廣東道玉器交易廣場業主立案法團 訴 寶石有限公司

LDBM 25/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第25號

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港九龍廣東道第513、515、517、519、521、523、525、527、529及531號廣東道玉器交易廣場（“該廣場”）之業主立案法團。答辯人為該廣場一樓第5至13、15至19、21至23、25至31、35及36號舖位及二樓第1至3、5至13、15至23、25至33及35至37號舖位之業主。申請人的申請是要求答辯人支付管理費151,349.06元及利息。

2. 根據申請人的案情，答辯人於2000年6月至12月期間拒絕支付管理費，總數達273,994元。申請人遂於2000年12月20日在區域法院民事訴訟案件2000年第17766號中向答辯人追討該款項。答辯人提出的抗辯理由是其涉案物業由2000年3月1日至6月26日合共118天內未有中央冷氣供應，因而拒絕支付管理費。

3. 申請人於2001年2月19日根據《區域法院規則》第14號命令取得簡易判決命令。該命令批准答辯人有條件地對118天之管理費，即151,349.06元作出抗辯，而條件為答辯人須在14天內向申請人繳付其餘之管理費即122,644.93元及利息。答辯人並須在命令後每月首7日清付每月之管理費。答辯人已繳付申請人上述122,644.93元之款項，而118天之管理費，即151,349.06元，則有待法庭裁決。

4. 答辯人其後向區域法院申請修改其抗辯書並加入反申索。答辯人於2001年5月25日送達其修改抗辯書及反申索。案件於2001年10月29日在李宗鍔法官席前審訊。李法官認為區域法院並無司法管轄權審理該案件。在與訟雙方同意下，李法官將申請人之申索及答辯人之反申索駁回。

5. 由於答辯人所欠之118天管理費懸而未決，申請人便在土地審裁處作出是次申請，追討該款項，即151,349.06元及利息。答辯人亦在是次申請中，提出其反申索如下：-

（1） 由於申請人於2000年3月1日至6月26日，合共118天，未能向答辯人之物業提供中央冷氣，因此答辯人無需支付該段日期的冷氣費及申請人必須歸還已支付的費用；

（2） 由於欠缺中央冷氣，答辯人之租戶拒絕租用該廣場二樓之C及D舖，因此答辯人要求申請人賠償租金及雜費損失245,349元；

（3） 由於欠缺中央冷氣，答辯人未能如期展開裝修部份物業。答辯人要求申請人賠償因預約裝修工人及冷氣技工而浪費了的費用，數額為54,000元；

（4） 有關答辯人在該廣場一樓第1至3號舖之物業，答辯人原訂在2000年4月29日與買家成交，但由於欠缺中央冷氣，交易日期推遲至2000年6月20日，因此答辯人要求申請人賠償有關的樓款利息、管理費、差餉及地租損失，合共17,849元；

（5） 損害賠償；及

（6） 利息。

6. 申請人不同意答辯人的反申索，並提出答辯人在該廣場的物業單位沒有中央冷氣提供不是申請人或其管理公司的責任，乃是單位空置多年所致。加上所需維修冷氣之單位的業權均由答辯人單獨擁有，而部分維修工程更包括在答辯人的單位內，根據該廣場的公契及管理協議書（“該公契”）之條款，答辯人理應對維修費用負責。申請人及其管理公司在接到答辯人就其物業單位沒有中央冷氣供應的投訴後，已妥當地履行其職責，並無延誤或耽擱。

7. 此外，本席曾在審訊開始時向雙方提問答辯人的反申索是否屬於土地審裁處司法管轄權內之申索。申請人認為不是，而答辯人則提出其反申索是基於申請人違反該公契而作出的申索。答辯人在結案陳詞時，修改其反對通知書，提出依據該公契條文，從法律觀點上申請人有隱含責任去監督/監察/監管該廣場的管理事宜，以免因管理不善而導致該廣場的業主，包括答辯人，遭受損失。答辯人認為申請人未有履行這隱含責任及提供中央冷氣給答辯人享用而導致答辯人有所損失。而根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表10第9段，土地審裁處有權審理這方面的損害賠償申索。

