CHAN SHUK YING HON AND ANOTHER 訴 CHAN SAI CHEONG AND ANOTHER

DCCJ 7742/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2002年第7742號

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判決書

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引言

1. 第一和第二原告人(總稱“原告人”)指稱依據兩份日期皆為2002年10月11日的臨時買賣合約，原告人(賣家)分別以港幣1,398,000元和2,000元將(1)Ground Floor, Block B, Astoria Court (雅妍花園), Yuen Long, Lot No 833B4 in DD 116(下稱 “物業1”)和(2)Lot No. 822B12 in DD 116(下稱“物業2”，總稱“該物業”)售予第一和第二被告人(總稱“被告人”)(下稱“合約1”和“合約2”，總稱“該合約”)。被告人以受款人為原告人代表律師王潘律師行(下稱“該律師行”)的港幣50,000元支票(下稱“該支票”)擬支付定金，但未能兌現，被告人因此毀約。原告人在2002年12月5日將該物業以港幣1,300,000元轉售，因此蒙受港幣100,000元差價和港幣100元釐印評估費用之損失。

2. 該 合約第2條說明該物業之樓價共港幣1,400,000元，並以下述方式付款：港幣共50,000元須在簽該合約之同時付清，作為定金；港幣90,000元須在2002年10月25日或之前簽妥正式買賣合約時付清，作為首期餘款；及港幣1,260,000元須於在2002年12月24日或之前完成買賣時付清，作為樓價餘款。合約2第14條說明該合約必須同時成交或毀約。

3. 被告人指稱原告人代理人中原地產代理有限公司(下稱“中原”)的地產代理丘漢雲(下稱“丘”)告訴第二被告人為了查詢原告人會否以港幣1,400,000元的售價將該物業售予被告人(下稱“該查詢”) ，被告人應先簽署該合約及提交該支票，而第二被告人可代表第一被告人簽署該合約。被告人遵照丘的陳述做，但第二被告人說明由於銀行戶口存款不足，丘不得將該支票交給賣方兌現。被告人後來發現該合約乃是臨時買賣合約，便立刻通知丘不同意該合約和要求退回該支票，但丘說原告人已簽署該合約和收取該支票。被告人指稱從沒有約定購入該物業，而該合約亦應因丘的失實陳述予以撤銷。

4. 被告人續稱如果該合約有約束力，該合約第6條說明如買方未能履行合約條款，以至合約未能順利完成，則已付之定金將由賣方沒收，而賣方有權再將該物業出售與任何人，唯賣方不可再為此而向買方進一步追究責任或要求賠償損失。

5. 被告人沒有律師代表。與訟各方對審訊文件夾內載的文件(連同在審訊首天附加的文件)之真確性和可採納性沒有異議。原告人傳召了4位證人，即丘、第二原告人董事林綺媚(下稱“林女士”)、該律師行物業交易文員杜麗芳(下稱“杜”)和該律師行荃灣分行經理林麗娟(下稱“林”)。被告人兩位親自作供。

背境

6. 原告人是該物業業主。林女士代表第二原告人，亦是第一原告人的合法代理人。

7. 被告人是夫婦，育有兩名小孩。於2003年3月，他們在香港房屋委員會自置居所貸款計劃(下稱“該計劃”)下以港幣1,000,000元購入元朗一村屋自住。

8. 第一和第二被告人分別接受至中二和中四教育程度，能閱讀中文。第一被告人在2002年6月至12月任職飲食業。第二被告人曾做推銷員，並在1989年轉做文職，但她在2001年至2003年期間(包括涉案時間)沒有工作。

9. 丘自1996年12月開始從事地產行業在中原工作。在2002年6月至12月期間，丘是中原荃灣一分行的持牌地產代理，在審訊時他是一位高級客戶經理。被告人說丘於2002年7月至10月期間給他們的名片說明他已是中原高級客戶經理，亦是中原2001年傑出地產代理。丘則說該名片是他在2003年第4季至審訊時才使用。

10. 丘同意地產代理必須以誠實、忠誠和嚴正的態度對待客人和保障客戶在地產交易中不受詐騙、失實陳述或不合專業操手而引致的損失，而地產代理亦應保障促進客戶利益和對交易各方公平公正。

11. 第二被告人約在2002年6月至7月向丘查詢住宅物業，並說明打算在該計劃下申請貸款置業。丘作供時指出由於被告人申請未獲批准，他建議他們待批準後才置業，但被告人否認此事。

12. 被告人計劃約以港幣1,000,000元至1,500,000元置業。由於是首次置業，被告人於2002年6月至9月期間經中原參觀樓盤，亦經其他地產代理參觀不同樓盤。

13. 丘作供時指出第二被告人曾表示想購買珀麗灣一單位，他建議等待該計劃下申請被批准才考慮，亦提醒她必須安排足夠按揭貸款，她表示會得到家人財務上的支持。被告人否認丘的指稱。

14. 當該計劃下日期為2002年9月25日的原則上批准書(下稱“該批准書”)被批出後，被告人便通知丘。被告人應在該批准書4個月內置業，並只可延期一兩個月。被告人在2002年9月底至10月初指示丘替他們在元朗區找丁屋或村屋。

15. 原告人約在2002年7月至8月期間委托中原以港幣1,500,000元(但可議價)將該物業放售。

原告人的案情

16. 丘在2002年10月9日陪同被告人參觀該物業，並告訴他們該物業售價為港幣1,500,000元(但可扣除發展商提供的4%節扣)及提供樓價單張和付款方法。被告人問丘業主會否接受港幣1,400,000元，丘說可轉問原告人。被告人表示對該物業有興趣 ，但需要請示風水師傅和時間考慮才作出決定。丘提醒他們必須具備足夠財政安排才置業，並計算貸款額給被告人看，亦著他們向銀行諮詢。

17. 於是丘向發展商問價，林女士亦指稱丘曾多次致電要求她考慮減價至港幣1,300,000餘元至1,400,000元。林女士初時作供說她本來表示不可以，但在簽署該合約前兩天指示丘若然售價達到港幣1,400,000元她便接受。她後來又解釋是超過港幣1,400,000元才考慮。

