CHEN HSONG INVESTMENTS LTD 訴 黃炳全及另二人

LDPE 1146 /2006

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPE 2006年 第 1146 號

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判   案   書

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背景

1. 申請人為香港九龍元州街265至271號及福榮街344至348號昌發工廠大廈地下B舖（“該舖”）之業主。 申請人於2005年5月3日與第一答辯人簽訂租約將該舖租予第一答辯人，租金為每月30,000.00元，由2004年4月1日租至2007年3月31日。

2. 由於第一答辯人於2005年12月1日起未有繳付租金並拖欠2004年5月份之欠租餘額442.72元，申請人於2006年10月26日入稟本案之申請要求收樓及向第一答辯人索償欠租/中間收益及利息。 申請人亦向第一答辯人索償拖欠之電費及差餉。

3. 此外，申請人亦指稱第二及第三答辯人為分租客或佔用人，向其要求收樓及索償中間收益，每月為30,000.00元，由2006年11月1日起計至收回該舖之空置管有權為止。 申請人以2006年11月1日為開始計算中間收益的日期只是為了方便，以一個整月來計算，申請人其實是可以以入稟的日期，即2006年10月26日來計算中間收益。

4. 第一答辯人只承認有拖欠計算至2005年6月30日之租金22,735.48元及電費4,915.75元，但指稱由2005年7月1日起已將該舖的租權轉讓予第二答辯人， 所以否認須為2007年7月1日及之後的欠款負責。

5. 由於第二答辯人之榮安（香港）公司及李佳然並沒有作出任何答辯，申請人已於2006年12月8日取得有關這兩位答辯人之裁決。第二答辯人之高笑薇女士則在本案中提出答辯，指稱她已於2006年2月28日退出與李佳然的合夥生意，所以由2006年3月1日起，所有分租合約下產生的債務或責任與她無關。

6. 第三答辯人則聲稱他並不是分租客/佔用人，但他曾於2006年9月28日在拍賣行中購入該舖的一些傢俬及物件，並獲執達史批准於2006年10月1日前在該舖內處理這些貨物。不過，他已於2006年10日1日經其員工鄭金煥交回舖位。因此，第三答辯人不同意在2006年10月1日之後有佔用該舖，亦不同意申請人針對他的申請。

7. 本席現就申請人針對每一位答辯人的申請作出裁決。

第一答辯人的責任

8. 第一答辯人同意有欠下申請人租金及電費。 在審訊時，雙方同意計算至2005年6月30日之欠租為 22,735.48元及電費為4,915.75元。雖然雙方所同意的欠租數額與申請人在申請通知書中申請的數目不同，不過第一答辯人是願意支付雙方同意的數目。 因此，本席會就雙方同意的數目頒令。

9. 雙方亦同意由2005年7月1日計至2007年5月31日的欠款如下：-

(1)	租金（由2005年7月1日計至2007年5月31日， 一共23個月）， 每月為30,000.00元	690,000.00元
(2)	電費（由2005年7月1日計至2006年9月13日）	45,865.98 元
(3)	差餉（由2005年7月1日計至2007年5月31日）	45,301.00元
		781,166.98元

10. 由於申請人有進行封租程序，申請人於2006年11月2日從法庭處收取了219,343.74元。 雙方同意這筆款項可用作扣減上述款項，但不能在2006年11月1日之後的中間收益中扣除。

11. 因此，雙方對於申請人申請的款項，沒有在數額上有任何爭議。 不過， 第一答辯人不同意支付由2005年7月1日起計的任何款項，原因是第一答辯人指稱已將租權轉讓予第二答辯人。

12. 在考慮過雙方的證供及陳詞之後，本席不接受第一答辯人有轉讓過租權予第二答辯人。本席認為第一答辯人只是分租了該舖給第二答辯人。 根據申請人的證供，第一答辯人曾經要求退租或提前解約，但不為申請人所接受。 申請人要求第一答辯人支付兩個月的租金及將按金沒收才會答應第一答辯人的要求，但第一答辯人並沒有接受這條件。 因此，雙方並沒有退租或提前解約的協議。

13. 不過，申請人同意在事後知道第一答辯人有分租該舖給第二答辯人。雖然申請人不同意第一答辯人有權分租，因為在租約上，有條文說明第一答辯人在未得業主的書面同意前不得分租及轉租該舖或其部份予其他人仕，但申請人同意有默認第一答辯人分租給第二答辯人的情況。

14. 事實上，在第一答辯人與第二答辯人所簽訂的協議書中，申請人並沒有參與其中，本席認為該協議書只可證明第一答辯人同意分租該舖給第二答辯人，但並不代表第一答辯人與申請人之間的租約便不須再履行。 即使申請人默認了這份協議書，這最多是確認了第一答辯人可以分租給第二答辯人，而不是將第二答辯人取替第一答辯人成為申請人的直接租客。

15. 申請人的證供亦清楚顯示申請人的交租通知書在有了協議書之後都是發給第一答辯人，而第一答辯人的代表黃彩霞女士在有了協議書之後，亦多次向申請人查問第二答辯人有否交租。這點足以證明第一答辯人只是二房東，而第二答辯人是三房客。 若果不是的話，黃女士絕對不會這麼關心第二答辯人有否交租，而第一答辯人在收到交租通知書後，亦不會不提出反對。

