|
LDPE647/2013
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2013年第647宗
________________________
|
富城投資(香港)有限公司 |
申請人 |
|
及 |
|
|
O YAN SANG |
答辯人 |
________________________
________________________
判 案 書
________________________
1. 於 2013 年 8 月 19 日，答辯人提出非正審申請，要求擱置審裁署於2013年7月24日頒下的收樓令及暫緩執行於2013年8月6日發出的收樓令狀。
2. 本案件的申請人是位於新界荃灣沙咀道57號荃運工業中心第二期4字樓B室(連平台)(“涉案處所”)的業主。申請人於2013年7月2日發出表格22申請通知書要求收樓令，理由是答辯人違反租約，僭建平台出租作為住宅用途，及其他違例事項，而屋宇署已於2012年11月13日發出兩份命令。答辯人未有於指定期內存檔反對通知書，審裁署於2013年7月24日頒下的收樓令，再於2013年8月6日發出收樓令狀。
3. 在考慮撤銷判決申請時，法庭需要首先考慮申請人的兩類通知書，包括違反租約通知及提出訴訟通知，是否已妥為送達給答辯人，如有的話，法庭便會考慮答辯人的反對理由是否有合理勝訴機會。
4. 申請人存檔誓章指兩類通知已按《土地審裁處規則》第7及7A條妥為送達。答辯人的說法是他從來沒有收到兩類通知。
5. 就送達方法，《土地審裁處規則》第7條訂明：
(1) 須向任何人送達的文件可用以下方式完成送達─
(a) 如該人是由任何律師代表，則可在送達地址或該律師的營業地點將文件交付或留交該律師，或以普通郵遞方式將文件送往送達地址或該律師的營業地點註明由該律師收件；
(b) 如該人並無律師代表，則—
(i) 可將該文件當面交付該人；
(ii) 可將該文件在送達地址留交該人，如無呈報任何送達地址，則可將該文件在該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點留交該人；
(iii) 以註明由該人收件的普通郵遞方式，將該文件送往送達地址，如無呈報任何送達地址，則可將該文件(須註明由該人收件)送往該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點；
(iv) 如送達地址設有信箱，可將密封於註明由該人收件的信封內的該文件，投入該信箱內；或
(v) 如並無呈報任何送達地址而該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點設有信箱，可將密封於註明由該人收件的信封內的該文件，投入該信箱內。
6. 此外，《土地審裁處規則》第7A條訂明：
任何要求作出收回管有任何處所命令的申請人，在向司法常務官提交要求收回處所的管有的申請通知書後，須在切實可行的範圍內盡快將一份該通知書的副本張貼在該處所的顯眼處或入口。
申請人的案情
7. 申請人指曾把兩類通知送達到下列兩個地址：
(i) 涉案處所
(ii) 荃灣沙咀道57號荃運工業中心第二期25字樓J室 (“荃運25J”)
8. 申請人的說法是收到兩份日期為2012年11月13日，由建築事務監督根據建築物條例第25(2)(b) 條規定頒布的命令，指涉案單位出現違規情況，要求申請人終止違規行為並拆除建築物恢復原狀。申請人的其中一名董事傅先生即以電話通知答辯人相關的要求，其中一次有記錄的對話在2013年2月25日。經歷多次口頭催促更正違約及違例事項不得要領，申請人委託的律師於2013年2 月5日正式向答辯人發出警告信，要求答辯人遵照兩份命令行事。由於申請人從地產代理處知道除涉案處所外，還有另外兩個地址可送達文件, 便指示律師把信件(第一封警告信)，以平郵形式寄到下面第(iii)及第(iv)地址，更以掛號信形式寄到第(iii)個地址。
(iii) Flat B, 8th Floor, Goodwill Industrial Building, 36-44 Pak Tin Par Street, Tsuen wan, New Territories, Hong Kong (“信義8B地址”)