18. 第二被告人在2002年10月11日向丘提出以港幣1,400,000元購買該物業，丘便邀請被告人前往其辦公室討論購買細節。丘致電發展商問價，但發展商隨後表示要有可收的定金才考慮提議的售價。

19. 第二被告人當晚約8時到丘的辦公室，表示很想購買該物業。丘解釋發展商要求買方先簽署該合約和支付定金作要約才考慮是否接納提議的購買價。第一被告人因孩子途中鬧情緒而未能與第二被告人一起來，他著她先携帶他的身份證給丘填寫資料，而他稍後才到。除了簽名、支票號碼和支票面額資料外，該合約是由丘填寫的。丘跟著解釋臨時合約的作用、該物業的明細和土地查冊紀錄、買方要求的購買價、成交日期、付款方法和該合約條款等。

20. 丘說明若然原告人接受該合約和定金構成的要約，該合約便對雙方有約束力而定金支票亦會被拿往銀行兌現。被告人不需支付佣金，但如果交易不成功，便需支付港幣28,000元(等同中原可向原告人收取的佣金)給中原作為算定損害賠償。

21. 丘著第二被告人要求第一被告人前來簽署該合約。第二被告人致電第一被告人後告訴丘他帶了小孩回家不會來，而第二被告人代表自己和第一被告人簽署該合約。

22. 第二被告人閱讀該合約後簽上“陳世昌”三字和自己的名字。丘覺得十分奇怪，並說她要為此負上責任，第二被告人堅稱第一被告人指示她簽其名字。丘從被告人參觀該物業時提出的議價和當晚被告人之間的電話對話顯示他倆購買該物業意向相同，所以沒再提出反對。丘將該合約副本交給第二被告人保存。

23. 丘本來沒預料第一被告人會不出現，所以沒有寫下 "for and on behalf of" 的字句。若然他一早知悉第一被告人不來，他必然用 "for and on behalf of"字句而不許第二被告人簽署第一被告人名字。但第二被告人既已簽署第一被告人而非她本人的名字，再後加"for and on behalf of"字句並不恰當。

24. 第二被告人開出日期為2002年10月14日的該支票擬作定金。她依丘的指示親書該律師行為該支票受款人。丘説原告人不會接受期票，如果原告人同意簽署該合約，它即時有效，而原告人亦會同時接受該支票。丘提議押後數天以便被告人作出財務安排。第二被告人說不需要，便立即修改該支票日期至2002年10月11日。

25. 第二被告人約在晚上10時離開後，丘發現合約1第10條漏填了算定損害賠償的金額港幣28,000元。丘已向第二被告人解釋該條款和收取算定損害賠償的金額，亦讓她參閱該合約，只是他不小心漏填了金額。於是丘致電第二被告人告知上述情況，並得到她同意可在該條款填寫港幣28,000元，但丘待當晚向林女士解釋後才填寫該金額。

26. 丘同意在地產代理職業操手中，雙方必須同意合約上任何增加或刪除，而雙方亦要就刪除加簽 (見該合約第3條旁的加簽)，但漏填無須一定加簽。由於丘只是不小心漏填第10條，他亦得到雙方同意補填金額，便沒有加簽。第二被告人沒有堅持由她本人填寫加簽，若有此要求，丘也樂意依她。再者，第10條不影響物業成交，最終只能引起佣金上的爭議。

27. 丘當晚致電林女士說被告人提出以港幣1,400,000元購買該物業，並已簽署該合約和準備了定金支票。林女士表示同意，於是丘即晚約11時帶同該合約給她簽署。

28. 丘向林女士解釋該合約內容，並將該合約紅色副本交給她閱讀，她留意到有一兩項地方未填寫。丘看一遍該合約白色和藍色副本時發現他漏了以地產代理身份簽署該合約。於是他在那兩份副本上簽名，但沒有在林女士手中的紅色副本上加簽。丘同意這不理想，但買賣雙方同意安排，亦不影響該物業成交。林女士接受該合約，丘取回紅色副本組成一式三份後給她在“for and on behalf”字句下代表原告人簽名。丘將該合約紅色副本和該支票交給林女士。

29. 丘立刻致電第二被告人祝賀被告人成為新業主，並要求她翌日前來他辦公室拿取賣方已簽署的該合約藍色副本，中原則保存該合約白色副本。

30. 丘否認該合約和該支票只是用來問價。中原是該物業獨家出售代理，發展商與中原相熟，所以可打電話查詢，而毋須簽署該合約。

31. 第二被告人在2002年10月12日到丘的辦公室拿取該合約藍色副本。她沒有提出反對或不滿，只說第一被告人的母親不願借錢給他們置業，表示擔心財務安排。丘陪她前往渣打銀行查詢銀行按揭。渣打銀行職員收下身份證、該批准書和該合約的副本後表示銀行對飲食行業的收入供款看得緊一點，並要求第二被告人後補其他資料才作決定。丘否認渣打銀行即時否決被告人的按揭申請。

32. 原告人在2002年10月12日指示該律師行處理出售該物業。該律師行在2002年12月15日通知丘和林女士該支票未能兌現。

33. 杜在2002年10月14日接到自稱代表被告人的吳靜光律師事務所黃小姐之電話，黃小姐說：(1)他們有指示代表被告人、(2)該支票不能兌現和(3)被告人要求減定金和延期支付首期餘額。黃小姐沒有指稱該合約因丘的陳述而無效或可使無效。

34. 該律師行通知丘上述事宜，丘便立即致電第二被告人查詢被告人是否不買該物業。她表示不是，但說財政上有困難。由於財務問題已超越地產代理的能力範圍，丘於是安排各方於2002年10月15日在該律師行開會解決此事(下稱“該會面”)。林女士指示林代表原告人出席。

35. 林、丘和被告人出席該會面，林問被告人有沒有代表律師，如有的話，她不便與他們直接傾談。被告人表示他們沒有委任代表律師，並說由於親戚不願借錢給他們，他們未能支付定金。林表示不能替被告人解決私人問題，並要求他們盡快辦理買樓手續及在成交日期(2002年12月24日)前安排按揭支付餘款。

