蔡天祥 對 蔡月顏,代表死者宋潔芳的遺產代理人

HCMP 1398/2012

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

雜項案件編號2012年第1398號

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判案理由書

1.  原告人以逆權管有的訴因要求法庭頒令被告人已因《時效條例》喪失了收回香港禮信街17 號吉祥大廈7 樓B10 單位(“涉案單位”)的權利及業權，而該單位的業權應歸於原告人。

2.  涉案單位是由原告人的母親宋潔芳女士於1961 年購入的，她已於1974 年11 月9 日病逝。聆案官羅雪梅在2012 年9 月7 日頒下命令，由宋女士的女兒蔡月顏女士，即原告人的姊姊，來代表死者宋女士的遺產代理人。

3.  蔡女士支持原告人的申請，並且向本席表示明白批准申請的後果可使原告人得到涉案單位的全部權益。

4.  根據終審法院於IO of San Po Kong Mansion v Shine Empire Limited, FACV16/2006,31.5.2007，第 7 段所述，要成立逆權管有的訴因，須證明原告人(i) 事實上管有及(ii) 具備管有涉案單位的意圖。

5.  若宋女士生前曾給予原告人居住於該單位的任何許可(license)，那許可已於其逝世後自動失效：Ho Hang Wan v Ma Ting Cheung as Personal Representative of Ma Sz-tsang [1990] 1 HKLR 649。

6.  自1974年宋女士去世起計，原告人已獨居在涉案單位約38 年，其證人莊禮濤在其誓章亦證實了這一點。蔡女士在1969 年結婚後已遷出。自1974年以來從沒有人挑戰原告人對涉案單位的佔用或管有。

7.  因原告人的逆權管有是於1991 年修訂《時效條例》之前開始的，故此法例對管有時段的要求是20 年而不是12 年。見《時效條例》第 7條、第17 條及第38A(1)的過渡性條文及Yu Siu Cheuk v. Realray Investments Limited, CACV181/2009, 10.11.2009。原告人的管有期超逾《時效條例》所定的20 年期。

8.  至於管有的意圖,原告人也證明他視涉案單位為己有，用作通訊地址、行使裝修的決定和全力負責該單位的相關支出。

9.  原告人和蔡女士亦在他們的誓章內交代了關於其生父的資料，以及他們與生父的合法妻子和其子女不存在關係和往來的事實。再者，因宋女士是於原告人和蔡女士的生父死後才用自己的積蓄購入該單位的，所以該單位的業權不涉及生父、其合法妻子和他們所生的子女。亦沒有人(包括蔡女士)就該單位的業權、管有權或使用權向原告人作出干擾、挑戰或提出索償。

10.  總括來說,原告人已經以逆權管有方式佔用涉案單位超逾20 年，而根據《時效條例》第 17 條，被告人對涉案單位的業權、管有權及使用權已告終絕。

11.  被告人並不申請訟費。

12.  本席命令如下：

(一) 宣告被告人根據《時效條例》第 7(2)及第 38A 條失去提出收回土地的訴訟權。

(二) 宣告根據《時效條例》第 17 條，被告人對涉案單位的所有權已告終絕。

(三) 宣告原告人取得涉案單位的所有管有權、業權及利益，包括專屬佔有權。

(四) 無訟費令。

13.  本席感謝李大律師對法庭的幫助。