上述土瓜灣銀漢街及鴻福街一帶九龍海旁地段第52號， 包括涉案處所所在之土地（『該土地』）以供市區重建局實施KC-010發展計劃之用。按《收回土地條例》規定，收地通知已於2019年8月8日刊登於政府憲報公告第GN5616號，並於該土地或附近之顯眼處張貼。政府亦於3個月通知期完結後收回該土地業權， 即該土地已於2019年12月6日午夜過後復歸香港特別行政區政府。

3.  根據《收回土地條例》第5條， 涉案處所的擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人， 就該土地或其任何部分或在該土地上或其任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。

4.  雖然如此，根據《收回土地條例》第6(3) 或8(2)條，申請人可向土地審裁處（『審裁處』）呈交申索，審裁處須根據申索人因申索內所指明的土地被收回而蒙受的損失或損害，裁定須支付的補償額(如有的話)。

5.  申請人於2021年1月29日向審裁處提交補償申請通知書 （表格5）， 她其後更於2021年6月17日擬備證人陳述書（『2021年6月17日的陳述書』）， 申請合共14,888,000元的賠償金額如下：[1]

	申索項目	申索額
(1)	收地當日樓宇價值 $213,053.00 x 30.57	$6,513,308.528
(2)	特惠津貼 （根據收回土地條例10(2)(e)(i)有關開支）	$3,888,000.00
(3)	根據法庭命令的中間收益	$3,888,000.00
(4)	搬遷津貼
(5)	訟費
	要求賠償總金額：	$14,888,000.00

審裁處可裁定政府須支付的補償

6.  根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第8(1)條， 審裁處具有司法管轄權，可就根據《收回土地條例》而呈交審裁處的任何申索，釐定政府所須支付的補償額(如有的話)。

7.  根據《收回土地條例》第10(2)條，審裁處在裁定答辯人（代表政府）須支付的補償額(如有的話)時，須以下列各項為基準 ——

(a)	被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值；
(b)	……
(c)	……
(d)	……
(e)	(i)  申索人從他在被收回土地上擁有或佔用的任何處所遷往其他土地或土地連建築物時所合理招致的開支，或申索人在取得其他土地或土地連建築物時所合理招致的有關開支，但(d)段[2]所適用的款額不包括在內。

8.  此外，《收回土地條例》第11條及12條訂出評估補償的原則及附加規則，後者包括：

(a)  不得因收地屬強制性而予以任何寬容；

(aa)   ……；

(b)  凡根據政府租契持有土地而不按照政府租契的條款使用土地，則不得就該項使用給予補償；

(c)  不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償 ……；

(d)  除第11條及本條(aa)、(b)及(c)段另有規定外，被收回土地的價值，須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。

9.  由於涉案處所是因《收回土地條例》強制出售， 沒有真正在公開市場議價出售， 所以審裁處在評估涉案處所的價值時， 一般需依賴相類物業的真實成交個案以作比較 —— 即估價學上的直接比較法。可惜的是， 在物業市場上沒有物業是絕對相同的，每一物業的地理位置、環境、狀況、面積、樓層、朝向、樓齡等總會有別， 更遑論是在同一時間有任何出讓或買賣。因此， 與訟雙方一般也會聘任專業測計師 （又稱估價師）在市場上蒐集適合的物業成交個案， 並加以分析， 以專家證人身份根據《土地審裁處規則》第20條向審裁處提供證據以作參考。

涉案處所

10.  申請人沒有聘任任何專業測計師向答辯人提出補償申索， 但根據答辯人委託利駿行測量師有限公司的吳紅梅專業測量師（『吳測量師』）於2021年6月10日擬備的專家證人報告（『該專家報告』），涉案處所於政府收地當日， 即2019年12月7日，是一位於一組樓高8層於1960年建成的唐樓（『該唐樓』）內的單位， 其實用面積為30.57平方米 。根據該專家報告附有的原建築圖則[3]， 該唐樓由二樓至八樓每層每4個單位， 可經由兩道公共樓梯通往上下層及作為走火通道， 但沒有電梯， 亦沒有任何附屬住客康樂設施。