36. 林致電請示林女士後告訴被告人賣方暫時沒有表示任何通融或延期。被告人沒有在該會面中指稱丘的陳述引致該合約無效或可使無效。

37. 丘、林女士和林在證人陳述書指稱，經商議後林代表原告人(在保留其對被告人未付定金的權利下)要求被告人成功申請按揭後立即支付定金和首期，但不得遲於2002年12月24日支付。但林作供時說她印象中只提及按揭貸款不可遲於2000年12月24日安排妥當，但若林女士知悉被告人會申請銀行貸款，她會考慮同意延遲支付上述款項日期至2002年12月24日。

38. 被告人後來要求該律師行協助他們申請按揭貸款。林在該會面那天影印了被告人身份證和寫下他們的聯絡電話。第二被告人在翌日上午提交其他資料(包括該批准書正本)給林影印以便申請銀行按揭。林於2002年10月16日致電及傳真香港滙豐銀行和恆生銀行轉介被告人資料。於2002年10月24日或之前，兩所銀行均向林表示被告人的按揭申請已獲批准。當恆生銀行首先批出按揭貸款，該律師行問被告人會否簽署正式買賣合約和用該銀行按揭貸款支付首期。他們說等另一銀行批出按揭申請才決定。

39. 當兩所銀行批出按揭貸款後，林要求丘聯絡被告人。第二被告人告訴丘基於家庭原因，被告人不會簽署正式買賣合約或購買該物業。杜在2002年10月25日致電第二被告人時亦得到同樣回應，但第二被告人沒有指稱因丘的任何陳述令該合約無效或可使無效。

40. 丘嘗試在翌日找第二被告人，但未能聯絡上。該律師行在2002年10月26日將該支票再入票，但未能兑現。為了減輕損失，原告人於2002年12月5日將該物業以港幣1,300,000元轉售，因此蒙受港幣100,000元差價的損失。

被告人的案情

41. 被告人於2002年10月初參觀該物業。當時丘將價目表和付款方式單張交予被告人及表示該物業售價為港幣1,500,000元(但有議價空間)。被告人問可否以港幣1,300,000元至1,400,000元與發展商議價，丘稱可代他們問價。第一被告人想試探賣方的底價，亦表示要睇風水和作財務安排，所以沒說問價成功便一定會接受。

42. 第二被告人屢次致電丘詢問問價結果，她得知丘曾以港幣1,400,000元向發展商問價。如果發展商接受這售價的話，她仍需徵求第一被告人的同意才可簽署買賣合約。

43. 丘在2002年10月11日回覆第二被告人說發展商不清楚查詢者是否對該物業真的有興趣，為顯誠意，最好還是先提供文件(包括該批准書、第一被告人身份證和港幣50,000元支票)給發展商考慮。丘沒有解釋港幣50,000元金額的目的或要求第一被告人携帶該批准書到其辦公室簽署文件。第二被告人問支票面額可否少一點，丘說既然支票不會兌現，港幣50,000元比較有誠意。丘相約第二被告人當晚到其辦公室交文件給他和簽署問價文件。第二被告人記不起有沒有將上述情況轉告第一被告人，但後者表示不知問價結果。

44. 第一被告人初時作供說由於下班返家後第二被告人已離開，他未能與她接觸。他後來又說返家後第二被告人告訴他她應丘之邀往他辦公室提供文件作問價之用。由於是第一被告人申請該批准書，第二被告人需取其身份證轉交丘以便向發展商證實被告人問價的誠意和填寫文件作問價用途。第一被告人在盤問下則指稱第二被告人只轉述丘要求支票、該批准書和身份證以確認他們問價的誠意，但否認第二被告人說要簽署文件。於是第一被告人便留在家中看管孩子。

45. 到了丘的辦公室，第二被告人告訴丘第一被告人未能前來，並說她想先向銀行查詢按揭貸款申請才決定是否購買該物業。

46. 丘填寫兩份相若的文件(後知是該合約) ，並指稱為了向原告人作出該查詢，第二被告人應代表自己和第一被告人簽署該兩份文件，丘亦承諾只將該支票影印本(而非正本)交給原告人。丘說第二被告人可以第一被告人的名字(即“陳世昌”三字)簽署該些文件。丘更說誰簽名不打緊，因為最終是以在該律師行簽署的正式買賣合約為準。

47. 丘填寫該兩份文件時沒有阻止第二被告人閱讀該些文件，但他與她傾談其他事宜，分散了她的注意。第二被告人信任丘，未有留意、閱讀或要求時間閱讀該兩份文件，也不知它們是臨時買賣合約。丘當時一面填寫該兩份文件，一面著她簡略看看該兩份文件他指示的地方，並説明該兩份文件只為問價，而被告人毋須以港幣1,400,000元必買該物業，所以她不擔心。再者，當天只是參觀該物業後第三天，被告人沒可能在兩天內作出置業決定。雖此，第二被告人作供時只花了約10分鐘閱讀該兩份文件便明白其性質。

48. 第二被告人當晚沒有留意丘填寫該合約第1和2條的內容和各項金額。她作供時同意該兩份文件沒有任何字眼提及問價或港幣1,400,000元的單一金額，只是後來才知道將全部金額加起來才等同港幣1,400,000元的議價基準。

49. 第二被告人認為如果原告人不同意提議的購買價，該兩份文件應被毀去，但如果原告人接受的話，被告人需再詳細考慮，而雙方會在該律師行經解釋後才簽署買賣合約。

50. 丘要求第二被告人提供該支票作該查詢之用，但她沒問為何受款人是該律師行。由於未有相關存款，她著丘不要將該支票交賣方兌現 。丘同意並説只會待原告人回覆該查詢和第二被告人確認有足夠銀行按揭貸款後才將該支票交予該律師行。第二被告人信賴丘之承諾才將該支票交給他。她只是在審訊時才留意到合約1和2內載的港幣48,000元和2,000元定金金額，她並不為意他們真的需要付錢。

