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LDPD2626/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第2626宗
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Gao Weili (高偉麗) |
申請人 |
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及 |
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Poon Pong Fat (潘邦發) |
答辯人 |
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判案書
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背景
1. 這本是一宗簡單的申請收樓案件。申請人為“Flat LD, 35/F, Tower 3, Le Prestige of Lohas Park, No. 1 Lohas Park Road, Tseung Kwan O, N.T.”的業主，答辯人是租客。
2. 申請人原於2013年7月24日在土地審裁處向答辯人提出申請通知書(表格22)，申請收回涉案處所的管有[1]，因為根據一租期自2011年1月22日至2013年7月21日的租約(下稱「該租約」)，租期業已屆滿。
3. 答辯人於2013年7月29日呈交反對通知書，理由是「租期未完」。
4. 此案於2013年9月23日在本席席前審理，當時申請人擬提交一份指稱於2011年1月11日訂立的租約的傳真本，以證明答辯人承租涉案處所的租約已經屆滿，但答辯人提出反對，因為該傳真本未有根據《印花稅條例》(香港法例第117章)加蓋印花。
5. 根據《印花稅條例》第15(1)條，除非申請人能提供律師個人承諾或由印花稅署署長簽註文書，「任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據…。」
6. 同時，答辯人稱該租約有續租條款，即在2013年7月21日後，月租加1,000元至2016年1月21日，所以租期未有屆滿。
7. 基於以上所述，本席未能以該傳真文件作為租約期滿的證據，本席遂撤銷申請人提出收回涉案處所管有的申請。
8. 申請人於2013年10月29日經羅紹佳、何樂昌律師行再次在土地審裁處申請收回處所的管有，而答辯人亦以同一理由(見上文第3段)提出反對。
9. 是案於2013年12月12日在本席席前審理。
申請人的證供
10. 根據申請人於2013年12月10日提交的證人陳述書，申請人透過美聯物業代理有限公司(下稱「美聯物業」)的介紹下與答辯人於2011年1月11日簽訂臨時租賃合約(下稱「臨時租約」)，把涉案處所租予答辯人，租期由2011年1月22日至2013年7月21日止，租金為每月港幣10,000元，包括地租、差餉及管理費，而該臨時租約已於2013年9月25日加蓋適當印花。
11. 申請人作供稱，由於她長時間居於深圳，所以在2011年1月10日收到美聯物業一地產代理曾小姐電話告知已找到合適租客(即後來的答辯人)，擬租用涉案處所，即安排於翌日(2011年1月11日)到香港與答辯人商談租約事宜，並於當日簽訂臨時租約。
12. 根據該臨時租約第12段:「於2011年1月11日或之前，雙方須於美聯物業[2]律師樓簽署正式租賃合約。」申請人供稱，查實該正式租賃合約是於簽訂臨時租約後隨即簽署，並交美聯物業負責安排加蓋印花，可惜她已找不到該加蓋印花的版本，美聯物業只能於2013年1月28日傳真一未有加蓋印花版本(下稱「傳真版本」)給她。此傳真版本與臨時租約的主要差別，是此版本於附表二的第5段加上:「雙方同意租客每月租金存入中國銀行戶口…」。
13. 申請人與答辯人簽訂租約後，隨即與他到涉案處所視察並提早把鑰匙交予答辯人，好使他安排搬遷，她便返回深圳。當時，涉案處所剛落成不久，是簇新的單位。
14. 此外，傳真版本與臨時租約皆有訂明:「任何一方可給予另一方不少於壹個月的書面通知或壹個月租金作代通知金提早解除此租約；唯該書面通知書不得早於由租期起計之拾貳個月內發出。」
15. 申請人稱，由於有上文之提早終止租約條款，她於2012年3月，曾嘗試達十次親身到涉案處所聯絡答辯人，她雖然終於一次能成功找到答辯人，但答辯人態度惡劣，強烈反對並聲稱除非找到更便宜的租盤，否則不會搬出。其後又有一次聯絡，即使申請人嘗試謂加租每月1,000元亦不獲答辯人接納，申請人無奈讓答辯人租住涉案單位至租約期滿。
