美孚新邨第六期業主立案法團 對 萬禧投資有限公司及另一人

LDBM 155/2018

[2019] HKLdT 45

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2018年第155宗

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判案書

引言

1.  申請人為美孚新邨第六期 (“該大廈”) 的業主立案法團。現時和在有關時候，該大廈的管理公司為滙秀企業有限公司 (“管理人”)。

2.  於2018年7月24日，申請人入稟土地審裁處申請針對第一及第二答辯人違反該大廈的公契丶補充公契及住戶手冊的行為：

i.  第二答辯人於九龍美孚新邨第六期恒柏道2, 4, 6, 8, 9, 11, 15及17號及蘭秀道17-25, 26, 27, 28, 30, 32, 34及36號平台N37A號舖 (“該處所”) 的窗戶安裝的違例風槽 (“該風槽”)；

ii.  第二答辯人於該處所佔用該大廈共用部分的違例門面裝修 (“該門面裝修”)；

iii.  第二答辯人於該處所的窗框上安裝了違例招牌 (連燈箱) (“第一個招牌”) ;及

iv.  第二答辯人於該處所的窗戶貼上的違例廣告 (“該廣告”)。

3.  第一答辯人為該處所的業主，第二答辯人為該處所的租客。

4.  本訴訟開展後第二答辯人已將該風槽及第一個招牌拆除。

5.  但是，第二答辯人拆除第一個招牌後，再次將該招牌重新安裝鑲嵌於該處所的窗戶中 (取代窗戶玻璃) (“第二個招牌”)。就第二個招牌而言，申請人的立場是該招牌仍是違反補充公契及住戶手冊。

6.  於2019年4月4日的審前覆核中，申請人已經放棄就該廣告的申請。

7.  因此，申請人於本審訊中申請的強制性禁令只關於以下兩項建築物：

i.  該門面裝修；及

ii.  第二個招牌。

申請人的立場

8.  申請人對該門面裝修的投訴是基於以下該大廈公契丶補充公契及香港法例第344章 《建築物管理條例》：

i.  “Each Owner shall be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in the Second Schedule hereto.”

中文翻譯大意為：業主必須遵守丶遵從及履行本附表2的契諾條款及限制。(公契第4條)

ii.  “The design of the shop front of each non-domestic Unit shall be subject to the prior approval of Mei Foo[1] and no Owner shall commence to construct any shop front until such approval has been obtained.” 

中文翻譯大意為：每間非住宅處所的店面設計必須由管理人事先批准。業主在取得該批准前，不得開始店面的任何工程。(公契附表2第4(e)條)

iii.  “Each owner shall not make any alterations to the walls or structure or facade of the Building herein...”

中文翻譯大意為：業主不得對該大廈內的牆壁丶構築物及外牆作出任何改動。(補充公契第3條)

iv.  “...The design of the shop front of each unit shall be subject to the prior approval of Mei Foo and no unit owner shall commence to construct any shop front until written approval has been obtained (such approval shall not be unreasonably withheld).”

中文翻譯大意為：每間店舖的店面設計必須由管理人事先批准。業主在取得該書面批准前，不得開始店面的任何工程（就該批准[管理人]不得不合理地不給予同意）。(補充公契第5條)

v.  “Each unit owner shall not affix or exhibit or protrude or paint or erect or install or display on any part of the exterior wall, the common entrance hall, staircases, landings or passages of and in the Building herein any trade profession or business notice or signboards or nameplates or advertisement whatsoever or alter the external appearance of the Building without the prior written consent of Mei Foo. In any case, all such signs or advertisements shall not extend beyond the exterior boundary of such shop and do not cause nuisance or annoyance to the occupants of any neighbouring premises...”

中文翻譯大意為：業主未得到管理人的書面批准前不得於該大廈裡丶其外牆丶公共入口大堂丶樓梯丶平台丶通路附加丶陳示丶突出丶繪畫丶安裝或顯示任何生意或業務丶商業通告丶招牌丶名牌丶廣告或任何對該大廈的外表作出更改。所有招牌及廣告不得伸延出該店舖的分界線或對房客及鄰近處所造成滋擾或煩擾… (補充公契第8條)

vi.  “No part of the staircases, landings, arcades, lift, lobbies, passages or other common area or common space shall be constructed or incumbered or used for any business or private purpose.”