8. 基於雙方的案情，本席需要就以下的爭論要點作出裁決：-

（1） 答辯人是否可以因為有118天沒有中央冷氣供應而不支付118天的管理費；

（2） 答辯人的反申索是否屬於土地審裁處司法管轄權內之申索；

（3） 申請人是否有違反該公契；及

（4） 答辯人的損失是否申請人違反該公契所導致。

118天管理費

9. 根據該公契，申請人有權要求答辯人支付管理費，而答辯人所欠的118天管理費數額為151,349.06元。答辯人對此並沒有爭議，但認為此款項應該扣除冷氣費98,534.70元，因此，所欠的管理費應是52,814.36元。申請人不同意扣除冷氣費，但如果本席裁定須要扣除冷氣費的話，申請人同意冷氣費的數額為98,534.70元。

10. 答辯人認為需要扣除冷氣費的原因是因為該廣場並非每層皆有中央冷氣，有中央冷氣及無中央冷氣的層數，即使相關的單位面積及業權份數相同，管理費的攤分都不同。根據答辯人的計算，無中央冷氣的寫字樓單位平均只需支付有中央冷氣的相同單位的41.5%管理費。由於答辯人的物業單位有118天沒有中央冷氣供應，答辯人認為該段時間的管理費應該與無中央冷氣的單位的管理費看齊，因此答辯人只同意支付扣除冷氣費後的管理費。

11. 本席並不接受答辯人的看法。首先，該公契的條文並沒有清楚說明有中央冷氣及無中央冷氣的單位的管理費有所不同是因為中央冷氣的提供與否所致，這純屬答辯人的推測而己。即使這差別確是因為中央冷氣的提供與否所致，答辯人亦未能證明申請人沒有提供中央冷氣給 答辯人的有關單位。

12. 根據申請人的兩位證人梁錦添先生及陳威先生的證供，答辯人的單位自1996年以來直至2000年，都是空置的，因此，該廣場一樓及二樓甚少開啟中央冷氣。答辯人到了大約2000年5月尾的時候，要求開啟中央冷氣，才發覺有嚴重漏水的情況，而漏水的地方主要是在該廣場一樓第22號舖之內。申請人於2000年5月26日才第一次收到答辯人的投訴，而申請人已即時行動要求冷氣保養商派員檢查及提供意見。申請人亦向4間公司索取報價單，及最後委託佳圖工程有限公司負責維修工程。佳圖工程有限公司已於2000年6月22至24日進行維修工程，在維修後，冷氣供應已無漏水情況出現。

13. 答辯人的證人鍾楚宣先生則作證答辯人在2000年2月29日購入有關物業後，已發現中央冷氣不能啟動，並即時及多次通知管理處要求檢查及開放中央冷氣，答辯人亦於2000年3月尾傳真一封日期為2000年3月26日的信件（證物“AR1”號，第248頁）給申請人及管理公司要求修理及提供中央冷氣。由於答辯人多次追問管理處及申請人都無結果，答辯人於2000年5月26日致函申請人及管理公司要求7天內修妥及供應冷氣。

14. 本席已詳細考慮雙方證人的證供。本席認為申請人兩位證人均是誠實可信的證人，其證供較鍾先生的證供可信。首先，申請人及管理公司與答辯人之間過往並無爭執，如果答辯人在2000年5月26日之前真的有多次要求申請人及管理公司維修及開啟冷氣，包括發出2000年3月26日之信件，本席不相信申請人及管理公司會置諸不理。其次，就是鍾先生曾出席2000年5月15日之管理委員會會議，鍾先生只在該會議上反對將管理處控制中心搬遷至大堂，並無提出任何有關冷氣供應的問題，如果答辯人真的有多次要求申請人提供及維修冷氣，本席認為鍾先生絕對不會在該會議中，就冷氣的事情隻字不提。再者，申請人提供的證據已清楚顯示中央冷氣並非如鍾先生在其供詞中所述“不能啟動（即無冷氣供應）”，而只是有漏水情況出現，這亦可證明鍾先生所述並不真實。