51. 被告人沒有支票戶口，該支票是第二被告人朋友張疊儀(下稱“張”)出具的。當時丘說2002年10月14日的支票日期太久遠，要求第二被告人寫上當天或翌日日期，她便將支票日期改寫為2002年10月11日，並趕快在數分鐘內拿該支票出外給張加簽。

52. 丘將該兩份文件副本交給第二被告人。她在丘的辦公室共逗留了約個多至兩小時，期間沒有致電第一被告人，而第一被告人亦沒指示第二被告人代他簽署該兩份文件。

53. 本判決書上述第43至51段所提及丘的各項陳述總稱為“該陳述”。由於原告人指示中原推銷該物業，第二被告人一直以為丘是代表原告人和得到他們的授權行事。第二被告人説她對丘的信任合理，她否認她不小心行事。

54. 第一被告人在第二被告人返家後花了15至30分鐘閱讀第二被告人簽署的該兩份文件副本發現它們是臨時買賣合約，而合約1第10條有地方漏空。他認為該合約不是問價而是買賣合約性質，亦從而理解該物業售價為港幣1,400,000元(包括港幣50,000元定金)。

55. 第一被告人從未同意購買該物業，亦未授權第二被告人代他簽署該合約，他對第二被告人在該合約上簽署了他的名字和寫上他的身份證號碼表示不滿。被告人相信是丘誤導第二被告人，第一被告人當時不在場，而第二被告人知識水平比較好，於是第一被告人當晚要求第二被告人聯絡丘弄清楚該合約的性質及撤銷該合約。第二被告人作供時稱第一被告人曾致電在香港置業工作的朋友詢問後才著她打電話給丘。

56. 第二被告人多次嘗試但未能聯絡丘，她沒留言，也沒致電丘名片上他主管之手提電話或致電/折返中原投訴。第一被告人説丘到了午夜12時至零晨1時才覆電給第二被告人。第二被告人否認丘主動致電他們，並說她約在晚上11時許找到丘，而他約在兩分鐘後覆電給她。

57. 第二被告人告訴丘他們諮詢朋友後發現該兩份文件有問題，並要求退回文件和該支票。丘說業主已同意售賣該物業、簽署了該合約及收取了該支票作為定金，所以被告人必須購入該物業。第二被告人表示被告人只是問價，丘是知悉被告人未作好銀行按揭安排，她質疑丘的用心。丘表示他認識很多銀行朋友可幫忙解決困難，著她不要擔心。第二被告人認為丘在她未妥善安排按揭情況下已將該支票交予業主是違反承諾，對此她表示憤怒和驚訝。第一被告人否認第二被告人與丘在電話中說他們仍想買樓，只因親戚不支持才未能支付定金。

58. 被告人很想取回該支票和解決此事，於是第二被告人相約丘於翌日見面。翌日她往丘的辦公室拿取原告人已簽署的該合約藍色副本和相約前往該律師行開會取回該支票。丘帶她到翠峰臺樓盤大堂內渣打銀行櫃枱向她介紹其按揭部經理Au See Yan女士(下稱“歐”)以便查詢被告人能否申請足夠按揭貸款以購買該物業。

59. 第二被告人看見歐手中拿著該合約副本，而第10條填上港幣28,000元算定損害賠償金額。丘從來沒有提及此事，而她簽署該兩份文件時未留意有漏空的地方，也未見該金額，她相信丘在她簽署後才填上該金額。被告人否認丘當晚致電第二被告人說會在第10條填上港幣28,000元的金額。

60. 雖然丘在2002年10月11日晚告訴第二被告人已將該支票交給原告人，但仍說未入票和會弄清楚這事，而且2002年10月13日和14日是公眾假期，所以第二被告人沒預料該律師行會入票。但第二被告人在2002年10月15日早上致電張時發現該支票已被入票，而銀行亦已通知張退票。

61. 第一被告人未能在2002年10月12日請假與丘見面。由於被告人在當晚已經第二被告人表述立場，他沒有在該會面之前親自與丘接觸嘗試取回該支票。其實銀行戶口根本沒錢，受款人無從轉帳，所以他對該支票不擔心。

62. 被告人沒有聘用律師，但曾諮詢其他地產代理。被告人於2002年10月15日前往該律師行商討解决該合約和取回該支票。他們向林表示沒有代表律師。第二被告人投訴她是受丘誤導才簽署該合約，而該合約是想迫使被告人購買該物業，但林說她不能理會他們與丘之間的糾紛。第一被告人記不清楚但相信他沒有在該會面正面提及他從沒授權第二被告人簽署該合約。被告人表示直至該會面那天，雖然他們對該物業有興趣，但仍未決定置業或願意購買該物業，第一被告人說他當日的立場是不買該物業。

63. 第二被告人在該會面説歐告訴她銀行不會受理他們的按揭申請，她更取出文件顯示這情況。林取過該些文件 (包括身份證、銀行存摺、稅單和該批准書)後堅持影印該些文件而不肯交回給第二被告人，並主動說可幫助他們查詢申請按揭，第二被告人要求林不要影印她的文件，但不好意思搶回文件阻止林。

64. 被告人在該會面未能取回該支票或撤銷該合約，但她忘記有沒有質疑為何在這情況下仍需要查詢按揭事宜。第一被告人認為他們雖無意購買該物業，但向銀行查詢申請按揭也無防，他們最終可不採用銀行提供的按揭，但銀行的回覆可證明他們那時未有足夠條件申請按揭貸款。第一被告人銀行存摺當時未有連續三個月收入存款資料，根本未達申請按揭的基本要求。但第二被告人否認第一被告人當時覺得查詢也無防，她説只因她無法從林手中取回文件，所以該律師行才替他們作查詢按揭。

65. 林轉介被告人予香港滙豐銀行和恆生銀行申請按揭。第二被告人沒向銀行說明被告人根本不想購買該物業或想擱置申請。

66. 直至2002年10月24日仍沒有銀行通知第二被告人按揭申請成功。在2001年10月25日，第二被告人告訴杜不買該物業，但她沒有提及丘的誤導行為，杜說不簽署正式買賣合約便是毀約。第二被告人通知張止付該支票。因此，該律師行再將該支票入票也未能兌現。