中文翻譯大意為：不得因商業或私人理由而建築或妨礙梯間丶平臺丶拱廊丶電梯丶大堂丶通道或其他公用空間的任何部分。 (補充公契第22條)

vii.  香港法例344章 《建築物管理條例》

“34I. 公用部分

(1) 任何人不可 ——

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 ——

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2)  任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

9.  申請人對第二個招牌的投訴是基於補充公契第8條及住戶手冊第十九條：

住戶手冊第十九條：

“(十九) 商店裝修

商店如欲安裝任何招牌丶蓬帳丶冷氣系統丶抽氣扇槽或抽風系統於店外，或作室內裝修必須先獲商業部之批准，始可進行。”

第一答辯人的立場

10.  在簽署有關租約前，第一答辯人與第二答辯人到該處所視察。當時，第一答辯人提醒第二答辯人，任何外面裝修都需要管理人的批准才可以動工。而該租約的第九條清楚列明如下：

“(九) …；另乙方 (即第二答辯人) 於該物業以外之裝修及設施必須獲得美孚新邨第六期管業處書面同意，甲方 (即第一答辯人) 並無責任或義務為乙方申請。非法加建之障礙物，或違反香港建築物條例之潛建物，乙方必須即時拆卸。甲方聲明並無授權乙方加建任何物件及不會承擔任何法律責任。…”[2]

11.  在該租約第十一條亦有列明第二答辯人是需要遵守該大廈公契内的條款。

12.  在該租約的「註」[3]，特別提到第二答辯人明白及願意遵守美孚新邨第六期管業處之規則。第二答辯人是需要特別為這個「註」簽署作實。

13.  簽訂該租約後，第一答辯人帶第二答辯人到該大廈的管理人辦公室諮詢關於裝修的批准須知。

14.  第一答辯人認為她並沒有縱容或以任何方式准許第二答辯人作出違反公契的任何條款。事實上，第一答辯人本身沒有作出違反公契的行爲。

15.  第一答辯人可做的事都已經做了，若審裁處判申請人勝訴，除了可以要求第一答辯人以違約理由終止該租約外，第一答辯人沒有其他實際行動可做。審裁處頒發禁制令針對第一答辯人亦無補於事，故此，希望審裁處不要頒發禁制令予第一答辯人及命令訟費完全由第二答辯人負責。

第二答辯人的立場

16.  第二答辯人聲稱在2017年8月11日，向管理人提交裝修申請時，附帶就該門面裝修，第二個招牌及其他裝修的圖則，管理人沒有提出反對。

17.  第二答辯人又認為該門面裝修沒有佔用該大廈的公用部分，該門面裝修及/或第二個招牌亦沒有違反該大廈的公契、補充公契、住戶手冊及/或《建築物管理條例》。

18.  若有違反的話，申請人或管理人曾就違規事項向第二答辯人作出同意或默許 (acquiescene)。

法律原則

19.  有關該大廈的公契丶補充公契及住戶手冊對第一及第二答辯人的應用性可參照香港法例第219章 《物業轉易及財產條例》第41(1) 至(8)條。簡單來說，契諾受益人 (在本案即立案法團) 可向業權繼承人 (在本案即業主) 強制執行所有契諾(在本案即大廈公契)。但就業權繼承人的承租人 (在本案即租客) 來說，契諾受益人只可向其強制執行限制性 (restrictive) 的契諾，不包括積極性 (positive) 契諾 ，例如支出金錢。

“41. 契諾的強制執行

(1) 本條適用於任何明訂的契諾，以及適用於由本條例或其他法律或根據本條例或其他法律所隱含的契諾。

(2) 本條適用於符合以下情況的任何契諾，不論其在效用上是積極性或限制性的 ——

(a) 關乎契諾承諾人的土地；

(b) 契諾的負擔明訂為或用意為隨契諾承諾人的土地轉移；及

(c) 明訂為及用意為使契諾受益人及其業權繼承人的土地得益，或使藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而取得該土地業權的人的土地得益。

(3) 即使有任何法律規則或衡平法規則的規定，除第(5)款另有規定外，契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。