成交個案

11.  正如前文所說，申請人沒有聘任任何專業測計師向答辯人提出補償申索，但申請人在其2021年6月17日的陳述書中， 嘗試引用以下的物業成交個案以支持她的賠償申索[4]：

項目地址	交易日期	樓價/ 付款方法	實用面積 (平方米)	每平方米樓價
新碼頭街38號翔龍灣1座36樓C室	2/12/2019	$8,000,000	39.7	$201,511
太子道西448號太子匯3樓B室	18/11/2019	$9,880,000	50.7	$194,817
愛景街8號海濱南岸1座31樓C室	7/11/2019	$11,800,000	54.8	$215,328
沐寧街9號龍譽5座地下及1樓D1複式單位	27/11/2019	$36,063,600	111.7	$322,861
青山道201號青薈9樓A室	29/11/2019	$6,200,000	31.7	$195,583
窩打老道8號2座26樓H室	27/11/2019	$8,600,000	45.6	$188,596
深盛路8號碧海藍天1座45樓A室	19/11/2019	$11,000,000	54.6	$201,465
荃灣楊屋道138號樂悠居43樓1號室	14/11/2019	$7,260,000	39.4	$184,263

12.  遺憾的是， 申請人在選取上列的成交個案時， 完全沒有考慮這些物業與涉案處所在地理位置、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、面積、樓層、朝向及屋苑設施（如有）等的相似程度， 更遑論作出任何分析或價值調整。

13.  查實單看這些物業的地址，對香港物業市場稍有認識的人必會知道， 這些物業與涉案處所所在的地理位置、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、面積、樓層、朝向及屋苑設施等皆風馬牛不相及， 不可能反映涉案處所在收地當日的價值：[5]

項目地址	地區	最早佔用許可日期	附註
新碼頭街38號翔龍灣1座36樓C室	土瓜灣海旁	2006年11月	翔龍灣包括5幢高層樓宇，一樓及二樓均為商場，三樓是停車場，住宅單位由5樓至62樓。停車場和5樓之間設電梯大堂及住客會所。
太子道西448號太子匯3樓B室	九龍城太子道西、城南道及龍崗道交界	2008年5月	單幢式住宅， 最高至37樓， 共110個單位。底層商舖及供住客使用的休憩設施。
愛景街8號海濱南岸1座31樓C室	紅磡灣	2002年8月	屋苑原本私人機構參建居屋項目「紅灣半島」，唯政府宣佈停售居屋後，將紅灣半島業權賣回參與發展項目的地產發展商，其後改建成私人屋苑並設有住客會所及停車場。共有7幢樓高約35層的住宅樓宇，提供2,470個單位。
沐寧街9號龍譽5座地下及1樓D1複式單位	啟德新發展區	2018年11月	整個屋苑一共設有6座，分別4四座高座及兩座低座。設有住客會所，設施包括室內及室外泳池等。
青山道201號青薈9樓A室	長沙灣	2016年4月	最高至30樓的單幢住宅。底層商舖及供住客使用的休憩設施。
窩打老道8號2座26樓H室	油麻地	2004年6月	共建有兩座住宅大廈，每座樓高45層，基座設有停車場及住客會所，提供包括戶外泳池等設施。
深盛路8號碧海藍天1座45樓A室	長沙灣	2003年12月	碧海藍天本是用作政府資助及私人住宅混合式發展計劃用途， 但在2002年，政府公佈停止推行混合式發展計劃，並決定將有關項目內擁有業權的單位轉為私人單位讓發展商在市場出售。項目共有5座，合共提供1,616個單位，設有停車場及住客會所， 與附近昇悅居、泓景臺和宇晴軒同時興建，並合稱「西九四小龍」。
荃灣楊屋道138號樂悠居43樓1號室	荃灣	2005年8月	最高至60樓的單幢式住宅，共960個單位。 基座兩層為商場，另有窒外泳池及其他供住客使用的休憩設施。

