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LDPE 788/2019
[2021] HKLdT 21
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2019年第788宗
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PO DING COMPANY LIMITED |
申請人 |
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及 |
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CHU, BO LAM |
第一答辯人 |
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CHU KWAN YIN ANDY |
第二答辯人 |
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| 審訊日期 : |
2021年3月22日 |
| 判案書日期 ： |
2021年4月9日 |
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判決書
(逾期上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由第一答辯人提出，要求就土地審裁處(下稱「審裁處」) 於2021年2月5日所發出的追收租金判決提出批准逾期上訴許可。
背景
1. 申請人是九龍窩仔街1至13號仁寶大廈地庫1至20號車位 （下稱「涉案處所」）的註冊業主。 根據一份於2014年8月18日訂立的（英文）租約（下稱「涉案租約」），申請人把涉案處所租予第一答辯人， 租期兩年， 由2014年10月1日起至2016年9月30日止， 每月租金為港幣40,000元（不包括差餉， 管理費及政府地租）。
2. 涉案租約的第2(w)段要求租客於租期完結時把涉案處所及其固定附著物、裝置等交回業主（即申請人）， 其原文如下：
“2. The Tenants to the intent that the obligations hereunder shall continue throughout the said term of tenancy hereby covenants/agrees with the Landlord as follows:-
…
(w) Quietly to yield up the said premises together with all fixtures, fittings and additions therein and thereto at the expiration or sooner determination of this tenancy in good clean and rentable repair and condition.”
…
3. 申請人於2019年7月31日向審裁處申請收回涉案處所的空置管有及追收租金、管理費、差餉、利息及訟費。由於第一答辯人沒有在指定時間提交反對通知書， 申請人於2019年11月1日根據《土地審裁處規則》第15條在無反對的情況下取得直接得直判令。
4. 第一答辯人其後於2020年10月28日 （即約一年之後）向審裁處提出非正審申請， 要求擱置審裁處於2019年11月1日作出的命令， 理由指第一答辯人與申請人在2014年8月簽署的涉案租約， 已於2016年9月30日期滿， 此後第一答辯人並沒有和申請人商談續租事宜， 其間第一答辯人亦從未收到申請人書面追租或通知涉案租約仍然生效及被使用。第一答辯人由於從沒有收取申請人的收樓及追租通知並被判處敗訴， 所以申請審裁處於2019年11月1日的直接得直令無效。
2020年11月30日的聆訊
5. 就第一答辯人於2020年10月28日要求擱置審裁處於2019年11月1日作出的命令， 該非正審申請於2020年11月30日於土地審裁處宋泳琛法官 （下稱「宋法官」）席前聆訊， 第一答辯人解釋她未能收到申請人的收樓及追租通知為理由， 並指涉案租約於2016年9月30日屆滿後，涉案處所是由她的弟弟褚鈞言， 即第二答辯人佔用， 其後一切租務問題概由第二答辯人負責。
6. 宋法官把聆訊押後至2020年12月21日， 並指令第一答辯人須於2020年12月10日或之前存檔及派送第二答辯人的誓章連同所有有關的文件證據。
