鄧英來,靈渡寺之司理 訴 張新沅及另一人

DCCJ 71/2008

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2008年第71號

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判 案 書

1.  原告人鄧先生(“鄧”)以新界元朗靈渡寺(“該寺”)的註冊司理人身份，代表該寺向第一被告人張新沅(“張父”)和第二被告人即張父之兒子張小沅提出訴訟，要求收回申索陳述書中所描述屬於該寺位於新界元朗，並註冊於土地註冊處為”THE REMAINING PORTION OF SECTION A OF LOT NO,2235 in DEMARCATION DISTRICT NO.124, YUEN LONG, NEW TERRITORIES together with the messuages erections and buildings erected thereon”的土地 (“該土地”)的空置管有。

2.  審前覆核聆訊後，經雙方同意，鄧中止了對張小沅的申索，故審訊只涉及該寺及張父。張父聲稱年老抱恙，故申請在審訊時指示在身旁的兒子代他發言。在鄧一方不反對的情況下，本席批准。到了本案結案陳詞時，張父以同樣理由申請透過協助他的張鴻猷先生按他指示代表他宣讀書面陳詞及發言。本席同樣在鄧一方不反對的情況下批准。

背景

3.  該寺是該土地的註冊業主一事不容爭議。1957年，當時林瑛從該寺承租該土地。同年5月15日，鄧接任為該寺司理，有關委任亦有文件支持。

4.  2006年5月，鄧代表該寺經律師以原訟傳票，向法庭申請向佔用該土地的不知名人士收回該土地的空置管有權(即區域法院雜項案件編號2006年第1533號)。張氏父子申請並得法庭批准加入成為該案的被告人。

5.  2006年8月7日，代表鄧的律師發信予張氏父子，表示願意中止該訴訟，條件是他們同意支付自1993年起直至2006年，13年間的欠租共港幣14,300元。張氏父子回覆願意如數支付欠租，但指租約要延期10年。就此，代表鄧的律師回覆拒絕接受張氏父子提出的條件，並要求張氏父子在2006年9月4日或之前明確答覆他們提出的建議。

6.  限期過後，張氏父子才發信予代表鄧的律師，並附上13年欠租港幣14,300元，同時重提續租一事。

7.  該雜項案件就此罷了。但於2006年9月27日，鄧向張氏父子發出書面通知，指租約將於2007年12月31日終止。這遭到張氏父子於2006年10月12日的書面反對。張氏父子更在2007年12月31日單方面交付面值港幣11,000元的支票，指作為一次過繳付2007年至2016年10年的租金。鄧在2008年1月已退回該支票予張氏父子。鄧代表該寺，隨即透過律師提出本訴訟。

8.  鄧曾向法庭申請簡易判決，但遭拒絕。有關當時法庭判決的理據，可參考2008年6月20日的判決書。

9.  早在其於2008年8月所作的誓章，張小沅已指他其實於1978年開始已沒有居於該土地。如上所述，最終經雙方同意，該寺在審訊前已中止對張小沅的申索。

主要爭議

10.  上述背景並非爭議事實。按狀書本案主要爭議大致如下：

(1)  該土地於1957年租予林瑛的條款為何，是為期1年或10年？是否無限期每10年自動續租10年？租賃是否因此延續至今？

(2)  鄧於2006年9月27日的終止租約通知書是否有效地在2007年12月31日終止租賃？

(3)  鄧可得的濟助為何？

該土地的租賃條款

11.  鄧的證供主要指在他接任為該寺司理一職時，寺的廟祝蕭伯通知他與林瑛洽談了把該土地租予林瑛，年租港幣360元。鄧向蕭伯確認了這安排。換言之，鄧在其陳述書中指這是在他是在接任之後和林瑛的口頭租約，事實上並非他本人與林瑛面談所得，而只是他同意的蕭伯報告的安排。

12.  自始有關該土地的租賃事宜其實只是交收租金而已。鄧指他讓蕭伯代為收租。鄧承認這安排有別於他管理該寺擁有的其他土地。他指該寺出租土地，租期有1年、3年、或5年，均有立下書面租約。他亦有親自收租，該土地則例外。

13.  鄧解釋就租予林瑛該土地，當時讓蕭伯代收租金，並讓蕭伯以廟祝身份將所收租金應用在該寺的營運。到蕭伯去世後，有一位名叫阿龍的接替，但阿龍也約在九十年代中去世。沒爭議的是林瑛或張父最後一次交租予該寺是在1993年。