15. 因此，本席不接受答辯人指稱申請人由2002年3月1日起未有提供中央冷氣的說法。本席裁定申請人於2000年5月26日才第一次獲悉答辯人投訴冷氣的問題，而申請人及其管理公司並未收到2000年3月26日之信件或其他口頭投訴。本席亦裁定申請人在收到2000年5月26日的投訴後，已儘快作出適當及合理的行動去維修冷氣，並無任何失職或失誤的情況出現。

16. 其實維修的責任並非在於申請人，乃是答辯人本身。該公契附件4第44條有以下的條文：-

“Each Owner shall ... at his sole expense repair, maintain and keep in good repair, and condition the Commercial Unit or Office Unit or part of the Building of which he is the Owner and its equipment, apparatus, services and facilities and shall when necessary replace any part or parts thereof which require replacement. The equipment, apparatus, services and facilities provided within or serving exclusively a Commercial Unit or Office Unit or part of the Building ... shall ... include ... the air-conditioning equipment, ductwork and associated controls ..."

17. 由上述條文可見，答辯人本身是需要負責維修及保養供給答辯人有關物業單位獨自享用的冷氣設施。根據申請人的證供，大部份需要維修的地方都是在答辯人的物業之內，而在公用走廊的維修只佔少部份。陳先生的證供亦清楚說明一樓第22號舖有嚴重漏水情況。雖然答辯人不同意陳先生的證供，並提出該單位內的電源並未接上，不可能開動冷氣及有漏水情況在該單位內出現，不過本席認為即使在該單位內的電源未接上及冷氣未開動，但如果在該單位的冷氣喉管有損壞的話，當其他單位開動冷氣時，一樣會使該單位有漏水情況出現，原因是因為該冷氣系統是中央水冷式的系統，在喉管內的水應該是會運行到各單位的。本席相信陳先生所看到的漏水情況均屬真實，即是說漏水的情況主要發生在答辯人的物業之內，而根據上述條文，答辯人應該為此負責。

18. 基於上述理由，本席裁定答辯人不能在所欠的管理費中扣除答辯人在所稱的冷氣費或任何費用，答辯人必須支付申請人全數151,349.06元之款項。此外，根據該公契第26條，答辯人亦須支付申請人該款項之利息。

答辯人之反申索

19. 答辯人認為其反申索是屬於該條例附表10第9段所述的申索，附表10第9段的條文如下：-

“與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件（視屬何情況而定）的執行（不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行）有關的法律程序。”

20. 如果答辯人的反申索是基於申請人違反該公契的條款或隱含條款，而要求土地審裁處頒令申請人以損害賠償方式執行有關的條文，當然這些申索是屬於附表10第9段所述的申索，而土地審裁處亦有權審理這些申索。不過，在答辯人未作出最後修改前，答辯人只是說申請人有責任監督/監察/監管該廣場的管理事宜，以免因管理不善而導致該廣場的業主包括答辯人遭受損失。這可能是普通法下有關疏忽的申索，而疏忽則不是土地審裁處可以審理的申索，因此，本席提問答辯人的反申索是否屬於土地審裁處司法管轄權內的申索。

21. 答辯人現時已修改其反對通知費，及確認其反申索只是根據該公契而作出，本席認為經修改後的反申索是屬於該條例附表10第9段的申索，因此本席裁定土地審裁處有司法管轄權審理答辯人的反申索。

申請人是否違反該公契

22. 答辯人引用該公契第3、10(a) 、10(b) 、11、12及53條，以及上述在最後陳詞時才修改的隱含條文作為抗辯理由。該公契第3、10(a) 、10(b) 、11、12及53條的條文如下：-

“3. The Common Areas and Facilities shall be enjoyed by every Owner and his tenants, occupiers, servants, agents and visitors who shall have the full right and liberty (in common with others having the like rights) for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his part of the Building to go pass and repass over and along and to use the Common Areas and Facilities subject always to the provisions of this Deed and the Deed(s) of Grant of Easement (if any) and the rights and powers of the Manager relating thereto and provided that in exercising such rights no Owner shall interfere with or permit or suffer to be interfered with the general amenities or services provided for the Building and that each Owner shall comply with the Building Rules from time to time in force in respect of the same.