67. 被告人認為由於該陳述失實，他們可撤銷該合約。第一被告人亦指稱由於他沒有簽署該合約或同意購買該物業，他也可撤銷該合約。被告人大約在2002年10月底尋求法律意見，律師解釋根據該合約第6條，若然該合約對被告人有約束力(被告人否認此事)，他們沒付定金，所以原告人不可沒收定金，而只可將該物業轉售，但不許向被告人追收差價。

68. 第二被告人在2002年10月底向地産代理監管局投訴丘。

本案的爭議點

69. 下述為本案的爭議點 :

(1) 第一被告人是否該合約的締約方﹔

(2) 第二被告人是否被授權或有表面的權力代表第一被告人簽署該合約﹔

(3) 丘有否向被告人作出該陳述﹔

(4) 如有的話，他有否得到原告人授權或有表面的權力代表原告人作出該陳述﹔

(5) 如有的話，該陳述是否錯誤和失實﹔

(6) 如有的話，被告人有否依賴該陳述而簽署該合約﹔

(7) 若然被告人毁約，原告人有否蒙受經濟損失﹔

(8) 如有的話，原告人是否因該合約第6條而不能追討經濟損失。

證據的分析

70. 本席細心考慮本案之證據和與訟各方證人作供時的舉止形態，並認為在重點爭議和關鍵事實上，原告方證人的證供在相對可能性的平衡原則下比較可信。雖然本席在一些事實判斷上未能接受他們的說法，但本席認為這對他們其他證供無損，亦不影響他們其他證供的可信性。本席作出上述評估時已緊記被告人是親自行事，沒有律師代表。但是被告人未被親自處理訴訟難倒，他們對原告方證人的盤問及所作開案和結案陳詞也顯示他們能掌握案情和答辯理據。雖此，原告方證人仍能清楚交待事情始末及合理地應付被告人的盤問。

失實陳述

71. 本席在相對可能性的平衡原則下作出以下的事實判斷，並認為丘沒有向被告人作出該陳述 ﹕

(1)	與訟各方不反對丘是位有經驗的地產代理，而中原作為一所有規模和信譽的地產代理公司亦是雙方的地產代理。丘同意他應遵守本判決書第10段所述的專業操守。
(2)	被告人在是次事件前沒有置業經驗，但他們接受至中學教育程度，能閱讀中文，而第二被告人在涉案時已有數年文職經驗。被告人作供時也能在短時間內輕易地閱讀該合約的部份中文條文。
(3)	被告人稱他們一早已立下港幣1,000,000元至1,500,000元的置業購買價，亦明白他們需在2002年9月25日(即該批准書日期)起4個月 (最多延期一兩個月) 內置業，所以被告人置業有時間限制和壓力。故此，被告人於2002年10月11日提出以港幣1,400,000元購買該物業，而其後該物業約定買賣成交日為2002年12月底與上述背境吻合。本席亦相信被告人以為能得到家人財務上的支持，否則也不會在未考慮貸款按排前便擬在該計劃下放棄公屋和置業。
(4)	第一被告人結案陳詞時同意被告人参觀該物業時認為該物業不錯，亦問丘原告人會否接受港幣1,300,000元至1,400,000元的購買價。本席接受丘曾計算樓價按揭數據給被告人参閱，因此本席相信丘亦提醒被告人有關按揭事宜。
(5)	本席同意被告人参觀該物業時仍未決定購買，但經考慮和請示風水師傳後，第二被告人在2002年10月11日代表第一被告人和她自己向丘提出以港幣1,400,000元購買該物業。本席認爲這是他倆的共同意願，並不同意該提議只是問價。
(6)	本席認為丘在2002年10月9日問價時，林女士表示購買價超逾港幣1,400,000元才考慮，而林女士在2002年10月11日回覆丘表示有可收的定金才考慮。雙方不反對丘告訴第二被告人她需提供支票和相關文件，而丘亦邀請第二被告人當晚前來他的辦公室簽署文件和辦理該物業事宜。爭議點是所提供的文件和支票及所簽署的文件之作用。
(7)	被告人質疑為何丘提及他只向林女士問價兩次，而林女士作供時則指丘多次問價。本席認為兩位證人證供沒有抵觸，若有的話，與訟各方也對問價結果無爭議。
(8)	第一被告人指稱他沒授權第二被告人代他簽署文件。第二被告人則說她知悉要在2002年10月11日當晚在丘的辦公室簽署文件作問價之用，而她前往丘的辦公室前亦告知第一被告人她需要簽署文件。 本席不接受第一被告人的指稱，並認為被告人兩人皆知第二被告人當晚會在丘的辦公室簽署購買該物業的要約文件，但由於第一被告人要看管孩子沒空前往，所以他將其身份證交給第二被告人代他簽署文件。
(9)	本席認為丘沒有向第二被告人作出該陳述。由於被告人指稱第二被告人簽署該合約不知悉該些文件的性質，代表原告人的廖大律師陳述被告人的答辯理據其實是否定曾訂立合約(non est factum)的抗辯理由。她援引Spencer Bower, Turner and Handley, Actionable Misrepresentation第2000年版一書第22和222頁第45和336段如下:

"Since Saunders v Anglia Building Society (Saunders) this plea depends on whether the document was fundamentally different from what the signatory supposed it to be ...... The law may now be summarised as follows. The plea is not confined to blind and illiterate persons but must be kept within narrow limits. Carelessness in signing an instrument will generally preclude the availability of the plea. If a person for sufficient reasons, permanent or temporary does not understand the document he signs, failing to detect a fundamental difference between it and the instrument he supposes it to be, he may succeed on the plea and the instrument will be void ab initio ......"

