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DCCJ 2151/2021
[2022] HKDC 188
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2021年第2151號
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| 主審法官： |
區域法院暫委法官李紹豪内庭（公開）聆訊 |
| 聆訊日期： |
2022年2月17日 |
| 判決書日期: |
2022年2月28日 |
判決書
1. 原告人針對張天雁聆案官(聆案官) 2021年12月3日的命令（該命令）提出上訴。按該命令，聆案官撤銷了原吿人2021年7月9日針對被告人的簡易判決申請。
原告人案情
2. 原告律師以宗教式誓章，確認2021年5月10日傳訊令狀内註有的《申索陳述書》内容，指出包括以下各點。
3. 原告人父親[1]及伯娘[2]爲新界大埔丈量約份16號地段37號(該地段)的註冊業權人,二人早於數十年前將該地段出租予被告人父親作耕作及居住用途。
4. 在上述三人先後去世後，原告人以業主身份繼續將該地段以書面租約形式租予被告人作居住用途。
5. 根據日期為2019年12月28日的書面租約（該租約）[3]，立租約雙方爲原告人及被告人，原告人以每月租金$5,600，出租該地段(連同一個合法構築物[4])給被告人作居住用途，租期由2020年1月1日至 2021年12月31日。該租約第四條規定，在租期内，被告人“不得在該地段內存貯違禁品或經營一切干犯本港政府則例之各項事情...(粗體後加)”。
6. 2015年4月之前，在原告人父親、伯娘及原告人均不知情及從未給予被告人的父母及/或被告人任何批准的情況下，被告人的父母及/或被告人在該地段上興建了4個非法構築物[5]。被告人的行爲違反了該租約第四條的規定。
7. 大埔地政處於2015年4月[6]及2017年5月[7]兩度發信予原告人父親及伯娘，指該地段在沒有批准下搭建了4個不同面積的構築物，違反了政府租契的條款，要求28日內將它們拆除或移走，其後再於2020年9月發信二人，表示將根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（該條例）[8]重收該地段。
8. 原告人遲至約2020年10月26日才收到上述三封大埔地政處的信件，他收讀後立即委託原告律師於10月29日去信被告人（並附上該三封信件），指被告人違反了該租約及該地段的政府租契條件，要求14天內拆除或移走該等違契構築物。
9. 11月9日，大埔地政處發信予原告律師，通知重收該地段的行動已開展，不再給予寬限期。
10. 11月17日，原告律師發信予被告人，要求11月24日或之前拆除或移走該等違契構築物，否則將展開法律程序收回該地段的管有權及追討一切損失。
11. 12月7日，原告律師發信大埔地政處，指獲原告人指示告知第2、3及4號違契構築物已被租客拆除，就餘下的構築物保留或清拆，原告人或租客將相約該處討論。
12. 2021年4月20日 ，大埔地政處發信予原告律師，確認第2、3及4號違契構築物已被拆除，惟主要違契構築物（即第1號違契構築物）並未拆除（内更有人居住），因此重收該地段的行動將繼續進行。
13. 4月24日 ，原告律師去信被告人（附上4月20日大埔地政處的信件），指他至今祇拆除了部分違契構築物，大埔地政處將繼續重收該地段的行動，再指他違反了該租約的條款，原告人即時終止該租約，要求他於5月1日或之前遷出該地段並拆除所有違契構築物。
14. 直至5月10日原告人發出傳訊令狀沒收該地段的租賃權，被告人仍沒有及/或拒絕拆除第1號違契構築物或遷出該地段。
15. 7月12日，地政總處抄送信件給原告律師，通知香港特別行政區政府（政府）已於6月11日依該條例在土地註冊處登記文書(並附上憲報重收公告)，重收該地段。
被告人案情
16. 被告人在2021年6月24日存檔的《抗辯書》提出，他的母親自1957年已開始連續向相關地段田主租用該地，至今已超過60年,該地更爲他的出生地方，由2013年至2020年租約也更改幾次，由每月$300加到現在$5,600。
17. 被告人稱他都以爲長居此處，所以投放了大量金錢去裝修。得知政府於2015年及2017年發出警告信給他要求清拆及遷出。被告人謂他深感難過，但明白要遵守法規。
18. 由於他的母親已居住超過60年，年紀老邁及行動不便，被告人尋找社會福利署（社署）協助安排分配公屋。他希望法庭批准他等分配到單位給他及家人上樓，及田主給他賠償後，他才會將舊址清拆。
