CHENG LAI YUNG JOSEPHINE 對 MOHAN'S (HOLDINGS) LTD

DCCJ 3102/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第3102號

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判決書

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背景

1.  本案是一宗業主向租客追討欠租的申索。原告人鄭麗容女士是灣仔軒尼詩道245至251號守時商業大廈7樓B1室的業主（“該物業”）。於2012年7月24日，鄭女士與被告人公司簽訂租約，租約為期兩年，月租為HK$8,000。

2.  原告人指，被告人於2013年5月開始欠交租金，亦沒有根據租約支付管理費及電費等。截至入稟時，被告人拖欠原告人欠租及其他費用合共HK$141,848.94。被告人在多番要求下仍沒有支付上述欠款，因此原告人入禀區域法院申索。

3.  根據被告人存檔的答辯及反申索書，被告人指該物業在某些時段沒有冷氣供應，令被告人不能正常使用該物業，令被告人蒙受損失，因此被告人有權以損失抵消租金。

4.  於2014年9月27日，原告人提出傳票申請，根據《區域法院規則》第14(1)號命令向法庭申請簡易判決，要求法庭頒令被告人須支付上述欠款。

5.  聆訊當日被告人缺席，法庭認為被告人必定知悉本聆訊的進行，在沒有收到被告人任何通知或解釋的情況下，法庭認為不應押後處理本申請，因此法庭在被告人缺席情況下繼續處理原告人的傳票申請。

原告人案情

6.  原告人案情非常簡單。根據雙方簽訂的租約，租期由2012年7月27日開始，至2014年7月26日結束，租約同時列明，租客須負責支付管理費、冷氣費及電費等雜費。簽訂租約時，被告人向原告人支付了兩個月的租金（HK$8,000 x 2）及管理費（HK$1,135 x 2）作保証金，總數為HK$18,270。

7.  原告人指，租約開始後，被告人經常不依時繳交租金，直至租約完結為止，被告人只曾繳交共7個月的租金，同時亦欠交多月的管理費（合共HK$31,225）及電費（合共HK$893.94）。扣除一個月的免租期及已支付的保証金後，被告人總共欠原告人HK$141,848.94。

被告人案情

8.  根據被告人的答辯及反申索書，及為了反對本申請存檔的兩份誓章，被告人沒有爭議欠交租金及雜費一事，被告人的說法是由於原告人沒有確保工作日下午6時後、星期六下午1時後，及星期日全日該物業有空氣調節，令被告人在上述時間不能正常使用該物業。此外，由於租約期間大廈正進行維修工程，產生噪音及空氣汚染，亦令被告人無法正常享用該物業。

9.  基於上述理由，被告人向原告人提出反申索，金額為HK$104,000，被告人申請以反申索的金額抵銷原告人的申索。

法律原則

10.  根據《區域法院規則》第14(3)號命令，若被告人不能令法庭滿意，案中有必須以審訊處理的爭議點（issue or question in dispute which ought to be tried）或有其他理由必須進行審訊，法庭可作出簡易判決，直接裁定原告人勝訴。

11.  在考慮是否有必須以審訊處理的爭議點時，法庭會考慮被告人是否能證明有真實或真誠的抗辯理據（real or bona fide defence）。若法庭認為被告人未能展示任何可供合理爭論的抗辯理據時，便應作出簡易判決：詳見《香港民事訴訟程序》2015第一冊第14/4/9段。

12.  當然，若法庭認為案中存在嚴重的事實或法律爭議，便不應作出簡易判決，法庭不應僅僅倚靠誓章上的內容進行小型的審訊（must not embark on and mini trial on affidavits）。

討論

13.  法庭認為本案的爭議非常簡單，作為租客，被告人當然有責任每月依時繳交租金，法庭唯一要考慮的問題是，被告人提出的是否真實及真誠的抗辯理由。小心考慮後答案必然是否定的，被告人提出的根本不是合理的抗辯理由。

14.  縱觀整份租約，沒有任何條款列明業主有責任確保該物業於辦公以外的時間必須有空氣調節。該物業位於商業大廈，租約列明該物業只可用作商業用途，法庭看不到有什麼理由原告人有責任確保辦公以外時間有空氣調節，亦不明白辦公以外時間沒有空氣調節會如何影響被告人正常使用該物業。

15.  至於大廈進行維修產生滋擾的問題，首先被告人沒有提出任何理由證明維修產生了不合理的滋擾，即使真的有滋擾，責任亦非原告人，而是管理公司或工程承辦商，法庭不認為這是不支付租金的理由。

16.  基於以上分析，法庭認為被告人並沒有任何真實或真誠的抗辯理據，原告人應獲得簡易判決。

結論

17.  法庭批准原告人的申請，作出簡易判決，原告人向法庭陳詞，指正確的欠款數目應為HK$141,848.94，而非申索陳述書上的HK$141,890.94。因此，法庭裁定原告人勝訴，被告人須向原告人支付HK$141,848.94。這金額附帶利息，由入禀當日起計，以判定利率計算，直至款項付清為止。

訟費

18.  被告人敗訴，須支付原告人的訟費。由於本案尚有被告人的反申索未處理，因此法庭命令被告人須支付原告人在本案中申索部份（包括本申請）的所有訟費，若雙方未能就金額達成協議，則交由聆案官評定。