10. (a) The parties hereto have agreed with the Manager for the Manager to undertake the management of the Land and the Building and the Common Areas and Facilities therein for an initial period of two (2) years from the date of issue of the Occupation Permit and shall thereafter continue unless or until :-

(i) terminated by the Manager giving not less than three (3) calendar months' notice of termination in writing by sending such notice to the Owners' Committee or where the Owner's Committee has not yet been established pursuant to the provisions of this Deed by serving such notice on each of the Owners and by displaying such notice in a prominent place in the Building. For this purpose, service of such notice on an Owner may be effected personally upon the Owner; or by post addressed to the Owner at his last known address; or by leaving such notice at the Owner's Unit; or

(ii) upon the passing of a resolution of the Owners in accordance with Section VI hereof at a general meeting convened for the purpose to remove the Manager without compensation by the Owners' Committee giving to the Manager not less than three (3) calendar months' notice of termination in writing; or

(iii) in the event that the Manager is wound up or has a receiving order made against it;

Provided always that nothing in this Clause shall entitle the Manager to manage the Building prior to the issue of the Occupation Permit in respect of the Building or entitle either the Manager or the Owners' Committee to terminate the service of the Manager during the initial period of two (2) years from the date of issue of the Occupation Permit.

(b) Where an Owners Incorporation has been formed, an Owners Incorporation may, by the passing of a resolution of the Owners of not less than 50% of the Undivided Shares to be determined at a general meeting convened for the purpose, remove the Manager without compensation by the Owners Incorporation giving to the Manager not less than three (3) calendar months' notice of termination in writing. In this respect, such resolution shall have effect only if such notice of termination is in writing; the length of notice specified therein is for a period of not less than three (3) months; such notice is accompanied by a copy of the resolution terminating the Manager's appointment; and such notice and the copy of the resolution is served upon the Manager not more than fourteen (14) days after the date of the meeting. For this purpose, service of such notice and the copy of the resolution required to be served may be effected personally upon the Manager; or by post addressed to the Manager at its last known address; or by leaving the notice at the address of the registered office of the Owners Incorporation.

11. Each Owner hereby appoints the Manager irrevocably as attorney to enforce the provisions of this Deed.

12. The Manager shall be bound by and shall observe and perform all of the conditions duties and obligations herein provided and shall have all of the rights and privileges herein granted to the Manager.

53. The powers and functions of the Owners' Committee shall be limited to the following :-

(a) the representing of the Owners in all dealings with the Manager;

(b) the undertaking of such other duties as the Manager may, with their approval, delegate to them;

(c) the reviewing of the annual management budget and any revised management budget prepared by the Manager under the provisions of this Deed;

(d) the review of the amounts to be contributed by the Owners to the Capital Equipment Fund under the provisions of this Deed;

(e) the consideration and approval of increases in the collection charge under the provisions of this Deed;

(f) the approval of the amount which the Manager may hold otherwise than in an interest bearing account at a licensed bank or a licensed or registered deposit taking company under the provisions of this Deed;

(g) the reviewing, consideration and amendment of the Building Rules and the Fitting Out Rules made from time to time by the Manager;

(h) upon a majority resolution of the Owners being passed in a General Meeting of Owners duly convened and held according to the provisions under Section VI hereof, to give not less than three (3) months' notice in writing to terminate the appointment of the Manager in accordance with the provisions of this Deed;

(i) to elect a new manager to take the place of the Manager in accordance with the provisions of this Deed;

(j) to compile rules and regulations from time to time governing :-

(i) the convening, conduct and procedure of meetings of the Owners' Committee;

(ii) the conduct of the ballot for the election or re-election of the chairman of the Owners' Committee; and

(iii) all other matters to regulate the meetings of the Owners' Committee and to facilitate the transaction of business thereat; and

(k) the exercise of all other powers and duties conferred on the Owners' Committee by virtue of this Deed."