16. 因此，本席裁定第一答辯人並沒有將租權轉讓予第二答辯人，第二答辯人只是三房客，而第一答辯人仍須為其與申請人簽訂的租約負責。

17. 在Woodfall on Landlord and Tenant 一書中，第16.111段已將有關法例清楚說明如下：-

“A lessee continues liable upon express covenants in the lease, notwithstanding any assignment or the acceptance of rent from the assigness. “It is extremely clear that a person who enters into an express covenant in a lease continues liable on his covenant notwithstanding the lease be assigned over”.  The lessor may stimutaneously sue the lessee on his express covenant, and the assigness upon the privity of estate.” “承租人是須要繼續負責履行在租約定立下的條文而此責任是不受後來轉租行為或業主（出租人）向分租客收取過租金所影響。“就承租人在定下了書面租約條文後轉租，其仍須對租約下作出的承諾負責這一點是很清晰的”。而出租人有權向承租人按其在租約的承諾提出控訴並同時地以不動產權利的相互關係（privity of estate）的原則向各分租人提出申索。”[譯文]

18. 從上文可見，申請人是絕對有權向二房東及三房客同時提出申索。因此，本席裁定第一答辯人除了須要支付已同意的款項外，亦須支付申請人在2005年7月1日之後的款項。

19. 第一答辯人亦須根據租約第2.1條的規定支付所有欠款之利息，以15%之年利率計算，由入稟本案之日起計至今天為止。

第二答辯人之高笑薇的責任

20. 第二答辯人之高笑薇女士所提出的答辯理由其實只是聲稱她已退出與李佳然合夥的傢俬生意, 即宜居家居裝飾公司之生意, 並由2006年2月28日起搬離該舖, 所以不再負責之後的欠款。

21. 不過，從第一答辯人與第二答辯人所簽訂的協議書中可見，高女士是以個人身份簽署協議書的，而宜居家居裝飾公司亦不是分租客之一。 她是否從宜居家居裝飾公司中退股根本與本案無關，因為她本人才是三房客之一。

22. 正如上述的法律原則，高女士作為三房客之一，亦須就申請人的申索負上責任。

第三答辯人的責任

23. 第三答辯人雖然指稱由2006年10月1日起已沒有佔用該舖，並已經員工鄭金煥女士將鎖匙交還。 不過第三答辯人並沒有傳召鄭女士作供，亦沒有提供任何證供說明如何交出鎖匙及交給誰人。 因此，第三答辯人的

指稱並沒有確實的證據可以支持。

24. 相反，本席認為申請人已提出足夠證據證明第三答辯人在2006年10月1日之後直至現在繼續有佔用該舖。 不單只他所經營的丹華牛仔褲在該舖中擺賣，第三答辯人於2006年10月1日之後還在該舖中有出現，申請人提供的照片已可清楚地證明這點。第二答辯人並未能就這些照片提供合理解釋。

25. 再者，根據申請人的證人胡志強先生的證供，胡先生曾於2006年10月2日或3日左右與第三答辯人理論，希望第三答辯人儘快搬走，但第三答辯人對胡先生說，他已跟李佳然先生簽訂了一份協議，將該舖使用權轉了給他，所以他是有權繼續佔用該舖。 本席接受胡先生這方面的證供，本席相信若果第三答辯人沒有李先生授權的話，不可能在該舖擺賣他的丹華牛仔褲。

26. 因此，本席裁定第三答辯人是第二答辯人的分租客，而第二答辯人是未經申請人同意之下分租給第三答辯人。 第三答辯人作為分租客，及未有將該舖歸還申請人，申請人絕對有權向他提出申索。

總結

27. 基於上述的裁決，本席裁定申請人的申請得直。 不過，申請人已於2006年11月29日經第二答辯人之高笑薇同意下，獲頒發針對高女士之收樓令，本席不須在此再頒發這項命令。

28.  因此，本席頒令如下：-

(1)	第一答辯人及第三答辯人須將該舖的空置管有權交還申請人。
(2)	第一答辯人須支付申請人以下款項：
	(a)	計至2005年6月30日的欠租                                 22,735.48元
	(b)	計至2005年6月30日的電費                                 4,915.75元
	(c)	由2005年7月1日至 2007年5月31日的欠租
		/中間收益                                                          690,000.00元
	(d)	由2005年7月1日至2006年9月13日的電費         45,865.98元
	(e)	由2005年7月1日至2007年5月31日的差餉         45,301.00元
(3)	申請人於2006年11月2日收到之219,343.74元須在上述款項中扣除。
(4)	第一答辯人須支付申請人由2007年6月1日起計至交回該舖的空置管有權為止之欠租/中間收益，每月為30,000元。
(5)	第一答辯人須支付申請人由2007年6月1日起計至交回該舖的空置管有權為止之差餉，每季為6,120.00元。
(6)	第一答辯人須根據租約第2.1條的條文支付申請人上述所有款項之利息，以年利率15%計算，由2006年10月26日起計至今天。
(7)	第二答辯人之高笑薇及第三答辯人須支付申請人中間收益，每月為30,000.00元, 由2006年11月1日起計至交回該舖的空置管有權為止。
(8)	第二答辯人之高笑薇及第二答辯人須支付申請人差餉，每季為6,120元，由2006年11月1日起計至交回該舖的空置管有權為止。
(9)	臨時訟費命令：除已頒發的訟費命令外，第一答辯人、第二答辯人之高笑薇及第三答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。