葉五女 對 許志傑

LDRT 279/2023

[2024] HKLdT 21

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2023年第279宗

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判案書

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背景

1.  本案的申請人提出要求收樓的申請，而收樓的原因有兩個：一個是答辯人欠租；而另一個是答辯人刑事毀壞。其實這已經是申請人與答辯人之間第三宗案件，在另外兩宗案件中，審裁處已經處理過他們之間的租約糾紛。是次案件中，審裁處只需考慮上述欠租及刑事毀壞的問題。

以刑事毀壞作為收樓原因

2.  就刑事毀壞，申請人確認CCTV的鏡頭沒有損壞，而只是天花有損毀及塌下，但沒有影響鏡頭。在這問題上，本席需要考慮的是答辯人是否蓄意破壞該天花。

3.  從CCTV錄影的片段可見，答辯人是有伸手去調整CCTV的鏡頭，但他的動作似乎並非如申請人所言是企圖毀壞該鏡頭，因為答辯人的手部姿勢看似是想把鏡頭托起。該片段吻合答辯人的說法，因他稱當時他見到該鏡頭已跌下，又有傾斜，他是想把它托回原位。本席從CCTV片段中可見答辯人的動作確實是似他想把鏡頭托住。

4.  之後的錄像亦顯示該鏡頭已重回原位，並繼續進行錄像。這表示答辯人並沒有用手拍跌鏡頭而導致天花損毀。這是吻合答辯人所提出的答辯理由。

5.  在天花塌下之後，答辯人即時報警。這也符合答辯人的說法，即他不是有意損毀天花。因為如果他是蓄意毀壞的話，他不會即時報警。

6.  再者，答辯人在事後也曾嘗試向申請人建議補償有關的維修費，唯不獲申請人接受。答辯人這一舉動，可見他不是故意破壞天花或CCTV的鏡頭。本席不認為答辯人是有刑事意圖作出毀壞，所以，申請人不能以答辯人作出刑事破壞作為收樓原因。

7.  順帶一提，在新法例[1]生效之後，業主須在新法例所規定的情況下，才可以收樓。新法例的附表7第4部第10(1)段訂明，「租客不得在處所作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情，或准許或容受他人在處所作出上述事情。」如果租客真的有作出煩擾、不便或騷擾的事情，申請人可以此為由申請收樓。

8.  但是，條文指明租客不得在處所作出此等行為，而處所一詞，在附表7第1部是有定義的。處所的定義是指「屬規管租賃的標的之分間單位」。換言之，有關的分間單位才是條文中規定的處所。所以，可以作為收樓原因的滋擾行為，須在處所內發生才構成滋擾。本案中涉及的CCTV和天花並非在涉案的分間單位內，而是在外面，雖然在同一物業內。該物業本身其實是全層的，但已分間成劏房，即個別房間。如申請人所言，該物業是有公用走廊，而涉案的CCTV是安裝在公用走廊上。

9.  這走廊並非租給答辯人的位置，因為答辯人只是租了房間。雖然答辯人有權使用該走廊，但該走廊並不屬於答辯人租用的處所。然而，新法例只指明租客不得在處所內作出滋擾行為。這可以說是新法例的漏洞，因為現行條文所指的是租客不得在處所作出滋擾行為，但沒有清楚說明如租客在公用地方，例如走廊、廚房、洗手間等造成滋擾，是否足以構成附表7第4部所指的行為，這部分的法例並不清晰。

10.  現時新法例的用詞，指明租客不得在處所作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情，而對處所一詞亦有所定義，即處所只指租客所租用的分間單位。按現時新法例，本席只能演繹該條文為只有租客在他所租用的分間單位內作出的滋擾，才構成該條文所指的滋擾情況。

11.  因此，即使答辯人確有意圖而刑事毀壞了公用走廊上的CCTV，但由於該滋擾行為並非在他所租用的分間房內發生，申請人亦不能引用新法例作為收樓原因。

12.  以上所述的可算是補充理由，但最主要的原因，是本席不認為答辯人的行為是刑事毀壞。答辯人可能是真的只想把CCTV鏡頭托回原位，而它跌下來只是無心之失。

13.  當然，申請人的說法是答辯人在之前也曾有移動過該CCTV鏡頭，但申請人沒有證據證明先前的移動導致該鏡頭鬆脫，或該鏡頭是因為曾被答辯人移動而引至跌落，兩者似乎沒有直接關係。即使答辯人曾移動過該CCTV鏡頭，也只是移動該鏡頭的位置，這不一定會導致鏡頭鬆脫。所以，申請人欠缺直接證據證明CCTV的脫落是因為答辯人先前調較位置時已導致鏡頭鬆脫，答辯人因而需為此負責，有關證據並不支持申請人的說法。此外，答辯人用手指指向CCTV，也不會令它跌下。因此，本席認為有關證據並不足以證明答辯人曾作出刑事毀壞，申請人不可以此理由作為收樓原因。

14.  再者，即使答辯人曾作出刑事毀壞等滋擾行為，如果申請人要引用該行為而申請收樓，申請人必須先行給予答辯人書面警告，才可以這個理由申請收樓[2]。由於申請人並無在事前給予答辯人書面警告，申請人亦不能單純以本案中她所提出的滋擾行為作為收樓原因。因此，很明顯，本席不接受申請人可以此為由申請收樓。

