鍾鉅源及另二人 訴 屯門大興花園第一期業主立案法團及另一人

LDBM 12/2008

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 12宗

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判    案    書

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背景

1. 第一申請人是屯門大興花園第一期(“該屋苑”)三座13樓H室的業主。 第二申請人是該屋苑四座15樓B室的業主。 第三申請人是該屋苑一座14樓C室的業主。 第一答辯人是該屋苑的業主立案法團。 第二答辯人是第一答辯人的主席。 三位申請人在審訊開始前已經撤回對第二答辯人的申請。 因此，本案只涉及三位申請人對第一答辯人的申請。

2. 根據申請人的申請通知書，申請人的申請是要求土地審裁處頒令宣布第一答辯人於2007年12月4日晚上8時召開的業主大會（“該大會”）及該大會上通過的所有決議無效。  該大會一共決議了三項議程，不過在審訊時，申請人確認只就三項決議中的第一及第二項決議提出爭議，並撤銷對第三項決議的申請。因此，本席只須就該大會的第一及第二項決議是否有效作出裁決。 第一項決議是涉及該屋苑大維修的承辦商及工程標價，而第二項決議是涉及聘任電梯保養承辦商。

3. 在申請通知書上，申請人列出該大會決議無效的原因如下：-

（1） 大會剛開始數分鐘，部份業主手上還未有投票書，就立刻開始投票；

（2） 大會前不作任何諮詢；

（3） 超過一千萬工程不做預算；

（4） 無公布付款細節及真實可動用的金額；

（5） 不給業主們發言機會，使業主無法對投票事項內容了解；

（6） 以標書屬工程顧問公司版權所有，拒絕給業主們查閱；

（7） 業主們表達抗議及提出拒絕投票的要求，仍強行收集投票書；

（8） 圍堵發言業主；

（9） 不給業主監票；

（10） 不公布有決議事項會提早解約並需賠償；及

（11） 誤導業主投票通過事項。

4. 本席現就申請人作出的指控逐一作出裁決。

業主未有投票書

5.根據申請人的案情，答辯人沒有安排足夠人手為出席的業主辦理登記手續，以致當大會司儀於當晚8時15分正式宣布大會開始時，在會場外仍有大批業主，輪候辦理登記手續而未能及時進入會場參與該大會。當大會剛開始數分鐘，部份業主手上還未有投票書，就立即開始投票。

6. 不過，根據第一答辯人的案情，該屋苑的管理公司在該大會當晚已派駐足夠職員在會場入口處為業主登記。在核實到場業主或業主代表身份後，職員隨即交付投票書予到場業主或業主代表。因此，進場的業主或業主代表在進入會場時不可能沒有投票書的。而在大會開始後，登記手續仍然繼續進行，務使遲到的業主仍可登記及領取投票書進入會場。

7.在考慮過雙方面的證供後，本席接受第一答辯人這方面的證供，裁定所有進入會場的業主或業主代表均獲派發投票書，可以進行投票。再者，申請人的證供並不能支持其案情。根據第一申請人的證供，他於晚上8時15至20分時取得多張投票書，可以投票。他亦承認他實際上不知道有否業主因未能取得投票書而投不到票。根據該大會的視像光碟紀錄，由司儀宣布開始投票到截止投票為止，歷時不少於32分鐘，遲到的業主應該有足夠時間取得投票書進行投票。

8.此外，有關第一項決議的總投票業權份數有9,393份，其中8,651份投票選擇輝煌建築（亞洲）有限公司為大維修的承辦商，佔92.1%，即使其餘有出席但沒有投票的業權份數，即4,914份，全部投向第二高得票率的回標承辦商，都不會改變第一項決議的結果。

9. 至於第二項決議，開始投票的時間已在大會開始了一個多小時後，遲到的業主不可能還沒有取得投票書進行投票。有關的投票過程亦進行不少於6分30秒。本席不接受到這時候，還有業主因取不到投票書而投不到票。再者，有關第二項決議的總投票業權份數為10,380份，其中7,108份投票選擇東哲電梯工程有限公司為電梯保養承辦商，佔68.48%，即使其餘有出席但沒有投票的業權份數，即3,297份，全部投向第二高得票率的回標承辦商，都不會改變第二項決議的結果。

10. 因此，本席裁定申請人這方面的指控不成立。

大會前不作任何諮詢

11. 申請人認為第一答辯人理應在該大會前向業主諮詢有關大維修的意見，但卻沒有這樣做。不過，根據第一答辯人的證供，第一答辯人不但有向各業主作出大量諮詢及匯報，而且時間長達一年多。

12.本席接受第一答辯人這方面的證供。有關的大維修其實是源自於建築事務監督於2006年5月19日向該屋苑發出的兩項維修令。第一答辯人已在2006年6月至2007年11月期間召開不下28次的管理委員會會議及大維修工程的特別會議以討論相關維修事項，其中一些會議，亦有第一申請人及第二申請人的丈夫洪展鵬先生分別以業主及住戶身份列席。這些會議的會議紀錄都張貼在各座大廈的大堂報告板上以作匯報。第一答辯人亦召開了不下7次的業主諮詢會議，其中一次更是應第一申請人作為5%業主之一的要求召開的業主大會。第一答辯人還成立了大維修工程監督小組，由管理委員會部分委員聯同該屋苑部份業主及住戶組成，包括第一申請人，洪展鵬，第三申請人及其丈夫陸文國先生。該小組曾召開多次會議討論及向管理委員會建議大維修工程的相關事務。