(4) (a) 為強制執行契諾，可採取以下各項補救方法 ——

(i) 申請強制令(包括強制性禁令)或其他衡平法濟助的法律程序；

(ii) 為申索根據契諾應繳付的款項而進行的訴訟；

(iii) 為申索損害賠償而進行的訴訟(不論是金錢上或非金錢上的損害賠償)。

    (b) 為確定契諾的存在、性質及效用，具司法管轄權的法院可作出有關該等事項的宣布。

(5) 不得只憑藉本條的規定而向以下人士強制執行積極性契諾 ——

(a) 契諾承諾人或其業權繼承人的承租人，或藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人的承租人；或

(b) 任何藉着或透過上述承租人而得業權的人；或

(c) 只因本身是土地佔用人的人。

(6) 積極性契諾是支出金錢、作出事情或在其他方面性質積極的契諾。

(7) 契諾不論是否同一土地的各擁有人之間所訂立者，均可根據本條予以強制執行。

(8) 在任何人停止擁有受某契諾影響的土地的產業權或權益後，該契諾即不再約束該人，但就該人在停止擁有該產業權或權益前違反該契諾的事項而言，該人仍受該契諾約束。”

20.  就有關業主立案法團默許 (acquiesce) 大廈使用者就違反大廈公契的行為，若以這理由成功抗辯，首先，使用者必須展示業主立案法團一方對使用者有作出贊同 (assent) 或視若無睹 (lying by) 的作為；第二，基於該贊同或視若無睹的行為，在所有情況下批准有關濟助會造成不公。可參見Freder Centre (IO) v Gringo Ltd[4]:

“25. As to whether the applicant has in fact acquiesced in the respondents' breach, there is no disagreement between counsel on the relevant legal principles. As stated by Thesiger LJ in De Bussche v Alt (1878) 8 Ch D 286 , 314, the defence of acquiescence arises:

If a person having a right, and seeing another person about to commit, or in the course of committing an act infringing upon that right, stands by in such a manner as really to induce the person committing that act, and who might otherwise have abstained from it, to believe that he assents to its being committed, he cannot afterwards be heard to complain of the fact.

26. Hence, to succeed in a defence of acquiescence, it must be shown firstly, there was on the part of the plaintiff, an assent or lying by in relation to the acts of another person; and secondly, in view of the assent or lying by and consequent acts it is unjust in all the circumstances to grant the relief in question: see Spry, Equitable Remedies, (9th ed.), p.56.”

21.  就法庭頒發強制性禁令 (而不是限制性禁令) 的法律原則，法庭有更闊大的酌情決定權。每個案件裡都必須考慮其特別之處。一般而言：

i.  原告人必須顯示該案會在未來造成重大的損害；

ii.  在該損害發生時，損害賠償不是一個充分或足夠的賠償；

iii.  被告人施工的費用必須納入考慮。

可參見Redland Bricks Ltd. v Morris & Anor[5]

“The grant of a mandatory injunction is, of course, entirely discretionary and unlike a negative injunction can never be ‘as of course.’ Every case must depend essentially upon its own particular circumstances. Any general principles for its application can only be laid down in the most general terms:

1. A mandatory injunction can only be granted where the plaintiff shows a very strong probability upon the facts that grave damage will accrue to him in the future … It is a jurisdiction to be exercised sparingly and with caution but in the proper case unhesitatingly.

2. Damages will not be a sufficient or adequate remedy if such damage does happen…

3. Unlike the case where a negative injunction is granted to prevent the continuance or recurrence of a wrongful act the question of the cost to the defendant to do works to prevent or lessen the likelihood of a future apprehended wrong must be an element to be taken into account…”

22.  就法庭頒發有關土地的限制性禁令的法律原則,一般而言：

 i.  土地擁有人有表面理由及權利針對侵佔的行為提出訴訟要求賠償及/或強制令。

 ii.  若非特別情況下 (包括損害賠償是一個充分或足夠的賠償) ，法庭表面上會頒下永久性的強制令。

 iii. 但是，損害不是頒下強制令必須條件，單單因為干擾屬輕微性質並不是偏離一般頒發強制令原則的原因，法庭的憂慮是有關保護一些若沒有被足夠的濟助而會消損的產權。

可參見Billion Star Development Ltd v Wong Tak Chuen[6]

