The Incorporated Owners of Wah Lai Mansion, Marble Road 訴 Lee He Wan Eddy and Others

LDBM 53 TO 61 OF 2001
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第53至61號

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判 決 書

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1． 申請人是香港北角馬寶道62-76華禮大廈的業主立案法團，而 9名答辯人是該大廈的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）頒令所有答辯人繳交華禮大廈大維修工程的費用。

2． 申請

上述申請的概要，可見於申請通知書的第6至第8以及第10 段 ：

"6. On 6th September 1999, the management committee of the Incorporated Owners of Wah Lai Mansion ("the Management Committee") resolved that:

a. Renovation works would be taken out to repair and to renovate Wah Lai Mansion building ("the Renovation Works");and

b. An air-conditioning plant ("the Air-Conditioning Plant Works") would be installed in the ground floor and 1st floor of Wah Lai Mansion.

7. On 21st March 2000, during an owners' meeting of Wah Lai Mansion ("the 1st Owners' Meeting"), it was resolved to appoint "Universe General Contractor Company"("Universal") as the contractor of the Renovation Works and the Air-Conditioning Plant Works. According to the final agreement with Universal, the final costs of the Renovation Works were being fixed at HK$5,522,453.00 and the costs of the Air-Conditioning Plant Works were HK$477,547.00, totaling at HK$6,000,000.00. Furthermore, the owners were also being required to contribute a sum of HK$200,000.00 as project reservation fund and HK$150,001.00 as consultant fee for the whole project. Accordingly, the total amount involved for the whole project is HK$6,350,001.00 ("the Total Renovation Costs").

8. During the 1st Owners' Meeting, it was further resolved that the Total Renovation Costs are to be shared by the respective owners of Wah Lai Mansion in accordance with the number of undivided shares owned by each of the respective individual owners. Alico Management Limited, the appointed property manager of Wah Lai Mansion at the material time ("Alico"), exercised its power as provided by clause 4(g) of the DMC accordingly and prepared an apportionment of the share of the Total Renovation Costs payable by each individual owners in accordance with the number of undivided shares of Wah Lai Mansion owned by each of the owners.

9. .......................................

10. On 31st May 2000, during another owners meeting of Wah Lai Mansion ("the 2nd Owners' Meeting"), it was resolved that the apportionment of the Total Renovation Costs should be recalculated, which was again in proportion to the number of undivided shares owned by the respective owners .............................."

3． 1999年9月6日，申請人召開特別業主大會（“第一次大 會”）。大會會議記錄的第二項有以下的內容 ：

“（二）跟進大廈外牆去水渠維修事宜

「德高」呈交及公佈一份早前收回之大廈維修之問卷意見調查統計結果予業主。有關結果總結請參考附表。

綜上所述，絕大部份業主同意進行大維修，管理委員會將會另行召開委員會會議，與管理公司就大維修標書內容，業主分擔費用問題，甄選承建商之招標過程等進一步仔細商討。

「德高」亦承諾將會就此諮詢法律及專業人士意 見，務求令大廈維修能達至盡美的水平，有關結果將會公佈給各業主。………………”

此次業主大會並無通過任何有關大廈維修的議決。

4． 2000年3月4日，華禮大廈的經理人向該大廈的業主發出兩份特別業主大會會議通告。該兩份通告分別列出以下的會議議程 ：

“1. 接見及由「嘉建建築有限公司」及「宇宙工程公司」簡略介紹其大維修工程 ，業主並投票通過選出一間承判商進行華禮大廈大維修工程事宜；

2. 議決通過開設大維修儲蓄戶口及戶口署名形式事宜；

3. 議決通過大維修業主分期分攤費用事宜；

4. 其他管理事項；”

“1. 確認進行大廈大維修工程及揀選承辦商進行大廈大維修工程事宜：

2. 議決通過開設大維修儲蓄戶口及戶口署名形式事宜；

3. 議決通過大維修業主分期分攤費用事宜；

4. 其他管理事項；”

