美孚新邨第一期業主立案法團 訴 CHU MAN CHUNG 及另一人

LDBM 1/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第1宗

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判決書

序言

1.  申請人是美孚新邨第一期的業主立案法團；兩名答辯人為美孚新邨百老匯街1號19樓B室(“該單位”)的業主。

2.  申請人指稱答辯人在該單位外牆搭建了晾衣架及擋板(“有關搭建物”)，並未有入則屋宇署以獲批准，故為僭建物，違反建築物條例第14(1)條。另大厦外牆為公用地方，有關搭建物伸出大厦外牆，屬結構性改動，違反了大厦公契第9(a)及9(d)條；而有關搭建物亦違反了建築物管理條例第34I條。故此申請人要求法庭頒令答辯人拆除有關搭建物，以及禁制答辯人在外牆安裝任何晾衣架及擋板裝置。

3.  答辯人則辯稱申請人未能提出證據顯示答辯人未有入則屋宇署而屬僭建物，且指有關搭建物在1970年時由公契經理人安排及收費下替各業主安裝，根據大厦公契附表2第1(d)條，公契經理人有權制定、更改或廢除就有關使用公用地方和共用部分的守則，故在行為上可推斷經理人已行使此權力廢除或更改了公契第9(a)及(d)條的守則，而公契經理人及法團多年來也未有任何行動，足見已默許有關搭建物的設置。答辯人亦指稱，現時政府已訂立新法例，容許晾衣架這種小型工程繼續保存，這亦是答辯人及其他業主所倡議的。

雙方無爭議事實

4.  美孚新邨分為八期，每一期均受其本身之公契所規限。而第一期的公契在1969年1月3日簽訂(文件冊B1-20頁，B21-35為中譯本)。申請人根據建築物管理條例的規定於1977年12月5日註冊為法團(文件冊B1頁)。

5.  涉案的晾衣架擋板組合在美孚新邨百老匯街1、5、7、9及25號(屬美孚新邨第一期)Ｂ室的93個單位外牆出現，當中包括答辯人的該單位。外牆為公用部份，有關搭建物的晾衣架及擋板組合由鐵架承托，而該鐵架則以螺絲繫在外牆上，擋板由鋁片組成，擋板底部是一塊膠片（相片見文件冊B40-41頁）。管理公司在2009年11月9日發信予相關業戶（包括答辯人），以有關搭建物未獲屋宇署批准屬不合法裝置為理由，要求他們拆除有關搭建物（文件冊B51-52頁），並建議三個方案如何進行，唯答辯人不接納並提出應在大厦維修時就所有住宅單位的外牆晾衣架作徹底檢查維修及加固。

6.  根據申請人向美孚新邨經理人查詢，經理人公司提供了在1970年11月12日發給第一期1、5、7、9及25號B室業主的一份借項通知書，上面寫上“Purchaser’s portion of cost for provision of external drying rack and platform”及銀碼HK$465（文件冊B66頁）。但在這些文件中找不到涉及該單位的借項通知書副本。

7.  申請人在2010年1月4日向土地審裁處提出本申請，而答辯人亦在2010年1月22日提交了反對通知書。

相關的公契條文

8.  公契條文第9條節錄如下：

“9. Each party hereto hereby covenants with the others as follows :-

(a) Not to make any structural alterations in the Unit to the use of which he is entitled hereunder which may damage any other Unit or the Commons Parts or cause any inconvenience to the other occupiers and ... or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.

(b) ...

(c) ...

(d)      Not to erect or cause to be erected so as to extend outside any of the exterior walls of the Building any awnings sunshades racks for flower pots or otherwise or to enclose wholly or in part any balcony in the Building.”

9.  公契條文第13條節錄如下：

“13. In these presents :-

(a) ...

(b) The Section means all those pieces or parcels of ground registered in the Land Office as Sub-Sections 1, 2, 3 and 4 of Section A of New Kowloon Inland Lot No. 5087 ...

(c) The Building means all of the buildings erected on the section.

(d) The Unit means each of the parts of the Building and the Section set out in the second column of the First Schedule hereto ...

(e)      Common Parts means all parts of the Building and Section except the Units.”

10.  公契條文附表二節錄如下：

“THE SECOND SCHEDULE ABOVE REFERRED TO

1.Mei Foo is hereby appointed the Manager to manage and provide services in respect of the Building from the date of the issue of an Occupation Permit for any part of the Building ... and shall have the following powers :-

(a) Full and unrestricted authority to bind each Owner in all matters relating to action authorized by these presents and to the management of the Building the Section or the Common Area.

(b) Full and unrestricted authority to employ professional persons ... for the purpose of carrying into effect the terms of these presents.

(c) ...

(d) To make vary or annul any rules relating to the use of the Common Parts and the Common Area.

(e) To act as attorney of all the Owners to enforce these presents.

2....