“38. In these circumstances, I am satisfied that the following principles (as submitted by the plaintiff and not disputed at the hearing) shows that the plaintiff is prima facie entitled to an injunction to restrain the unlawful interference with its right of way and the trespass:

(1) A person in possession of the land can bring a suit for unjustifiable intrusion by another on his land to claim damages or an injunction or both. The plaintiff is the registered owner of the Property and and has the necessary locus standi to bring the present action:

…

(3) The injunction (permanent or interlocutory) will be prima facie granted and will be denied only if special circumstances exist (which may include circumstances that damages are an adequate remedy for the wrong, in that where the expected injury to land is small and the grant of an injunction would cause disproportionate hardship to the defendant).

(4) However, damage suffered is not a prerequisite to the grant of an injunction in such a case, nor is the triviality of the interference alone sufficient reason to justify a departure from the general rule of granting injunctions. In a case concerning trespass to land (in particular for threats of trespass and acts of trespass in the future), the court is concerned with the protection of a property right, which, if not protected by an adequate remedy, becomes diminished.”

各方證人

23.  除存檔有關的證人陳述書外，申請人傳召黎展文先生 (“黎先生”) 及黃彥雯女士 (“黃女士”) 於本案作供。陳志榮先生 (“陳先生”) 及吳娣女士 (“吳女士”) 亦分別代表第一及第二答辯人就於本案作供。

主要爭議點

24.  本案的主要爭議點可總結如下：

i.  第二答辯人有否在提交裝修申請時附帶有關圖則;

ii.  該門面裝修有否佔用該大廈的公用部分；

iii.  該門面裝修有否違反該大廈公契、補充公契及/或《建築物管理條例》；

iv.  第二答辯人所安裝的第二個招牌應被界定為窗口還是招牌；

v.  第二個招牌有否違反住戶手冊及/或補充公契；

vi.  若該門面裝修及/或第二個招牌 (“該違規事項”) 確有違反該大廈公契、補充公契及/或《建築物管理條例》及/或住戶手冊的話，申請人或管理人是否曾就該違規事項向第二答辯人作出同意或默許；

vii.  第一答辯人應否就第二答辯人的該違規事項負上法律責任；及

viii.  審裁處應否就該違規事項頒發強制性禁令。

第二答辯人有否在提交裝修申請時附帶有關圖則?

25.  就上述的事實爭議，訴訟各方的說法不一，他們的證供亦有衝突。

26.  申請人指出第二答辯人是於2017年8月12日，由吳女士向管理人申請進行裝修並繳交按金。該申請[7]只附帶一張室內平面圖[8]。 其後，有關該門面裝修、第二個招牌及其他裝修的圖則都是在裝修完成有關項目後才提交予管理人。

27.  相反，第二答辯人的說法是所有圖則[9]，包括該門面裝修及第二個招牌，已經在2017年8月11日 (與黃女士及黎先生所說的8月12日不同) 由吳女士向管理人送達。

28.  申請人指稱在2017年8月12日，吳女士到管理人辦公室提交裝修申請，被黃女士要求「如有任何需要使用公用部分安裝此等裝置，必須先向管理人及申請人提交相關圖則、文件及表格則以供管理人及申請人審批」。其後，吳女士當場繪畫有關圖則 (“該手繪圖[10]”) 。

29.  就第二答辯人的立場，於吳女士的證人陳述書或補充證人陳述書均沒有提及該手繪圖的由來。後來僅在吳女士作供時，方第一次提及當她提交其裝修申請時，因為有關窗戶的圖則沒有顯示第二答辯人意圖於該處所顯示的貼紙字樣，因此被黃女士要求現場繪畫。

30.  盤問期間，吳女士解釋因為黃女士表示不明白有關圖則的內容，所以才再次要求她繪畫該手繪圖的其餘兩項關於該門面裝修的說明。

31.  本席考慮黃女士在物業管理的相關工作經驗及觀察她在庭上的作供後，認為她的証供可靠，本席裁定吳女士在提交裝修申請時 (無論是2017年8月11日或12日) ，只是在黃女士要求下才即場人手繪製粗糙的圖則，即該手繪圖。相反，吳女士就該手繪圖和提交裝修申請方面的說法並不合理和不可信 。換句話說，本席認為吳女士向管理人辦公室提交裝修申請時並沒有如其所言般附帶有關圖則[11]，有關圖則都只是在裝修完成後才提交予管理人。故此，管理人並沒有同意第二答辯人就有關圖則所指的工程。

該門面裝修有否佔用公用部分?