19. 2021年9月2日，被告人存檔非宗教式誓詞，補充他的最新處境，指他現在也不清楚原告人是否業權人，因地政處已發信告知這地段不是原告人的。
20. 被告人再説，一直以來原告人的父親及母親皆是口頭承諾出租予被告人和其家人居住及耕種，沒有單據簽收，直至2013年原告人發出一張合約給他，因爲母親年事已高，所以由他簽署，每月租金，每2、3年續約一次。
21. 因爲建築物已有數十年，被告人在2015年將爛的建築物重建。由2016年加租至$4,500一個月，直到2020年租金$5,600一個月，不過地政處發現有些違規建築物並發信告知業權人，因此已和業權人商討將一些違規建築物在2020年11月拆除。
22. 不過地政處於2021年4月24日來信不滿意，他們將繼續採取法律行動收回該地段，因此被告人將情況轉告社署跟進及尋求協助。社署人員於2021年5月到訪了解後，通知會儘快安排他的家人【上樓】，被告人亦將等待社署安排【上樓】後馬上遷出。
法律條文及原則
23. 來自聆案官命令的上訴，是以重新審理聆案官席前申請的方式來處理，猶如該等申請首次在上訴法官席前進行聆訊。雖然上訴法官會給予下級聆案官的決定恰當的比重，但上訴法官是不會受制於聆案官的決定：見《香港民事訴訟程序2022》, 第一冊，第58/1/2段。
24. 《區域法院規則》[9]第58號命令第1(4)條規則規定:【除非有特別理由，否則在根據本條規則聆訊上訴時，不得收取進一步的證據( 但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後發生的事宜的證據除外)】。
25. 就簡易判決申請,《區域法院規則》第14號命令第3條規則規定:【除非...法院駁回該申請，或被告人使...法院信納，就...申索而言，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，或為其他理由該申索...應予以審訊，否則...法院可...就該申索...判原告人勝訴被告人敗訴的判決】。
26. 簡易判決程序的目的，是避免完全沒有抗辯理據的被告人，拖延原告人取得判決。當原告人提出申請後，被告人須令法庭相信他有一個可予以審訊的事實或法律爭議[10]，或可爭辯的抗辯[11]，他才不會被剝奪審訊的權利：見《香港民事訴訟程序2022》, 第一冊，第14/4/1段。
27. 被告人所提交的反對誓章，必須具備明細[12]，清楚表達抗辯是什麼，所依賴的證據又是什麼: 見《香港民事訴訟程序2022》, 第一冊，第14/4/4段。
28. 被告人須令法庭滿意他有真實和真誠的答辯[13]，或證明該真誠的答辯是有合理機會存在[14]。在測試被告人是否已達至這個門檻時，首先是看看被告人所聲稱的是否可信[15]（而不是一定會被相信[16]）。在評估時，法庭不是單獨看該些聲稱，而是把他們和不受爭議或合理地沒有爭議的背景、或不受爭議的文件一併來評估。簡易判決只適用於清晰的，沒有重大事實爭議的案件。法庭不應在程序中就誓詞作小型審訊：見《香港民事訴訟程序2022》, 第一冊，第14/4/9段。
討論
29. 在本席前,如同在聆案官席前，章培偉大律師(章大律師)代表原告人,被告人則親自應訊。被告人向本席表示，他反對本上訴，要求案件繼續審理至審訊。
30. 被告人陳詞質疑，原告人過去有否業權將該地段出租給他（及他的母親），至最近地政處已重收該地段，原告人又有否身份向他開展及繼續本訴訟，要求他交出該地段的空置管有權。
31. 本席留意，按土地註冊處記錄，原告人並沒有以繼承人或遺產管理人的身份，登記爲該地段的業主[17]。又按照該條例第4條，重收文書的註冊摘要一經註冊，該地段立即當作被政府重收，亦藉此完全重新轉歸政府，猶如該地段的政府租契已終止一樣[18]。
32. 但是，本席認爲，被告人的業權質疑，法律上是不可行的。
33. 不爭的是，被告人在誓章中，承認簽署了該租約,以每月租金$5,600向原告人承租該地段。
34. 據確立已久的普通法原則，在沒有被干擾享用所租住的物業下，租客是不能(亦不被容許)否認租約下業主可租予物業給他的權力，也不能(亦不被容許)以另一人擁有比業主更佳的業權為由，不去履行租約的責任，或就業主的申索抗辯:見Broadway-Nassau Investments Ltd 訴 Lau Cho Wing，未經匯報，高院民事訴訟2007年第2286號，2008年8月11日，原訟法庭暫委法官區慶祥（當時官階）判詞第24至31段。
35. 誠然，上述不容否認原則是有例外的，即最終所有權[19]。