14.  吳測量師在其於2021年8月2日擬備的專家補充報告（『該專家補充報告』）中， 認為申請人選取上列的成交個案並不合適且不符合《收回土地條例》中規定之補償評估原則， 她闡釋原因大致如下：[6]

(a)  與涉案處所的性質及現況並無相同之處：

I．  申請人選取的8個成交個案中， 只有第一個算是位於涉案處所所在的同一地區， 即土瓜灣；

II．  選取成交個案物業之實用面積差距較大 （由31.7平方米至111.7方米）。 而涉案處所的實用面積僅30.57平方米；

III．  涉案處所坐落於一幢8層高舊樓內， 而申請人選取的8個成交個案則屬單座高層住宅或擁有多棟高層住宅樓宇的大型私人屋苑， 而且該些成交個案的物業皆可享用電梯、停車場或底層商舖或供住客使用的休憩設施， 其性質與涉案處所有明顯差距；

IV．  申請人選取的成交個案中，龍譽的那個屬複式單位， 而涉案處所則屬單層普通單位。

(b)  樓齡與涉案處所並不相近， 即與涉案處所的現狀， 無論在存在的時間及其維修情況都不可比較：

I．  8個成交個案之允許佔用日期[7]橫跨2002年至2018年， 即樓齡於評估日計算為1年至17年， 而涉案處所的允許佔用日期為1960年3月， 即59年樓齡。

15.  在Urban Parking Limited v Commissioner of Rating and Valuation, LDRA 377 & 378/2002 (無彙報的案例，日期為2003年9月10日)一案， 審裁處已指出， 即使比較個案位處同一區域[8]，也未必一定可作為參考， 必需要考慮其與目標物業的相似程度以作決定：

“16. I find that the choice of the most relevant and suitable comparables in this appeal is a matter of fact finding only. I do not agree with Mr. Wong and the Appellant that because all Mr. Wong's comparables were located in the same Shatin district, they should be considered as suitable comparables for the tenement. Shatin district is a geographical district for census, planning, land and other civil administration purpose. It is not necessarily the case that properties located within the same Shatin district are appropriate comparables to each other. This is the same regardless of whether the properties in question are residential, commercial, industrial or special properties.

17. Therefore, I find that the general rule of valuation for properties should still apply in the present rating appeal regardless of whether the tenement, or fee-paying open car-parks are special properties or not. That is, if suitable comparables are available in locations close to the subject tenement, they are invariably preferred to the other comparables, even though the latter were also located in the same district of Shatin.”

16.  另在Tin Kung Investment Limited v Secretary for Transport， LDRW 16/2001(無彙報的案例，日期為2004年6月29日)一案，審裁處在其判案書第3段也指出，如果比較個案的特質與目標物業相差太遠， 而需作出多項及重大調整， 這並不是一個合適的比較個案：

“The number of factors adopted by AW for adjustment is 11 and later reduced to 10 with some original factors taken out and substituted with others. The greatest amount of adjustment made for a single factor is 23% and the greatest in aggregate for a Comparable is 51.1%. The number of factors contained in RW's valuation reports is 9. The greatest amount of adjustment he has proposed for a single factor is 16% and the greatest amount in aggregate is 31.5%

Putting before anyone these statistics, there must be the concern whether the Comparables selected for valuation are indeed suitable for comparison. Making adjustment to compensate for the difference between two properties is not a perfect and effective valuation tool. What the experts have built in the valuation formula are largely subjective views (and such formula may be manipulated to arrive at an intended result). The subjective views tend to cause error, the risk of which goes in proportion to the quantum of adjustment made. Its application therefore is with limitation. It is suitable for use only if the two properties are in great similar but in minor place different. In the case where a large number of factors and amount of adjustment as the above are applied in the valuation, the risk of getting the valuation wrong is high. If this fundamental principle of application is not observed, the price of a commercial property in a central business area can be absurdly taken to find out the value of a piece of farmland in the green belt zone through adjustments. The great total number of factors/ amount of adjustment adopted is a sheer indication of the unsuitability of a property for use for comparison to the other. In this regard, the Respondent's counsel has rightly quoted HH Judge Cruden's view in his book entitled "Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong".”