(iv) Flat 21, 12th Floor, Block A, Hi-Tech Industrial Centre, 5-21 Pak Tin Par Street, Tsuen Wan, New Territories, Hong Kong (“荃灣1221地址”)
9. 結果是兩封以平郵寄出的郵件，都以“無此人”的原因退回，以掛號信形式寄出的郵件亦被退回。由於第一封警告信未能送達，申請人再向地產代理求助，再獲得另外一個地址，是在與涉案處所同一大廈的另一單位，即荃運25J。於是申請人以平郵形式於2013年3月16日寄出第二封警告信到荃運25J，又以平郵及掛號信形式寄到涉案處所，這便是上文第7段所述的情況，兩份平郵信件沒有被退回，而以掛號形式的信件則被蓋上“不到取”的蓋印。之後於2013年4月17日，申請人的另一位董事張小姐曾約答辯人到涉案處所，查察漏水問題，並把第二份警告面交答辯人，由於情況未有改善，申請人再於2013年6月14日以平郵寄出最後警告到荃運25J及涉案處所，兩份信件沒有被退回。
10. 申請人於2013年6月收到由屋宇署發出的傳票，向申請人提出檢控。於2013年7月3日申請人在審裁署提出收樓申請，張小姐存檔誓章指已經把申請通知書以插入信箱的方式送達到涉案處所及荃運25J；亦於2013年7月3、4及5日在涉案處所的顯眼處張貼。
11. 答辯人存檔誓章指從沒有收過兩類通知，在其誓章中確認是荃運25J的主租客，但正如涉案處所一樣，荃運25J都是分租了給分租客，因此兩個地址都不是答辯人在香港的慣常居住或營業的地點，也不是最後為人所知的地址，因此兩類通知都未有符合《土地審裁處規則》第7(b)(iii)條送達。
慣常居住或營業地址
12. 要裁定兩類通知是否已妥為送達，必先查明涉案處所及荃運25J是否附合《土地審裁處規則》第7(b)(iii)條的其中一種送達要求，本席首先處理涉案處所是否答辯人的慣常居住或營業地址。
13. 代表申請人的黃律師指，涉案處所是答辯人的營業的地點，因為有別於一般的分租，涉案處所被分間成超過10個間隔，沒有把整個涉案處所的獨享管有權分租出去，而且沒有證據答辯人把所有間隔全數租出，因此，答辯人仍享有涉案處所的管有權；再者，這種分租形式需要高度管理，因此，構成了營業的地點，黃律師又依賴《稅務條例》第2條中對“業務”的釋義指“業務”包括“出租或分租”。
14. 答辯人的說法是已經把涉案處所分間出租，沒有使用其中部份，因此，這不是答辯人的慣常居住或營業的地點，答辯人更指申請人的第一份警告信並不是寄到涉案處所，這便證明了連申請人都不接納這是他的營業的地點。
15. 本席對黃律師的陳詞有所保留，本席當然不會反對就稅款徵收而言，出租或分租可構成業務的一部份；不過，《土地審裁處規則》第7(b)(iii)條所指的是慣常營業地點(usual place of business) 。在Hong Kong Civil Procedure 2013 (at §13/7/2) 詮釋 “慣常地址”為一個在通常情況下可接觸到被告人的地方，雖然，本席同意黃律師指在本案的情況，管理的要求較高，但本席仍不能下結論指在相對可能性下涉案處所是一個在通常情況下可接觸到被告人的地方。
最後為人所知的地址
16. 本席認為涉案處所是答辯人最後為人所知的地址。首先既定的法律原則是個人或法團可以有多過一個最後為人所知的地址。以本案而言，沒有證據指答辯人曾向申請人提供其他可與他聯絡的地址，相反，於2008年1月23日當雙方簽署租約(“租約”)時，答辯人未有通知申請人可透過其他任何地址與他聯絡或通訊，此外，雙方不爭議的一點是租約容許答辯人把涉案處所分租，不過，在本案的情況下，沒有排除答辯人可能分租後仍然管有或使用其餘部份；即或不然，答辯人既然沒有留下其他地址，涉案處所便是申請人所知道的答辯人的最後為人所知的地址。
17. 如上所述答辯人批評申請人的第一份警告信並不是寄到涉案處所，但這並不能成為答辯人指這不是最後為人所知的地址，申請人從地產代理處得到兩個有機會是最新近的地址，嘗試後收到的回覆是 “無此人”，這更令申請人確信涉案處所便是答辯人的其中一個最後為人所知的地址。
18. 答辯人就送達的事宜批評申請人未有以電話通知他及未有把相關文件送達到他根據鉅豐國際有限公司的周年申報表內內所記載的住址“灣景18樓”。
19. 本席認為電話通知並非法例的要求，而事實上申請人指於2013年初申請人的董事傅先生及張小姐不只一次以電話與答辯人聯絡，能夠索取記錄呈堂的有兩次，申請人指這是其中與答辯人週旋的對話，答辯人的回應誓章指記不起有這些對話，一則本席認為這項指控既無法理基礎，亦缺乏事實證明，本席不接納；第二本席不接納答辯人記不起電話對話的說法，首先這些對話有記錄提供，其次，很難信納答辯人所指申請人收到屋宇署的命令卻完全沒有向他反映，這實在是匪疑所思。
