方滃婷 對 甄國楚及另二人

LDBM 212/2021

[2022] HKLdT 25

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第212宗

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判案書

1.  申請人是九龍旺角亞皆老街15號廣亞大廈6樓A室業主，第一答辯人是廣亞大廈15號業主立案法團 (“該法團”) 的主席。申請人要求法庭根據建築物管理條例第31條頒令，解散該法團的管理委員會，及委任申請人為管理人。經過堂聆訊後，申請人修改申請通知書，加入該法團為第三答辯人，及管理委員會餘下的另一位委員詹文卿女士為第二答辯人 。

2.  本案的修改申請通知書經已派達各答辯人，但沒有答辯人存檔反對通知書。經進一步指示聆訊後，案件訂於今日進行審訊，也沒有答辯人出庭。本席聽取申請人的證供以作出適當的裁決。

3.  申請人親自作證，並沒有傳召其他的證人。申請人以日期為2022年1月23日的證人陳述書為她的主問證供，並提交證人陳述書內所附的文件。申請人補充附件20及附件21為證物，並列出她所要求的命令。

4.  根據申請人證供，亞皆老街15及17號是廣亞大廈 (“該大廈”)。該大廈的一半是亞皆老街15號，皆稱為A室，共有11個單位 (下稱“15號單位”)。該大廈的另一半是亞皆老街17號，皆稱為B室，共有11個單位 (下稱”17號單位”)。15號單位及17號單位共同使用兩條走火樓梯、一部升降機、消防走火通道及公眾地方等，所有公共設備及公共開支費用如公共電費，應由雙方各負擔一半。17號單位屬單一業主，由釆建有限公司擁有，並沒有成立業主立案法團。而15號單位於2012年9月6日根據建築物管理條例成立亞皆老街15號業主立案法團，即第三答辯人。

5.  根據申請人呈堂的土地註冊處的文件，於2015年10月9日的記錄顯示，第三答辯人的管理委員會有三位委員，包括第一答辯人，第二答辯人，及譚茵云女士。第一答辯人是管理委員會的主席，他也是該大廈15號2樓及3樓的業主。第二答辯人是該大廈15號地下及1樓的業主。

6.  申請人指譚茵云女士是委員兼司庫，曾經是該大廈15號8樓的業主， 經已在2018年3月售出她擁有的物業，又呈上土地註冊處的紀錄作證據。申請人認為，根據建築物管理條例附表2第4(2)(e)條，譚女士已喪失委員的資格。管理委員會的秘書是羅啓旋先生，但他並非委員， 而且他也在2017年11月售出他所擁有的7樓A室，有關的土地註冊處記錄已呈堂。

7.  申請人指管理委員會現存的人數少於3人，並不符合法例的要求。

8.  申請人又指第一答辯人及管理委員會並沒有依照建築物管理條例要求，管理該大廈， 使大廈的管理出現問題。申請人指她在2021年才成為該大廈的業主，但已經發現管理出現問題。她指在該大廈大堂的顯眼處，除了張貼第三答辯人的註冊證書外，並無任何財務報表，指該法團的財政狀況不明。而地下大堂的法團信箱，長期塞滿信件，甚至滿溢於地上，顯示無人管理。

9.  申請人嘗試聯絡第一答辯人，但手機短訊, Whatsapp, 及郵遞都無法聯絡第一答辯人。她表示，第一答辯人所擁有的物業 (即上文的15號2樓及3樓) ，看似是租出的單位，所以沒有登門找尋第一答辯人。

10.  申請人指該大廈的日常運作及開支，都是由該大廈15號及該大廈17號的業主聯合及集資進行，而該大廈15號所須承擔的費用，應由11個單位分攤。申請人作證說，根據17號業主向她提供的資料，在2016年初，第一答辯人不肯安排繳交公共電費，在2016年6月時，電力公司停止供應公共電力，使公共照明、食水泵、鹹水泵及升降機完全停止運作長達10多天。而停止運作後，各答辯人 (包括該法團) 沒有安排支付公共費用，使該大廈水電運作及基本清潔幾乎停頓。由於無法聯絡第一及第二答辯人，目前的日常運作及開支，由亞皆老街15號4樓至10樓各單位業主聯同17號單位的業主私下處理。

11.  申請人又指，該大廈15號並沒有有效的建築物第三者風險保險。根據查冊所得， 該大廈15號曾經向中國平安保險 (香港) 有限公司購買保險，但只包括2014年1月10日至2015年1月9日的時段。記錄上，沒有顯示其後有安排購買第三者風險保險。由於無法聯絡第一答辯人，所以無法了解購買第三者風險保險的情況。