17.  基於以上所述， 本席不會採納申請人提供的任何一個成交個案作為裁定涉案處所於收地當日市值的參考。

估值

18.  另一方面， 吳測量師在該專家報告中， 卻引用表面上較為合適的成交個案作為參考。 這全部個案皆為1950年代/1960年代於涉案處所所在地區（即土瓜灣區）建成的舊樓[9]：

成交個案	項目地址	樓齡	單位座向	交易日期	樓價/ 付款方法	實用面積 (平方米)	每平方米樓價
1	馬頭圍道127號7字樓後座	1957年	西	14/10/2019	$4,500,000	41.4	$108,696
2	馬頭圍道193號1字樓	1954年	西	27/5/2019	$4,850,000	45.9	$105,664
3	鶴園街12A號4字樓A室	1965年	南	1/5/2019	$4,800,000	49.6	$96,774
4	上鄉道17-17A號及永耀街 24-26號 D座5字樓15號室	1958年	東北	10/4/2019	$4,000,000	33.6	$119,048
5	馬頭圍道127D號3字樓	1957年	北	28/3/2019	$4,700,000	43.9	$107,062

19.  吳測量師因著成交個案的成交時間、樓齡、面積、樓層、朝向、景觀、單位佈局、位置/交通、環境/噪音等作出調整， 得出涉案處所於收地當日市值為每平方米 114,918元的結論， 並以此計算涉案處所的市值為每平方米114,918元 x 30.57平方米 = 3,514,000元：

成交個案	每平方米樓價	調整										經調整每平方米樓價
		成交時間	樓齡	面積	樓層	朝向	景觀	單位佈局	位置/交通	環境/噪音	總調整 （積）[10]
1	$108,696	0.3%	1.5%	2.2%	12.0%	2.0%	0.0%	2.0%	-2.0%	2.0%	21.2%	$131,740
2	$105,664	-4.5%	3.0%	3.1%	-2.0%	2.0%	0.0%	0.0%	-2.0%	4.0%	3.3%	$109,151
3	$96,774	-4.5%	-2.5%	3.8%	4.0%	-2.0%	-4.0%	0.0%	0.0%	4.0%	-1.7%	$95,129
4	$119,048	-3.3%	1.0%	0.6%	6.0%	0.0%	2.0%	0.0%	0.0%	2.0%	8.4%	$129,048
5	$107,062	0.2%	1.5%	2.7%	2.0%	0.0%	-2.0%	0.0%	-2.0%	0.0%	2.3%	$109,524
											平均	$114,918

20.  吳測量師在該專家補充報告中解釋她採用的調整如下：[11]

樓齡	樓齡每年輕一年會進行+0.5%調整。
樓層	樓層每高一層會進行-2%調整。 對頂層單位， 會額外作-2%調整。
面積	面積每增加5平方米會進行-1%調整。
成交時間	採用差餉物業估價署2021年4月發佈的私人住宅（A、B及C類住宅）售價指數。
朝向	優越朝向： 南及東南朝向會進行+2%調整。 一般朝向： 北、東、東北及西南朝向會作0%調整。 較差朝向： 西及西北朝向會進行-2%調整。
景觀	優越景觀： 開闊樓景景觀會進行+2%調整。 一般景觀： 樓景會作0%調整。 較差景觀： 近距離樓景景觀會進行-2%調整。 轉角單位： 轉角單位會進行+2%調整。 擁有3面開窗的轉角單位：會進行+4%調整。
佈局	不規則形狀會進行-2%調整。
位置/交通方便程度	+2%調整以反映靠近主要交通要道而得到的交通便利性。
環境/噪音	+2%調整以反映物業面朝寬闊道路因而享有較好的光照及通風性， 以及較安靜的環境。 -2%調整以反映物業面朝後巷所帶來較差的光照、通風性及安全性。 -2%或-4%調整以反映物業受到的道路噪音污染。 -4%調整以反映位於垃圾處理站旁的物業。