第二答辯人於2020年12月9日的誓章
7. 第二答辯人於2020年12月9日的誓章內容如下：
「大概從1985年起（第二答辯人）爸爸的公司和（申請人）租用（涉案處所）作汽車生意， 那年（第二答辯人）是9歲，（第一答辯人） 是10歲。 （第二答辯人）大約在1997年開始， 以幫助屋企形式在這車行工作。
直至2014年（申請人）對交租有微言， 可能想多一個保障， 在（申請人）主動要求下， （第一答辯人）以她的名義幫助爸爸公司租用（涉案處所）， 為期兩年（由2014年10月1日至2016年9月30日止）。
過了2016年9月30日， 租約期滿後是（第二答辯人）代表公司和（申請人）繼續租用（涉案處所）， 在對方沒有要求下， 沒有立新的租約， 而（第二答辯人）代表公司和（申請人）以口頭協議以月租形式繼續租用（涉案處所）。 ...... 以上的一切與（第一答辯人）完全無關。
本人作為公司的管理層和聯絡人代表公司逐漸處理日常運作和本人代表公司跟（申請人）的鄭先生溝通和聯絡， 公司繼續租用和享用（涉案處所）及付租金。（第一答辯人）在業務上沒有參與， 沒有享用和沒有出入（涉案處所）， 更加沒有付租金。
舉例一：
（第二答辯人）代表公司處理各項事宜， 包括消防處、屋宇處、地政總署等等 ......之後再由（第二答辯人）代表公司和（申請人）鄭先生溝通和進行跟進。
舉例二：
在2016年12月19日（第二答辯人）收到（申請人）鄭先生發出 WhatsApp 照片， 內容是一封信， 關於由2017年1月1日開始租用（涉案處所）的管理費和維修費有新的收費（附上（第二答辯人）和鄭先生在2016年12月19日的WhatsApp內容和管理費新收費的信件）[1] 。
舉例三：
每次（第二答辯人）代表公司付完租金後， （第二答辯人）都會發銀行收據的照片給（申請人）的鄭先生或是（申請人）的葉小姐， 之後他們很多時（但不是每次）都會發回一個租金的賬單記錄給（第二答辯人）[2] ， 但自從2019年6月開始（申請人）收到租金後就再沒有發租金賬單記錄給（第二答辯人）了。
舉例四：
最終（第二答辯人）代表公司在2020年7月21日交回鎖匙及交回（涉案處所）給（申請人）的代表陳先生。
按金、追租金、差餉、管理費、維修費的事宜：
在2016年10月1日租約期滿後仍然欠（申請人）租金， 再者 （第二答辯人）代表公司繼續以月租形式租用（涉案處所）， 所以放在（申請人）$82686元的按金， 當時沒有理由取回的。 在2016年12月1日， （申請人）鄭先生發給（第二答辯人）的WhatsApp內容是關於租金$40000元， 連管理費、差餉其實係約44,000元 （附上（第二答辯人）和鄭先生在2016年12月1日在WhatsApp內容）[3] （第二答辯人）代表公司一直沿用以新款還舊債的方式付租金 （當中包括（申請人）的$40000元、管理費、差餉、維修費） 這是一筆總計算的租金， 如同（申請人）鄭先生在WhatsApp內寫給（第二答辯人）的， 「你每個月應該交的租金（$40000）連管理費差餉其實係約44,000元......」。
2020年12月21日的聆訊
8. 於2020年12月21日，經過約25分鐘的聆訊， 宋法官在考慮雙方陳述及第二答辯人的證詞後， 作出以下頒令， 包括：
（1） 擱置日期為2019年11月1日的判決；
（2） 經雙方同意， 就發出押記令而提出因由的申請押後至審訊後才恢復處理；
（3） 准許褚鈞言加入本訴訟為第二答辯人；
（4） 申請人須於2021年12月31日或之前存檔及派送經修訂的申請通知書， 將褚寶琳的原答辯人身份改為第一答辯人及將褚鈞言加入為第二答辯人；
（5） 第一答辯人日期為2020年10月28日的誓章在審訊時將用作為第一答辯人的證人供詞及主問證據；
（6） 第二答辯人日期為2020年12月9日的誓章在審訊時將用作為第二答辯人的證人供詞及主問證據；
（7） 申請人日期為2020年11月20日的誓章以及日期為2020年12月16日的誓章在審訊時將用作為申請人的證人供詞及主問證據；
（8） 第一及第二答辯人須於2021年12月31日或之前存檔及派送反對通知書；
（9） 訴訟各方可於2021年1月11日或之前存檔及派送補充證人陳述書及所有有關的文件證據；
（10） 案件編定於2021年2月5日由本席進行審理，預計需時一天；
（11） 申請人須在2021年1月22日或之前提交及派送已編頁碼的審訊文件冊；
（12） 訴訟各方須在2021年1月29日或之前提交及派送書面開案陳詞及典據； 及
（13） 有關擱置申請的訟費， 連同當天的訟費由第一答辯人支付予申請人， 金額經簡易程序評定為21,000元。