	雖然第二被告人知識水平比第一被告人好，後者當晚在家中只花半小時已看出該兩份文件是臨時買賣合約。被告人作供時亦輕易地在短時間內閱讀及明白文件的性質。丘沒有在個多至兩小時會面期間阻止第二被告人閱讀文件，因此她應有充裕時間了解該兩份文件的性質內容。本席認為否定曾訂立合約的抗辯不成立。
	本席認為第二被告人沒可能不知道簽署該兩份文件的要約性質。考慮購買樓宇與港幣1,400,000元樓宇購買價對一般家庭是重要投資，第二被告人指稱丘叫她看他指示的地方和分散她的注意，她因而未有細心參閱或要求時間參閱文件，此說法不合理。本席不接受其指稱，若然第二被告人不知悉文件性質，這亦是她本人疏忽所致。
(10)	若然丘作出該陳述，而第二被告人理解該兩份文件是用來就港幣1,400,000元購買價問價，她未能解釋如何理解該合約第2條內說明不同時段應支付所填寫的金額(即定金、首期和尾數款額)或為何該兩份文件沒載有港幣1,400,000元的單一問價價目。
(11)	被告人表述簽署該兩份文件和提供身份證目的是向原告人證明買家身份和問價誠意。若是如此，本席認為提供該批准書、身份證及/或銀行存摺已足夠，而毋須簽署該兩份文件、請張出具該支票、更改該支票日期或提交該支票給原告人。其實丘早前已以港幣1,300,000元至1,400,000元作口頭問價，只是原告人不接受。這顯示被告人理解議價是可以口頭形式進行，只是正式還價要約才以書面進行。
	第二被告人未能合理地解釋(亦沒有質疑)該兩份文件對問價有何作用。再者，一張說明未有銀行存款支持和不許交予原告人的支票也未見得對問價有任何幫助。反之，丘和林女士指稱原告人要有買家正式要約和定金才考慮接受以港幣1,400,000元出售該物業比較合理。
(12)	被告人未能解釋(亦沒有質疑)為何(a)該支票面額等同該兩份文件上的定金總額和(b) 該支票的受款人在問價的情況下是該律師行而非原告人。本席認為第二被告人清楚明白該支票是該合約項下的定金，亦構成購買該物業要約的一部份，因此是支付給代表原告人的該律師行作為購買該物業的保證金。
(13)	被告人未能合理地解釋修改支票日期和當晚即時相約張在修改日期旁加簽的迫切性。被告人指稱丘說2002年10月14日的支票日期太久遠，但當晚11日和14日只有3天之別，而其中兩天是公眾假期，第二被告人沒理由不質疑修改日期對問價有何影響。
	本席認為丘能合理地解釋該支票和該合約日期必須吻合的原因(即如果原告人接受該要約而雙方因此達成協議，該支票便應依該合約條款在簽署該合約同時兌現)。本席接受丘有向第二被告人作此解釋，並許可她選擇當天或作好財務安排後才簽署該合約，只是第二被告人堅持當天簽署。
(14)	被告人質疑丘有關合約1第10條說明支付中原作為算定損害賠償的港幣28,000元金額的證供。被告人懷疑丘(一位有經驗的地產代理)後來補填資料的動機。本席同意這錯漏是不該，亦理應邀請被告人加簽確認。丘坦然承認這是他的錯漏，但説他已解釋該條的內容，後來得到第二被告人電話同意才補填金額。
	反之，第一和第二被告人對於發現上述錯漏的時間不符。第一被告人指稱他在2002年10月11日晚閱讀該兩份文件時已發現合約1第10條有漏空的問題。第二被告人則指她翌日看見歐手中文件才察覺有問題。本席對被告人的指控有所保留，但由於該條內容與本案爭議無涉，而中原和被告人之間仍有未完結之訴訟，本席毋須就此點作最終的事實判斷。
(15)	因此，本席相信丘有向第二被告人解釋該合約為臨時合約和要約的性質(即原告人如果接受要約雙方便達成有約束力的協議)、被告人作為買方就該物業提議的購買價、成交日期、付款方法等，亦解釋該合約的條款。第二被告人亦在清楚明白上述事宜下簽署該合約。本席認為丘並沒有向被告人作出該陳述，更無錯誤或失實陳述可言。因此，本席毋須考慮丘是否代表原告人或有表面權力代表原告人作出失實陳述。

72. 林女士當晚代表原告人接受港幣1,400,000元的購買價和簽署該合約，原告人接受了被告人的要約，因此該合約對雙方具約束力。林女士亦依該合約條款收取擬作定金的該支票。

73. 被告人質疑丘及林女士作供時就丘於2002年10月11日當晚致電林女士的時間不符。與訟各方無反對第二被告人簽署該合約時林女士仍未簽署，但第二被告人在2002年10月12日從丘手中取回該合約藍色副本已有林女士的簽名，所以林女士必然在第二被告人離開丘的辦公室後簽署該合約。另外，被告人質疑丘在該合約上漏了代表中原簽名的動機。本席同意此遺漏亦是不該，但不影響該合約對買賣雙方的約束力。

74. 本席認為雙方在達成合約後的行為(尤其是被告人向3所銀行申請/查詢有關該物業按揭貸款事宜)引證他們是理解買賣合約的存在和約束力。本席在相對可能性的平衡原則下接受丘當晚主動致電第二被告人通知她原告人已簽署該合約，並相約她於翌日拿取原告人簽署的該合約副本。本席不同意第一被告人在第二被告人返家後發現該合約不妥或後者主動打電話給丘，本席亦不接受第二被告人在電話談話中向丘投訴他誤導她簽署該合約。雖然第一被告人指稱他從未授權第二被告人簽署文件，他不但沒有致電丘提出反對，還許可在無他授權下簽署文件的第二被告人代他與丘繼續交涉。被告人也沒有向丘以外的中原人士(包括丘的主管)投訴。

75. 被告人指稱他們不買該物業和未決定置業，但未能合理地解釋為何他們在2002年10月12日沒有提出撤銷或不履行該合約，反而第二被告人跟隨丘向渣打銀行查詢有關該物業申請按揭事宜，第一被告人及後對此亦沒有提出反對。本席認為這顯示被告人明確知悉和同意該合約的存在。本席在相對可能性的平衡原則下接受第二被告人沒提出不滿，只說第一被告人的母親不願借錢給他們置業，亦擔心不能成功申請銀行按揭，所以接受丘轉介予渣打銀行讓她查詢按揭事宜。