32.  有關該門面裝修的現貌可參照黎先生之證人陳述書日期2019年1月25日，證物LCM-10的照片[12]，其中以紅線標示其佔用公用部分的部分。

33.  就該門面裝修佔用該大廈公用部分的情況，可參照黃彥雯之證人陳述書日期2019年3月8日，第9段：「…其入口旁以紙皮石覆蓋的兩側牆面、天花板及走廊地面均屬公用部分。」及顯示公用部分原始狀態的有關相片。

34.  代表申請人的王大律師認為從有關證物及證供中可清晰區分本案所涉之公用部分的常規狀態及第二答辯人明顯佔用了有關部分後的情況。

35.  盤問期間，陳先生及吳女士皆沒有否認該門面裝修是有佔用該大廈的公用部分。吳女士亦同意申請人的說法，即第二答辯人在原有屬於大廈公用部份的地方，更確切的位置為：1) 該處所門口兩側凸出的牆面上及連接該大廈走廊的地板處；及2)該處所門口上方及該大廈走廊的天花處，以木材、塑膠板、燈箱及其他裝修材料進行其店面入口的裝修及裝飾。

36.  因此，本席毫無疑問裁定本申請所涉之該門面裝修為佔用該大廈公用部份的建築物。

該門面裝修有否違規?

37.  申請人於本申請的立場是申請人及管理人由始至終，即早於第二答辯人私自進行該門面裝修至今天，一直向第一及第二答辯人表示該門面裝修佔用了公用部分，除非獲得申請人或管理人的書面批准，實屬違規且必須拆除。盤問期間，陳先生亦親身給予證供及同意申請人此說法。

38.  吳女士被盤問期間亦同意申請人或管理人並沒有就該門面裝修發出任何書面批准，但她認為申請人在有關時候並沒有阻止第二答辯人的工人進行門面裝修工程。

39.  本席不同意吳女士的說法，除提出口頭、書面警告和法律程序外，申請人並沒有能力阻止第二答辯人的工人進行門面裝修工程。就基於該大廈公契第4條、附表2第4(e)條及《建築物管理條例》第34I條的申索而言，本席同意並接納申請人的立場，且裁定申請人或管理人就該門面裝修未曾發出書面批准第二答辯人進行該門面裝修，亦裁定第二答辯人違反該等條文。但就默許的抗辯理由，將在下文處理。

第二個招牌應被界定為「窗口」還是「招牌」?

40.  從字面意義至實際用途方面考慮，代表申請人的王大律師認為第二個招牌應該被界定為一個可活動的廣告招牌。

41.  首先，本席認同法律並沒有就何物為「窗口」及「招牌」提供明確定義。因此，法庭應該首先考慮文字最通常及自然的基本字義。

42.  就「窗口」(該大廈公契及住戶手冊中有關條款之 “window”) 的字義，本席參考The Oxford English Dictionary：[13]

“An opening in a wall or side of a building, ship, or carriage, to admit light or air, or both, and to afford a view of what is outside or inside.”[emphasis added]

中文翻譯大意為：於牆壁或大廈、船隻或運載物之側面的開洞，可使光線及/或空氣進入，及提供出面或裡面的視野。[後加之粗體以示強調]

43.  根據相同典據，「招牌」(該大廈公契及住戶手冊中有關條款之 “sign board”)的釋義如下：[14]

“A board on which the sign of a shop, inn, or other place of business is painted or otherwise displayed.”