5． 本席首先要裁決法團有沒有在業主大會上通過有關大維修的決議。申請人的証人李熙朝是德高物業管理有限公司（華禮大廈的物業管理公司）的經理。他指出在2000年3月21日的大會（“第二次大 會”），與會者以舉手的形式通過進行大維修的決議。該大會會議記錄有以下的內容 ：

“（一）確認進行大廈大維修工程及揀選承辦商進行華禮大廈大維修工程事宜

(i) 「嘉建建築有限公司」

(ii) 「宇宙工程公司」

「嘉建建築有限公司」及「宇宙工程公司」先後就其公司背景、過往工作經驗、工程項目內容、預計施工期等作了簡略精要之介紹。指出大維修項目主要包括有：

(1) 保險及一般措施

………………………………

主席報告鑑於華禮大廈樓齡漸長，各類水渠及公共配套設施均有損壞情況，早於九八年初已有業主建議進行自發性維修，按九九年九月六日業主大會中議決正式進行大廈大維修工程及進行公開招標工作，期間華禮大廈業主立案法團管理委員會與管理公司已多次召開會議，積極籌備招標事宜及進行深入討論，並於九九年十一月二十五日正式於報紙刊登招標廣告，截標日期為九九年十二月十四日五時正，並於當天晚上 八時正委員會會議上正式開標，結果共有六間承判商回標，及後委員會對六間回標公司就保險 、修葺工程 、外牆翻新、更換渠喉工程、商場公共地方翻新工程及工程保險、財政狀況、標價差異等進行深入分析及比較後，於二零零零年二月二十五日會議上投票推選出兩間承判商 - 「嘉建建築有限公司」及「宇宙工程公司」，邀請他們出席二零零零年三月三日之會 議，進行即場面試及講 解，會上並要求承判商就部份項目內容如商場公共冷氣設計安裝及走廊地台翻新等項目進行修正，並邀請該兩間承判商出席二零零零年三月二十一日之業主大會上進行最後面試及供各業主即場投票揀選一間承判商進行有關工程。

主席代表法團於民政署代表監管下，即場開啟由「嘉建建築有限公司」及「宇宙工程公司」按法團早前開會要求更正項目後密封之修正總價如下：

「嘉建建築有限公司」	HK$6,337,500
「宇宙工程公司」	HK$6,413,000

主席強調程序上待各業主投票選出一間承建商後，法團委員會將繼續與承建商就個別項目之會錢進行開會磋商，……………………

經各業主詳細考慮後，「德高」派發投票表格予各業主，在政務署代表監察點票程序後，………………

……最後以多數票通過議決由「宇宙工程公司」進行大維修工程，………………………

（二）議決通過開設大維修儲蓄戶口及戶口署名事宜

各業主以大多數通過上述事宜，委員會將於下次會議核實具體安排。

（三）議決通過大維修分期分攤費用事宜

各業主以大多數通過題述分攤費用事宜，各業主均會按公契之業權份數分攤其應付之費用，具體價目將於稍後公佈。”

6． 對於大維修承建商的揀選與及大會通知書的第二及第三項議 程，會議記錄都有加以記載，唯獨是它完全沒有提及有關通過對大廈進行大維修的決議。這項決議是在所有決議之中最重要的決議，因為假如沒有這項決議，其他的決議便不會存在。申請通知書在第6段及 第7段指稱法團的管理委員會在1999年9月6日通過進行大維修的決 議，而法團的業主大會在2000年3月21日通過揀選承辦商的決 議。這兩段是申請人申請的事實基礎，但申請人的証據沒有顯示 第6段所指稱的事實，而第7段（雖經申請人在2000年 月17日作出修訂）則完全沒有提及有關進行大維修的決議，但申請人指正是在當日法團通過有關進行大維修的決議。

7． 這樣重大的決議竟然在會議記錄沒有記載，祇有兩個可能性 ：第一個是草擬記錄的人寫漏這個事實，這是一個重大的疏忽；第二個可能性是根本上沒有這樣的決議，所以沒有這樣的記錄。