第一答辯人的證人陳述書
9. 就上述宋法官的頒令，第一答辯人於2021年1月8日提交了證人陳述書， 主要是夾附由2016年6月14日至2019年11月26日， 即涉案租約屆滿前後的WhatsApp通訊記錄：
日期 |
發訊人 |
內容 |
| 2016年6月14日 |
鄭先生
（12:53） |
申請人發信給第一答辯人，通知她地政總署的契約執行組發現涉案處所被用作汽車銷售，違反批地契約的汽車停泊用途限制。 |
| 2016年8月8日 |
鄭先生
（14:18） |
提醒第一答辯人涉案租約即將屆滿，及第一答辯人有欠租。但已與第二答辯人跟進。 |
第一答辯人 (14:43） |
「Ok, 謝謝提示」 |
| 2017年1月19日 |
鄭先生
（16:57） |
通知第一答辯人直至2017年1月12日的欠租金額， 並指她「每月都未能夠交足該月的月租和有關費用」 |
第一答辯人 (17:01） |
「謝謝你的資料」 |
鄭先生
（17:17 —18） |
「這個資料我也發了給諸生和 Andy[4] ， 因為老板年尾睇數， 見到個租客戶口欠咁多租， 我好難交代，...... 你們開會傾傾如何處理吧 ......」 |
第一答辯人 (17:25） |
「好好」「Thanks」 |
| 2018年7月24日 |
鄭先生
(17:05) |
請第一答辯人回覆電話。 |
| 2018年7月26日 |
鄭先生
（11:10） |
通知第一答辯人直至2018年7月26日的欠租總數 |
| 2019年11月9日 |
鄭先生
(10:47) |
通知第一答辯人已在審裁處取得直接得直令。 |
第一答辯人 (19:31） |
「好好， 我會和爸爸、Andy傾，謝謝」 |
鄭先生的誓章及證人陳述書
10. 申請人的鄭先生在較早前， 即上文第8段所述2020年11月20日已就本案提交誓章。
11. 鄭先生稱他是申請人的經理。他稱第一答辯人在2016年9月30日書面租約滿約後一直繼續使用涉案處所。 第一答辯人不單沒有向申請人表示退租， 而且一直支付租金。
12. 鄭先生於2020年12月16日亦提交了另一份誓章， 以回應第二答辯人於2020年12月9日存檔的誓章。
13. 鄭先生稱第一答辯人早於2010年或更早時候便以租客身份與申請人簽署租約承租涉案處所， 並附上一份於2010年12月9日簽署的書面租約副本， 一份於2011年10月4日簽署的書面租約副本及一份於2013年11月20日簽署的書面租約副本。
14. 於2014年續租時， 第一答辯人也有親自與鄭先生以電郵聯絡。 當時鄭先生更要求第一答辯人更新香港身份證副本。
15. 鄭先生又稱， 第一答辯人也是清楚理解她是涉案處所的租客， 只是處理租賃上的問題， 很多時候都是交由第二答辯人
代其處理。鄭先生不否認第二答辯人於其誓章中所舉事例，但他認為第二答辯人只是以第一答辯人的代理人身份行事。
16. 鄭先生指， 假若真的如第二答辯人所言， 他的公司與申請人口頭上協議接受由他的公司承租涉案處所，因租客身份已變，申請人一定會要求第二答辯人的公司重新簽署新的書面租約。又假若真的如第二答辯人所言， 他的公司與申請人口頭上協議接受由他的公司承租涉案處所，第一答辯人在2016年後與鄭先生的WhatsApp通訊中， 也應第一時間否認第一答辯人與申請人存在租客與業主的關係， 但第一答辯人只是輕描淡寫地回答“Ok, 謝謝提示” 或“謝謝你的資料” 或“好好”， “Thanks” 等回覆。
17. 鄭先生更指，在2019年11月於審裁處取得直接得直令後，他親自將判令內容以WhatsApp通知第一答辯人。 如果第一答辯人認為她已不是申請人的租客， 她為何不第一時間表態否認？這與她早前聲稱不知道也沒有收到任何文件及通知[5] ， 只是在申請人這次申請押記令的文件才知道已被頒下直接得直令的說法前後矛盾。
18. 根據宋法官於2020年12月21日的頒令， 鄭先生於2021年1月11日再呈交證人陳述書。
19. 鄭先生於陳述書中稱， 2016年9月底涉案租約完結時， 當時第一答辯人其實已經累積了一定的欠租。 在這情況下， 申請人根本不會考慮再續租予第一答辯人， 只是她一直沒有將涉案處所交回申請人， 並繼續使用涉案處所； 即使他在電話裡與第一或第二答辯人（作為第一答辯人代表）追租時， 也提出不如他們早日將涉案處所交回， 但他們就是不肯， 更不時不定期存款入申請人的銀行戶口作為支付部分欠租。 在這情況下，申請人不會再與第一答辯人續約。
20. 鄭先生更鄭重聲明， 他或申請人從沒有作出口頭承諾以第二答辯人代替第一答辯人成為涉案處所的租客。