中文翻譯大意為：一塊繪有或陳示商舖、旅館或其他商業處所之標記的牌子。

44.  從相關相片、證物及證人口供中可確認第二個招牌的底色為藍色，上面印有一紅色的腳掌圖案，其中印有「沐足」的字眼並以可發光的小燈泡圍繞。腳掌圖案下方則印有「平台」二字及一黃色箭嘴指向該處所的方向。另外，第二個招牌的尺寸約為1米x 0.5米，於該大廈外清晰可見。

45.  代表申請人的黎先生作供時亦告知審裁處第二個招牌是長期處於「亮燈」及「向外展開」的狀態，尤其於該處所的營業時間內。第一或第二答辯人均沒有就此說法作出任何反對、挑戰或表示不同意。

46.  在盤問陳先生及吳女士期間，兩人都同意以下事項：

i.  在第二個招牌的內側裝有另一塊擋風玻璃；

ii.  換言之，在該處所安裝第二個招牌的部分，實則裝有兩重板塊：分別為第二個招牌(靠外，可向外朝該大廈外牆及街道方向打開) 及 另一塊擋風玻璃 (靠內)。(有關第二個招牌及此述之擋風玻璃的實際面貌和狀況可參考於審訊期間呈交的證物A1)

iii.  第二個招牌的設計使其不能讓光線穿透；

iv.  第二個招牌的主要用途是招徠客人；及

v.  第二個招牌帶有廣告成分。

47.  陳先生更於盤問期間同意第二個招牌是一個「可開合招牌」。

48.  吳女士雖不同意第二個招牌是一個「可移動招牌」，但形容其為一「可移動標誌牌」。本席認為無論怎樣形容第二個招牌，無論它是否擁有「窗口」的功能，它的主要用途是招徠客人且帶有明顯的廣告成份，故裁定第二個招牌為一「招牌」。

第二個招牌有否違反住戶手冊及/或補充公契 ?

49.  就住戶手冊第十九條而言，基於上述裁定第二個招牌為一「招牌」， 由於該招牌長時間打開且伸延出該處所外，明顯已違反住戶手冊第十九條，而且第二個招牌向外打開時其表面亦已經屬於該處所的界線外，亦即「店外」。

50.  補充公契第8條清晰地禁止「附加、陳示、突出、繪畫、豎立、安裝或顯示任何生意或業務、商業通告、招牌、名牌、廣告」於「大廈的外牆、公用入口大堂、樓梯、平台或通道或該大廈裡」。基於上述原因，本席同意第二個招牌就算不構成招牌亦必定構成一「廣告」。因此，本席裁定突出和豎立第二個招牌是一違反補充公契第8條的行為。

51.  要算第二個招牌並不構成招牌或廣告，代表申請人的王大律師認為該安裝物構成對該大廈的外表作出更改，因而違反補充公契第8條。

52.  就有關怎樣才會構成更改該大廈的外表，代表申請人的王大律師援引The Incorporated Owners of Fortune Gardens v Chan, Grant & Anor [15]：

“54. In Taikoo Shing (Management) Ltd v. Trillion (HK) Ltd… as a matter of literal interpretation of the relevant paragraph in the DMC, anything that alters the exterior appearance of the building, whatever aesthetic enhancement such thing might bring to the building, is prohibited.

55. In Metro City Management Limited v Tsui Fee Hung Vincent and Lam Wai Fun…

‘40.  It is question of fact whether the canopies should be considered as having altered the external appearance of the 11 towers as a whole. In this regard, each case must be considered in the light of its own facts and the wordings of the relevant covenant, and I do not find the decision reached in other cases like the Taikoo Shing case or the Hong Yip Service Company Ltd case to be useful.’”

53.  上述判詞大意是根據大廈公契的相關段落的字面解釋，任何改變大廈外表的事項，縱使造成外表的優化，亦被禁止。罩棚有否改變大廈外表是應該考慮到整體11座外表的事實問題。每個案件都應考慮其案情及契諾條款的文字。

54.  綜合以上証據及考慮本案案情和有關條款，本席基於第二個招牌是一個會長期打開、發光的彩色廣告招牌，且伸延出該處所的範圍外，裁定它構成該大廈外觀的改變。因此，第二個招牌同時違反上述所有有關的補充公契及住戶手冊的條款。

申請人/管理人有否默許?