3.Each Owner shall have the following obligations :-

(a)    To comply with the house rules which may be made from time to time by the Manager hereunder.”

有關搭建物是否僭建

11.  申請人傳召了管理委員會秘書潘志良先生(“潘先生”)作供， 潘先生的證供指法團在2008年議決就屋邨樓宇的外牆作綜合復修工程， 工程顧問公司(“裕基”)從屋宇署取得在2009年7月3日發出的核證副本圖則(文件冊B36-38頁)發現，如有入則的晾衣架及擋板已在圖則上顯示，唯包括答辯人單位在內的93個單位在外牆搭建的晾衣架及擋板在屋宇署的圖則上並無顯示，意味著有關晾衣架及擋板並未入則屋宇署，故屬違法僭建，裕基建議依法拆除。

12.  潘先生在2009年12月9日透過電話向屋宇署的高級屋宇測量師李明湛先生(“李先生”)就該93個單位作查詢，李先生澄清及解釋有關的B室單位外牆的晾衣架及擋板是違例僭建物，如要使其合法化，必須先將僭建物拆除再向屋宇署入則申請批准後才能重新安裝。潘先生在即日以信件(文件冊B45頁)記錄對話內容發給李先生，李先生在2010年4月16日以信件(文件冊B46頁)回覆，確認李先生2009年12月9日的信件內容乃詳細記錄了雙方在當天的對話，及未有其他補充。

13.  答辯人指稱，申請人並未提出任何證供舉證他們單位的有關搭建物屬違法僭建。答辯人認為屋宇署的圖則只是在2009年7月3日核證為副本(Certified True Copy)，這些圖則上所顯示日期均為1968年的日子，而答辯人單位的有關搭建物在1970年時才出現，所以即使答辯人的單位確曾入則，圖則上也不可能顯示。

14.  就潘先生與李先生的信件，答辯人指稱2009年12月9日的信件只為潘先生個人自說自話，而2010年4月10日李先生的信件只是回覆沒有補充，並未確認有關搭建物為僭建物。

15.  在聽取了雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席接納潘先生的證供。從潘先生與李先生的信件內容可見，潘先生是將2009年12月9日的談話內容以信函方式作紀錄，即使答辯人認為這是潘先生自說自話，在2010年4月16日當李先生回信確認潘先生的信件詳細記錄了對話內容時，潘先生的信件內容不再是自說自話， 而是李先生確認與潘先生的一番對話，本席認為李先生回信的內容已完全推翻答辯人就信件的詮釋。在這情況下，屋宇署的李先生確認有關的搭建物實為僭建的事實，是不容否認的。本席接納申請人一方已提出落實證據支持答辯人的有關搭建物為違例僭建物，違反了建築物條例。

16.  至於答辯人指稱裕基所依據的圖則為1968年版本，故不能顯示有關搭建物是否已入則的事實。唯本案中答辯人的抗辯理據並非有關搭建物已入則屋宇署，在這情況下答辯人的爭辯並不成立。無論如何，屋宇署李先生的回信已足證答辯人的有關搭建物屬僭建。

公契經理人是否已更改或廢除公契內第9(a)及9(b)條的條文

17.  答辯人指稱有關的搭建物在1970年時由當時的公契經理人統籌及收取費用的情況下搭建，明顯地經理人清楚知道有關公契條文第9條，仍容許及安排包括答辯人單位的93名業主裝設有關搭建物，這一行為可推斷經理人已行使公契附表二第1(d)段的權力，將公契第9條條文中涉及在外牆搭建的守則廢除或更改了。唯答辯人也確認並未有任何文件證供支持此結論。

18.  潘先生則指稱並未發現任何文件支持答辯人所指公契條文已曾更改或廢除的事實。且即使曾作修改或廢除，如屬違反公契條款也不能執行。

19.  答辯人也確認未能提出任何證供顯示經理人曾行使附表二的權力，而將公契條文作更改或廢除。本席認為公契對所有業戶也有法律約束力，而業戶在不同時間會因物業轉讓而改變，故此任何就公契條文的修改必然以書面記錄以方便後來的業戶翻查，故不可能存在沒有紀錄的情況。潘先生的證供唯一合理推斷是公契條文從未作出任何更改或廢除。

20.  就答辯人指稱公契條文附表二第1(d)段給予公契經理人權柄，可制定、更改或廢除公契條文，本席並不認同這說法。從公契條文附表二中可見，公契條文被形容為“these presents”(中譯本為 “提述之條款”)，而附表二第(1)(d)段中所指為 “any rules”(中譯本為 “守則”)，本席認為從附表二條文的用字中可見公契條文與守則所指明顯不同，否則無須以不同字眼來表述。而附表二第3段亦提及各業戶有責任遵行任何經理人不時制定的住戶守則，這應是附表二第1(d)段中所指的守則，從用字上可見兩者是互相呼應的。故此附表二第(1)(d)段的條文只給予經理人權力，可制定、更改或廢除守則(house rules)而非提述的公契條文。