16. 申請人又稱，於2013年5月，她曾多次嘗試致電答辯人租約即將到期不果，遂指示律師於2013年7月10日發信通知答辯人，租約即將屆滿並收回物業[3]，但答辯人沒有理會。
答辯人的證供
17. 根據答辯人於2013年12月10日提交的證人陳述書，他租住涉案處所的租約, 由2011年1月22日至2013年7月21日止, 租金是每月10,000元，但其後有租期延至2016年1月21日止，租金是按香港政府差餉物業估價署署長於2013年7月22日指定的應課差餉租值與舊租金10,000元比較，取其高者為準，以作為2013年7月22日至2016年1月21日止的每月租金。租約內有條款謂如雙方未經另一方書面同意，由2013年7月22日至2016年1月21日止，任何一方不得單方面向另一方終止租賃。
18. 答辯人稱，申請人於2012年3月至4月期間，曾先後兩次造訪，第一次要求2013年7月22日起至2016年1月21日期間租金更改為每月10,000元，另由答辯人代付每月管理費[4]。申請人第二次造訪更要求更改每月租金10,000元至11,000元，其他條件不變，由2013年7月22日至2016年1月21日生效。答辯人稱初時不願接受，及後基於雙方和睦關係，避免申請人滋擾，同意了申請人的要求，即2013年7月22日至2016年1月21日止的租金是每月11,000元，其他條件如由業主支付地租、差餉、管理費等維持不變。
19. 答辯人質疑臨時租約不是雙方最後簽署的租約，一方面這只是由美聯物業製訂，旨在保障它的佣金利益，另一方面臨時租約第12段有要求「雙方須於美聯物業律師樓簽署正式租賃合約」。他甚至懷疑臨時租約有關按金一欄似有被改動過的痕跡[5]。
20. 答辯人更指出申請人於2013年10月29日提交的申請通知書附件中，關於書面租約簽訂日期是被寫為2011年1月22日，而不是2011年1月11日，這可以佐證他的堅稱他有簽署另一份正式租賃合約，租期是由2011年1月22日至2016年7月21日，其中正如他於證人陳述書所述，租金在2011年1月22日至2013年7月21日及2013年7月22日至2016年1月21日兩段期間有所不同(見上文第17段)。
討論
21. 申請人強烈否認她與答辯人有任何關於2013年7月21日起的租賃安排(下稱「此2013年安排」)。代表申請人的何樂昌律師(下稱「何律師」)首先澄清，前述附件所述的書面租約簽訂日期是2011年1月11日，「2011年1月22日」是手文之誤。何律師提出:
a) 無論臨時租約或傳真版本皆沒有此2013年安排;
b) 假使有此2013年安排，申請人在2012年3月即提出更動，時機應未成熟，於理不合;
c) 答辯人未能提交任何有關此2013年安排的證據。
22. 答辯人首先認為臨時租約是美聯物業的標準租約一式三份的底紙，不是正稿，所以不可盡信。此外，答辯人反對以傳真版本作為證據，因為即使印花稅署署長亦拒絕在其上加蓋印花。答辯人甚至懷疑這些文件是偽造的。
23. 何律師解釋即使臨時租約是一式三份，但所有人包括申請人、答辯人及有關物業代理皆有在其上簽署作實，臨時租約最後亦成功被加蓋適當印花，這租約處理方式一向被業界普遍採用，其真確性無用置疑。由於臨時租約上已加蓋適當印花，正式租賃合約便無須重覆加蓋。何律師指雖然傳真版本中有部份字體比較模糊，但相關文字仍清晰可辨。再者，土地審裁處有很大的酌情權，可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據[6]。
24. 何律師又提出證據[7]指出，答辯人曾為服務政府的文員超過15年以上，並於1996-98年度及1998-2000年度任政府高級文書主任協會的執行委員會委員，應該有豐富處理文書的經驗，兼且是下列案件的被告人，應該很明白文件作為證物的重要性，但答辯人竟沒有任何文件以支持他聲稱有此2013年安排的說法：
(i) HCMP 5931/2001
(ii) HCSD 27及31/2002
(iii) HCMP 2618/2003
(iv) DCCJ 5086/2006
25. 於此，答辯人多番迴避何律師的問題，不面對問題，兼且未能指出於何時、何地簽署有關涉案處所的正式租賃合約。經何律師多番追問下，答辯人說應如臨時租約第12段所要求在律師樓簽署，但他已忘記一切，卻說申請人有舉證正式租賃合約的責任。
26. 何律師指在上述四宗案件，答辯人經常以口頭證據作抗辯理由，皆不為法庭接納。何律師指是案的所謂2013年7月22日至2016年1月21日的租期，純屬答辯人憑空虛構，他並引用HCMP 2618/2003 (無彙報案例，日期為2004年5月20日)案中判決書第20段所說:「這實在是匪夷所思，天方夜譚，絕不可信。」相反，申請人的證供真誠可信，不會逃避問題，其證供亦與文件配合。