21. 在申請人的立場， 申請人必會要求任何一位新的租客簽署新的書面租約， 並會要求新的租客提供住址證明及身份證副本以核實其身份， 但第二答辯人從未提供。 再者， 訂立新的租約時申請人一定會要求新租客支付按金， 如果申請人成為新的租客， 在申請人的立場而言， 即能獲得新租約的按金作保證， 舊的按金亦可抵償當時部分欠租， 這對申請人有利， 申請人絕對不會不接受。
22. 鄭先生澄清， 在他處理涉案處所租賃事宜期間， 他只知道申請人是與第一答辯人簽署租約， 她才是申請人的租客。 他從來都不過問第一答辯人與其家人到底是誰去營運他們所謂的車行事宜， 也從不知道第一答辯人是否有參與其中， 亦不知道他們所指的車行的營運文件、形式。 在這十年的租賃， 鄭先生一直是與第一答辯人處理續租事宜；他與第二答辯人聯絡， 只是關於涉案處所的日常維修及欠租的事情。
23. 第二答辯人提供的2016年12月1日的WhatsApp訊息並不能支持其新口頭租約說法。 當時鄭先生只是指出應交的租金及管理費數目， 並指出不準時交租及數額不對， 令欠數累積。 該Statement of Account仍然是發給第一答辯人。如果是第二答辯人與申請人有新的口頭租約， 第二答辯人也應該立即糾正他們的錯誤。
2021年2月5日的聆訊
24. 本案於2021年2月5日在本席席前聆訊，申請人由余曾龍律師行的蘇蘊妍律師（下稱「蘇律師」）代表應訊。蘇律師重申， 本案是源於第一答辯人於涉案租約期滿後繼續佔用涉案處所。如果是如第一及第二答辯人所指， 申請人與其他人如第二答辯人有口頭租約， 第一及第二答辯人應負有舉證的責任。
25. 第一答辯人聲稱， 從1985年起，她的爸爸和申請人租用涉案處所作汽車買賣生意，至約2010年， 第一答辯人開始以她的名義和申請人簽訂租約[6] ， 其間至2016年， 她與申請人簽訂了共5 份租約， 她當時只是以幫助她的爸爸。但在2016年9月30日涉案租約期滿之後， 第一答辯人已再沒有與申請人簽訂任何租約， 只是她的弟弟， 即第二答辯人繼續享用涉案處所， 由他與申請人自行解決租賃問題， 她已向第二答辯人表示此後這與她無關。在2016年9月30日後，申請人只與她有兩至三個WhatsApp通訊，並無其他聯絡[7] 。
26. 第二答辯人聲稱，從1997年開始， 他已於涉案處所協助他的爸爸的車行生意。 但因為他的爸爸在經歷2003年的SARS後破產，申請人對他們失去信心， 所以自2010年起， 他的姊姊， 即第一答辯人只是以仗義形式代表他的爸爸簽署租約。 至2016年9月30日涉案租約期滿之後，第一答辯人已私下向他及他的爸爸表明不會再簽租約。 其後有申請人的代表到涉案處所巡查， 第二答辯人向這申請人代表指出涉案處所有石屎剝落、水浸等情況， 這申請人代表回應表示， 當時大家已沒有租約， 他們不租可隨時離開， 否則他們可繼續佔用涉案處所， 並償還所拖欠的租金。第二答辯人形容這形式是大家得過且過，騎牛揾馬[8] 。
27. 鄭先生出庭作供時， 同意過去這麼多年， 第一答辯人在銀行繳付租金後， 都是經由第二答辯人以WhatsApp通知已繳付租金。在第一答辯人盤問鄭先生時向他指出， 自2016年9月30日涉案租約期滿之後， 他只於2017年1月19日及2018年7月24日至26日有向她發出WhatsApp短訊[9] ，但從來沒有與她商談續租。至於2019年11月9日的WhatsApp短訊， 她實在不明所以。
28. 第一答辯人又向鄭先生指出， 他於2016年10月31日、2016年11月21， 2016年12月1日向第二答辯人發出WhatsApp短訊， 其中12月1日的訊息內容如下：[10]
「你每個月應該交的租金（$40,000）連管理費差餉其實係約44000元， 但你有時交35000， 有時40000， 條數越來越多。」
第一答辯人向鄭先生指出這已是口頭承諾的證據，鄭先生表示不認同， 因為他只是一與第二答辯人協同處理涉案租約的租務事宜，第二答辯人只是第一答辯人的代理人。至於第一答辯人與其家人公司的運作， 他只知日常生意確是第二答辯人與他的爸爸營運， 但第一答辯人當年站出來簽署涉案租約簽署或更早時的書面租約， 他們家人怎樣安排， 他沒有探究。鄭先生說當年根本不認識第一答辯人， 所以不是他或申請人要求第一答辯人簽署租約[11] 。
29. 第一答辯人又向鄭先生指出，申請人現時只向她追討2015年10月至2016年3月的差餉， 但卻沒有向她追討2017年、2018年或2019年的差餉， 是申請人蓄意為第一答辯人留下尾巴以方便向她追究責任。
30. 第一答辯人於結案時強調， 於涉案租約完結時， 她已向第二答辯人清楚明確表示她不會再參與租約事宜， 而第二答辯人亦回應表示會與鄭先生跟進[12] 。