14.  鄧承認在2000年曾聘律師欲收回該土地，但因缺乏進展不了了之。直至2006年，鄧指發現該土地由不知名人士佔用，故展開了上述的雜項案件。當時知悉林瑛已故，而張氏父子則稱佔用該土地。

15.  本席認為，可以理解實際上鄧沒有真正參予洽談該土地的租賃安排，日常收租事宜亦由該寺廟祝處理。在庭上鄧也承認過往他並沒有過問蕭伯處理收租事宜，從事實上該寺自1994年開始連續13年沒有收到該土地的租金亦可見這點。就過往蕭伯與林瑛家在租賃事宜上的接觸，鄧似乎沒有個人認知。

16.  不過，張父的指稱是1957年該土地的租賃是有書面租約的，租約的明文條款皆列於他稱為租簿的文件內。這書面租約更由鄧和林瑛本人簽署。這是否事實必定是鄧個認知之內，而鄧否矢口否認。

17.  鄧重申與林瑛之租約只是口頭協議，並無張父一方指記載在所指租簿的書面租約存在或簽署；亦沒有所謂“十年租約”、“每十年自動續租”、或“無限續約”的明文條款或理解。鄧指由於該寺擁有並租出很多土地，所以根本沒需要訂立所指的租賃條款去確保租金收入。同時，該寺亦非僧侶眾多，只由廟祝打理日常運作而已。若入不敷支，蕭伯才會向鄧另取。

18.  張氏父子沒有作供，其以往所作的誓章或書面陳述實在不應納為證據考慮。不過，李大律師指這些文件其實也反影了他們指稱的可靠性。

19.  在他於2006年為上述雜項案件中所作的誓章，張父指租約條款乃年租港幣360元，這與鄧所指無異。但在上述張氏父子於2006年先後致代表鄧的律師的信中，張氏父子一方面提出“租約問題要延期十年一並解決”；另一方面又指租賃是“automatic renewal”即自動續約10年。

20.  到了他於2008年2月為本訴訟所作的誓章，張父進一步指租約條款是“每10年交租“、“沒有限期”、及“可以繼承”。到了他在2008年6月提交答辯書時，這指稱最終成為“租約為十年周期可無條件連續續約”。

21.  鑑於張父指這些是書面租約的明文條款，關鍵便是他可否舉證支持這些條文的存在。然而他就這方面的說法並不一致。張氏父子的指稱存在先後矛盾之嫌，其實法庭在簡易判決聆訊中也有察覺到。但既然張氏父子沒有作供，他們的指稱未能接受盤問的考驗，所以沒機會從他們口中得到回應或解釋。

22.  張父只傳召了前妻葉翠秀為證人。在其於2008年9月宣誓確認她於2008年8月所作之書面證供，葉指林瑛和鄧有簽署書面租約，租約列明“十年自動續約及十年調整租金一次”。這些條款均明文載於租簿內。她指蕭伯每年親自到她們家收取年租港幣500元。

23.  首先就她指記載在租簿上的明文租約條款，葉最初指租約乃“十年自動續約一次”。其後指租約是“十年自動續約一次，租金另議”。後來更指記不起有否“另議”的字眼。如上所述，所指的是書面租約的明文條款，但葉在庭上指這條文則不一致。

24.  另外，雙方並無爭議該土地於1957年租予林瑛時的年租是港幣360元，但葉則指當時年租為港幣500元。就此葉在庭上未能作出令人信服的解釋。按葉指她曾多次目睹記載在所指租簿上的明文租約條款，及曾多次目睹蕭伯在該租簿上簽收租金，但卻錯誤地指出當時租金，難怪李大律師質疑這似乎只是她以港幣1,100元作為基礎，再以所指每十年加租200元，去倒敘推算出1957年的租金等如港幣500元，從而去支持張所指每十年調整年租一次的說法。

25.  究竟葉是否知道及租金是否每10年增加港幣200元，就此她在庭上的證供其實並不清楚。但無論如何，她的證供又有別於張父於答辯書中所指，租約“按市值續租和可以繼承”；亦有別於他於回應書中所指，租約“每十年才按市值，變更一次租金”。若說每10年增加港幣200元正是因應當時市值，在沒有有關市值的證據下，這說法實在勉強。

26.  葉指蕭伯大多是每年年初到她們家收租，但至於張父當時是否在場，她和張父有否談論有關租約事宜等，她卻完全沒有印象。葉又指每次續租都是林瑛前往蕭伯處洽談的，如李大律師指出，何以雙方不就在蕭伯每年前來收租時一併洽談。