55.  第二答辯人聲稱申請人或管理人容許其他使用者，例如金利茶餐廳 (“金利”) 和尚賢芭蕾舞學院 (“尚賢”)，豎立類似的廣告招牌佔用該大廈的公用部份[16]。

56.  在黎先生的補充證人陳述書裡，清晰說明和解釋有關金利和尚賢的廣告招牌是獲得申請人的特許證。由來是源自「2010年左右，屋苑各期進行了一系列大維修，業主立案法團亦於大維修進行期間就佔用屋苑公用部分的違例建築物進行取締及處理[17]。」相反，吳女士在盤問期間同意她對金利特許證申請的詳情實不知情，她只是從他人口中得知。

57.  基於金利和尚賢獲申請人的特許證，本席裁定第二答辯人的默許理由不能成立，申請人未曾就該門面裝修及/或第二個招牌向第二答辯人作出任何形式的同意、批准或默許。

第二答辯人有否被通知該違規事項 ?

58.  申請人一方的立場是他們已在發現該違規事項後，即時聯絡第一及二答辯人，其中兩次發生於2017年9月5日及10月17日。黃女士分別以電話方式告知第二答辯人的吳女士及第一答辯人的陳先生，要求其停止所有違規事項及還原受影響的地方。

59.  在盤問期間，陳先生亦同意上述的經過，並告知審裁處在收到黃女士電話後，聯絡吳女士並通知其有關違規事項。

60.  相反，第二答辯人一方的說法是，在2018年7月24日羅文錦律師樓代表申請人正式入稟土地審裁處開展本訟案前，第二答辯人從未接獲過任何申請人或第一答辯人就該違規事項，不論是以信件或口頭方式所發出的投訴和警告。 申請人一方於審訊中指出除了上述的口頭警告外，申請人一方亦有透過信件以書面方式就該違規事項向第二答辯人發出警告，即管理人分別於2018年1月20日、2018年2月2日、2018年2月21日向第二答辯人發出的書面警告，及羅文錦律師樓分別於2018年3月9日、2018年4月9日向第二答辯人發出的書面警告。

61.  第一答辯人亦曾就該違規事項分別於2018年3月26日及2018年4月18日去信第二答辯人。

62.  相反，第二答辯人就上述的指稱的唯一解釋僅為沒有收取過任何一份上述信件。吳女士是於盤問期間初次提出此說法，而吳女士並沒有在她的兩份證人陳述書中提及或展示任何證據支持此說法。

63.  考慮各方的所有證供及證物，本席認為第二答辯人聲稱從來沒有收到申請人一方以任何方式作出的警告或投訴，此一說法完全不合理及不可信。

第一答辯人的法律責任

64.  代表申請人的王大律師最初認為，第一答辯人作為該處所的業主和作為租客的第二答辯人必須就該違規事項負上共同及各別的法律責任。但他沒有提出任何法律理據或案例支持。於2019年5月31日，王大律師呈交用英文撰寫的補充陳詞，改變立場。

65.  他認為基於該大廈公契沒有明文規定，租客違反公契並不自動等同於業主違反公契。本席不同意王大律師最初的意見，即業主必須就租客違反公契的行為負上共同及各別的法律責任，但認為他的補充陳詞是大致正確，特別是《建築物管理條例》第34I(1)(b) 條指出任何人不可使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用。

66.  本席認為如果第一答辯人作為業主准許、縱容或默許第二答辯人作為租客進行違反該大廈公契的工程，而不加以干涉或阻止的話，第一答辯人的行為可被視作為違反第34I(1)(b) 條及該大廈公契。雖然在黎先生之證人陳述書第24段，他說:「惟第一答辯人一直容許第二答辯人進行其裝修工程未有加以干涉...」，但當他在庭上被第一答辯人的代表律師盤問時，他承認沒有證據證明第一答辯人縱容或默許第二答辯人進行有關工程。

67.  相反，根據有關租約第九及十一條，列明任何外面裝修都需要管理人的批准才可以動工及第二答辯人是需要遵守該大廈公契内的條款。又根據第一答辯人的證供，第一答辯人於2018年3月26日及4月18日(即在申請人入稟審裁處之前)已去信通知第二答辯人要求清拆所有違規建築物，但遭第二答辯人拒絕。第一答辯人曾經入稟審裁處(案件LDPE1183/2018) ，基於第二答辯人違反該大廈公契為理由，要求沒收與第二答辯人的租約。但審裁處基於本訴訟依然在進行中，未能確定第二答辯人是否確實違反該大廈公契，故此，只就欠租一事裁決，而沒有就違反公契一事作出裁決。