31. 蘇律師在結案時指出，根據以上的證供，第一答辯人或第二答辯人也未能有效地支持第二答辯人與申請人於2016年9月30日或之後有所謂「口頭租約」的存在， 明顯的是第一答辯人於涉案租約完結後沒有交回涉案處所的管有而仍繼續佔用，第一答辯人須承擔租約的責任。
32. 綜觀以上所述， 本席認為第一答辯人於2010年開始， 已連續數年與申請人簽署租約， 已取代較早前的租客（如其爸爸）， 當涉案租約完結後， 第一答辯人沒有交回涉案處所的管有， 而涉案處所仍被繼續佔用， 第一答辯人仍須負責繳付租金（或中間收益）。
33. 根據上述2017年1月19日申請人向第一答辯人發出的WhatsApp短訊，仍視第一答辯人為租客：
「諸小姐， 以上以1月12日計的最新欠款金額， 每月都未能夠交足該月的月租和有關費用」[13]
同樣根據申請人於2018年8月1日、2018年8月30日及2019年3月31日經WhatsApp向第二答辯人發出的Statement of Account的抬頭人仍然是第一答辯人[14] 。
34. 此外， 在第二答辯人於2019年11月28日回覆鄭先生的WhatsApp短訊中， 仍沒有否認第一答辯人是租客：
「鄭生你好， 我收到我姐姐消息， 並清楚知道我們欠租事而！ 明天我會入數。 但很希望你明白這半年社會運動影響下才導致。......」[15]
35. 第二答辯人所稱申請人的代表到涉案處所巡查時曾交談數句[16] 及申請人於2016年10月31日、2016年11月21， 2016年12月1日向第二答辯人發出WhatsApp短訊[17] 均不足以證明申請人立意與第二答辯人諦造租約 (intention to create legal relationship)。 本席接納鄭先生的解釋， 當時他只是以第二答辯人作為第一答辯人的代表身份處理事項。
36. 因此， 本席作出以下頒令：
(1) 第一答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下：
(a) 由2018年12月1日至由2018年12月31日的欠租餘額15,000元
(b) 由2019年1月1日至2020年7月21日交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月40,000元計算， 共747,096.77元；
(2) 第一答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的以下款項：
(a) 由2015年11月1日至2016年12月31日的管理費20,076元， 由2017年1月1日至2018年12月31日的管理費39,672元，及由2019年1月1日至2019年7月31日的管理費13,069元；
(b) 由2017年1月1日至2019年7月31日的維修基金費8,277元；
(c) 由2015年10月至2016年3月的差餉10,500元；[18] 及
(3) 第一及第二答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為30,000元。
第一答辯人於2021年3月9日的非正審申請
37. 第一答辯人於2021年3月9日提出是次逾期上訴許可申請[19] ，並附有第一答辯人提交的誓章，內容包括：
(1) 本席偏幫申請人：
例一：申請人提出了虛假證供， 在審訊文件冊第184頁第5段中，申請人說這10年的租務是一直與第一答辯人處理續租事宜， 但第一答辯人在2016年9月30日後， 根本再沒有跟申請人談及任何續租事宜；
例二：在庭上，第二答辯人說，申請人在2016年9月30日後， 有次申請人來車行單位旁邊視察， 順道來車行單位跟第二答辯人面對面談及涉案處所事宜， 申請人向第二答辯人說： 「我們現在已經沒有租約， 如果你不喜歡， 你可以隨時搬走 ......」[20] 這樣對話， 根本證明了申請人自身都清楚明白已經沒有租約， 叫第二答辯人不喜歡可以隨時搬走， 證明第一答辯人在法律上的責任已經完結， 但本席認為沒有實質證據， 而沒有質疑申請人的說法。
(2) 本席多番在庭上向第一答辯人解釋， 如租約屆滿而租客沒有交還處所， 業主一直沒有收回處所， 這個情況業主仍可向租客追回租金（或中間收益）， 但第一答辯人認為這解說， 與是案截然不同， 因為本席沒有再考慮其他因素， 和沒有質疑申請人的口供和做法。於本案， 自2016年9月30日後，第一答辯人和申請人再沒有任何關係， 她亦都拒絕了申請人再簽任何租約。 另一方面， 申請人一直和第二答辯人商討涉案處所事宜， 包括欠租， 所以實際上申請人已和第二答辯人構成租約關係！在2020年7月21日申請人的代表也是找第二答辯人交回單位和簽文件， 第一答辯人一概不知情。