21.  專業測量師不是物業市場的主導者， 他/她們只是憑著其專業訓練及經驗， 提供他/她們對物業市場的分析及判斷。 可惜的是， 物業的種類繁多， 也各不一樣， 市場參與者亦有各自的考量，加上業權及法例的規管， 物業的市場價值難有絕對答案， 所以專業估值許多時也被視為科學及藝術的結合。[12]

22.  因此， 正如上文所說， 最理想及最可靠的估值方法是直接比較法， 即專業測量師盡量蒐集與目的物業相近的市場成交個案比較而作出判斷。當然，實際上與目的物業相近的市場成交個案在同一時段發生的可能性不大，專業測量師唯有就各項可能影響目的物業的因素為各成交個案作出分析(analysis)及調整 (adjustment)。

23.  就各項調整而言， 如能採用配對成交個案而得出的結果 (paired comparison) 至為理想, 否則只可依賴專業測量師的判斷， 因此這些調整的因素愈少愈理想， 調整的數目也愈小愈理想，這可減少專業測量師的主觀判斷。

24.  就住宅物業而言， 樓齡確是一個重要的調整因素， 因為樓宇會折舊， 其設施也會隨著時代轉變而跟不上， 因此較新近建成的樓宇一般也會更受市場歡迎， 銀行在按揭上的取態也有不同。 因此，在成交個案與涉案處所樓齡接近的情況下， 吳測量師所建議的樓齡調整， 即樓齡每少一歲會進行+0.5%的調整是可接受的； 若樓齡差距很大， 則每年+1.0%調整也有可能。

25.  而就樓層而言， 這對住客沒有電梯可乘的唐樓尤為重要， 本席接納吳測量師所建議的樓層調整。

26.  此外， 一個物業的面積大小， 當然會影響其價值。 一般來說， 越是細小的單位， 其每平方米的價值會越大， 但兩者並不一定是線性關係， 這關係可能是曲線或階梯函數， 此也可從差餉物業估價署把住宅物業的面積劃分為A、B、C、D及E類作出獨立分析已可見一斑。雖然這樣， 在成交個案與涉案處所的面積相近的情況下， 法庭一般會接受以線性調整以處理成交個案與涉案處所不同面積的問題， 而涉案處所的實用面積為30.57平方米， 吳測量師所建議的每增加5平方米進行-1%調整， 亦是可接受的範圍之內。

27.  在香港的物業市場， 不同時段的樓價起伏頗大， 如成交個案的發生日期與《收回土地條例》要求的估值日期有異， 這必須作出調整。由於一般市民， 包括專業測量師， 未必能有機會找到足夠相類物業成交個案作出分析， 所以估值時大多依賴差餉物業估價署編制的指數進行時間調整。 但必須注意的是， 任何指數的編製必定有統計學上的平均成分， 其走勢未必能切合個別物業。 所以一般來說， 即使是專業測量師， 亦只會接納與估值日期相近的相類似成交個案作出參考， 這可減少指數應用的誤差。

28.  根據差餉物業估價署的分類，A 類單位的實用面積少於 40 平方米，  B 類單位的實用面積為 40 至 69.9 平方米， C 類單位的實用面積為 70 至 99.9 平方米於本案。 而涉案處所的實用面積為30.57平方米， 屬於A 類單位， 本席於審訊中曾詢問吳測量師為何採用私人住宅（A、B及C類住宅）的售價指數， 而不是私人住宅（A類住宅）的售價指數。吳測量師的解釋是， 因為她採納的5個比較成交案例 (comparables)， 其實用面積由33.6平方米至49.6平方米不等， 並不盡是差餉物業估價署分類的A 類單位， 所以她採用私人住宅（A、B及C類住宅）的售價指數， 而不是私人住宅（A類住宅）的售價指數。