12.  申請人又列出以下的例子 (附件是隨證人陳述書呈堂的文件)，顯示管理委員會沒有妥善管理該大廈，欠缺維修，使該大廈有安全風險:-

2017年5月至今	收到消防處發出的指示函件，要求進行消防安全工程。(附件十四) [該法團] 從來沒有將收到屋宇署及消防處2017年5月函件的事實，以口頭或張貼通告方式，告知15號的各單位業主。 因此，15號各單位業主對來自屋宇署及消防處的重要函件全不知情。據17號業主所述，17號業主在這四年期間中，多次洽尋15號法團主席，但都聯絡不上，也找不到可聯絡的管道。其間消防處多次致信給15號法團及17號業主，催促 [該大廈] 必須於限期前展開上述消防安全改善工程，否則消防處將會考慮向業主提出檢控。完成期限被逼一拖再拖，2021年7月業主收到掛號信被通知限期為2022年3月12日 (附件十五)， 但 [該法團] 至今仍毫無作為。
2019年6月18日	[該大廈] 外牆有石屎剝落，掉落平台 (據17號業主所述)
2020年	[該大廈] 設施多處損毀及公共環境惡劣 (附件十六)
2021年9月9日	升降機機房天花石屎剝落 (附件十七)
2021年12月	[該大廈] 平台食水缸與天台食水缸清洗及維修事宜食水缸自 [該法團] 停擺後已有多年沒有清洗過，衛生情況惡劣 (附件十八)
2022年1月23日	[該大廈] 外牆的石屎有剝落情況 (附件十九)
2022年2月14日	[該大廈] 大廈正門入口滲水及後門水錶處水喉漏水事宜 (附件二十)
2022年3月15日	升降機工程公司就升降機機房天花石屎剝落一事再次發信 (附件二十一)

13.  申請人又指第一答辯人作為管委會的主席，沒有履行他的職責，召開管委會會議，及沒有召開每年一次的業主大會。 她成為業主之後，並沒有召開業主大會。她也向其他業戶諮詢，知道已多年沒有召開業主大會。

14.  在2021年8月13日及2021年11月24日，申請人曾聯同其他的業主，他們持有的業權超過5%，以郵寄信件方式要求第一答辯人召開業主大會，重組該大廈的業主立案法團管理委員會，可惜第一答辯人並沒有採取行動。有關的信件副本經已呈堂。

15.  申請人表示她被其他業主推舉，希望土地審裁處解散管理委員會，及委任她作為管理人，以召開該大廈15號的業主大會，選出新的委員。

16.  以上是申請人的案情。

17.  根據建築物管理條例第31條 -

“ (1) 審裁處可在 ——

(a) 業主；

(b) 已登記承按人(如有的話)；

(c) 管理人；或

(d) 主管當局或獲授權人員，

向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。

(2)  審裁處可指示根據第(1)款委任的管理人，按審裁處認為適當的關乎報酬或其他方面的條款及條件擔任管理人職位，為期一段無限定或有限定的期間，而管理人的報酬及開支，須當作為根據本條例管理建築物的開支的一部分。”

18.  申請人作為該大廈的一位業主，可以提出這申請。在本申請中須要提出和處理以下問題：

1.  現有的管理委員會應否解散；

2.  應否指派管理人；

3.  申請人是否適合被任命為管理人。

19.  在聆訊時，聽取了申請人的證供，及法庭提出的提問後，本席接納申請人的證供。

20.  從申請人的證供顯示，該大廈15號的業主立案法團，根本不能運作。而第一答辯人亦沒有執行管理委員會主席的責任，在收到超過 5% 的業主要求時，沒有召開業主大會，及沒有召開法例所要求的周年大會。

21.  本席接納申請人的證供，該大廈15號須支付的公共開支，各答辯人並沒有恰當地作出安排，導致該大廈的管理陷入危機。雖然，目前的部份業主與該大廈17號業主作出臨時安排，使公共設施可以保持運作，但危機仍然存在，是須要解決的。

22.  第一答辯人及/或第三答辯人的管理委員，並沒有處理上述的問題，包括申請人所指出，該大廈的不同地方出現剝落，這明顯會對使用該大廈的人士及任何探訪的人士，構成危險。而且，根據申請人的證供，升降機的機房天花石屎亦出現剝落，這會影響升降機是否可以運作。

23.  綜合以上各點，有足夠證據顯示管理委員會不能運作，支持申請人解散管理委員會及重新選出委員的要求。

24.  從申請人的證供，委派管理人以處理緊急事件，及盡快召開業主大會，選出新的管理委員，以處理該大廈的公共事務，已是刻不容緩，所以本席同意委派管理人。

25.  申請人是該大廈的業主之一，而且得到其他業主推舉，提出今次的申請。明顯她得到其他業主的支持，以改善大廈的管理及運作。雖然，申請人不知道該大廈的財務情況，但必須由管理人向有關的委員取回記錄，才可以作出改善。管理大廈的最恰當人選，仍然是大廈的業主們。所以，本席同意申請人是適當的人選，出任管理人。

26.  如申請人所言，希望盡快選出新的委員。她也沒有要求薪金。就任期，本席在考慮安排召開業主大會需時間，及香港在疫情下，找尋開會地方會出現困難。申請人表示她亦得到17號業主的協助，可以提供開會的地方。而且，該大廈15號的單位只有11個，業主應該不會超過9位。所以，委任的時間無需太長。

27.  綜合以上各點，本席發出命令如下：

1.  解散第三答辯人現屆的管理委員會；

2.  委任申請人為第三答辯人的管理人，除本土地審裁處發出其他命令外，任期為一年，由本判案書日期起計。但在選出管理委員會之後，申請人的任期即時屆滿，管理權歸還新一屆的管理委員會；

3.  申請人作為管理人須召開該法團的業主大會，以選舉及委任新一屆的管理委員會;

4.  申請人須在六個月內向土地審裁處報告安排召開該法團的業主大會以選出新的管理委員會的進度；

5.  如有需要，可作出申請。

本命令的派達可以以以下的形式生效：-

1.  將一份命令的蓋印副本張貼於該大廈的通告板上；

2.  將一份命令的蓋印副本以郵遞派達各答辯人。

28.  本席發出暫准命令，不作訟費命令，命令在本判案書發出14日後成為絕對命令。