68.  王大律師認為第一答辯人應在本訴訟向第二答辯人作反申索，但本席並不認同，因為本訴訟涉及建築物管理申請，而不是租務問題，如第一答辯人在本訴訟向第二答辯人反申索要求沒收與第二答辯人的租約，本席認為是不恰當。當然，第一答辯人可考慮在本訴訟作出裁決後，向第二答辯人提出沒收或終止租約的法律程序。

69.  本席裁定第一答辯人已盡力阻止第二答辯人違反該大廈公契，相反，申請人未能證明第一答辯人准許、縱容或默許第二答辯人進行違反該大廈公契的工程，故此，第一答辯人無需為第二答辯人的行為付上任何法律責任，本席裁決針對第一答辯人的申請敗訴。

審裁處應否就該違規事項頒發強制性禁令 ?

70.  根據Billion Star Development Ltd一案，若非有特別情況下法庭一般會頒下永久性的強制令。

71.  申請人稱第二答辯人「由2017年10月至今一直多番無視申請人、大廈管理人及羅文錦律師樓就該處所的違例建築物所發出的清拆及還原要求」。申請人指第二答辯人被管理人不斷警告及告知其應停止所有違規事項，但依然開展及繼續進行有關的裝修。就第二個招牌而言，本席認為第二答辯人的違規行為更是變本加厲：在得知其行為實屬違規後，第二答辯人選擇拆除第一個招牌，但隨即再次安裝第二個招牌，意圖混水摸魚，企圖繼續違反補充公契及住戶手冊。

72.  在黎先生的證人陳述書指出如下：

“42. 而且美孚新邨的商舖為數不少，若其他商舖彷效此訟案兩位答辯人的違規行為，導致違例建築物及佔用公用部分之情況加劇，勢必對屋苑的其他使用者造成各種不公及滋擾。因此，申請人不會縱容此類違規情況繼續發生，必須就此訟案中所指的違例建築物入稟法庭進行取締，以維持美孚新邨的良好秩序。

43. 為避免違規業主及租戶對申請人、大廈管理人或其代表律師的勸籲及警告不聞不問，且考慮到申請人及大廈管理人的有限資源和時間，並為了保障美孚新邨所有業主的整體權益，申請人確切需要法庭判令以儆效尤，防止同類違例事項重覆發生而嚴重影響申請人及大廈管理人執行大廈公契的職責。”

73.  本席認同申請人的擔心，若審裁處不就該違規事項頒下強制令，該大廈公契、補充公契、住戶手冊會形同虛設，該大廈的其他用戶可能以先自行安排及進行安裝/裝修，然後再試圖以先斬後奏的方式，迫使申請人或管理人以特許證的方式解決，使審核特許證申請的初衷蕩然無存，申請人和管理人就監管業主和租戶進行裝修和使用公用部分淪為橡皮圖章。

74.  事實上，第二答辯人至今亦從沒正式向申請人作出特許證的申請、或提交特許證的申請表格連同所需的經註冊工程師核證的施工圖則或購買合適的公眾責任保險。故第二答辯人無論如何都不符合申請特許證的要求。

75.  由於沒有特別情況，本席應行使酌情權頒下針對第二答辯人的強制性禁令。但基於沒有証據顯示該門面裝修和第二個招牌有即時危險，本席亦行使酌情權寬鬆給予第二答辯人三個月的時間拆除兩項違規建築物。

總結

76.  綜合上述各點，本席裁定第一答辯人勝訴，但第二答辯人敗訴，並頒下在本申請中申請人尋求的強制性禁令，命令第二答辯人於三個月內拆除兩項違規建築物，即該門面裝修和第二個招牌及還原有關部份。

77.  就訟費問題，《土地審裁處條例》第12條賦予審裁處闊大的酌情權。本席現作暫准令如下：

i.  就申請人與第一答辯人之間，包括王大律師於2019年5月31日用英文撰寫的補充陳詞，不作訟費命令；

ii.  就申請人與第二答辯人之間，第二答辯人須支付申請人本案的訟費包括所有保留訟費，連同大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，以區域法院基準評定；

iii. 除非任何一方在14天內申請更改，此暫准令則成為絕對命令。