29.  有關差餉物業估價署分類的兩項私人住宅售價指數如下：

日期	A類住宅	A、B及C類住宅
2019年3月	421.5	381.4
2019年4月	437.5	395.2
2019年5月	439.7	399.9
2019年10月	421.2	380.8
2019年12月*	420.3	382.0
2022年3月**	420.3	384.5

* 即收地日期

** 臨時數字

30.  本席注意到吳測量師所採納的5個比較成交案例， 只有個案3的實用面積， 特別偏離40平方米。 本席認為採用差餉物業估價署的A 類單位售價指數作為時間調整較為合適。

31.  又一般香港市民也會明白「千金難買向南樓」的道理。香港處於北半球， 向南樓的好處，最主要還是冬暖夏涼，夏天不怕西斜，因為西斜會令室內氣溫大大提升。如果樓宇朝向東，早上的陽光雖不及西斜的陽光般猛烈，但夏天時也足以令室溫上升，所以向南，是屬於受熱最少的方向。如果向北，冬天北風凜冽，寒風刺骨。因此，向南樓可說是最舒適的居所， 所以本席也明白吳測量師所建議的朝向調整， 但為甚麼朝向東南會較朝向西南的好？ 本席認為朝向東南及朝向西南應獲得同樣看待， 而根據附於該專家報告的涉案處所平面圖， 涉案處所朝向西南偏南， 本席會作出相應的調整。

32.  另涉案處所面向後巷，更處於三樓， 屬於較低層位置， 景觀不太理想，吳測量師解釋成交個案3面向鶴園街， 對面是一小學，其景觀較為開揚。 本席同意吳測量師的-4.0%景觀調整。同樣，成交個案5面向寬闊的馬頭圍道與土瓜灣道的交接位置， 外望更有同樣寬闊的漆咸道北， 本席同意吳測量師的-2.0%景觀調整。

33.  至於成交個案4， 雖然同樣面向後巷， 但該後巷相對較窄， 景觀及環境也稍有不及涉案處所， 本席同意吳測量師就該成交個案所建議的有關調整。

34.  又根據成交個案1的平面圖，本席同意吳測量師就該成交個案所建議的單位佈局+2.0%調整。

35.  至於位置/交通， 成交個案1， 2 及5 皆位於馬頭圍道這地區主要幹道，而涉案處所則位處土瓜灣道及榮光街之間的內街銀漢街西南側， 但距離吳測量師所說的土瓜灣道上巴士站也不遠，本席認為不需作出調整。

36.  基於同樣原因，面向馬頭圍道的成交個案1及2， 受交通噪音影響較大，本席同意吳測量師就該等成交個案所建議的調整。唯獨成交個案3， 是與鶴園街公厠及垃圾收集站為鄰，本席認為應有較大的10.0%調整

37.  綜合以上所述， 本席重整的分析結果如下：

成交個案	每平方米樓價	調整										經調整每平方米樓價
		成交時間	樓齡	面積	樓層	朝向	景觀	單位佈局	位置/交通	環境/噪音	總調整 （積）
1	$108,696	0.0%	1.5%	2.2%	12.0%	4.0%	0.0%	2.0%	0.0%	2.0%	25.7%	$136,631
2	$105,664	-4.4%	3.0%	3.1%	-2.0%	4.0%	0.0%	0.0%	0.0%	4.0%	7.6%	$113,694
3	$96,774	-4.4%	-2.5%	3.8%	4.0%	0.0%	-4.0%	0.0%	0.0%	10.0%	6.3%	$102,871
4	$119,048	-3.9%	1.0%	0.6%	6.0%	2.0%	2.0%	0.0%	0.0%	2.0%	9.8%	$130,715
5	$107,062	0.0%	1.5%	2.7%	2.0%	2.0%	-2.0%	0.0%	0.0%	0.0%	6.3%	$113,807
											平均	$119,544

38.  成交個案1的買賣日期與收地當日最為接近， 本應獲得較佳比重， 但其各項調整的總數卻為最大， 不甚理想， 因此本席採納一般的平均值處理， 即估值每平方米約120,000元。 那麼本席判定涉案處所於收地當日的價值為：

