富麗園業主立案法團 訴 Tsui Yuet Lai, Teresa 及另一人

LDBM 49 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第49號

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判 案 書

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申請人是位於香港北角雲景道50號名為富麗園的建築物的業主立案法團 ；兩名答辯人是富麗園12字樓C2室的業主。

2． 2001年3月19日，申請人提出是次申請，要求土地審裁處頒令兩名答辯人按照法團於1998年1月13日舉行的業主大會通過之維修基金議案的規定，繳交HK$3,617,398.40的分攤費，款額為 HK$16,579.75。

3． 1998年1月13日，法團舉行業主大會，與會者通過數項決 議，其中包括以下2項 ：

“議程三 -	有關法例要求或必須維修項目及通過管理委員會建議之每戶供款額。< 參考備註a >
議程四 -	建立緊急維修基金七十二萬元，而各業主可於轉讓業權時取回名下未經使用之基金額，並通過管理委員會建議之每戶供款額。〈參考備註b 〉”

4． 備註a及備註b有以下的內容：

"a. 議程三 -	第一點:	大廈公用電氣
		裝置之五年年檢	HK$ 347,300.00
	第三點:	水泵系統大修	HK$ 300,000.00
	第四點:	電梯修理及原
		廠機件配換	HK$ 371,244.00
	第五點:	冷氣機去水主
		導管安裝	HK$ 270,000.00
	第六點:	維修及保養單
		位A1、A2、B1、B2、C1、C2等之主人房污水下水導管	HK$2,000,000.00
			HK$3,288,544.00
		加估計工程不可預知費用為總額百分之十	HK$ 328,854.40
			HK$3,617,398.40
			============
按比例計算:		大單位 55% ---	HK$1,989,569.12
		細單位 45% ---	HK$1,627,829.28
			HK$3,617,398.40
			============
	120戶大單位每戶供款額:		HK$16,579.75
	120戶細單位每戶供款額:		HK$13,565.25
b. 議程四 -	緊急維修基金:		HK$720,000.00
按比例計算:		大單位 55% ---	HK$396,000.00
		細單位 45% ---	HK$324,000.00
			HK$720,000.00
			===========
	120戶大單位每戶供款額:		HK$3,300.00
	120戶細單位每戶供款額:		HK$2,700.00”

5． 上述的業主全體大會通過議程三的第一、三、四、五、六共5項維修項目。

6． 大廈公契第13(j)條規定經業主大會通過有關大廈的決議對所有業主皆有約束力。該條有以下的條文：

"Any resolution or any matter concerning the said premises and the said building passed at a duly convened meeting by a majority or the owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the owners ............................."

就此決議兩名答辯人從無就其有效性作出爭議。

7． 反對通知書的第(1)段有下列的指稱:

“………1998年通過的是維修費的大概預算，當時只是給予小業主知道該工程大約需費多少，而並沒有通過即時繳交該費用，況且當時是說明日後會公開招標，確實該項工程費支出，才能作準，所以我要求收到正式通過的招標報 價，才會繳交費用。”

8. 上述的陳述祇是答辯人個人的意見。業主大會通過的，當然是預計的維修費用；該大會並無議決業主可待確切的維修費計出後才繳 交。答辯人在反對通知書第1段所陳述的，並非是有效的抗辯理由。

9． 在反對通知書的第(2)段，第一答辯人指緊急維修基金改名為備用基金。她又指“立案法團最初是說明每次支付大額開支HK$100,000以上才動用此基金，及須公開招標作實批出……………但本人發現立案法團完全沒有依照1998年業主大會通過的議決，便隨便動用基金， …………… 主席周家煒先生完全違反大會之議決，所以本人對繳交費用失去信心”。 議程三的維修費用與議程四的緊急維修基金是兩種不同的支出費用，答辯人不能將這兩種不同的支出費用混為一談。答辯人在第(2)段的陳述，並非是有效的抗辯理由。

10． 答辯人又指在1994年，富麗園曾作出大維修，至今仍被工程公司追討百多萬元尾數，當時第一答辯人還未買入現時的居所，但她需要繳交500元訴訟費，她覺得十分不公平，所以今次她需要明瞭維修費支出的正式報價及維修工程進行之情況，才會繳交維修費。1994年之事與本案並無關係，故此這不是有效的抗辯理由。

11． 在反對通知書的第(3)段，答辯人列出A、B、C、D、E 5項反對繳交維修分擔費的理由。

12. A．供電裝置檢查及測試E & M

答辯人指此電力維修工程在1997年10月7日的例會中通過由Swainee Engineering Ltd. 以$347,300最低價獲得此項工程，但完工後，竟然超支$80,000，原因是當初報價是一座單位的價錢，但完工後該工程是做了三座大廈的工程，所以業主要多付$80,000之差額，合共$427,300。申請人追討的，是包括$347,300的分攤費，上述$80,000的差額，並不包括HK$347,300在內。答辯人在(A)節的陳述，並非是有效的抗辯理由。

13. B. 水泵大修

答辯人指出此項水泵工程維修，只不過需款$74,800。根據實報實銷（的原則）及依據公契比例計算，她計算出她應繳的費用是$342.80($74,800×55÷(100×120))。這是她願意繳交的部份。她又指法團並沒有公開招標便批出此工程由志榮水泵工程公司承包。