36. 可惜，本席認同章大律師，最終所有權的例外，本席前證據沒有出現，理由如下:
(1) 原告入稟前，原告人沒有干擾被告人享用所租住的該地段，沒有任何人（包括原告人父親及伯娘的繼承人或遺產管理人）就原告人對該地段的業權提出挑戰，地政處也沒有這樣做。地政處衹投訴該些構築物違反政府契約，沒有事前獲得政府批准搭建。
(2) 原告入稟當天，政府還未重收該地段。
(3) 無疑原告人提出簡易判決申請時，該地段已被重收。但是，政府並沒有申請加入本案，挑戰原告人的業權。被告人也向本席確認，他至今管有該地段，並沒有被政府逼遷或驅趕。本席前也沒有誓章證據，證明被告人承認政府爲新業主，或獲得政府彌償下在本案挑戰原告人的業權。
37. 因此，本席結論，不容否認原則在本案是適用，法律上被告人是不容許否認該租約上業主（即原告人）的業權，這點在本案中不存在任何應予以審訊的爭論點。
38. 接著，被告人陳詞時，嘗試聲稱原告人在關鍵時段是知悉他對該地段構築物的改建/加建，否則他稱該地段的每月租金不會增加。他更嘗試稱，經過多次和解討論，他才和原告人達成協議，衹拆除違規建築物第2，3和4號去測試地政處是否滿意。
39. 本席恐怕，雙方就簡易判決申請呈交的證據，必須以誓章形式製備，按法庭指示的時間表在聆案官席前聆訊之前提交。法庭及後處理上訴時，除非有特別理由，否則一般不得收取進一步的證據。被告人從來沒有在他存檔法院的誓章中，提出上一段的聲稱。假若他有按正當法庭程序這樣做的話，原告人是可以在他的回應誓章中針對它們作出回應的。
40. 章大律師回應時引述瑤池漢方醫療中心有限公司 訴 潘贊生案，未經匯報，高院小額錢債上訴2017年第55號，2018年2月8日，原訟法庭暫委法官吳美玲（當時官階）判詞第34和35段，指業主在知悉租客違反租約條款的基本事實,清楚了解這在法律上構成沒收的理由，及知曉其擁有沒收這個選擇權時，毫不含糊地向租客表達租約可以存續，才會構成對沒收租賃權權利的放棄。
41. 本席接納以上案例的法律原則。
42. 章大律師強調，被告人從沒有在他誓章中提出他獲得政府批准搭建/改建該地段上出現的構築物。相反，被告人很早便開始知悉地政處視該4個構築物為違契構築物,要求全數清拆,否則會重收該地段。
43. 他再強調，被告人若要反對簡易判決申請，有責任提出具備明細的反對理由，清楚表達抗辯是什麼，所依賴的證據又是什麽，法庭是不能代爲揣測的。被告人卻從來沒有在他的誓章及《抗辯書》中提出，原告人有【默許】被告人違反該租約的條款，或/及【放棄】追究該等違反租約條款的責任，包括承諾不沒收該地段的租賃權,或在二者提出類似的說法。
44. 本席詳細閱讀被告人的誓章及《抗辯書》後,不得不同意章大律師上述兩段的陳詞。
45. 本席前文件再顯示，當原告人遲至2020年10月首次知悉大埔地政處的執法行動[20]，他10月29日便透過原告律師去信被告人，投訴他未經原告方批准在該地段搭建構築物，違反該租約。第二天，原告律師再去信大埔地政處，清楚指出所有非法構築物都是租客在沒有原告人知悉或同意下所搭建。
46. 及後，原告律師於11月17日再次去信被告人，再次警告他的違約行爲，並再次給予他機會更正，但他卻一意孤行，至2021年4月24日還沒有清拆第一違契構築物。
47. 本席認為,考慮上文的法律原則及原告方的陳詞,將被告人誓章的有限内容,與上述不爭的背景事實文件一併考慮，本案絕不存在任何應予以審訊的關於默許或放棄的事實爭議（若被告人曾有正當地提出的話）。
48. 章大律師再力陳，被告人長期違反政府契約條款，持續地漠視該地段被政府重收的風險，及持續地拒絕全面清拆所有違契構築物(統稱該等行爲),嚴重威脅/危害原告人的業權或對其產生嚴重不利。
49. 章大律師陳詞解釋,該租約第四條的【則例】兩字,可理解包括政府契約條款,【經營】兩字又不限於做生意,又【各項事情】四字的適用範圍可以很闊,加起來絕對適用於該等行為,構成第四條的持續違反。
50. 本席對上述解釋抱有疑問。
51. 本席認為,【則例】兩字,可理解為立法機關制定的法例,並不包括政府作為業主和政府土地承租人之間的私人契約條款。【經營】兩字又多用於做生意，其前方用字【不得在該地段內存貯違禁品】也指向禁止非法活動或生意。因此，被告人可能沒有違反該租約第四條。
52. 有見及此,章大律師交替陳詞,若該等行為沒有違反該租約第四條，它也一定違反每一租約禁止危害業主業權的隱含條件[21]，容許原告人在違反時沒收該地段的租賃權。
53. 本席接納上述交替陳詞。
