陳木儂 對 巫佳豪

HCMP 1517/2013

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2013年第1517號

（擬上訴的原本案件：土地審裁處申請編號LDPE 2013年第147號）

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判決書

由上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判決書：

1.  這是答辯人的上訴許可申請，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a) 條規則，不舉行聆訊，只基於案中提交的文件，以書面形式處理。

2.  申請人是新界大圍城運道1-7號交通大廈7樓11 室（「涉案單位」）的業主。申請人在2012年5月11日與答辯人簽訂租用協議書（「租約」），把涉案單位租予答辯人，作為成立基督教教會之用，租期由2012年7月1日至2021年6 月30日，每月租金為7,000元。

3.  2013年2月4日，申請人在土地審裁處提出申請，以答辯人未有繳付2013年1月1日起的租金為由，要求收回涉案單位的管有權及追討欠租。

4.  答辯人反對申請，指申請人未有履行維修責任，及不支付維修費用。答辯人在經修改的「反對通知書及反申索書」提出，申請人在2012年9月7日與朋友到涉案單位後，忘記關掉水喉，引致單位水浸，除了損壞木地板外，還影響了電力裝置，使冷氣機受損，大量滴水。申請人雖曾答應在12月維修，但最終沒有履行。答辯人於是聘請了電力和維修師傅進行維修，但申請人不肯負責費用。答辯人於是自2013年1月起扣起租金，抵銷維修的費用。此外，答辯人也指由於申請人私自取去信箱內的信件，令他延誤了向稅務局報稅和向政府繳交文件，被罰款1,200元。答辯人向申請人反申索：(i) 66,800元維修費用；(ii) 68,000元作為一部全新分體冷氣裝置的費用；以及(iii) 1,200元的罰款。答辯人同時要求把反申索的判決金額抵銷欠付的租金。

5.  申請人在證人陳述書中否認涉案單位曾經水浸。她提交了大廈管理處發出的證明書，指管理處沒有收到涉案單位漏水的投訴或通知。申請人同時提出：（1）涉案單位的地契和公契指明只可作工業用途，不可作教會用途，她為免違法，要求收樓。（2）她起初與答辯人商議租約時，口頭協議租期5年，但簽租約時，卻變成10年。（3）答辯人騙去了她的現金和美容用品、器材和產品。（4）她沒有收到答辯人指稱向她徵收每月4,000元倉租的通知書，以及存在涉案單位內的兩張美容牀和一些物品，是按答辯人的要求留下供他使用的。

6.  審訊時，申請人傳召了兩名證人，黎鎮瑞和徐琴華。他們都是內地人。黎先生是答辯人委派的執事，據答辯人聲稱，他已罷免了黎先生的執事資格。徐小姐在香港有公司，在2012年8月參加了接受洗禮班。

7.  原審法官認為申請人及其兩位證人誠實可信，但答辯人卻並非可靠的證人，其案情存在不合理和不可信之處。

8.  對於訴訟雙方之間的爭議，原審法官裁斷：

（1） 申請人不能以出租涉案單位違反地契，作為收回物業管有權的理由。

（2） 申請人在簽訂租約時，疏忽沒有留意租期訂明是10年，與雙方口頭協議有異，這不構成不履行租約的理由。

（3） 申請人有關騙財和美容用品的申索超越土地審裁處的司法管轄權，不予處理。

（4） 基於申請人的證據，答辯人不可以向她徵收倉租。

（5） 涉案單位在2012年9月7日沒有出現水浸的情況。

（6） 答辯人的反申索不能成立，原因是：(i) 土地審裁處沒有司法管轄權審理答辯人要求申請人賠償維修費用的申索；(ii) 答辯人有關出現水浸和需要維修地板、電力和冷氣裝置的指稱不可信；以及(iii) 即使答辯人確因涉案單位水浸蒙受損失，亦不構成不交租的理由。