14． 1998年1月13日，業主大會有關維修費的決議已確定大、小單位所須繳交的分攤款額。在附表甲（証物“A2”），申請人已清楚列明$300,000為預計工程費。第一答辯人本人也在反對通知書的 第3(B)段指出在該業主大會中，當時主席指出水泵嚴重失修，預計工程費用是$300,000。在通過此項$300,000維修費的決議時，業主已清楚此點，故此該決議並不包含任何實報 實銷的因素在內。

15． 在批出此項合約時，法團有否公開招標一事，與業主大會通過的決議是完全不同之事。答辯人提出的陳述，不是有效的抗辯理由。

16． C. 電梯修理及原廠機件配換

在審訊時，第一答辯人告之本席，她對此項維修項目並無爭 議，她願意繳交此項費用。

17． D. 冷氣機去水主導管安裝

答辯人指此項維修費$270,000是1994年的報價，其中並無包括搭棚之費用……………及至2000年周家煒主席，都沒有切實地去報 價，終於此項工程被擱置。在未得到全體業主的同意下，主席只是根據大部份業主同意，便將此費用撥入備用基金。答辯人認為此工程既然擱置，就留待日後須要進行該項工程時，在正式報價下，才繳交此項費 用。

18． 2000年5月5日，法團舉行業主週年大會。與會者議決通過 “結束98維修基金及將餘款撥入備用基金議案”。在該會議中管理委員會將備用基金的性質作出以下的報：

“備用基金於98年1月13日業主大會通過設立，費用共$720,000.00，主要用於維修方面，將來的大型維修工程完工後，若費用有剩餘，將會撥入此備用基金。截至 2000年4月30日結存$348,937。”

19． 本案的要點是在於1998年1月13日的決議是有效的決議，它對所有的業主都具有約束力。2000年5月5日的決議，對1998年1月13日決議的有效性並無影響。

20． 在D項內所提述的工程只是暫時擱置，而不是決定不進行。第一答辯人並不反對繳交攤分費，只是在日後進行此項工程時，有正式報價，才繳交此項費用。申請人並無通過任何決議，容許第一答辯人在上述情況發生時才繳交費用，故此第一答辯人延遲繳交分攤費，並無法理的基礎作為根據。

21． E. 更換大單位主人房槽內喉管

第一答辯人指法團主席並無公開招標，便聘請良榮測量行為此工程的顧問，違反建築物採購條例的規定。

22. 申請人於2000年8月1日在報紙刊登廣告（証物“A11”），標題是“富麗園屋苑供水及渠務維修合約投標資格預審”。申請人最後收到5份標書，有關的承判商是生興建築工程有限公司、寶豐建設工程（國際）有限公司、均業工程有限公司、志富建築有限公司以及耀發工程有限公司。第一答辯人所指申請人並無公開招標之說，並非事實。

23． 答辯人在反對通知書又指稱:

“直至延至三年後之今天，仍未決定如何進行此工程，最初在1998年1月13日通過進行此工程時，原意是把此污水導管由室內原位外移至外牆更換，以求減少對各住戶之滋擾，所以大家都願意進行此工程，但後來經勘察後，由於該牆是風力牆，如果在同一位置開出許多洞口接駁污水導管，便會影响結構，故此須將座厠、浴缸及面盆分開三個位置來接駁，那麼外牆便會被鑽出許多洞口，浴室內的私人裝修，也會被破壞，因此有部分業主就算繳交了維修 費，也不贊成這樣做。倒不如在原位室內更換，所以本人曾在2001年1月12日的特別業主大會中，向顧問公司提出，可否根據原位更換污水導管，作重新之報價，但當時周家煒主席反對再報價，指定我們一定要在外牆更換，沒有給業主們作仔細的比較，實在是不公平的，況且，兩種不同的維修方法，牽洩的費用相差是很大的，基於以上之原因，所以本人拒絕繳交此項維修費。”

24． 2000年12月23日，申請人應某些業主的要求，召開特別全體業主大會，商討有關更換大單位主人房槽內咸水喉及去水渠工程應否繼續進行。 根據証物“A14”的文件顯示，第一答辯人是聯名簽署要求法團召開特別業主大會其中一位業主。該函件有以下的內容：

“1.) 一九九八年週年業主大會已通過之維修項目有關更換主人房污水渠，須重新討論繼續執行與否。

2.) 原因是此項目拖延三年之久，很多業主都已更換，須重新由現今之業主重新投票是否適合進行此工程。”

25． 根據申請人有關此次特別業主大會投票紀錄所載，“是次會議如期於2001年1月12日晚上九時，在C座D層停車場舉行，顧問公司高鋒宏道蔡先生親臨解答各業主的提問，有關工程的設計及維修，經各業主投票，結果以46票贊成、19票反對，通過上述工程繼續進 行”。此次大會的決議對所有業主均具有約束力。答辯人在(E)分段的陳述並非是有效的抗辯理由。

26． 第一答辯人在反對通知書說“本人並不是反對維修保養樓宇，只是希望明白及瞭解所交費用之用途及維修之方法是如何進行，才繳付應交之費用，…………”。 1998年1月13日舉行的業主大會以及在2001年1月12日舉行的特別業主大會已提供充份的機會給富麗園的業主詢問有關維修工程的細節及問題。第一答辯人亦可在其他的時間向法團提出有關的詢問。

27. 1998年1月13日及2001年1月12日業主大會通過的協議，對所有業主，包括第一答辯人在內，俱有約束力；第一答辯人所提出的都不是有效的抗辯理由，故此本席裁決申請人的申請得直。

28． 兩位答辯人的單位是一個大單位，故此本席判令兩位答辯人須於14天內繳交16,579.74元［3,617,398.4元×55÷(100×120)］。