每平方米120,000元 x 30.57平方米 = 3,668,400元

自置居所津貼

39.  當政府引用條例收回土地，取消業權人的法定權益，或土地業權人的法定權益因政府的行動而受影響，政府除了會按條例的規定作出補償外，政府的一貫做法，是會建議按特惠補償率發放補償，作為完全及最終解決所有根據有關條例提出的補償要求。

40.  根據政府地政總署於2013年7月印行的「收回市區土地及補償安排」指引， 政府會向自住業主發放自置居所津貼，旨在協助他們在收回單位的鄰近地方購置面積相若的較新重置單位。向個別業主發放的自置居所津貼金額，為假設重置單位(同一地區內與收回單位面積相若的七年樓齡單位)價值與收回單位公開市值的差額。當局會根據政府的現行政策，審查業主是否合資格領取自置居所津貼。[13]

41.  答辯人曾於2020年1月2日， 向申請人提出賠償3,393,000元的方案， 另外加上自置居所津貼， 但此自置居所津貼並不包括在《收回土地條例》第10(2)條的任何賠償基準內。本席認同答辯人所指，審裁處沒有司法管轄權審理特惠津貼或任何該等補償的申請，這原則在 Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770一案（『陳金泉案』）中已作處理。

42.  上訴庭在陳金泉案中裁斷的問題，正正是審裁處是否有司法管轄權審理特惠津貼，該案中的申請人拒絕接受政府提出的特惠津貼，並向審裁處聲稱根據《鐵路條例》第34條申請判給特惠津貼。雖然陳金泉案涉及的是根據《 鐵路條例》（ 香港法例第519章）的收地賠償，但上訴庭在案例中已分析及明確裁定特惠津貼根本不是法定補償計劃的一部分：

『12. 根據《鐵路條例》第32(1) 條，第31條提述的補償權利，其中與本上訴有關者，是根據附表第II部第1欄列明的事項向政府追討一筆款項的權利，而該筆款項是按第2欄指明的基準評定的。

13. 附表第II部第1、2欄當中與本上訴有關的部分如下﹕

「可申索補償的事項評定補償的基準

1. 根據本條例收回土地猶如該宗申索是根據《收回土地條例》(第124章)就根據該條例收回的土地而提出一樣。」

14. 這顯示適用於根據《鐵路條例》收回土地的補償基準，是把補償申索當作為猶如是就根據香港法例第124章《收回土地條例》收回土地而作出的補償申索一樣。

...

17. 從《鐵路條例》和《收回土地條例》兩套法例清楚可見，特惠津貼根本不是法定補償計劃的一部分。申請人明確表明倚賴第10(2)(c) 條。本席認為，「損失或損害的款額」這幾個字仍是指向補償。第10(2)(c) 條所述的並非一項獨立於其他條文、可以包含特惠津貼的申索。

...

22. 本席認為原審法官裁定沒有司法管轄權審理申請人的申請是對的。』(底線後加)

43.  從上文引述的判決理由，可見上訴庭在陳金泉案中，已明確地裁定任何形式的特惠津貼，並不是《收回土地條例》下法定補償的一部分，而審裁處沒有司法管轄權審理特惠津貼的申請。審裁處在陳銳珍及李美訴地政總署署長， LDLR 1 及2/2016 (無彙報的案例，日期為2017年11月30日)一案, 亦已裁定自置居所津貼補償，其實與陳金泉案中所指的特惠津貼性質完全一樣，陳金泉案中的裁斷完全適用。

44.  因此， 申請人在2021年8月17日的補充證據中， 指吳測量師沒有「用收地當日價值及七年樓齡的計算原則」， 是申請人沒有清楚理解有關的法律條文。《收回土地條例》第10(2)(a)所指的是「被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值」， 並不是以七年樓齡計算。相反， 根據《收回土地條例》第11(1)(a)條，審裁處在裁定答辯人須支付的補償額時， 應考慮該被收回物業的性質及現況。