27.  葉在其陳述書內指1993年其中一名兒子曾到該寺交租卻無人收租。在庭上，葉則指自1990年與張父離婚後，她就租約的事宜一概不知情，她在誓章內所指其實是的是由他的兒子告訴她的。但當被問及她有幾名兒子時，她則拒絕回答。再被問及當時張氏父子住在那裡，她則稱記不起了。李大律師指這有點莫名其妙，本席亦有同感。

28.  葉指租約每十年必自動續約，言下之意是不須任何一方啟動，亦不由得任何一方結束。本席問及若任何一方不願意繼續租賃可以怎樣做，假設雙方須另議租金但又談不來時又如何。葉則指沒有考慮過這些。

29.  葉一直指的租簿，據她說已不見了。為證明這租簿的存在，張父曾試圖存檔一份指為類似所指租簿的文件副本為證。本席在審訊前覆核聆訊時已明確否決接納這文件為證。然而，張父依然將一份稱為類似所指租簿的文件副本附夾於其書面結案陳詞。李大律師表示鄧的一方更未有在陳詞前收到這些附件。

30.  張父的解釋是這文件並非作為證據，而僅作“形象重現參考用”。本席在此再說明，這據稱由香港中央圖書館得來，名為“合約書”的副本與本案並不相關。同時沒有理據接納這文件的存在，可以證明在本案中所指的租簿當時也同樣存在。

31.  即使考慮這文件，只會發現它並不類似張所指的書面租約，根本不成比較。首先，這“合約書”中有關批地並非以十年為周期；其次，該“合約書”訂明期滿後發批人將收回所租出土地，如雙方同意才另訂新約。換言之，完全沒有半點類似張父或葉所指無限期自動續約的租地安排。再者，張父曾依賴兒子誓章中指書面租約“有打印花”，但最終既沒有證明這傳聞指稱，且這所謂“打印花”的狀況也完全不出現在這作為“形象重現參考用”的“合約書”副本的任何部份。

32.  張父的陳詞指應考慮葉或因年長善忘，可是同樣鄧也年屆八十一。本席認為在考慮本案證人證供是否可靠時，證人可能因年長而善忘只是中性因素。由於是張父指稱租約乃書面租約並紀錄了所指條款，再由鄧簽署，他的一方便有責任舉證證明該書面租約存在及所指的明文條款。本席認為他未能做到。

33.  張父在書面陳詞，列出了一些稱為疑點的。張父質疑鄧未有落實2000年嘗試收回該土地的法律行為，而在2006年才再提出收地，原因是知道在2000年林瑛尚在及所指租簿尚未遺失。本席認為這既是推測，且未有在審訊中向鄧指出讓他回應。

34.  張父質疑鄧就處理該土地租賃有別於該寺租出的其他土地的解釋。但不爭議的事實是自1993-1994年開始，該寺或鄧甚至沒有理會就該土地的收租事宜。正如張父又指，鄧的確說不出過往多年租金的轉變。本席認為鄧就該寺處理該土地租賃的說法並無不尋常。

35.  張父指代表鄧的律師曾於較早前聆訊向法庭指鄧有“簽約”，露出了承認有書面租約的破綻，並指其後鄧的解釋於理不合。由於就事實爭議的判斷始終取決於雙方舉證，本席不認為張父所指可定為鄧透過其律師作出了任何承認。

36.  張父指若租約是口頭的，何以鄧以書面形式發出終止租賃通知。本席認為這質疑並無實質。

37.  張父又指鄧在2006年一次過接受了張氏父子繳付自1993年至2006年共13年所欠的租金港幣14,300元，等如承認租賃的延續。本席理解，鄧從來沒有否應租賃的延續。這也解釋了其願接受該筆款項為欠租，其後更以書面通知去終止租賃。鄧爭議的是租賃是否因張父所指1957年書面租約的明文條款而延續。另外，與其指鄧同意年租金額如張父所指的由當年演變成港幣1,100元，倒不如說是鄧接受張父所指的這金額。這從代表鄧的律師於2006年8月致張氏父子的信可以理解得到。

38.  張父又引述法庭就鄧的簡易判決申請所頒下的判案決中的某些分析。然而鑑於當時法庭只是考慮本案是否存在應進行審訊的爭議點，法庭無須亦沒有就任何事實或論據作出裁斷。不過當中亦有值得討論的論點。

39.  張父按法庭當時提出新界祖堂土地的性質有別於其他土地。法庭表示當中長至10年周期的租約，及法庭一般不容易履行的永久可以續約的租約，與祖堂地的理念也比一般的租約吻合。

40.  擬永久可以續約的租約之所以一般在法律上不被承認或履行，是因為該些租約周期變得不確定：見Halsbury’s Laws of Hong Kong, Vol.17(1)第235.187段。Woodfall, Landlord & Tenant (Release 70)第5.077段也有如下解釋：

“A grant of a lease for 10 years, the land agreeing that if at the end of every 10 years the tenant shall make a specified payment, then he shall had a perpetual demise of the land from 10 years to 10 years continually following, is a good lease for 10 years only, and bad as to the rest for uncertainty.”

