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LDPD 1149/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第1149宗
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Lam Chun On |
申請人 |
| 及 |
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Melendez, Angie F. |
答辯人 |
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判 案 理 由 書
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1. 在2012年7月16日聆訊後，本席判定批准答辯人在2012年7月4日提交非正審申請及批准申請人收回處所的管有的申請，本席判案理由如下:
背景
2. 申請人是 "Room B Blk 1, Kwong Ming Bldg, 3/Fl No. 120-130 Sha Tsui Road, Tsuen Wan, N.T. " (“本案處所”）之業主，答辯人是本案處所之租客。
3. 在2012年5月11日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年3月15日起的租金及由2012年2月15日起至2012年3月14日的租金差額，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。
4. 在2012年5月21日由於答辯人沒有提交反對通知書，申請人在土地審裁處提交在無答辯情況下申請得直令。
5. 土地審裁處區域法院法官黃一鳴於2012年5月24日在內庭聆訊判定申請人得直。命令答辯人須將本案處所空置管有權交回申請人，答辯人須繳付申請人欠租/中間收益，每月為3,250元，由2012年3月15日起計至將本案處所空置管有權交回為止，(及其他)。
6. 在2012年6月8日，申請人在土地審裁處提交批准發出收樓令狀申請書，申請發出收樓令狀。
7. 在2012年6月15日，土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入本案處所，令申請人收回本案處所。
8. 答辯人在2012年7月4日提交非正審申請，申請擱置收樓令狀，申請暫緩執行收樓令狀。
9. 非正審申請在2012年7月5日在本席席前聆訊，本席聆聽申請人代表應訊及答辯人親自應訊所作之證供及陳述後，批准答辯人的口頭申請，修改非正審申請書申請目的為: 擱置審裁處在2012年5月24日所作出的命令。本席亦批准申請人的口頭申請，修改申請通知書申請目的(其他)為: 由於答辯人已經向申請人發出遷出通知書，申請收回處所的管有。本席頒令案件排期審訊。
雙方的證供
10. 申請人方面的證人: 林恒先生 (AW1)。
11. 答辯人方面的證人: 答辯人Melendez, Angie F.女士 (RW1)。
雙方在本案不爭議的事實
12. 申請人與答辯人在2011年4月13日簽訂本案處所的租約。
13. 租約訂明租期由2011年4月15日起至2013年4月14日，租金每月為3,250元。
雙方的爭議
14. 雙方的爭議有以下兩點:
(a) 第一點: 答辯人書面通知申請人終止本案處所租約，通知是否有效。
(b) 第二點: 答辯人在本案處所有沒有欠租。
爭議的第一點: 終止租約通知
申請人方面的證供
15. 林恒先生(AW1)的證供指出在2012年4月17日申請人與答辯人有口頭協議，答辯人同意在2012年4月18日遷出，因此申請人給予答辯人一份中英對照遷出通知書，答辯人簽署後交回申請人。
16. 林先生不同意申請人曾經同意若然答辯人在2012年5月7日繳付款項予申請人，答辯人可以毋須遷出。
答辯人方面的證供
17. Melendez女士(RW1)的證供指出答辯人在2012年4月17日簽署的遷出通知書是有條件的，申請人曾經同意，若然答辯人在2012年5月7日繳付3,000元予申請人，遷出通知書會無效。
18. 在2012年5月7日，申請人與他的妻子來到本案處所見答辯人。申請人的妻子大聲嘈吵，說不可以接納答辯人3,000元。答辯人認為，由於申請人拒絕接納答辯人繳付3,000元，遷出通知書無效。答辯人亦認為，由於本案處所停水停電，對答辯人不公平，因此答辯人拒絕遷出。
討論
19. 本席認為若然答辯人在2012年4月17日給予申請人有效遷出通知書，同意在2012年4月18日遷出，申請人沒有理由不在2012年4月18日收回本案處所。申請人方面的證供在這方面完全空白。
20. 在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席接納答辯人的說法，答辯人在2012年4月17日簽署的遷出通知書是有條件的，由於在2012年5月7日申請人拒絕接納答辯人繳付3,000元，本席認為遷出通知書無效。
爭議的第二點: 答辯人有沒有欠租
申請人方面的證供
21. 林先生的證供指出答辯人未有繳付由2012年2月15日起至2012年3月14日的租金差額1,360元，答辯人亦未有繳付由2012年3月15日起的租金。
22. 因為本案處所2月至3月期間曾經多次發生跳掣的問題，所以申請人4月份沒有再鎖上水電房門，以方便租客自行處理跳掣問題。
23. 因本案處所所在的光明大廈為舊式唐樓，而且住客多為租客，為方便出入，所以經常出現地下大門鐵閘沒有上鎖的情況。
24. 申請人沒有中斷本案處所的水電。
答辯人方面的證供
25. Melendez女士的證供同意答辯人未有繳付由2012年2月15日起至2012年3月14日的租金差額1,360元，答辯人亦未有繳付由2012年3月15日起的租金。
26. 本案處所由2012年4月18日起至2012年5月7日期間曾經停水停電。
討論
27. 本席接納答辯人的說法，本案處所由2012年4月18日起至2012年5月7日期間曾經停水停電。申請人方面的證供亦同意4月份沒有再鎖上水電房門，因此第三者很容易將本案處所之水電供應截斷。
28. 土地審裁處審裁成員盧偉光在葉裕娣及余雪芳(未經報導)(土地審裁處申請編號LDPD2008年第1241宗)的判案書第16段指出：
“由於沒有了電力供應，...本案處所的巿值祇值原來的一半，...這麼大的差距反映出該處所的居住價值大為下跌，主要價值在於存放家具之用而已。”
29. 本席認為，由於停水停電，由2012年4月18日起至2012年5月7日期間，本案處所的巿值租金祇值原來的一半，約每月為1,625元。
30. 本席認為，土地審裁處區域法院法官黃一鳴於2012年5月24日在內庭聆訊時，並不知悉由於停水停電，由2012年4月18日起至2012年5月7日期間，本案處所的巿值租金祇值原來的一半，約每月為1,625元。因此命令答辯人須繳付申請人欠租/中間收益，每月為3,250元，由2012年3月15日起計，乃基於不正確的事實，命令應予以擱置。
本席的裁決
31. 批准答辯人在2012年7月4日提交的非正審申請，擱置審裁處在2012年5月24日所作出的命令。
32. 撤銷申請人由於答辯人已經向申請人發出遷出通知書，收回處所的管有的申請。
33. 申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金/中間收益得直。
34. 根據高等法院條例第4章21F條的條文，法庭在審訊沒收租賃權案件時，承租人有權根據條文獲得濟助。若答辯人不履行繳款條件，答辯人即被禁止獲得任何濟助，申請人可強制執行己取得的命令。
35. 答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為365元。
申請人: 由林恒先生代表應訊。
答辯人: 親自應訊。
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