76. 被告人指稱杜說吳靜光律師事務所致電該律師行自稱代表被告人，這與林説被告人在該會面表示沒有委任律師不符。本席觀察杜作供時的舉止形態，認為她可信，而她亦有當日手書電話會談記錄為憑據。再者，此項證據未能左右本案的重點爭議。

77. 被告人有關該會面的說法不合理。如果他們堅持未作置業決定和不買該物業、認為丘的失實陳述誤導了他們，而他們理解渣打銀行確立他們無足夠條件申請按揭，第二被告人沒有合理理由將申請銀行按揭資料展示給林。本席在相對可能性的平衡原則下不相信第二被告人出示該此資料是為了證明他們未能達到申請銀行按揭要求或她因無法從林手中搶回該些資料才引致轉介辦理銀行按揭申請。被告人明知林想轉介他們予香港滙豐銀行和恆生銀行申請按揭，雖然第二被告人否認她在該會面後再往該律師行提交申請銀行按揭文件，本席留意第二被告人盤問林時指稱她在該會面翌日傅真進一步資料(即第一被告人的公司告證明)給該律師行。第一被告人更說向銀行查詢按揭事宜也無防。本席認為上述顯示被告人知悉和同意作按揭查詢/申請，亦代表該合約是存在的。

78. 從2002年10月15日至25日，被告人沒有向該些銀行聯絡人說明根本不想購買該物業或想擱置申請。雖然被告人堅持他們未作好銀行按揭安排前不會決定買樓，本席認為被告人其實已在2002年10月11日決定購買該物業，亦簽署對雙方有約束力的該合約，但他們私人財務安排遇上沒預料到的困難，這些財務困難與該合約約束力無涉。被告人完全沒有披露任何銀行文件支持其未能及時安排按揭貸款的指稱，本席相對地接受銀行在2002年10月24日或之前草略通知林被告人的按揭申請原則上沒有問題。

79. 與訟各方同意第二被告人在2002年10月25日告訴該律師行不買該物業時沒提及因丘的該陳述失實而引致該合約無效。本席認為被告人只因財務上安排失誤才引致他們毁約。

80. 最後，被告人結案陳述指他們沒可能在該批准書未批出時對珀麗灣單位表示有興趣，因此質疑丘的可信性。被告人已準備在該批准書批出後置業，因此他們積極参觀多項物業，本席認為他們對某物業表示有興趣不足為奇，丘也沒說被告人會即時置業。反之，丘作供説(而本席接受)他建議被告人待該批准書批出後才考慮置業，亦提醒第二被告人安排足夠按揭貸款。

第一被告人

81. 與訟各方同意第一被告人沒有親自簽署該合約，該合約由第二被告人簽上“陳世昌”三字和她自己的名字。第一被告人指稱他不知悉和未有授權第二被告人簽署文件和以該支票支付定金，被告人續指丘誤導第二被告人可以“陳世昌”三字簽署該兩份文件，而買賣合約應以在該律師行簽署的正式買賣合約為準。

82. 本席相對地認為第一被告人因看管孩子沒空便授權第二被告人代表他簽署該合約和將其身份證及該支票交予丘作為以港幣1,400,000元購買該物業的要約。第二被告人作供說她當晚前往丘的辦公室前已告知第一被告人會簽署文件，這與第一被告人的證供廻異。第一被告人完全沒有質疑為何要簽署文件或提交該支票，或為何不需他前往丘的辦公室。本席認為第一被告人明白他是該計劃下的申請人，他必需簽署或委托他人代他簽署購買該物業的文件。

83. 廖大律師陳述，若然第一被告人未有如上述授權第二被告人，她仍有表面的權力代表他簽署該合約和將該支票交給丘作定金之用(見Bowstead and Reynolds on Agency第17版第307頁第8-013段)。被告人是倆夫婦，他倆對樓宇的看法一致，丘沒有理由懷疑他們沒有共識。他們參觀該物業時已表示有興趣，亦共同向丘以港幣1,300,000元至1,400,000元問價，這與第二被告人在2002年10月11日向丘提議的購買價相若。本席接受丘當晚要求第二被告人通知第一被告人前來簽署該合約，只是第二被告人致電第一被告人後才確定他未能到來。第一被告人亦將其身份證給第二被告人以顯示她可代他簽約。顯然被告人對購買該物業的意向一致，而第一被告人的行為亦向丘表示第二被告人有表面權力代表他簽署該合約。

84. 本席同意丘作為地產代理應安排第二被告人以"for and on behalf of"(即代表)形式簽署自己名字而非“陳世昌”三字。雖此，這對第一被告人實在有授權第二被告人的分析無損。本席亦接受丘在本判決書第22至23段所載的解釋。本席亦認為上述有關2002年10月15日後雙方行為的分析顯示第一被告人已追認確立該合約的存在和有效性(見Bowstead and Reynolds on Agency第17版第69頁第2-070段)。

賠償的問題

85. 廖大律師援引McGregor on Damages第17版第787頁第22-032 - 22-033段如下 ﹕

"Where the buyer refuses to proceed with the contract in such circumstances as amount to a repudiation or discharging breach, a number of remedies are available to the seller. In the first place, he may resort to the equitable remedy of specific performance; or, secondly, he may treat the breach as discharging the contract, forfeit any deposit but restore any payments made on account of the purchase price, and proceed to deal with the property as he desires ...... The seller's third course is to sue for damages. This remedy should in no way be prejudiced by the existence or the pursuit, other than to finality, of the other remedies."

86. 該書第17版第788-789頁第22-034 - 22-035段說明一般賠償的計算方式 :

"The normal measure of damages is the contract price less the market price at the contractual time fixed for completion ...... The price at which the seller has resold is strictly not to be taken in preference to the market price, but it has been taken in most cases, of which Noble v Edwards is the prime illustration and Keck v Faber and York Glass v Jubb are others ...... Indeed, since the market value of a parcel of land is a matter upon which there may be much difference of opinion, it is to the seller's advantage that his resale price be taken at least as strong evidence of the market value."