8． 對於上述大維修的事宜，法團的第八屆管理委員會在2000年11月13日的“法團周年大會第八屆管理委員會會務報告”亦有記 載。有關的內容是如下列 ：

“(2) 大廈進行大維修始末。

鑑於華禮大廈樓齡漸長，各類水渠及公共配套 設施均有損壞情況，早於九八年初已有業主建 議進行自發性維修，且民政署亦多番提醒進行 維修工程，於二零零零年十一月五日之報章鑑 於屋宇署羅列150幢舊大廈拒絕進行大維修而被釘契（見附件六），法團期間亦曾發出問卷諮詢業戶對大維修的意見。按九九年九月六日業 主大會中議決正式進行大廈大維修工程及進行公開招標工作，期間華禮大廈業主立案法團管 理委員會與管理公司已多次召開會議，積極籌備招標事宜及進行深入討論，並於九九年十一月 二十五日正式於報紙刊登招標廣告，截標日期為九九年十二月十四日五時正，並於當天晚上八 時正委員會會議上正式開標，結果共有六間承 判商回標，及後委員會對六間回標公司就保 險、修葺工程、外牆翻新、更換渠喉工程、商場翻新工程及工程保險、財政狀況、標價差異等 進行深入分析及比較後，於二零零零年二月二 十五日會議上投票推選出兩間承判商 - 「嘉建建築有限公司」及「宇宙工程公司」，邀請他們出席二零零零年三月三日之會議，進行即場面 試及講解，會上並要求承判商就部份項目內容 如商場冷氣設計安裝及地台翻新等項目進行修正，並邀請該兩間承判商出席二零零零年三月 二十一日之業主大會上進行最後面試及供各業主即場投票揀選一間承判商進行有關工程。經 政務署代表現場監票下，最後「宇宙工程公司」以大多數票議決通過為大廈大維修承判商。

籌組大維修簡略過程：

………………………………

(3) 九九年七月份--------經多次細閱外牆去水渠標書後，有部份委員及業主基於顧及大廈的長遠利益及將有棚架搭建，計劃一併進行公共地方大廈大維修，委員會議決由「德 高」，發問卷予各業戶收集意見及提交分析報告，並計劃於九九年九月六日之特別業主大會中商議。

(4) 於九九年九月份特別業主大會以大多數通過進行大維修工程，具體由委員會進行籌備大維修工作及與承建商商討合約細則。

(5) 九九年十一月二十五日正式公開於兩份報章（東方日報及成報）進行招標（見附件七）（詳見會議記錄）。

(6) 十二月十四日晚上八時正，正式開標，共有六間承建商投標。於二零零零年二月二十五日推選了兩間承建商，並於業主大會中交各業主投票。

(7) 於二零零零年三月二十一日之特別業主大會上再次確認大廈大維修工程及通過正式由業主於民政處監督下即場選出一門（「宇宙工程公司」）工程公司進行大維修工程，並同時通過有關分攤大維修費用、具體項目將於稍後公佈，及將標書副本存於管理處供各業戶細閱，以提出意見。

(8) 第一期收費通知書於二零零零年四月份發 出，委員會同時跟進與承建商商討具體工程 細則及內容項目。

(9) 二零零零年五月三十一日業主大會議決通過第二期分攤費用按公契規定作出調整，同時議決加裝冷氣機去水喉工程、更換願意進行錶後至外牆之食水喉工程 、及安裝晾衣架工程。

(10) 合約期內之工程項目預計於二零零零年十一月十五日完工，而工程正陸續進行中，法團於近日會議中已選定驗收小組，所有項目必須完成滿意始會正式讓承建商完工及支付餘下的工程費用。

（原文無底線）

9． “大廈進行大維修始末”的一段完全沒有提及在2000年三月二十一日的業主大會有任何部份是關於對是否進行大維修作出投 票，而“籌組大維修簡略過程”的第(7)項祇是指出在2000年3月21日的特別大會上再次確認大廈大維修工程及通過正式選出一間工程公司進行大維修工程。這兩段沒有指出第二次大會通過大維修的決議。