(3) 就本案， 原是由宋法官一直處理， 前後共3次聆訊，宋法官亦預留一天的時間審理本案， 但本席只花了約一個半小時已審理完畢， 判決第一答辯人敗訴。 第一答辯人和第二答辯人雖然是兩姊弟， 但他們是兩個個體， 所有證據顯示， 享用人、處理涉案處所事宜， 跟申請人聯絡等， 全都是第二答辯人。 第二答辯人在2020年12月21日於宋法官席前聆訊時已表示， 他一人做事一人當， 他會承擔所有法律責任。
(4) 由於判詞內所顯示仍然欠交的管理費、維修基金費、和2015年10月至2016年3月差餉等，但第一答辯人都看不到申請人有合理證據證明有欠交以上費用， 因為如果有新的單據顯示申請人已經處理了，這表示第一答辯人已經不用為這些費用負上責任。本席在庭上解說， 如果當他們交付的租金給申請人， 卻沒有說明要償還那一項債務， 申請人可自由編配該款項是清償債項中某特定部分[21] 。本席是被誤導了， 因為申請人可以將租金償還管理費、差餉或基本租金， 申請人可自由選擇， 但現在是申請人顯示付了2017-2019年的差餉， 卻仍然表示未付2015年10月至2016年3月期間的差餉， 這是不合理和不合邏輯。
又申請人發出的Statement of Account也不清楚和不實， 申請人發出的Statement of Account沒有顯示已經付款的項目， 也沒有給回已經支付的管理費、差餉、維修費等賬單和收據；申請人發出的Statement of Account上，抬頭寫上第一答辯人的名字， 同時又以 Attn 寫上第一答辯人爸爸和第二答辯人的名字， 含糊不清。 申請人若然認為第一答辯人是承租人， 為甚麼申請人不只是寫第一答辯人收？
(5) 第二答辯人已在庭上解釋案件的由來， 是從1985年開始他們的爸爸已經跟申請人租用涉案處所， 但本席卻說自2010年12月第一答辯人與申請人簽下書面租約， 已取代了她的爸爸的租客身份， 但在申請人的Statement of Account上， 仍然以Attn 寫上第一答辯人爸爸的名字， 本席卻說她的爸爸不是租客， 是採納雙重標準。
(6) 第一答辯人在2021年2月26日收到申請人律師於2021年2月23日給她的信件， 要求她在7天內繳付2021年2月5日本席判決第一答辯人須支付的費用， 否則採取行動包括向法院申請她破產。 7天時間太短， 更漠視她有上訴的權利。
(7) 申請人律師在2020年12月30日寄給第一答辯人的信件， 內容顯示欠租金額共386,594元， 但在2021年2月23日給她的信件， 她的欠租金額卻變為747,096.77元， 足足多了一倍， 達360,000元之普。
(8) 即使第一答辯人敗訴， 訟費須支付30,000元是過高。
上訴許可申請
38. 根據《土地審裁處條例》第10條：
「(1) 除第(2)款及第11A條另有規定外，審裁處就以下事項作出的決定，即為該等事項的最終裁定 ——
(a) 釐定政府在根據第8(1)或(2)條呈交審裁處的任何申索中所須支付的補償額；或
(b) 裁定根據第8(4)條向審裁處呈交的任何上訴。
(2) 除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」
39. 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
40. 除卻第一答辯人現時爭議欠租數額外， 其他她擬提出的上訴理據， 本席已於當天在庭上向她解說。
41. 鄭先生說：「申請人說這10年的租務是一直與第一答辯人處理續租事宜」， 因為鄭先生一直認為自2010年12月開始， 第一答辯人就是涉案處所的租客。 由於第一答辯人2016年9月30日後沒有交還涉案處所， 所以這租客身份維持至2020年7月21日止， 自2010年至2020年， 相當於十年時間。 當然第一答辯人不認同。
42. 本席在庭上已向第一答辯人解說，由於第一答辯人在2016年9月30日後沒有交還涉案處所， 在法律上第一答辯人仍是佔用涉案處所， 需要繳付佔用期間的租金（中間收益）， 即蘇律師所說的 holding over。 申請人向第二答辯人說： 「我們現在已經沒有租約， 如果你不喜歡， 你可以隨時搬走 ......」沒有豁免第一答辯人須繳付佔用涉案處所期間的租金。在2016年9月30日後， 第二答辯人在庭上形容這形式是大家「得過且過」，「騎牛揾馬」， 沒有達成甚麼租賃協議。根據證供， 本席接納鄭先生所說， 申請人在此期間與第二答辯人聯絡， 只視第二答辯人為第一答辯人的代理人。於此蘇律師在其開案陳詞中已提供了法律典籍 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第2版， 第36冊“業主與租客”供審裁處參考：
