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HCMP 336/2009
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
雜項案件編號2009年第336號
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| 主審法官 ： 高等法院原訟法庭法官歐陽桂如法庭聆訊 |
| 聆訊日期 ： 2013年12月19日 |
| 判案日期 ： 2013年12月19日 |
| 判案書日期 ： 2013年12月24日 |
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判案書
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1. 原告人為涉案物業的業主，它指被告人鍾先生擅闖，要求他交回單位的空置管有權。鍾先生卻聲稱於1970年代已開始居於涉案物業。他要求原告人先賠償他的損失，然後他才會將涉案物業歸還。
2. 在審訊後，本席隨即宣判原告人得直，兼得堂費。現本席給與判決理由。
事實背景
3. 原告人由岑偉鈞（岑父）及兩名兒子（岑嘉麟和岑德麟）共同持有。
4. 涉案物業位於九龍落山道86-94H號，僑裕大廈地下M號鋪（下稱M鋪）。原告人於1985年12月30日成爲M鋪的註冊業主。
5. 唯一通往M鋪的通道，是由落山道引往大廈西北方的一條通道。根據公契，原告人享有使用權。在通道的一方，於M和N鋪之間的直角對外有一堵附建的牆壁（見A11頁的平面圖上有G字的地方）。通道的另一方有一道鐵閘（見平面圖上有R字的地方）。G字和R字之間的地方為公用地方（下稱該空間）。原告人一直有這鐵閘的鑰匙。
6. 2003年5月首個星期，原告人通過岑德麟先生最後一次以該鑰匙開啟鐵閘。當天他從M鋪的罅隙往内看，發現物業未被佔用，但內有破爛的傢俬及雜物。他不以爲然，因爲反正單位也要裝修出租。
7. 2003年5月9日，由於岑德麟先生不能開啟鐵閘，於是由鍾先生親自開啟，他更把新的鐵閘匙交給岑先生。岑先生發現M鋪的摺閘遭人破壞，他要求管理處幫忙清理M鋪內的雜物，而鍾先生是同意的。岑先生遂把新的鐵閘匙給予同行的裝修工人。
8. 2003年5月15日，原告人的裝修工人通知岑德麟先生他們無法以新匙開啟鐡閘，岑先生向巡警求助但不得要領。
9. 翌日，岑德麟先生與一位謝律師前往僑裕大廈。由於鍾先生拒絕開閘，故岑先生需在警察陪同下方可進入M鋪拍照。照片顯示鐡閘的外方貼有多個告示，表示閘後是法團辦公室、機房、泵房重地，但沒有說是私人物業。
10. 不知從哪一天起，鍾先生搬進了該空間，其行為侵犯原告人往返及使用M鋪的權利。
11. 鍾先生的抗辯書除了要求原告人嚴格證明外，就只有以下的指稱:
A． 他從1970年代開始佔用M鋪及該空間，用作他與第一任妻子程少芬及其後第二任妻子和家人的居所。他從1980年代初期成為互助委員會的會員,會員常往M鋪開會。
B． 他曾斥資維修及裝飾M鋪。
鍾先生要求法庭宣布，就着M鋪存在一個「信託」，他應被宣告為實益擁有人，物業應轉到他的名下。原告人須先給予賠償，否則不能取回M鋪。
12. 原告人傳召了岑氏兄弟作證。縱然聆案官曾經給予他多次機會，鍾先生卻始終沒有存檔證人供詞。鍾先生對於兩位岑先生的證供也沒有重大的質疑，而兩位證人的證供也有客觀的文件支持。本席信納兩位岑先生的證供及他們所提供的資料。
A. 鍾先生是否從1970年代開始佔用M鋪為居所或於1980年後為法團開會之用？
13. M鋪原本由一位李松柏先生擁有，於1970年代被兩次抵押，兩次贖回。
14. 原告人提供了強而有力的證據證明它一直行使業主的權利，及在不同階段M鋪被佔用的情況。
15. 首先，未購入前，岑父和岑德麟先生親身視察現場。M鋪以空置的情況購入，因爲岑父要確保能出租。
16. 其次，原告人曾於1989年1月3日至1992年5月2日期間將M鋪租予威來鋁質工程（威來），此點有孖士打律師行（孖士打）當時所擬訂的租約，及威來在租約上背書，提前解約的紀錄為證。在租予威來之後，岑嘉麟先生不時視察M鋪，他曾看見威來的員工在該空間工作及放置工具和物資。