23. 雖然答辯人指稱申請人違反了上述條文，但答辯人並沒有清楚說明申請人如何違反了上述條文。至於答辯人所指的隱含責任，雖然本席接受該公契可以有這樣的一條隱含條款，但這條款亦是非常廣泛，答辯人並沒有說明申請人如何違反了這隱含責任。如果答辯人的說法是申請人沒有提供冷氣，所以違反了上述的條文及隱含責任，本席已如上述一樣裁定申請人並沒有不提供冷氣。如果答辯人是說申請人未有維修冷氣，那麼正如上述一樣，根據該公契附件4第44條，維修的責任不在申請人，乃在答辯人身上，而且申請人在2000年5月26日知道冷氣問題後，已即時採取行動，並無延誤或耽擱的情況出現。因此，本席裁定申請人並未有違反該公契上述條文或隱含責任。

答辯人的損失是否申請人所導致

24. 既然本席已裁定申請人並未有違反該公契，那麼申請人並不需要為答辯人的任何損失負責。不過，即使申請人有違反該公契，本席亦認為答辯人未能證明其損失為申請人所致。

25. 首先，有關該廣場二樓C及D舖的損失，本席認為答辯人未能證明有關租客是因為沒有中央冷氣而退租。C及D舖是改裝其中一些單位及公用走廊而成。由證物“AR1”號，第182A及182B頁可見，答辯人在收樓後其實是想改裝這些單位後轉賣這些單位的。本席不相信答辯人在收樓後不久，即在2000年3月的時候，便把其中一些單位出租。答辯人並沒有提供C及D舖是如何租出的詳情，亦沒有傳召有關的租客或地產代理作證，唯一的證據只是一張未有釐印的臨時租約。即使真的有這個交易，本席亦不相信這個交易是因為沒有中央冷氣而取消的。答辯人並沒有提供任何的文件或來往書信證明取消原因。冷氣的問題只是短暫問題及可以修復的，有關租客不應為此而需要退租。再者，租客應該需要在大約2000年3月20日簽署正式租約，但卻沒有這樣做，答辯人亦沒有把按金支票兌現。本席認為取消臨時租約很有可能是因為其他原因，而不是冷氣問題。

26. 至於裝修工人及冷氣技工的人工損失，本席亦不認為是沒有冷氣所導致的。答辯人聲稱安排了30名工人開工，每人每天工資為900元，由於不能開啟冷氣，工人無法開工，答辯人需要賠償工人兩天的工資，總數54,000元。不過，答辯人並沒有提供任何文件證明有支付過這筆款項。本席認為答辯人因為沒有冷氣而不能開工及需要支付兩天工資的說法完全不合情理，因為要進行有關的裝修工程並不需要一定有冷氣供應才可進行，即使需要，答辯人亦可令其工人先進行其他不涉及冷氣的工序，沒理由要浪費兩天的工資。有關的判頭或工人亦沒有出庭作證。因此，本席不相信答辯人有遭受此項損失。

27. 有關該廣場一樓第1至3號舖延遲成交問題，本席亦不相信與冷氣有關。鍾先生的證供是有關買家原先是購買二樓第1至3號舖的，而成交日期為2000年4月29日，後來因為沒有中央冷氣，該買家轉買一樓第1至3號舖。不過，答辯人並沒有提供之前購買二樓第1至3號舖的任何文件，而有關購買一樓第1至3號舖的正式買賣合約是在2000年5月22日簽署的，那時候還不知冷氣何時恢復正常，有關買家如果是因為冷氣問題而不購買二樓第1至3號舖的話，亦不應簽署正式買賣合約購買一樓第1至3號舖。這兩個物業並沒有大分別，只是一樓與二樓之分，本席絕對不相信該買家是因為冷氣問題而不購買二樓第1至3號舖。

28. 基於上述理由，本席裁定答辯人未能證明其反申索的損失賠償是由於申請人違反公契所致，答辯人的反申索應被撤銷。

總結

29. 正如上述一樣，本席裁定答辯人不能在118天管理費中扣除冷氣費，及答辯人的反申索販訴。

30． 因此，本席頒令如下：-

（1） 答辯人須支付申請人管理費餘額151,349.06元及其根據該公契第26條計算的利息；

（2） 撤銷答辯人的反申索；及

（3） 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次申請包括反申索之申請的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；如果與訟任何一方不在14天內提出有關訟費的申請，則此項臨時訟費命令作實。