45.  此外，《收回土地條例》第12(a)條已清楚寫明，審裁處在裁定根據該條例須支付的補償時， 「不得因收地屬強制性而予以任何寬容」。 因此， 審裁處無需考慮賠償額是否足夠申請人在同區或附近另覓居所。

46.  審裁處在處理相關申請時，只須依據該條例第10 - 12條的規定作出考慮。

無損權益原則下的文件

47.  於此，本席必須補充，早前申請人在其補償申請通知書 （表格5）， 2021年6月17日的陳述書， 及其後2021年8月17日的補充證據中， 也夾附有答辯人於2020年1月2日向答辯人發出的賠償要約， 但該要約的頭版已標明「除訟費外不損及固有權益」的字句。答辯人反對該要約內容成為呈堂證據的一部分。

48.  根據無損權益的法律原則， 沒有雙方的同意或無損權益原則下適用的例外，標明無損權益的文件或對話，不得在法庭審訊中採納為證據[14]。無損權益原則的訂立， 旨在讓與訟雙方可在無後顧之憂的環境下真誠地商討案件，即使未能達至全面和解，也希望可縮窄爭議範圍。審訊時任何一方都不應單方面提出一些無損權益的討論或文件作為證據。 申請人的做法並不恰當，因此本席在審訊前已頒下命令， 要求申請人移除該賠償要約附件。

49.  申請人不應將不可接納為證據的文件及/或事宜存檔法庭及/或告知主審法官，本席亦不會考慮這方面的證據。

中間收益

50.  申請人在其補償申請中的中間收益， 實源於申請人於2019年12月6日起沒有向政府或其代理人交回涉案處所的空置管有權 （俗稱沒有交吉）， 答辯人因此入禀區域法院向申請人追討自2019年12月7日起非法佔用涉案處所的中間收益 (mense profits)[15]。

51.  在Director of Buildings and Lands v Shun Fung Ironworks Ltd [1995] 2 AC 111一案 （『信豐鋼鐵廠案』）[16]， 英國樞密院在闡釋香港的《收回土地條例》時， 清楚表明合理的補償原則，必須符合三個條件， 此包括：

(1)  蒙受的損失或損害必須是因政府收地招致的 （there must be a causal connection between the resumption or acquisition and the loss in question）；

(2)  蒙受的損失或損害不是太不可預見的 (the loss must not be too remote from the acquisition) ；

(3)  蒙受的損失或損害必須是合理地招致的或蒙受的損失或損害的人必須盡力減低其損失或損害 (loss or expenditure should be incurred reasonably)。

52.  依據《收回土地條例》第5條的規定，在涉案處所復歸政府後，申請人在涉案處所上的權利即告終止，取而代之申請人可考慮答辯人提出的補償建議，如申請人與答辯人未能就補償額達成協議，則可向審裁處提出申請，要求審裁處裁定答辯人須支付的補償額。 可惜的是， 或是基於申請人的誤解， 申請人沒有騰空涉案處所給政府或其代理人， 所以答辯人才會興訟向申請人追討非法佔用涉案處所的中間收益。申請人所指的中間收益損失並不符合信豐鋼鐵廠案訂下的三個條件，申請人不能因此索償。

搬遷津貼

53.  至於搬遷津貼，申請人未有列出補償數額或提供詳細證明補償數額。

54.  在Yip Kui trading as Tai Wo Trading Company v Secretary for Transport， CACV 379/2002 （無彙報的案例，日期為2003年6月13日)一案， 香港上訴法庭表明索償申請人必須已證明其蒙受的損失才可獲得補償， 法庭不應作出不必要的假設[17]。

55.  因此， 本席裁定申請人不會獲得搬遷津貼補償。

總結

56.  本席裁斷，依據《收回土地條例》第10(2)(a) 條，涉案處所於收地當日的價值為 3,057,000元。至於申請人的其他索償項目， 一概不予補償。

命令

57.  本席頒令，依據《收回土地條例》， 答辯人只須支付申請人的補償金為3,668,400元。至於專家費用、利息及訟費事宜，押後另定日期處理，期間雙方均可就其他附帶及後續事項向審裁處提出申請。