87. 原告人於2002年12月5日將該物業以港幣1,300,000元轉售，本席同意在一般計算下，原告人基於被告人毀約而蒙受的損失為港幣100,000元差價和港幣100元釐印評估費用。雖然本席要求廖大律師考慮Sihombing and Wilkinson, Hong Kong Conveynancing Law and Practice第1A冊第XV489頁第[1754]段、Chieveley and Jones, The Law of Restitution第6版第528頁第20-036段和多個澳洲案例，她表示原告人放棄未付定金的申索，而只向被告人追討毁約的賠償(damages for loss of bargain)。

88. 被告人指稱該合約第6條說明不許原告人作出賠償申索。廖大律師陳述說，該合約第6條不適用於本案毀約的情況，並援引Man Sun Finance (International) Corp v Lee Ming Ching Stephen [1993] 1 HKC 113一案以支持其論據。該案的臨時買賣合約載有與該合約第6條相若但針對賣方未能履行合約的條款。該條說明如果賣方未能簽署正式買賣合約，賣方須支付雙倍定金予買家，否則買家保留購買物業的權利。該案賣方不願簽署正式買賣合約，亦沒有將支付首期支票拿去兌現。賣方一星期後表示願意退回首期和支付算定賠償予買家，但買家堅持購買物業。

89. Litton JA法官在第120頁說 :

"Assume that it was the purchaser who was unable or unwilling to complete the formal agreement and pay the balance of deposit on 3 April 1992, is the vendor not entitled there and then to invoke cl 7, forfeit the deposit of $200,000 and resell the flat and car parking space the next day? Is cl 7 to be construed as if the rights of the vendor were ...... 'left in abeyance' for a period, not to crystallize until it has served a notice requiring the purchaser to 'complete'? Is the vendor required to wait for the purchaser's further failure before he could invoke cl 7? The answer to my mind must be 'no'."

90. Godfrey J 同樣地在第124-125頁說 :

" ...... And provide, in the case of the purchaser, that if he decides not to sign the formal sale and purchase agreement on the specified date, he is to forfeit his preliminary deposit to the vendor. ......

Under these arrangements, the obligations of the parties crystallize on the specified date ......

If, however, the purchaser fails to sign the formal sale and purchase agreement on or before the specified date, the vendor will be entitled to forfeit the preliminary deposit. But is the vendor entitled, instead of doing so, to insist on specific performance? ......

The problem which has to be addressed in all these cases, as it seems to me, is whether the provision which the provisional agreement makes in relation to a failure by one of the parties to sign the formal sale and purchase agreement is one which limits (and, if so, to what extent) what would otherwise be the right of the other party to insist on specific performance. The relevant provision takes away the innocent party's right to specific performance but only on terms that the defaulting party performs some alternative obligation instead, then the defaulting party, given this option, must perform that alternative obligation strictly in accordance with its terms in order to take the benefit of the provision."

91. 本案悔約方是買方而非賣方。依據Man Sun Finance (International) Corp一案的法理，本案買賣雙方在該合約下的權利和義務應在約定簽署正式買賣合約日期結晶。若買方悔約，賣方本可追索毁約的賠償(damages for loss of bargain)，争議點是被告人可否依賴該合約第6條限制原告人作出賠償追索。依據上述法理，該合約第6條的效力是基於買方在該條下的一些承諾，即支付可被賣方沒收的定金。由於被告人沒有支付定金，本席認為他們不能依賴該合約第6條作或然答辯理據。

92. Chan Chun Ming Coleman and anor v Chung Lik Keung and Tam Sau Kam and anor HCA4025/1991, Barnett J 法官(1992年5月29日，無彙報的案例)和Allied Asset Limited v Kenley Investment Limited HCA4614/1998, Cheung J法官(1998年11月5日，無彙報的案例)的判詞亦支持上述結論。

93. Chan Chun Ming Coleman and anor一案和Allied Asset Limited一案的賣方不願簽署正式買賣合約，並想依賴臨時買賣合約第6條雙倍退回定金了結合約。Barnett J 法官在前者案例說 :

"...... In my judgment, the parties' rights are extinguished only upon the vendor both failing to sign the Formal Agreement and upon payment of the required sums by him. Until he has done both, clause 6 has not effectively been invoked and consequently is not effective to extinguish the other remedies open to the parties. It would make nonsense of the mutual arrangements between the parties if either of them could, for whatever reason, fail to sign the formal agreement but the fail to make the payment required of them and simply invite the other to sue for that payment. Once payment is made, then and only then, is there full and final settlement between the parties which has the effect of extinguishing their other rights and remedies."

Cheung J 法官在後者案例中說 :

"...... I would respectfully adopt the reasoning of Godfrey J in Man Sun Finance. In my view, Clause 6 must be construed as imposing an obligation on the Defendant, if he wished to exercise the option conferred on it to withdraw from the sale, to pay the money either on or before the specified date. It cannot be right to attribute to the parties an intention that the Defendant, having failed to enter into the Formal Agreement or having indicated that it would not complete the sale, was entitled to keep the Plaintiff waiting indefinitely for the amount or requiring the Plaintiff to sue for the amount. Any other construction will lead to an absurd result."

總結

94. 基於上述的分析，本席判令原告人勝訴，第一和第二被告人分別和共同地須支付原告人港幣100,000元差價和港幣100元釐印評估費用的損失，兼付上述港幣100,100元的利息，由傳訊令狀日期起計至判決日期，以判決利率(即年息8厘)計算，之後以判決利率計算直至付款為止。

95. 本席亦作出暫准訟費命令，判定第一和第二被告人須支付原告人本案之訟費。如雙方未能就數額達成協議，則由法庭評定。本席亦頒下大律師證書。除非任何一方提出申請更改該訟費命令，否則該命令在本判決書頒下後14天即成為絕對命令。