54. 普通法下，在任何租約中，一個首要的隱含條件是租客不能否定業主的業權，或作出任何有損或危害業主業權的行為，否則業主有權沒收租客的租賃權：見法律典籍Halsbury Laws of Hong Kong，第235.433段及Woodfall: Landlord and Tenant，第一冊，第17.302段。
55. 本席認爲，被告人的該等行爲毫無疑問地違反了上述隱含條件，容許原告人沒收該地段的租賃權。因此，本席不覺得需再花時間詮釋或討論該租約第四條。
56. 本席最後須指出，原告人是行使該租約上其沒收該地段租賃權的合約權利，法律上被告人是不能從原告方獲得任何賠償。雖然被告人一家需時獲得政府房屋的安置[22]，原告人也沒有任何法律責任等待該等安置完成才收回該地段。既然原告人已經沒收該地段的租賃權，被告人一般不能延遲交還該地段的空置管有權給出租給他的業主[23]。
57. 因此，本席同意原告方陳詞，被告人在他的《抗辯書》及誓章中提及的其他事宜，均不能構成可爭辯的抗辯理由。
結論
58. 本席經過重新審視原告方的簡易判決申請後，認為本案事實清晰不過，被告人完全沒有抗辯理據，本案也不存在任何應予以審訊的爭議或其他理由進行審訊，實不應再拖延原告方取得其應得的勝訴判決。
命令
59. 本席批准上訴，頒令撤銷聆案官的該命令，並登錄原告人下述針對被告人的最終判決及非正審判決:
(1) 被告人須交出新界大埔丈量約份16號地段37號的空置管有權；
(2) 被告人須每月支付原告人該地段$5,600的中間收益，由2021年5月2日起計算至他交出空置管有權為止；
(3) 被告人另須按判定利率支付原告人上述中間收益的利息，由到期日起計算至他全數付清爲止;及
(4) 被告人須支付原告人違反租約的損害賠償（連利息），金額則有待法庭評估。
60. 本席下令,本上訴所有命令,由原告律師以中文草擬、存檔及送達被告人。法庭的蓋印命令，須記載原告律師向法庭所作的繳付該租約印花稅的承諾。
訟費
61. 按訴訟常規，訟費一般視乎訴訟結果而定，敗訴方一般須支付勝訴方所花的訟費來補償後者。
62. 按本席結論及頒令，被告人敗訴，他在上訴聆訊時，也未能提出任何偏離上述訴訟常規的陳詞。
63. 因此，本席頒下訟費命令如下：被告人須支付原告人本案的訟費（包括所有保留訟費、本上訴的訟費和原告人簡易判決申請的訟費），若雙方未能就金額達成協議，則交由訟費評定官評定。本席核准大律師代表原告人出席本席前上訴聆訊及聆案官席前簡易判決聆訊的費用。
64. 最後，本席多謝章大律師的陳詞協助。
原告人： 由吳靜江律師事務所轉聘章培偉大律師代表。
被告人： 無律師代表，親自應訊。
[1] 張錦福
[2] 張楊寶蓮（張錦榮（已故）的遺產管理人）
[3] 該租約沒有加蓋印花，原應按《印花稅條例》(第117章）第15(1)條不得在本上訴中收取爲證據，但原告律師向法庭作出個人承諾，會在14天内將該租約加蓋印花及繳付應繳的罰款:見第15（1A）條
[4] 它在夾附傳訊令狀的地圖上以粉紅色顯示
[5] 他們在夾附傳訊令狀的地圖上以黃色及號碼1，2，3，4顯示
[6] 有中英兩個版本，其副本送實地張貼，信上附上地圖（和申索陳述書所附的一樣）顯示該4個違契構築物的位置，它們的面積分別爲114.88、20.76、6和12.77平方米
[7] 有中英兩個版本，其副本送實地張貼
[8] 第126章
[9] 第336H章
[10] triable issue
[11] arguable defence
[12] condescend upon particulars
[13] a real and bona fide defence
[14] a fair probability or reasonable grounds that a bona fide defence exists
[15] believable
[16] believed
[17] 註冊業主仍是原告人父親及伯娘
[18] 按該條例第3條，政府無須實際重收該地段。
[19] Title paramount
[20] 被告人沒有否認原告人遲收到地政處2015及2017年信件的證據，或宣誓說他已早通知原告人此等信件的内容
[21] Implied condition
[22] 被告人上訴聆訊陳詞時透露，他的母親和姐姐已在2021年10月（即聆案官聆訊前）獲政府分配公共房屋。
[23] 事實上，如章大律師正確指出，該租約在本上訴前（即2021年12月31日）已到期，但被告人至上訴聆訊時仍拒絕交出其空置管有權。
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