21.  而即使接納經理人有權依據附表二的條文就公用地方之使用制定守則，這些守則也必須與公契條文相符，經理人不可能制定與公契條文相違背的守則。如經理人在1970年時替各業戶安排搭建這些晾衣架及擋板時，曾制定守則容許業戶使用外牆的公用地方，這明顯與公契條文第9條相違背，此等守則亦屬不合法，不能予以執行。

法團或公契經理人是否已默許有關搭建物

22.  答辯人指稱有關的搭建物在1970年時由當時的公契經理人統籌及收取費用的情況下搭建，多年以來法團也沒有任何執行公契的行動，足證申請人或經理人已默許答辯人的違例行為。

23.  根據The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. V. Ohashi Chemical Industrial (Hong Kong) Ltd.[1995] 2 HKC11 一案，法團並沒有權力去默許答辯人所犯的違例行為。該案的判決中清晰指出 :-

“(1) Under Section 18(1)(c) of the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap. 344), incorporated owners were placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations containedin the deed of mutual covenant. When the incorporated owners found that there was a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it was not only their right but their duty to seek to enforce the covenant (at 13A-B).

(2) It followed that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It also followed that they could not have granted expressly to the defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant had done (at 13C-D).

(3)   Although equity would sometimes restrain a plaintiff in the exercise of the legal rights because it would be inequitable and unjust in all circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity would not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant (at 13D-E).”

24.  因此,即使申請人在過往多年已經知道答辯人的違規行為，或者申請人及/或經理人在其他情況下默許答辯人的違規行為，根據上述案例，申請人或經理人也無權作出這樣的默許。申請人的職責是執行公契，並沒有權力明確地或暗示地容許答辯人違反公契。

是否違反建築物管理條例第34I條

25.  申請人指稱有關的搭建物存在危險，潘先生的證供是他本人曾到第一期各大厦巡視，發現部分晾衣架擋板殘舊破損，有下墮危險，並附上相片支持(文件冊第47-49頁)，相片中可見有些晾衣架的鋁片已經脫落，底部的膠片鬆脫。而一座曾有外牆晾衣擋板被強風吹倒鬆脫墮下的紀錄。

26.  潘先生的證供並未清晰指出所涉相片或危險部份是否顯示該單位的情況，抑或是泛指第一期的情況，本席實難以確立該單位的有關搭建物是否有潛在危險，因而違反了建築物管理條例第34I(1)(b)(ii)條的條文。

27.  唯建築物管理條例第34I(1)(a)條規定，『任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者』。答辯人在外牆公用部分裝設有關搭建物，這明顯是將該部分改作自用，而從潘先生的證供(上文第18段)可見管理委員會從未以決議批准，否則不可能沒有相關的會議紀錄支持。答辯人的有關搭建物明顯違反了第34I(1)(a)條的條文。

建築物(小型工程)規例是否容許有關的搭建物

28.  答辯人指出政府已訂立建築物(小型工程)規例，讓市民經檢核後保留在新法例生效前未獲屋宇署批准但已建造的家居小型工程；若有關搭建物獲核證符合安全規格，則屋宇署不會採取執法行動清拆。

29.  本席認為這新訂立的法例並不能成為答辯人的抗辯理由，皆因這新法例絕不能詮釋為容許任何違反大厦公契的行為可獲保留，承如答辯人所指，這法例只涉及屋宇署的執法行動，而屋宇署的決定不可能對申請人有任何約束力，也不可能否定大厦公契的約束力。

總結

30.  基於上述理由，本席裁定答辯人在單位外牆搭建的晾衣架及擋板未有入則屋宇署而屬僭建物，而有關的搭建物在外牆興建，外牆屬公用地方，有關搭建物伸出大厦外牆，這行為違反了公契條文第9(d)條，而有關搭建物亦改變了大厦外牆的外觀，根據The Incorporated Owners of Elite Garden v. Profit More Co. Ltd. (CACV 3622/2001) 一案例，這屬結構性改動，違反了公契條文第9(a)條。而這些相關公契條文並未曾作任何更改或廢除，申請人或經理人也不可以默許這些違反公契條文的有關搭建物。由於有關搭建物違反公契條文，故答辯人必須將有關搭建物清拆，頒發禁制令亦屬合適的做法。

訟費

31.  本席作出暫准命令，頒令答辯人須付本申請的訟費，但不包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭按區域法院基準釐定。除非任何一方提出申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。

頒令

32.  法庭頒令：

(a)      強制令強制答辯人須在１個月內將有關的搭建物拆除;

(b)      禁制令禁制答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人等在該單位之外牆搭建晾衣架及擋板；

(c)      本申請的訟費，由答辯人支付，不包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭按區域法院基準釐定。此為暫准判令，除非任何一方提出申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。