SHANGHAI COMMERCIAL BANK LTD 訴 徐振成及另二人

HCA 1862/2002

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟2002年第1862號

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評估損失判案書

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案情

1. 根據一份1997年7月21日的貸款協議書，原告向第一、第二及第三被告（“被告”）提供一項港幣$2,621,430的貸款（“貸款”）。

2. 根據一份1998年3月12日的書面按揭契約（“按揭契約”），三位被告人同意將他們名下位於朗晴居15座3樓A室及位於G98號停車位（“該物業”）按給原告作為貸款的抵押。

3. 該貸款的還款條款是被告將以三百期每月月供港幣$21,552.00還款方式還款給原告。

4. 從2001年9月5日起被告並沒有供款。而截至2001年8月5日為止，被告欠原告的金額為港幣$2,331,354.78。對於這項欠款被告並沒有提出任何異議。

5. 在2001年年底及2002年年初期間，被告與原告的黃小姐及一位何先生曾多次通過電話及會面討論被告如何就欠款提供還款方案。最後於2002年1月30日被告將該物業歸還原告，並於同日簽定一份書面退樓同意書（“退樓書”）。該份退樓書乃以英文書寫，被告同意把該物業退還原告，在該文件裏被告亦清晰地確認退還該物業給原告是在沒有傷害原告在按揭契約上的任何權利而作出的。

6. 於2002年2月11日原告以港幣$1,520,000 的價錢售出該物業。而該物業的買賣亦於2002年4月11日完成。

7. 原告於2002年5月16日就被告的欠款提出訴訟。於2002年9月18日以一項協議命令的形式被告對還款責任沒有提出異議。所剩下要決定的是被告應付給原告多少錢，亦即是說在原告出售該物業後，被告還欠原告多少錢。

原告的案情

8. 根據原告的案情，原告要求被告支付的金額為港幣$900,659.57。其具體內容如下：-

(i)	截至2001年8月5日本金的餘款	港幣$2,331,354.78
(ii)	扣除物業的售價	港幣$1,520,000.00
	本金的餘款：	港幣$811,354.78
	加上
(iii)	本金的累積利息截至2002年4月11日	港幣$57,754.79
(iv)	測量費用	港幣$350.00
(v)	律師及雜費	港幣$16,000.00
(vi)	就物業出售支付佣金予中原地產	港幣$15,200.00
		港幣$900,659.57
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被告的案情

9. 被告在庭上確認他們對以上第8段 (i)，(iii)，(iv)，(v) 及 (vi) 各點並沒有任何異議。他們的案情只是對於該物業的售價，即是以上(ii) 點提出異議。被告的說法是在他們與原告人在2001年年底至2002年年初的討論上，原告曾對他們說過該物業當時的價值為大約港幣$1,800,000，並且要求被告讓原告代他們出售該物業。而被告亦聲稱原告當時同意在出售物業之前仍會事先徵詢被告的同意才出售該物業。但後來事實卻不是如此，原告取得物業後很快地以港幣$1,520,000出售，根據被告來說，這是低於他們理解可賣出的價格，所以他們對原告這樣出售該物業提出反對。

原告有否履行法律責任

10. 而就原告出售該物業的價格，即港幣$1,520,000的問題上，被告並沒有提交估價報告書等證據來證明該價錢並不等同當時的市場價格。而在這方面原告傳召一位林先生。林先生是當時代表原告就該物業做估價的估價師。在庭上林先生亦很清楚地解釋當時他怎樣估計該物業的價錢。他解釋當時的open market value為港幣$1,800,000，但 forced sale value 則為港幣$1,440,000。而在銀主採取出售行動則應屬於forced sale 的做法。而在一般銀主出售樓盤的情況下，只需要高於forced sale value便可。

11. 由於被告並沒有就林先生證供提出反駁的證據，本席接受林先生就該物業的估價證據，並接受該物業在2002年2月份的市場價格，即 market value為港幣$1,800,000 而forced sale 則為港幣$1,440,000。

原告被告有否達成協議

12. 而就原告是否曾與被告達成第9段所談及的協議，原告的黃幗芬小姐及三位被告人分別在庭上就2001年年尾到2002年年初他們多次的電話談話及會面作供。黃小姐同意在該段時期內曾與被告多番談及如何還款的事宜，但她否認曾對被告說過該物業當時的價值為港幣$1,800,000，她亦否認同意在出售物業之前會再徵詢被告的意見。而被告等則確定黃小姐在與他們會面時曾經作出該等承諾。

13. 由於雙方的口供存在直接矛盾，本席在處理這問題上只能考慮當時的環境證據。

14. 本席留意到在被告與原告就還款方案的討論上於2002年1月14日曾提交過一份書面建議。但這份建議最後並沒有得到原告的接納。本席認為，如當時原告與被告就第9段以上的問題亦曾達成協議的，按當時被告的做法，他們沒有理由不把該協議以書面形式確定下來。

15. 另外，三位被告皆是有相當教育水平的人。第一被告是一位地政署主任，曾就讀中文大學英文系。第二被告是一位消防隊長而第三被告則為一位護士。他們的英語水平亦有一定的標準。所以當他們於2002年1月30日簽定退樓書時，如果當時已達成第9段以上所說的協議，他們沒有理由不把該協議的具體內容寫在退樓書內，而根據退樓書的內容很清楚說明被告把該物業退還給原告是並沒有影響原告按揭契約內的權利，這說法正正跟被告所說當時已就第9段的內容達成協議剛剛相反。

16. 基於以上理由，本席認為三位被告與原告曾於2001年年底及2002年年初達成第9段以上提及的協議的說法可信程度並不高。

17. 基於以上的決定，及在以上第11段就出售物業價錢的估價問題上所作出的決定，本席認為，在出售該物業的問題上原告並沒有違反任何應負的法律責任。而最後售出的價錢，即港幣$1,520,000，是符合當時原告所獲得的估價報告規範之內，並沒有違反他們作為被抵押人的責任。

18. 基於以上理由，本席認為被告應付原告的欠款為港幣$900,659.67。

19. 而在利息方面，本席亦批准原告的申請，被告應就第8段內的港幣$811,354.78付予利息，根據最優惠利息減百份之1.5的計法，付予原告利息。包含期限為2002年4月17日到2002年9月18日。

20. 最後，本席亦作出以下暫時訟令：原告人可得本訴訟之訟費，如雙方未能達成協議，可交由聆案官再作評估；除與訟雙方向本席另作申請否則本席暫時訟令將在今天起之14天內自動成為正式訟令。