13. 由以上的證供可見第一答辯人已經向業主作出適當的諮詢。本席不接受申請人這方面的指控。再者，法例並沒有規定第一答辯人必須進行諮詢，才可通過有關的決議。因此，即使第一答辯人沒有作出諮詢，亦不會令第一及第二項決議無效。

超過一千萬工程不做預算

14. 同樣，法例並沒有要求第一答辯人要做預算才可通過超過一千萬的工程。《建築物管理條例》第20A條只規定這方面的工程須以招標承投方式取得。第一答辯人已經進行了招標的程序，即使第一答辯人沒有為有關的工程做預算，亦不會令第一及第二項的決議無效。

無公布付款細節及可動用金額

15. 法例亦沒有要求第一答辯人須在大會上公布付款細節及可動用金額才可通過有關的決議。即使第一答辯人沒有在該大會公布這些資料，亦不會使第一及第二項決議無效。

不給業主們發言機會

16. 申請人指稱大會不給業主們發言，使業主無法對投票事項內容了解。不過，本席不接受這方面的指控。從該大會的視像光碟紀錄中，可見第一申請人，洪展鵬，第三申請人及陸文國都有充份發言機會，與會其他業主亦有很多發言機會。再者，申請人根本沒有證據證明有任何業主因為某些業主不能發言，而不了解投票事項的內容。因此，即使申請人有被拒絕發言，亦不等同其他業主投票時是不了解投票內容。

17. 因此， 本席裁定這方面的指控不成立。

拒絕業主查閱標書

18. 申請人指稱第一答辯人以版權問題拒絕業主查閱標書。這方面的指控與事實不符。根據申請人提供的一份信件，即該屋苑管業處回覆要求查閱標書的一位業主鄭國勝先生的信件，可見管業處是要求該業主聯絡他們安排參閱標書副本。至於索取標書副本，則由於標書版權屬黃鄺建築師有限公司所有，有關業主須直接聯絡該公司及支付有關行政費用才可領取副本。

19.從上述的信件可見有關的業主並沒有因為版權問題被拒絕查閱標書。申請人這方面的指控不能成立。

強行收集投票書

20. 申請人指稱當業主們表達抗議及提出拒絕投票的要求時，大會仍強行收集投票書。這與事實不符。根據視像光碟紀錄所見，表達抗議或提出拒絕投票的，只有第一申請人、洪展鵬、陸文國及他們身邊的一小撮人。他們並不能代表參與該大會的所有或大多數業主。他們提出反對，並不等同其他業主便不能投票。再者，從視像光碟紀錄可見，投票的業主是自行將其投票書投進收集箱內，完全不存在強行收集的情況。

21. 因此，本席亦裁定這方面的指控不成立。

圍堵發言業主

22. 申請人指稱有發言業主被圍堵。不過從視像光碟紀錄中可見，第一申請人、第三申請人、洪展鵬、陸文國及一些其他業主均可四處行動。本席不接受有任何圍堵的情況出現。

不給業主監票

23. 申請人指稱大會不給業主監票。這點亦與事實不符。根據該大會的會議紀錄，第一項決議的點票過程有四位業主監票，而第三申請人是其中一位。第三申請人亦承認這點。第二項決議的點票過程亦有兩位業主監票。再者，根據視像光碟紀錄，亦可見大會司儀有邀請業主上台監督點票。申請人這方面的指控完全不能成立。

不公布有決議事項會提早解約並需賠償

24. 有關不公布有決議事項會提早解約並需賠償的指控，申請人其實是指當時該屋苑與迅達升降機（香港）有限公司（“迅達”）的升降機保養合約仍然生效，如果決議通過聘用新升降機保養承辦商，該屋苑便須提早與迅達解約及作出賠償。

25. 不過，本席接受第一答辯人這方面的證供，第一答辯人已於2007年9月29日簽署一封日期為2007年9月30日的信件並着令管理處職員寄出。該信件是通知迅達有關的服務合約將於2007年12月31日終止及第一答辯人擬為新的升降機服務合約進行招標。迅達於2007年11月1日以信件回覆第一答辯人。在該信中，迅達只要求與第一答辯人商討雙方面可接受的方法去繼續合作，但迅達並沒有提出要求賠償。迅達是在該大會之後，於2007年12月6日才發信向第一答辯人要求賠償。

26. 本席認為第一答辯人在不知道迅達會要求賠償的情況下，沒有公布有關決議會導致賠償並無不妥。再者，根據第一答辯人與迅達之間的合約，第一答辯人是可以在2007年9月底之前以3個月通知迅達在2007年12月31日中止合約。因此，第一答辯人並沒有理由去預計迅達會要求賠償，從而在該大會上公布這事情。申請人這方面的指控不能成立。

誤導業主投票通過事項

27. 申請人並沒有說明第一答辯人如何誤導業主投票通過第一及第二項決議，但如果申請人是指以上所述的所有指控誤導了業主的話，本席亦已裁定這些指控均不能成立。因此，本席不接受第一答辯人有誤導業主投票通過有關決議。

總結

28. 基於上述理由，本席裁定申請人所提出的各項有關決議無效的原因均不能成立。因此，本席不會頒令公布該大會的第一及第二項決議無效。申請人的申請必須被撤銷。

29. 本席現頒令如下：——

（1） 撤銷第一至第三申請人對第一答辯人之申請；

（2） 臨時訟費命令：除已有之訟費命令外，第一至第三申請人須支付第一答辯人本案之訟費。如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。