10． 有關“大廈進行大維修始末”的一段，與第二次大會第一項議程的會議記錄，除有底線的部份外，是完全一樣的。這顯示管理委員會在撰寫這部份時必定曾參閱第二次大會會議的記錄，有底線部份的加 插顯示他們在適當的地方加入其他資料，這顯示撰寫的過程是在審慎的態度下進行的。

11． 這份報告是由第八屆管理委員會致送給予華禮大廈各業戶的會務報告，其副本抄送予民政處、該區議員、董吳謝律師行以及德高物業管理有限公司。草擬報告的人（管理委員會）必定會對其內容的準確性嚴肅地加以審定。他們必定有審閱報告的內容，並確認其為真確。管理委員會（連主席、司庫、秘書以及委員）共有12人。管理委員會中的9個委員（包括主席、司庫、秘書）均有親自出席第二次大會，故此他們知道第二次大會有沒有通過進行大維修的決議。這是最為重要的決 議；如果大會真的有通過這決議，但它竟然被遺漏了，而9名管理委員並不察覺這點，這實在是難以置信之事。

12． 2001年7月6日，李熙朝就本案作出一份誓章，有關2000年 3月21日的業主大會，在誓章中他說 ：

'15. On 21st March 2000, the EGM was held and I also attended it .................. In the EGM, it was resolved that "Universal General Contractor Company)("UGC") be appointed as the contractor of the revocation works and the air-conditioning plant works (the "Works") for the Building.....................

.........................

16. In addition, the EGM also resolved that the shares of each owner in the payment for the Works had to be in proportion to one's undivided shares in the total undivided shares of the Building. Now produced and shown to me marked "LCH - 3" is a copy of the minutes and resolution of the EGM held on 21st March 2000. At page 3 of LCH - 3, it was mentioned that the majority approved the appointment of UGC. At page 4 of LCH - 3, it was mentioned that the majority approved the share and the method to share payment for the Works..............................'

13. 在上述的誓章部份李熙朝完全沒有提及有關通過是否進行大維修的決議。

14． 第八屆管理委員會的主席沈新龍亦就本案在2001年7月6日作出誓章。他說:

"3. I have read a copy of the witness statement of Mr. Li Chiu Hei dated 5th July 2001. Mr. Li was and still in the office who is assigned by Alico Management Limited, the Managers to the Building, to assist the Applicant to manage the Building. Not only do I understand that Mr. Li should be will known of the facts concerning the Application herein, I also confirm the contents of his said witness statement to be in line with the facts."

15. 在誓章的其他部份沈新龍沒有提及大廈維修的決議。

16． 大廈是否需要進行大維修是一個重要的決議。本席難以相信這樣重要的決議竟然會在2000年3月21日業主特別會議的記錄中被遺 漏。如果這是事實，這便會與2000年11月13日的管理委員會會務報告的內容並不脗合。本席裁定上述兩份誓章的內容所反映的都是事 實。因為業主大會在2000年3月21日沒有通過任何有關進行大廈大維修工程的議案，李熙朝在誓章中便在這方面沒有提述這點。

17． 2000年3月21日的會議記錄亦是當日大會進行經過的準確記錄，所以它便沒有提及任何通過進行大維修工程的決議。

18． 代表申請人的彭律師指第二次會議確有“確認進行大廈大維修工程及揀選承辦商進行華禮大廈大維修工程事宜”的字句，由此亦明 顯可見該兩項議題在該大會議中進行過，申請人的論據是所謂“確 認”當中包括通過的意思，這項証據亦是顯示出假如實情真如答辯人所 指 ，根本未有經過投票進行大維修工程，又何以會如前述記錄寫明 “確認大廈大維修工程”呢？申請人因此指出，李之証供反映了第二 次會議之事實，當時確有投票通過進行大維修工程。