17. 其三，原告人於1997年以業主的身分，通過孖士打要求屋宇署拆除僭建的外牆。此點有岑父、孖士打及屋宇署之間的信件為證。
18. 其四，自從原告人被拒絕使用鐵閘前往M鋪後，它曾多番以業主的身分，採取追究行動。
(a) 2003年12月，它通過謝律師向法團發出追討信。
(b) 2004年，它以HCA 392/2004起訴法團，惟法團已遭清盤。清盤人向作爲業主的原告人追討分擔費，並於2008年向原告人確認法團並不擁有M鋪外的公用地方。
(c) 2009年2月25日，原告人提起本訴訟。
19. 這四點顯出原告人一直沒有放棄作業主的權利及管有權。本席也信納，直至2003年5月15日，沒有跡象顯示鍾先生佔用M鋪，而原告人是通過岑嘉麟先生於2008年2月16日才第一次聽到鍾先生自稱居於M鋪的。
20. 此外，在不同的階段，鍾先生所報稱的住址也並非M鋪：
(1) 1989年3月18日，鍾先生的第一任妻子程女士成為僑裕大廈3字樓（3F）的業主。其後於1999年7月15日，3F轉由程女士和鍾先生以聯權共有的方式持有。2008年7月2日，鍾先生將其名下的業權以送贈方式轉到程女士名下。在1989及1999年的轉名契上，程女士及/或鍾先生所寫下的地址同為3F。
(2) 1999年，鍾先生在土地註冊處登記為業主立案法團主席的紀錄，顯示其地址為僑裕大廈4樓F座。
無論3F或4樓F座是否同一單位，明顯地鍾先生的居所並非M鋪。
21. 由此可見，無論是1970年代、1980年代、1990年代甚或2000年代，鍾先生居住於M鋪的說法也不可信。
22. 再者，有牀、有間格的部分處於該空間而非M鋪（C296頁）。又據岑德麟所稱，M鋪內的傢俬雜物已被搬走，該空間見有麻將檯櫈，竟然還有一堵新的牆，外牆上掛着的布條寫着「僑裕大廈互助委員會康樂活動」。這狀況顯示鍾先生是以該空間為法團所用而非住所。
23. 本席信納原告人的說法，不相信鍾先生從1970年代開始便居於M鋪或該空間。鍾先生在M鋪內所置的雜物和第22段所述的裝置，無非是為了製造管有的假象。在2003年最遲於5月15日未換鐵閘匙前，鍾先生也無專屬管有M鋪或該空間，可見無論從實際管有或意圖管有方面，鍾先生也未能符合逆權侵佔這訴因的要求。
B. 鍾先生是否曾斥資維修及裝飾M鋪？
24. 鍾先生固然沒有提供證據支持他斥資維修及裝飾M鋪這說法，但無論如何，他的說法在法律上也站不住腳。他沒有指稱是原告人要求他維修及裝飾M鋪的，在公用地方的搭建更非原告人需要負責的。因此無論鍾先生使用了多少資金，他也無權要求原告人作出賠償，更何況他本身是個擅闖者。
25. 至於抗辯書要求法庭宣告就着M鋪有信託的存在，鍾先生更沒有交代信託是在什麼情況下形成的。在盤問證人期間，鍾先生多番強調他並非不承認原告人的業權，只不過他要求原告人作出賠償才會把M鋪交還而已。明顯地，他只在製造管有的假象，以求不法地取得賠償。
總結
26. 綜上所述，原告人的案情鐵證如山，而鍾先生的案情則漏洞百出。因此本席裁定原告人得直，並且撤銷被告人的反申索。原告人不就金錢損失舉證，因此不追討賠償金。
27. 訟費隨訴訟後果而定，由被告人付與原告人。被告人說他沒有經濟能力，但那不是免除訟費責任的理由。
28. 本席命令如下：
(1) 被告人或其代理人或僕人或任何佔用人須即時將M鋪以空置形式交還原告人；
(2) 禁止被告人或其代理人或僕人或任何佔用人在該空間作任何阻礙原告人出入或使用M鋪的行動，被禁止的行動包括但不限於使用或佔用該空間；
(3) 被告人或其代理人或僕人或任何佔用人須即時採取所有步驟以便原告人得以出入、使用或佔用M鋪，這些步驟包括但不限於由被告人出資拆除及移走在該空間的所有搭建物；
(4) 撤銷原告人對金錢賠償的申索；
(5) 訟費由被告人支付給原告人，並於2014年1月20日上午10時30分以簡易方式評定訟費，屆時雙方必須出席，但無需大律師出席。
(6) 原告人須於2013年12月31日或之前存檔及送達訟費陳述書；被告人須於2014年1月17日或之前存檔及送達反對理由書。
29. 本席感謝文本立大律師所作簡潔而有力的陳詞，及孖士打準備的層次分明而精簡的文件冊，他們對法庭帶來很大的幫助。
原告人：由孖士打律師行轉聘文本立大律師代表
被告人：無律師代表，親自出席聆訊
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