Ever True Ltd. and Others 訴 Chasefair Property Management Ltd.

LDBM 68/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2001年第68宗

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判 案 書

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本案的7個申請人是位於香港灣仔道83號建築物( " 83號建築物" )不同樓層的業主，而答辯人是該建築物的物業管理公司。2001年2月5日，申請人向土地審裁處提出本案的申請。經2001年5月9日的修訂後，申請人的申請是如下列 ：

(1) An order that the Respondent do provide to the Applicants the Audited account of the income and expenditure of the said building for the period of 30th May 1996 to the date of order herein pursuant to paragraph 2(5) of the Seventh Schedule of the building Management Ordinance and Clause 65(a) of the Deed of Mutual Covenant and Management Agreement Memorial No. 6510598 within 14 days from the date of order herein.

(2) An order that the Applicants do inspect accounts of the expenditure incurred by and of all payments made to the Respondent in respect of the managing the said building and to copy extract therefore.

2. 2000年9月14日，代表第2至第7申請人的陳崔律師事務所致函答辯人，要求後者提供提供下列的文件：

"By two letters (copies are attached for your easy reference) addressed to you dated 19th July 2000 and 7th September 2000 and several verbal requests by some owners of the said building, you failed to provide the following accounts of said building : -

(1) Audited income and expenditure account and balance sheet for the period from issue of occupation permit to 31st December 1996;

(2) Audited income and expenditure account and balance sheet for the year ended 31st December 1997

(3) Audited income and expenditure and balance sheet for the year ended 31st December 1998;

(4) Audited income and expenditure account and balance sheet for the year ended 31st December 1999; and

(5) Audited income and expenditure account and balance sheet for the period from 1st January 2000 to 30th June 2000.

Your failure of providing our client the aforesaid documents are in breach of Clause 65 of the Deed of Mutual Covenant dated 29th December 1995 Memorial No. 6510598 of the aforesaid building. We are instructed to demand you to provide us or our clients the aforesaid accounts within one month from the date of this letter. Failing which, our clients shall proceed to take legal action against you without further notice."

3. 申請人的申請是根據《建築物管理條例》附表7第2(5)段和83號建築物的公契第65(a)條提出的。附表7第2段有以下的條文：

“2. 帳目的保存

……………

(5) 經理人須

(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及

(b) 在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。

(6) 如有法團，而法團藉業主通過的決議，決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計，則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。”

（原文無劃線）

4. 大廈公契第65(a)條有以下的條文：

"65. (a) The Manager shall keep accounts of the expenditure incurred by and of all payments made to the Manager in respect of the managing the Land and the Development and each owner or his authorized agent shall have the right at any time during office hours upon reasonable notice to inspect such accounts and to copy extracts therefrom upon paying reasonable copying charges therfor."

（原文無劃線）

5. 上述兩項條文賦予業主查閱帳簿、帳項記錄、收支表及資產負債表的權力，而在收取合理的副本費後，向該業主提供他要求的紀錄或文件的副本。申請人並無提供証據，証明它們曾提出付予經理人任何副本費用; 第(1)項申請並無述及提供文件副本的要求, 故此上述兩項條文並不適用於本案。

6. 申請人衹傳召代表所有申請人的楊振發先生作証。而上述 2000年9月14日的信件是要求提供經核數師審計的文件，它並無提及付予經理人副本費，故此它對申請人並無幫助。

7. 83號建築物並無業主立案法團，故此附表7第2(6)段並不適用於本案。在2001年5月3日之前，答辯人並無經核數師審計的收支表及資產負債表；直至審訊之時，它並無責任要符合該段的規定，故此申請人於2000年9月14日向答辯人提出它要提供該大廈入伙紙批出之日至2000年6月30日的“audited income and expenditure account and balance sheet" 的要求，是無法理作為根據的, 答辨人既無責任將83號建築物管理費的收支表及資產負債表交予核數師審計, 本庭便無權命令它向申請人提供經核數師審計的文件?

8． 如果答辯人有責任提供申請人要求的文件副本，它必須擁有該些文件的管有權。假如它根本上並無管有該些文件，則它無可能提供副本。公契第65(a)條所指的副本，是指已存在的文件的副本，但答辯人在2001年5月3日才有經鄧子頤會計師行審計的財務報表；故此在申請人提出本案的申請時 ，答辯人根本上沒有申請人要求的文件。

9. 申請人要求的第(2)項申請是不適當的申請。申請人可自行行使查閱有關文件的權利，而無須藉土地審裁處的命令才行使該權利。

10. 基於上述的理由，本席撤銷申請人所有的申請。

11. 在作出結案陳詞之後，答辯人的代表表示不會向對方要求訟 費，故此本席命令與訟雙方各自負責本身的訟費。