19． 彭律師所指的字句是會議通知列載的第一項議程；最重要的是大會進行這項議程的經過。本席不能單憑此綱目就可決定大會曾經通過這項議題。本席必須考慮會議的全部記錄，其他有關文件和証人的証供才可作出決定。

20． 彭律師又說在“李的証供中亦有提及於証物”R3“（文件冊053 - 054頁）中，亦有顯示管理公司於第二次會議後整理投票結果，有把反對份數（共120份）計算在該投票結果表內，這又怎能說沒有通過進行大維修工程呢？”，但這是有關業主揀選大維修承建商的投票結果，而不是有關是否進行大維修的投票。

21． 申請人於2000年5月31日，申請人召開住宅的業主大會（第三次大會）。大會通過的其中一項議決是如下述 ：

“1. 商討議決通過有關大維修第二期業主分攤費用事宜

「德高」 向各出席業主解釋諮詢專業律師之意見後因公契規定商場G40號舖及住宅2/F至22/F業主，不須分攤冷氣系統安裝費用，因此第二期集資分攤費用將會作出適當調整，經詳細檢閱後，各業主議決通過上述第二期業主分攤費用。”

22． 華禮大廈是分開住宅部份和商場部份。李熙朝的証供顯示這是華禮大廈住宅部份的業主大會。這次大會的會議紀錄對“出席業戶”有以下的記錄 ：

“按公契計算出席率 ：出席率達205/1492”

23． 第二次大會對“列席業主”有以下的記錄 ：

“按公契之業權計算出席份數 ：

總份數 ：2553（份）（包括住宅1,492份，商場1,061份）

住宅出席者佔 ：309/1492（份）

商場出席者佔 ：221/1061（份）

合共 ：530/2553（份）”

24． 從上述的資料可看出1,492是住宅的業權份數。205/1492表示住宅業權份數總數1,492的205份數，故此第三次大會是純粹為住宅部份召開的“業主大會”。雖然法團分為住宅部份和商場部份，但業主大會就是整個法團所有業主的大會，它不能被劃分為住宅的業主大會或 商場的業主大會。

25． 申請人既然祇是召集住宅部份的業主大會，它召開該大會的通告必定是祇送達予住宅部份的業主。如果它亦將通告送達商場部份的業主，則大會亦不會成為住宅部份的大會。根據《建築物管理修例》 （“條例”）附表3第3段第(7)節的規定 ：

“法團會議通過的決議，除非決議己列載於按照第2段送達業主的通知內…………否則無效。”

第2段的第(1)節規定 ：

“根據第1段召開會議的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每各業主及租客代表（如有的話）。”

26． 首先，第三次大會並不是一個法團的會議，因為法團是由住宅部份的業主和商場部份的業主大會並非是法團的業主大會，故此它的決議是不合法的；即使它是一個法團的業主大會，它祇將召開會議的通告送達予住宅部份的業主，而並非送達予法團的每一位業主，故此通知的送達是違反附3第2段第(1)節的規定，因此依據第3段第(7)節的規 定，該大會通過的決議是無效的。

27． 法團召開第三次大會的原因目的在於修正在第二次大會通過大維修分攤費用的決議，但法團在第二次大會根本上沒有通過大維修的決議，所以第三次大會通過的是無效的決議。

28． 大維修費用的攤分

條例第22條有以下的條文 ：

“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款 額，須

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依照管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各佔所佔的份數確定。”

依據修例第22條的規定，即使申請人在第二次大會曾經通過大維修的決議，但申請人仍然不能向答辯人收取任何費用。首先，大維修費的 分攤必須是由管理委員會確定的。

28.1 條例第21條是有關根據第20條設立並維持的基金繳付的款額。第20(2)條授權法團可設立並維持一項備用基金以供任何屬未有預計或緊急性質的開支。大廈維修的集資便是屬於這一類。大廈公契 第4(e)項雖然對大廈的開支的攤分有所規定，但該此開支是屬於經常性的開支，所以該條文並不適用於大廈大維修的非經常性開支，故此條例的第22(2)條是適用於本案，但業主需繳付的款額，必須由管理委員會按照業主各向所佔的份數確定。但沈新龍承認管理委員會沒有作出這樣的決的。基於此原故，申請人追討欠款的申請必定失敗。