20. 此外，就鉅豐國際有限公司周年申報表內所記載的答辯人作為董事的住址，本席認為根本沒有證據指申請人知道鉅豐國際有限公司與荃灣1221 地址的關係，更無證據指在相關時段申請人知道鉅豐國際有限公司與答辯人的關係。從周年申報表的證物可看見一個傳真日期為2013年9月2日的打印，是本非正審申請發出後、在聆訊日期之前的17天，本席接納申請人指這資料是經答辯人透過法庭文件披露其通訊地址為荃灣1221地址，才展開深入調查，再得知答辯人是鉅豐國際有限公司的董事。
21. 綜合以上的分析，兩類送達的通知又沒有退回，本席認為違例通知已經送達而收樓申請通知書都已經按《土地審裁處規則》第7(b)(iii)條送達。
22. 誠然，最關鍵的仍然是答辯人有沒有獲得通知，申請人指沒有證據指答辯人把涉案處所內的所有間隔單位全數租出，其餘的間隔仍然由答辯人管有，因此，他仍應收到申請通知書。本席認為最後仍然是看答辯人的說法是否可信，本席在前面說過不接納他指記不起電話通話的說法。此外，值得一提的是他與荃灣1221地址的關係，根據鉅豐國際有限公司周年申報表內所記載，荃灣1221地址是公司註冊地址，而答辯人與妻子是其中的董事，因此，即使2013年2月28日售出荃灣1221地址，這不能解釋於2013年2 月5日向答辯人發出的第一份警告信，為何以“無此人”退回，奇怪的是，現時他卻在法庭文件上又以荃灣1221地址為他的地址，他指他兒子是荃灣1221地址的租客。他批評申請人不把文件派到鉅豐國際有限公司周年申報表內所記載的住址，但今天，他也不是用這地址為通訊地址。本席考慮過面前的所有證據，本席認為答辯人的說法沒有根據，本席不接納。本席認為他在這方面不盡不實。
23. 最後本席認為申請人向地產代理查詢答辯人的地址是已經盡了調查的責任。
答辯人的答辯是否有合理的勝訴機會
24. 為公平起見，雖然本席裁定所有文件已妥為送達，訂明的法律原則是法庭仍會考慮答辯人的答辯是否有合理的勝訴機會。
25. 如上所述，其中一項違例的指控是違反官批地契所訂明的土地用途，不爭議的是涉案處所的合法用途是工業，亦可見於1958年2月6日官批地契有關用途的條款內特別條款第2條[1]。答辯人提供5張分租約指分租客同意把涉案處所作工業用，並指在2013年8月27日，本席曾處理3個非正審申請，3名申請人自稱是分租客，當時要求加入成為答辯人，申請暫援執行收樓令狀，答辯人指該等分租客只使用分租房間作聚會用，不是作住宅用途，因而沒有違例；沒有人呈交任何相關的分租約。不過，當日分租客的說法是他們是合法來港的外傭，他們分別租用了涉案處所的一些間隔房間，用作為宿舍(boarding house), 在假日休憩之用，這用途是否構成住宅可能有商榷之處，但明顯不是工業用途，因而違反了官批地契有關用途的條款。
26. 另一份屋宇處命令中的指控共5項，平台有僭建物是其中一項，答辯人的說法是申請人違反租約，沒有拆除平台的僭建物。申請人否認這指控並呈交照片顯示於2008年6月平台已被清理，沒有建構物，而答辯人提供的照片是近期的照片，正正顯示有完整的建構物搭建在平台，基本上把整個平台封閉，並在外牆裝置冷氣機及抽氣扇供該建構物使用，與屋宇署的指控吻合，本席認為答辯人對申請人的指控不成立。此外，答辯人並沒有就其他4項違例指控提出任何說法。
27. 綜合以上的分析，本席不接納答辯人指稱沒有收到兩類通知的說法，此外本席亦認為答辯人的答辯沒有合理的勝訴機會，本席撤銷他的非正審申請。
暫緩執行收樓令狀
28. 除了相連於撤銷的申請，申請人沒有提出其他理據要求暫緩執行收樓令狀，本席亦認為無論如何不合宜，因為屋宇署已經發出傳票，違例行為必需立即終止及糾正。本席亦撤銷暫緩執行收樓令狀的申請。
訟費
29. 本申請訟費由答辯人支付，由本席作簡易評定。申請人於本命令日起計14天內向本席提交及向答辯人送達訟費表，答辯人於收悉後14天內向本席及申請人提交反對理由。這是暫准命令，如沒有任何一方於本命令日起計的14天內提交更改申請，則成為絕對命令。
申請人由葉楊福蘭楊福琪律師行黃金滿律師代表應訊
答辯人由劉永寧律師行劉永寧律師代表應訊
[1] (2) The lot shall only be used for industrial purposes.
|