27. 本席同意何律師於上文陳述的意見，亦接納臨時租約的租期，即2011年1月22日至2013年7月21日止，為租賃涉案處所的唯一租期；有關租期由2013年7月22日至2016年1月21日之說，尤其租金計算的方式複雜，答辯人方面沒有客觀證據或文件支持。答辯人既說與申請人關係和睦，但又說怕被申請人滋擾，實是自相予盾。
28. 至於臨時租約第12段要求於律師樓簽署正式租賃合約，本席留意到上述要求的日子同是臨時租約的日子，這非常有力支持申請人之證供及傳真版本的真確性。在詮釋文件的過程中，如果兩項條文有衝突，其中一項是手寫加入，而另一項則為標準預印的文字，手寫的條文將會凌駕普通列印的條文，故此本席接納正式租賃合約不須到律師樓簽署，而是在美聯物業簽署。答辯人其實沒有提供任何具體的證據顯示臨時租約曾被修改或傳真版本是偽造，他的說法亦是不合理和推說之詞。
29. 況且當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時，適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱越嚴重，證據必須越強力，但那不代表舉證準則較高，因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576第602頁第65段，終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minor) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586B-G李啟新勳爵(Lord Nicholls of Birkenhead)的判詞:
“相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生，則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時，法庭會留意一點，越嚴重的指稱就越少可能發生，而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要越強，適當的程度則因個別案情而定。”
30. 此外，在Man Sun Finance (International) Corporation Ltd. v Lee Ming Ching Stephen [1993] 1 HKC 113 一案中，上訴法庭已確認:
“a ‘provisional’ agreement, so long as it contains all the essential terms of a contract for the sale of land, stands on its own and is specifically enforceable. All further references to a ‘formal’ agreement are illusory and neither side is entitled to demand that the other party enter into it.”[8]
31. 因此，本席裁定答辯人租賃涉案處所的租期已於2013年7月21日屆滿，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。
中間收益
32. 申請人鑒於答辯人於2013年7月21日後仍佔用涉案處所，所以亦要求答辯人繳付因未有交回涉案處所的管有而導致的租金或中間收益損失。而中間收益的評定，一般是以涉案處所的市值租金為基準。
33. 於此，申請人在證人陳述書中羅列從中原數據網頁下載有關日出康城2期A領都的租賃成交記錄，以證明與涉案處所相類的單位之市值租金為建築面積計每平方呎16元，按涉案處所的建築面積970平方呎計算，約為每月15,520元。
34. 答辯人沒有提供相類有關的資料以證明涉案處所的市值租金多少，但卻以中原數據在網頁中的免責聲明[9]駁斥這些資料不可信。答辯人更以這些資料缺乏單位的室內裝修、週邊環境、座向等分析而認為不足以證明涉案處所的市值租金，並指須以涉案處所的應課差餉租值127,080元(即每月折算為10,590元)為釐定標準。