29． 本席於The Incorporated Owners of Maple Mansion訴Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Limited LDBM 98/2000曾作出相同的裁決。在該案的第7及8頁本席作出下列的裁決 ：

‘條例第29條規定“除本條例另有規定外，本條例授予法 團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行”，因此第21、第22條內所提述的職權必須由管理委員會行使，而法團不能在這方面取代它的地 位。Incorporated Owners Of Evelyn Towers & Anor. v. Darlingford Ltd. & Ors [1987] 3HKC一案清楚顯示此一點，而本庭必須採納此案的判案原則作為本案裁決的基礎。本席將該案有關的部份節錄如後：

"Kempster JA:- On 30 January 1986, the first defendants, the incorporated owners of Evelyn Towers, a development in Cloudview Road, North Point, held an extraordinary general meeting at which, purportedly pursuant to s.14(1) of the Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), two resolutions were passed. They required the owners of flats in Blocks J and K, on behalf of whom the plaintiffs later issued an originating summons in the High Court, to pay a monthly contribution of $945 and a deposit of $1,850 per flat towards management expenses. Owners of flats in the other blocks in the development were assessed at a monthly figure of $420 per flat. Section 14(1) reads:

Subject to this Ordinance, at a meeting of a corporation any resolution may be passed with respect to the control, management and administration of the common parts and any such resolution shall be binding on the management committee and all the owners.

...........................................

I turn to s.21 of the Ordinance which reads:

(1) A management committee shall determine the amount to be contributed by the owners to the fund established and maintained.

And then to s.22:

(1) The amount to be contributed by an owner towards the amount determined under section 21 shall be -

(a) fixed by the management committee in accordance with the deed of mutual covenant; and

(b) payable at such times as the management committee may determine.

(2) If there is no deed of mutual covenant, or if the deed of mutual covenant does not provide for the fixing of contributions, the amount to be contributed by an owner towards the amount determined under section 21 shall be fixed by the management committee in accordance with the respective shares of the owners.

.......................................

As I construe the Ordinance, unless and until a management committee, validly appointed pursuant to s.3, has passed the appropriate resolution, nothing by way of contribution can be levied from an owner in a development. ...... The trial judge so found and, despite Mr. Polson's gallant attempt to establish really a very wide discretion pursuant to s.14(1), I feel bound to uphold him both on the point of construction and because a resolution at an extraordinary general meeting of itself imposes no obligation on any of the owners. The judgment of Hooper J is plainly right and the appeal should be dismissed."’

（原文無底線）

30． 本席必須指出各業主需繳付的款額，必須由管理委員會確定；這是他們所負的法律責任。該職責不能由法團的大會所代行。如果法團的大會代行其職，這將會帶來嚴重的後果。舉例來說，按條例第18(1) (b)條的規定，法團遵照辦理在公職人員或公共機構基於行使任何條例所賦予權力而頒佈的命令，就大廈的公用部份進行某項工作，而各業主須攤分有關該工作的費用；如果管理委員會確定業主所應支付的費用，而由法團的大會去進行此事，其結果可能並無是與會者拒絕通過繳付費用的決議，以致工程缺乏施工的費用，整個法團因此就會違反進行工作的命令，而這類工程，往往是有關大廈需要緊急維修的地方，故此第22(2)條的規定，必須嚴格遵守。

31． 基於上述的理由，本席撤銷申請人所有的申請。

32． 訟費

本席頒佈下列臨時訟費的命令 ：申請人須支付所有答辯人本案的訟費（包括聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭按高等法院的訟費規則為基準而訂定。

32.1 申請人須支付所有答辯人小額錢債審裁處的訟費。

32.2 上述訟費的命令並不影響本席在2001年7月17日所頒佈有關訟費的命令。

32.3 如在21天內與訟任何一方並無提出反對，則上述的命令作實。