“235.167] Tenancy from year to year or other periodic tenancy by presumption of law
...... If one party permits another to enter into or remain in possession of his land upon payment of rent with reference to a yearly holding, failing more, the inference reasonably to be drawn is that the parties intended a yearly tenancy. ......
...... In the absence of express provision to the contrary, yearly tenancies arise where rent measured with reference to a year, is paid and accepted. ...... a tenant holding over after a term of years at a monthly rent acquires only a monthly tenancy; ......
[235.168] Terms of yearly tenancy implied by law
...... Similarly, a tenant who holds over after the expiration of the term and pays rent3 in circumstances where the court implies the grant of a yearly tenancy4 will, in the absence of facts pointing to a contrary conclusion, be held impliedly to have agreed to hold as tenant from year to year upon such terms of the old lease as are applicable to such a tenancy. ...... ”
簡單而言， 如果在定期租約完結後， 業主容許租客繼續佔用處所， 並收取租金， 一個以月租形式的租約油然而生， 無需如第一答辯人所言必定須簽署書面租約。
43. 審訊的成敗， 並非基於審訊時間的長短， 宋法官在2020年12月21日的頒令， 已包括：
(1) 第一答辯人日期為2020年10月28日的誓章在審訊時將用作為第一答辯人的證人供詞及主問證據；
(2) 第二答辯人日期為2020年12月9日的誓章在審訊時將用作為第二答辯人的證人供詞及主問證據；
(3) 申請人日期為2020年11月20日的誓章以及日期為2020年12月16日的誓章在審訊時將用作為申請人的證人供詞及主問證據；
(4) 第一及第二答辯人須於2021年12月31日或之前存檔及派送反對通知書；
(5) 訴訟各方可於2021年1月11日或之前存檔及派送補充證人陳述書及所有有關的文件證據；
(6) 申請人須在2021年1月22日或之前提交及派送已編頁碼的審訊文件冊；及
(7) 訴訟各方須在2021年1月29日或之前提交及派送書面開案陳詞及典據。
至2021年2月5日審訊當日， 理應萬事俱備。
44. 正如上文第40段所說，第一答辯人在其2020年10月28日的誓章、於2020年12月21日提交的反對通知書， 甚至其2021年1月8日的證人陳述書，從未質疑申請人追討的數額， 亦從未要求申請人提供管理費、差餉、維修費等賬單和收據。 在審訊中，第一答辯人只懷疑申請人為何要向她追討2015年10月至2016年3月期間的差餉， 但正如本席在庭上分析， 差餉數額是每年並不一樣[22] ， 並不如第一答辯人所說，申請人可容易選擇把她的繳款先償還較早期的欠款， 否則數目更為混亂。