以欠租作為收樓原因

15.  至於第二個收樓原因，即欠租問題，申請人已澄清答辯人所欠的並非2023年整個7月份的租金，而只是餘額1,086元未繳付，因為有4天的租金扣減了。申請人一方的證供確認答辯人已在7月14日繳付6,514元作為7月份的租金，這是雙方沒有爭議的事實。換言之，答辯人只欠付4天租金。

16.  答辯人在之後的月份，即2023年8月、9月、10月均有準時交租，並無欠租。所以，本案要處理的欠租問題，只是雙方所爭議的1,086元是否欠租。這方面，答辯人的案情是他有權扣減4天租金，因為申請人曾經同意給予他4天的免租期，所以他可以扣減4天的租金。

17.  證據顯示，雙方只在2019年簽訂的書面租約有提及免租期。該租約指明的免租期為2019年1月28日至2019年1月31日。雙方曾經同意把起租的租期，由原定的2019年2月1日，改為2019年2月12日，但免租期則沒有改動。而首月的租金，也由原先的7,600元改為4,614元。租期的首月在書面租約上清楚註明是2019年2月1日至2019年2月28日，這明顯是原先的首月租期，但首月租金的數目則由7,600元改為4,614元，雙方均有在租約上加簽。

18.  這顯示，雙方同意修改日期的時候，是有在書面租約上改動並有加簽確認。但是，該租約上的免租期則沒有改動和加簽。這明顯表示雙方其實並沒有同意過要修改免租期。

19.  而事後，答辯人的說法是，因為已改為2019年2月12日才起租，他應該繼續可獲得4天的免租期。然而，這只是答辯人單方面的想法，申請人從未同意。明顯地，雙方當時根本沒有討論過修改免租期，因為他們並沒有在租約上就免租期作出任何更改。

20.  再者，答辯人繳交4,614元作為2019年2月份租金的時候，所付的是2月12日至2月28日的租金，亦即沒有交2月的前11日的租金。如果答辯人當時真的認為有免租期，他應該不只扣減2月份11天的租金，而應該多扣減4天，但答辯人沒有這樣做。答辯人稱他當時可能是忘記了，或者是只聽從申請人的計算。即使答辯人所說的是事實，他也不能在事後才要求補回，因為他既然繳付了4,614元，就表示他已經同意當月的租金由2月12日開始計算，答辯人不能在事後單方面更改免租期。

21.  答辯人稱他曾在今年6月20日發信予申請人，但申請人否認曾收過該信件。但無論申請人是否有收到該信件，可以扣減4天的租金只是答辯人單方面提出的要求，申請人並沒有同意。所以，扣減4天租金並不是一個協議。

22.  明顯地，租約上所訂的免租期在答辯人遷入涉案處所時已經過去。答辯人的延遲遷入，應被視為答辯人自己放棄免租期，答辯人不能單方面將免租期順延至2月。更改免租的日期需經雙方協議，在缺乏協議的情況下，答辯人不能隨意扣減4天的租金。因此，答辯人的確尚欠4天的租金未付，申請人以欠租為理由申請收樓是成立的。

以租客對業主造成不便作為收樓原因

23.  除因欠租申請收樓，申請人亦提出因答辯人屢次欠租，令她不想再把處所租給申請人。但如果申請人以答辯人屢次欠租而導致申請人不便為收樓理由的話，申請人需事先給予答辯人書面警告，才可以此作為收樓原因[3]。這個收樓原因與因欠租收樓不同。申請人並沒有給予答辯人書面警告，告知他屢次欠租，已對申請人構成不便。申請人曾經發信給答辯人追租，但只提及答辯人仍欠七月份的租金而請他交租。信中並無提及答辯人經常不準時交租而導致申請人不便或類似的內容。因此，這封信件不能被視作書面警告。

濟助期的給予

24.  因欠租而申請收樓是本案唯一成立的收樓原因，本席現需要考慮的，是有否需要給予答辯人濟助[4]。如前所述，本案已是第三宗案件，法庭亦曾就欠租給予答辯人濟助。

25.  在先前的案件中，答辯人曾有部分答辯理由成立，在新法例的規管下，成功證明他可以暫不交租。但在本案中，他的答辯理由不成立，他不能自行決定扣減4天租金。由於答辯人不是第一次因欠租而被判須交還涉案處所的空置管有權，法庭並非必要給予濟助，而是有酌情權決定的。本席現需考慮的，是有否需要行使該酌情權。

26.  經詳細考慮，答辯人在先前的案件所爭議的問題，並非無理爭拗。加上本案所涉及的欠租金額只為千多元，而他亦準時繳付之後8月、9月和10月的租金，並無拖欠。本席決定再給予答辯人一次機會，在本案給予濟助。

27.  本席在此強調，在答辯人並非首次欠租的情況下，法庭是有絕對酌情權決定是否給予濟助的。換言之，如果答辯人再次欠租，法庭有權決定不給予濟助。意思是，如果答辯人再有欠租的情況，申請人可以即時收樓並終止租賃，不用再給予答辯人時間繳付欠租。

結論

28.  因此，本席頒令如下：

(1)  除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下：（一）由2023年7月1日至2023年7月31日的欠租餘額1,086元； （二）由2023年11月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月7,600元計算；

(3)  本申請無訟費命令；

(4)  如果答辯人在2023年11月6日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及

(5)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。