35. 根據《土地審裁處條例》第10(6)條: 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」在沒有其他適當的證據下，本席同意接納申請人提供的中原數據網頁租賃個案作市值租金評估。雖然這些租賃個案確如答辯人所說缺乏詳細分析，但正如何律師所說，所有高層單位的租金皆是每平方呎15-17元之普，本席亦在庭上指出，其中一個與涉案處所鄰座，但擁有相同座向的低層單位，其於2013年10月23日的租賃為每平方呎14元，另一高層相同座向單位的每平方呎租金於2013年10月15日則為15元。
36. 作為評估涉案處所的市值租金，根據基本的估價學原則，最佳的參考租值，必然是同一座大廈，甚至是同一屋苑的真實租賃個案，而當這些個案資料足以提供涉案處所的市值租金指引，其他較間接的資料便不會被採納或用作估值的比重便會降低。
37. 答辯人要求根據涉案處所的應課差餉租值作為評估市值租金的直接參考。本席要指出的是，應課差餉租值根據《差餉條例》(香港法例第116章)第7條的定義，與涉案處所租金訂定的標準未必一致，比方根據此條例第7條估算的應課差餉租值，是要假設租客是負責繳付差餉、管理費的，但根據臨時租約，這些皆是申請人作為業主的責任。
38. 此外，根據答辯人提供的應課差餉租值，雖然是於2013年4月1日開始生效，但根據《差餉條例》，是以2012年10月1日的租金水平來評定，與本案的審理日期相差接近一年之久。最重要的一點是，既然本席接納申請人提供有足夠的主要市場資料，本席認為毋須參考應課差餉租值這些間接的資料。
39. 基於以上考慮，本席裁定答辯人須支付申請人由2013年7月22日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月14,500元計算。
訟費
40. 由於本席裁定申請人是案申請收樓得直，理應得到訟費，但答辯人指根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第119R條:
「在根據本部進行的法律程序中，審裁處不得就訟費針對一方作出命令，惟該一方如以瑣屑無聊或無理取閙的方式進行訴訟，則屬例外。」
41. 可是，本席認為是案申請不是根據《業主與租客(綜合)條例》第IV部進行的法律程序[10]，而是根據臨時租約租期屆滿的普通法提出收樓的，所以《業主與租客(綜合)條例》第119R條不適用於本案。
42. 何律師陳述即使《業主與租客(綜合)條例》第119R條適用，答辯人的陳述及聲稱完全沒有文件支持可言，只是每每憑空提出反駁，正是以「瑣屑無聊或無理取閙的方式進行訴訟。」本席亦同意何律師的陳述，答辯人明顯不具任何可供爭辯的抗辯理由。
43. 根據《土地審裁處條例》第12條:-
「(1) 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該訟費以及須支付的範圍。」
44. 根據何律師的陳述，他前後用了6小時處理及準備本案的訴訟(未計算審訊時間約3個多小時)，並要求本席，就訟費作簡易程序評定。
判決
45. 總結以上的裁決，本席裁定申請人申請收樓得直，並頒發下列命令:
(a) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(b) 答辯人須支付申請人由2013年7月22日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣14,500元計算；
(c) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，以簡易程序評定為港幣20,000元。
申請人: 由羅紹佳, 何樂昌律師行委派何樂昌律師代表
答辯人: 無律師代表，親自應訊
[1] LDPD 1831/2013
[2] 「美聯物業」是手寫文字，有別於「律師樓」的預印文字。
[3] 無論根據臨時租約或傳真版本，皆沒有訂明租約期滿前，業主須向租客發出遷出通知書。
[4] 證物R1顯示為每月1,646元
[5] 但答辯人同意按金20,000元之數是正確的
[6] 見土地審裁處條例第10(6)條
[7] 證物A3
[8] Per Godfrey J at 124 C-E
[9] 「本網頁內所載之資料僅作參考之用，CENTADATA.COM並不會就本網頁所載資料的精確性及正確性作出任何保證，同時亦不保證本網頁已包括所有的成交紀錄。CENTADATA.COM並不會就本網頁所載資料的精確性、正確性及依賴負上任何責任。」
[10] 大部份可根據《業主與租客(綜合)條例》第IV部進行的法律程序已於2004年7月被廢除。
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