45. 基於以上所述, 至2021年2月5日審訊當日， 證據文件理應萬事俱備，第一答辯人現時所提出的新論點， 並不符合香港終審法院在Flywin Co Ltd and Strong & Associates Ltd (2002) 5 HKCFAR一案確立的法律原則。如果第一答辯人在上訴時意圖提出新的證據， 也不符合Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則。
46. 至於第一答辯人質疑申請人在Statement of Account的抬頭上她的名字， 卻以Attn 寫上她爸爸的名字，這是第一答辯人漠視英文信箋的書寫模式。Attn 是指誰人代為辦理。
47. 正如第一答辯人在其自己的開案陳詞承認， 她的爸爸在30多年前以公司名義與申請人租用涉案處所， 但到了2010年，申請人對她的爸爸公司沒有安全感， 但因第一答辯人有正職和每月有收入， 她便以個人名義幫助家人繼續租用涉案處所[23] ， 這證明這安排是蓄意的、是為達成某目的的， 第一答辯人不能反口不承認她是取代了她的爸爸或他的公司成為涉案處所的租客。
48. 在申請人追討租金數額方面，蘇律師已當庭解釋清楚， 在2019年7月31日向審裁處入禀提交收樓通知書時， 欠租額386,594元已列明是由2018年12月1日計算至2019年7月31日， 但因著事情發展， 第一答辯人沒有交還涉案處所， 直至2020年7月21日申請人才透過第二答辯人收回涉案處所的管有， 期間欠租以每月40,000元不斷滾大， 致有最後747,096.77元之數。
49. 至於第一答辯人敗訴， 須支付申請人的訟費，但蘇律師未有準備訟費計算， 但鋻於本案性質， 審訊亦只用了約一個半小時， 本席希望根據簡易程序評定。蘇律師提出總數30,000元。
50. 蘇律師於2020年12月21日於宋法官席前聆訊時，曾提交一份訟費計算表。 蘇律師於1997年7月開始執業， 根據區域法院收費為每小時3,860元。鋻於宋法官於2020年12月21日的頒令內容及所要求的準備工作， 本席同意第一答辯人須支付申請人的訟費為30,000元。
51. 基於以上所述, 本席認為第一答辯人擬提出的上訴理由沒有合理的得直機會或案件具有其他利於秉行公正的理由應該給予她上訴許可，故此本席拒絕第一答辯人要求批予上訴許可。
訟費
52. 最後, 由於第一答辯人於是案擬提出的上訴許可不被接納，理應支付申請人的訟費。蘇律師再次提出她的每小時收費為3,860元， 並同意以共兩小時計算。 本席按簡易程序， 認為合理的訟費為7,720元。
申請人： 由余曾龍律師行的蘇蘊妍律師代表應訊
第一答辯人： 無律師代表, 親自應訊
第二答辯人： 無律師代表, 親自應訊
[1] 信件由香江地產管業有限公司向仁寶大廈各業戶發出。
[2] 正如宋法官在2020年12月21日的聆訊中指出， 這些2018年及2019年的 Statement of Account 的抬頭人仍是第一答辯人。
[3] 這WhatsApp上的Statement of Account包括由2015年11月至2016年11月的租金及管理費， 由2015年7月至2016年12月的政府地租及差餉等。
[4] 即第二答辯人。
[5] 宋法官在2020年12月21日的聆訊中， 明確表示不接納第一答辯人沒有收到任何文件及通知的說法， 所以頒令第一答辯人須支付有關擱置申請的訟費21,000元。
[6] 第一答辯人指於2010年時， 是鄭先生到她工作的地點與她簽署首份租約。見審訊時間上午11時57分。
[7] 這大致重複上文第7段第二答辯人於2020年12月9日的誓章內容。
[8] 見審訊時間上午11時12分及59分。
[9] 見上文第9段。
[10] 見審訊時間上午11時23分。
[11] 見審訊時間上午11時33分。
[12] 見審訊時間上午11時49分及54分。
[13] 見審訊文件冊第169及178頁。
[14] 見審訊文件冊第75、76及77頁。
[15] 見審訊文件冊第188頁。
[16] 見上文第26段。
[17] 見上文第28段。
[18] 在審訊時本席已向第一答辯人解釋， 根據《時效條例》（香港法例第347章）， 有關合約及侵權行為的訴訟的時效為6年。
[19] 根據《土地審裁處規則》第30B條， 擬上訴人必須在審裁處的判決、命令日期起計的28天內提出， 即第一答辯人是次的上訴許可申請只遲了數天 。
[20] 見上文第26段。
[21] Appropriation of payments.
[22] 見鄭先生在2016年12月1日發給第二答辯人的WhatsApp內容。審訊文件冊第74頁。
[23] 亦見上文第7及25段。
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