（7） 基於答辯人不否認自2013年1月起沒有繳付租金，申請人收回物業管有權及追收租金的申請得直。

9.  原審法官同時根據《高等法院條例》第21F條，頒令如果答辯人在2013年5月7日或之前把所有欠租/中間收益，連同訟費繳存土地審裁處，則可獲沒收租賃權的寬免，及雙方之間的租約亦恢復有效。

10.  答辯人不服判決，向原審法官申請批准上訴許可。2013年6月6日，原審法官經聆訊後拒絕申請。

11.  2013年6月19日，答辯人提出本訟案，向本庭申請准許，就原審法官的裁決提出上訴。

12.  答辯人在申請傳票中提出下列上訴理由：

（1） 申請人向土地審裁處作出假口供。

（2） 申請人的兩名證人，以旅遊簽證來港，卻在審訊中作供，是非法的行為。

13.  答辯人在上訴陳述書中列舉了10項申請人的假口供，及指出黎先生因被他罷免了執事資格懷恨在心，作出偽證，並向原審法官隱瞞被罷免一事，原審法官錯誤地裁斷申請人及其證人誠實可信。答辯人亦質疑原審法官不應該讓申請人的兩名證人作供，因為他們是非法入境的。

14.  香港法例第17章《土地審裁處條例》（「條例」）第11(2)條規定，針對審裁處的判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴理由，必須是關乎法律論點方面的錯誤。

15.  此外，條例第11AA(6)條亦規定，除非上訴法庭信納(a)擬提的上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而擬提的上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

16.  本庭認為，本案的核心爭議是申請人是否可以因為答辯人欠租而收回涉案單位。答辯人不否認沒有繳付租金，但指因為申請人違反租約，沒有對2012年9月7日水浸所造成的損害，履行維修的責任，所以拒絕交租。此外，他要求以他已墊支的維修費用，抵銷應付的租金。是故，案中的關鍵問題是涉案單位在2012年9月7日是否有水浸的情況，如果不存在這事情的話，根本不需要討論申請人是否違反租約訂明的維修責任，以及答辯人是否有權不繳付租金。

17.  原審法官裁斷涉案單位沒有發生水浸，這是一項關乎事實爭議的裁斷。原審法官是基於大廈管理處發出的證明書作出這項裁斷（判案書第70-71段）；申請人及其兩名證人的誠信並非他考慮這議題的因素。因此，即使接納答辯人在上訴理由陳述書對申請人及其證人所作的各項評擊，亦不表示原審法官有關涉案單位沒有發生水浸一事的裁斷有錯。

18.  更為重要的是答辯人擬推翻的是原審法官對證人誠信的評定和裁斷，以及就事實爭議的裁斷，而非法律觀點的問題；這與條例第11(2)條的規定不符。

19.  由於原審法官裁斷涉案單位在2012年9月7日沒有發生水浸，答辯人自然不能以申請人不進行維修作為欠付租金的理由，同時亦不能要求申請人支付維修費用，或以此抵銷租金。答辯人的反申索遂不能成立。因此，雖然本庭對於原審法官認為申請人在租約下只有負責維修的責任，沒有向租客作出損害賠償的責任，以及對條例第8(d)條有關土地審裁處的司法管轄權的詮釋（判案書第77段），有所保留，但有鑑於他這兩項觀點不影響本案的核心爭議和裁決結果，本庭不需要在本訟案中加以處理。

20.  本庭認為答辯人擬提的上訴完全沒有合理的成功機會，亦沒有其他利於秉行公正的理由以致應就案件進行聆訊。本庭因此拒絕他的上訴許可申請。由於申請人沒有就上訴許可申請作出回應，本庭不就訟費作出命令。

21.  此外，基於答辯人完全缺乏上訴理據，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，頒令答辯人不得根據第2A(7)條則，要求法庭在訴訟各方出席的聆訊中重新考慮批予上訴許可的申請。