41.  就此，李大律師指該土地並非祖堂土地，張父一方也沒有就此舉證。再者，當時法庭的觀察最終仍取決於法庭是否接納1957年的租約及條款如張父所指。如上所述，本席並不接納他就這方面的指稱。

42.  張父又按法庭當時指即使審訊法官不接納租約是書面的，另一議題便是雙方行為或行動可否構成“部分履行”任何口頭合約。所指的口頭租約定必是指1957年將該土地租予林瑛的協議。

43.  鄧指的口頭租約，其實是蕭伯與林瑛兩人洽談的，葉或張父亦沒有親身參與場合。至於1957年後租賃的延續方面，即使假設蕭伯曾與林瑛曾在1957年後議定新租並以10年周期續約，按張父的說法第一次這樣續約是在1966-1967年間，而最後一次這樣續約應該是1986-1987年間。原因是張父一方最後一次交租是在1993年，租金為港幣1,100元，其後再沒有與代表該寺的任何人士就該土地的租賃有任何接觸及洽談。在1996-1997年間再沒有出現議定新租金和續租的討論。換言之，就張父一方自1996-1997年繼續佔用該土地這事實，張父指的“自動續約”並非唯一解釋；這事實亦不證明是“部分履行”所謂1957年的口頭合約。

44.  相反，即使假設蕭伯曾以10年周期及調整租金將該土地續租予張父一方，最後一次如此續租應該在1996-1997年間屆滿。在沒有所謂“自動續約”或“無限續約”及無爭議是按年繳付租金的情況下，張父一方自此應被視為按年繼續佔用。Hill & Redman’s Law of Landlord and Tenant (Vol.1)第8225段有以下解釋：

“…… Where a tenant for a term of years holds over and continues to rent at a yearly rate, there will be assumed to be a tenancy from year to year, determinable as aforesaid.  However, where a tenant holds over and pays rent at a weekly rate only a weekly tenancy will result.”

45.  最後，張父在不同階段提出過其他的論點，包括多年來曾花錢裝修、該寺已被列為古跡、鄧收回該土地是為了出售圖利、甚至是逆權佔有等，這些既不構成抗辯理由，且張父亦未有就這些在結案陳詞中著墨。

2006年9月27日的終止租賃通知是否有效

46.  無論租期是1年，或原為10年但其後因繼續佔用(held over)並以每年交租為準而成為周期1年的租賃，鄧可以給予張父不少於1年的預先通知去終止租賃：見上述Hill & Redman第8127; 8205; 8225段。

47.  鑑於本席不接納雙方租約有以10年為周期“自動續約”或“無限續約”，並裁定是以按年交租的形式延續至今，所以2006年9月27日的通知將終止租賃生效日期定於2007年12月31日是有效的。

鄧可得的濟助

48.  鄧代表該寺可收回該土地的空置管有權。

49.  如上所述，張氏父子在2007年12月31日試圖一筆過繳付2007年至2016年10年的租金，難怪鄧拒絕接受。然而在租賃終止前張父一方有責任繳付租金，鄧理應收回2007年12月31日前的租金。租賃終止後，張父一方須就繼續佔用該土地繳付中間收益。在雙方就金額並無爭議的情況下，欠租及中間收益皆以每年港幣1,100元計算。

命令

50.  鄧代表該寺可收回該土地的空置管有權。

51.  張父須繳付予鄧代表該寺欠租港幣1,100元連利息。利息由本訴訟展開日至清付為止，以判定利率計算。

52.  張父須繳付中間收益予鄧代表該寺，由2008年1月1日起，以每年港幣1,100元計算，直至交回該土地的空置管有權為止。中間收益附帶利息由到期日起計直至清付為止，以判定利率計算。

53.  張父須支付本訴訟訟費，包括保留待決的訟費，及大律師費用。若雙方未能協議，訟費則由法庭評定。此訟費命令乃暫准性質；任何一方未有在由今天起計14天內提出申請更改，訟費自動作實。